خبری از جهش نیست

براساس آخرین پیش‌بینی‌ها رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال جاری همپای تورم پیش خواهد رفت. اما برخی کارشناسان معتقدند چند عامل ممکن است روند موجود بازار مسکن را با تغییر سرعت رشد قیمت‌ها مواجه کند. یکی از این عوامل اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌هاست. اگرچه برخی از فعالان بازار مسکن پیش‌بینی تند شدن روند رشد قیمت‌ها در این بخش را محتمل می‌دانند اما علی چگینی مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن این فرض را درست نمی‌داند. او آخرین نتایج مطالعاتی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن را برای «تجارت فردا» تشریح می‌کند.

***

پیش از آنکه فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها کلید بخورد پیش‌بینی‌ها از روند قیمتی بازار مسکن بر مدار رشد قیمت‌ها هم‌پای نرخ تورم عمومی کشور تا نیمه اول سال جاری استوار بود. با توجه به اینکه اجرای فاز دوم قانون هدفمندی یارانه‌ها به‌تازگی آغاز شده است و حامل‌های انرژی به طور متوسط 48 درصد مشمول افزایش قیمت شده‌اند؛ پیش‌بینی از وضعیت جدید پیش روی بازار مسکن چیست؟

پیش از آنکه پاسخ سوال شما را در خصوص تاثیرگذاری اجرای هدفمندی یارانه‌ها بر بخش مسکن تشریح کنم شاید بهتر باشد این مساله را از این جهت نگاه کنیم که آیا اجرای هدفمندی یارانه‌ها در گام دوم باید ادامه پیدا کند یا خیر. ببینید اگر شیوه مصرف انرژی در حوزه مصارف خانگی، صنعتی و خدماتی را بررسی کنیم، متوجه می‌شویم میزان انرژی مصرفی در هر سه بخش بیش از استاندارد جهانی صورت می‌گیرد. موارد زیادی شاهد بوده‌ایم که یک فرد در خانه‌اش در عین روشن بودن سیستم گرمایشی پنجره‌های خانه‌اش را هم باز می‌کند. یکی از دلایل بی‌اهمیت بودن میزان مصرف انرژی پرداخت نشدن قیمت واقعی آنها از سوی مردم است که چون قیمت پرداخت‌شده بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی است طبیعتاً مصرف‌کننده بیش از حد نیاز از آن مصرف می‌کند. در حالی که اگر بخواهیم منابع و منافع ملی را برای بلندمدت حفظ کنیم باید به شکل درست و بهینه و در جهت رشد و توسعه اقتصادی از آنها بهره ببریم. بنابراین به نظر می‌رسد که گذشته از شیوه و شکل اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها، در وضعیت فعلی اجرای این قانون فی‌نفسه ضروری به نظر می‌رسد.

اجرای این قانون در فاز دوم همچون مرحله اول سبب می‌شود قیمت حامل‌های انرژی برای رسیدن به سطح واقعی افزایش پیدا کند. طبیعتاً رشد قیمت حامل‌های انرژی بر روند قیمتی متغیرهای اقتصادی تاثیرگذار خواهد بود.

اولین متغیر اقتصادی که از این تغییر و تحول اثر می‌پذیرد، نرخ تورم است. نرخ تورم از سه حوزه عرضه و تقاضا، سیاست‌های پولی و انتظارات تورمی تاثیر می‌پذیرد. در بخش اول یعنی عرضه و تقاضا از آنجا که افزایشی در میزان پرداخت به مردم صورت نگرفته است موضوع تشدید تقاضا به نوعی منتفی است. اما در بخش انتظارات تورمی به دلیل ایجاد تغییر در هزینه تولید کالاها و خدمات، بر روند افزایش نرخ تورم تاثیرگذار خواهد بود.

اما از آنجا که شیب افزایش قیمت‌ها نسبت به مرحله اول هدفمندی یارانه‌ها ملایم‌تر بوده است میزان افزایش تورم نیز کمتر خواهد بود.

منظور شما این است که لاجرم اجرای گام دوم هدفمندی یارانه‌ها قدری بر روی قیمت‌ها و نرخ تورم عمومی اثرگذار خواهد بود؟

بله، علاوه بر این بر رشد تولید اقتصادی و اشتغال‌زایی هم اثرگذار است و ممکن است این دو بخش را با نوسان مواجه کند. چراکه ممکن است بعضی از واحدهای تولید نتوانند خود را با افزایش هزینه‌های تولید تطبیق دهند. از این رو برای ادامه حضور در بازار باید هزینه تولید را کاهش دهند تا بتوانند رقابت کنند.

بخش مسکن از روند افزایش قیمت‌ها چه تاثیری می‌پذیرد؟

قیمت مسکن که تقریباً تا خردادماه سال 1392 در تهران به حداکثر رسیده بود، در آن دوره شروع به پایین آمدن کرد و تا پایان سال تقریباً یک روند ثابتی داشت. حتی در برخی از ماه‌های سال روند قیمتی مسکن کاهش 10 تا 15‌درصدی را نیز ثبت کرد. در اواخر سال گذشته یک مقدار معاملات مسکن جان گرفت و دوباره روند قیمتی مسکن روند صعودی به خود گرفت. با آغاز سال 1393، هنوز تغییرات قابل توجهی در بازار مسکن به دلیل گذراندن تعطیلات مشاهده نشده است. (معمولاً فروردین‌ماه برای مبادلات مسکن، ماه زنده‌ای نیست. بنابراین در محاسبات اقتصادی هم نمی‌شود روی آن زیاد حساب باز کرد.) اما در ادامه سال این پیش‌بینی وجود دارد که هزینه‌های تولید مسکن تحت تاثیر افزایش قیمت‌ها قرار می‌گیرد. چون به هر حال مصالح ساختمانی جزو انرژی‌بر‌ترین تولیدات هستند؛ و قیمت انرژی که یک مقدار افزایش پیدا کرده یک مقدار روی قیمت نهایی این کالا هم طبیعتاً اثر می‌گذارد و قیمت این نهاده‌های تولیدی را بالاتر می‌برد. از طرف دیگر مقداری هزینه‌های حمل‌ونقل نیز بر روی قیمت مصالح ساختمانی به دلیل افزایش قیمت حامل‌های انرژی تاثیر می‌گذارد. این دو عامل موجب می‌شود هزینه ساخت در سال جاری قدری با افزایش مواجه شود. البته در سه سال گذشته روند تولید مسکن مناسب بوده است ولی از اسفندماه سال گذشته قدری افت داشته و روند صدور پروانه‌های ساختمانی با کاهش همراه بوده است. با این حال براساس آمار رسمی در سه سال گذشته در سطح شهر تهران حدود 700 هزار پروانه ساختمانی صادر شده است. معمولاً حدود 80 تا 85 درصد از این پروانه‌های صادرشده تولید می‌شوند یعنی حدود 600 هزار واحد در تهران به مرحله تولید می‌رسند. یعنی دو برابر نیاز شهر تهران. (اگر نیاز سالانه عرضه مسکن را در تهران حدود 100 هزار پروانه در نظر بگیریم براساس این آمار سالانه 200 هزار واحد به بخش مسکن وارد شده‌اند.)

اما تمام واحدهایی که مجوز دریافت کرده‌اند به مرحله ساخت‌وساز نمی‌رسند یا اگر برسند به بازار عرضه نمی‌شوند.

ممکن است یک فرآیند طولانی داشته باشند اما به مرور زمان به بازار وارد می‌شوند و به عنوان ذخیره بازار محسوب می‌شوند. با توجه به عرضه کافی و وجود خانه‌های خالی در بازار به عنوان ذخیره اگر اجرای هدفمندی یارانه‌ها آثار افزایش قیمت داشته باشند به صورت شوک به بازار نخواهد بود.

افزایش قیمت‌ها تا چه سطحی خواهد بود؟

براساس مطالعات صورت‌گرفته به نظر می‌رسد رشد قیمت‌ها تا حدود نرخ تورمی عمومی کشور ادامه پیدا کند.

از آنجا که اجرای این قانون به نوعی منجر به کاهش قدرت خانوارها و نهایتاً کاهش ورود متقاضیان به بازار مسکن ملکی خواهد شد. آیا این روند بازار اجاره را با نوسان روبه‌رو نخواهد کرد؟

روند افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره نیز به شکل جهش نخواهد بود. اما به طور طبیعی همان‌طور که شما اشاره کردید چون قدرت خرید خانوارها را محدود می‌کند بر روند تقاضای مصرفی تاثیرگذار خواهد بود. ولی در سطحی نیست که ورودی این بخش را به طور ناگهانی افزایش دهد. چون موجودی مسکن در کشور مناسب است و شاخص‌های مسکن در مقایسه با بسیاری از کشورها در وضعیت قابل قبولی قرار دارد؛ البته از آنجا که یکی از مولفه‌های اثرگذار روی نرخ اجاره، قیمت ملک است (درصدی از قیمت ملک مبلغ رهن و اجاره تعیین می‌شود) چون قیمت مسکن ملکی قدری کاهش یافته پیش‌بینی نمی‌شود که در اجاره‌بها افزایش شدید داشته باشیم و رشد در این بخش در حدود نرخ تورم عمومی کشور خواهد بود.

از دیدگاه شما در پیش گرفتن چه نوع سیاست‌های مکملی در بخش مسکن می‌تواند آثار تورمی ناشی از هدفمندی یارانه‌ها را در این بخش مدیریت کند؟

به هر حال می‌دانیم که بخش مسکن، بخشی است که جزو خصوصی‌ترین بخش‌هاست. یعنی دولت سیاستگذار است و عملاً بخش خصوصی ساخت‌وساز و حرکت می‌کنند، مجوز می‌گیرند و در زمین خودشان یا به شکل مشارکتی یا به هر شکل دیگری فعالیت می‌کنند. طبیعتاً دولت به این بخش ورود مستقیم پیدا نمی‌کند بلکه بیشتر از طریق سیاستگذاری در دو جهت عرضه و تقاضا این بخش را مدیریت می‌کند. از این رو به نظر می‌رسد از طریق سیاست‌های تسهیلاتی می‌توان مقداری طرف تقاضا را مدیریت کرد. در بخش تقاضا سال‌های متمادی است که کار چندانی نشده است و فقط در بخش گروه‌های متوسط و کم‌درآمد یک مقدار کار شد آن هم تحت عنوان مسکن مهر. ولی می‌توان از طریق راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان قدرت خرید متقاضیان را بالا برد.

در سمت عرضه نیز می‌توان با ارائه مدل‌های مختلف بخش‌های متعددی را که قصد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دارند هدایت کرد.