آثار افزایش قیمت حامل‌ها بر بازار مسکن در گفت‌وگو با داوود سوری
آثار هدفمندی: خنثی در قیمت و موثر در اجاره
داود سوری صاحب‌نظر در حوزه اقتصاد مسکن می‌گوید: با هدفمندی یارانه‌ها هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد اما افزایش تقاضا در گرو سیاست‌های پولی دولت است. به اعتقاد این اقتصاددان به نظر می‌رسد دولت بر سیاست انقباضی و انضباط پولی مصر است. در این صورت افزایش تقاضا و قیمت خرید در بازار مسکن دور از انتظار است هرچند در مناطق مختلف کشور، بسته به کشش عرضه و تقاضا، افزایش هزینه ساخت بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. او در این گفت‌وگو به بررسی تعدیل قیمت حامل‌ها بر بازار مسکن و اجاره می‌پردازد.
داود سوری صاحب‌نظر در حوزه اقتصاد مسکن می‌گوید: با هدفمندی یارانه‌ها هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد اما افزایش تقاضا در گرو سیاست‌های پولی دولت است. به اعتقاد این اقتصاددان به نظر می‌رسد دولت بر سیاست انقباضی و انضباط پولی مصر است. در این صورت افزایش تقاضا و قیمت خرید در بازار مسکن دور از انتظار است هرچند در مناطق مختلف کشور، بسته به کشش عرضه و تقاضا، افزایش هزینه ساخت بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. او در این گفت‌وگو به بررسی تعدیل قیمت حامل‌ها بر بازار مسکن و اجاره می‌پردازد.
***
برخی معتقدند افزایش قیمت سوخت (بنزین و گازوئیل) در مرحله اول به‌صورت مستقیم بر قیمت تولید مصالح و حمل‌ونقل مصالح ساختمانی اثر خواهد گذاشت. پس از این افزایش، بار روانی این موضوع نیز منجر به افزایش خود به خودی قیمت اقلام دیگر می‌شود که تاثیرگذاری مجددی بر افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهد داشت. افزایش قیمت برق نیز بر کل فرآیند ساخت‌وساز تاثیر خواهد گذاشت و منجر به افزایش هزینه‌های تولیدی می‌شود که خود سبب افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود. با این مقدمه باب سه بحث را می‌توان باز کرد: از نگاه شما این تحلیل در سال جاری تا چه حد می‌تواند صادق باشد؟ آیا فشار سمت هزینه می‌تواند به فشار قیمتی در بخش عرضه منجر شود؟
افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نیروی انسانی در پی افزایش قیمت حامل‌های انرژی گریزناپذیر است. اما با توجه به شرایط رکودی حاکم بر بازار مسکن و ضعف در تقاضای موثر به نظر می‌رسد حتی با افزایش هزینه تولید مسکن، قیمت‌های فروش در بازار نتوانند جهش معنی‌داری را تجربه کنند. در ضمن باید توجه داشت که افزایش قیمت حامل‌های انرژی به‌صورت مستقیم تاثیری بر قیمت زمین ندارد و افزایش قیمت زمین درواقع مهم‌ترین عامل در افزایش قیمت مسکن است. همچنین با توجه به شیب ملایم افزایش قیمت حامل‌های انرژی در این مرحله و تعهد دولت به حفظ انضباط پولی به نظر می‌رسد آثار تورمی این افزایش در بخش مسکن کمتر از قبل خواهد بود.
در ماه‌های اخیر نرخ سود بانکی به‌صورت شناور از سوی بانک‌ها تعیین می‌شود. شناوری نرخ سود با کاهش نرخ تورم همزمان شده بود و این اتفاق بر جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها افزوده بود. در حال حاضر زمزمه‌هایی در خصوص کاهش نرخ سود شنیده می‌شود. با توجه به اجرای فاز دوم و اثر جانشینی نرخ سود در برابر مسکن و همبستگی شدید این دو، فکر می‌کنید کاهش نرخ در مقطع کنونی به تحریک قیمت در بازار مسکن منجر شود؟ زیرا بازار مسکن از سال قبل وارد فاز رکود شده و حتی برخی مقطع کنونی را بهترین فرصت برای سرمایه‌گذاری و خرید می‌دانند؟
به‌سادگی نمی‌توان در این ارتباط اظهارنظر کرد چرا که تاثیرات متقابل بین بازار سرمایه، ارز و طلا و همچنین بازار سپرده‌های بانکی و مسکن باید به‌صورت همزمان دیده شود. از سوی دیگر مسکن بازاری است که نیازمند سرمایه‌های کلان است و نقد‌شوندگی پایینی دارد، بنابراین حرکت سرمایه بین این بازار و دیگر بازارها به‌سرعت صورت نمی‌گیرد. باید منتظر ماند و دید واکنش دیگر بازارها به وقایع پیش‌رو از جمله فاز دوم هدفمندی و رفع تحریم‌ها چیست. اما در هر صورت می‌توان گفت کاهش نرخ سود بانکی آثار منفی بر بازار خریدوفروش مسکن و بازار اجاره بر جای خواهد گذاشت و فی‌نفسه عاملی در جهت تحریک قیمتی به شمار می‌رود.
بورس به دنبال راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در سال جاری است. این سیاست به معنای تحریک تقاضا قلمداد می‌شود آیا در موقعیت کنونی سیاست تحریک تقاضا به ثبات بازار کمک می‌کند یا آرامش کنونی را بر هم می‌زند؟
صندوق زمین و مستغلات به‌هیچ‌وجه به معنی تحریک تقاضا نیست، بلکه وسیله و ابزاری جهت گردآوری سرمایه‌های خرد و کانالیزه کردن آن در مسیر تولید مسکن است. بنابراین می‌توان گفت از طریق رونق تولید این ابزار به ثبات بیشتر بازار مسکن کمک خواهد کرد.
آقای دکتر در مجموع به نظر می‌رسد در سال جاری بخش مسکن از ناحیه هزینه و تقاضا با تحریک روبه‌رو شود. با توجه به کم‌کششی بازار مسکن آیا روند عرضه می‌تواند پاسخگوی بازار در سال پیش‌رو به خصوص در شهرهای بزرگ باشد؟
در اینکه هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد شکی نیست اما افزایش تقاضا در گرو سیاست‌های پولی دولت است. به نظر می‌رسد دولت بر سیاست انقباضی و انضباط پولی مصر است. در این صورت افزایش تقاضا و قیمت خرید در بازار مسکن دور از انتظار است هرچند در مناطق مختلف کشور، بسته به کشش عرضه و تقاضا، افزایش هزینه ساخت بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. البته این وضعیت شاید در سال پیش‌رو مشکل‌زا نباشد اما زمینه کاهش عرضه و افزایش قیمت در سال آتی را فراهم می‌کند.
پیش‌بینی می‌شود اقتصاد ایران در سال 1393 از فاز رکود خارج شود، بخش مسکن به‌واسطه آنکه می‌تواند شاخه‌های مختلف تولیدی را فعال کند لوکوموتیو رشد توصیف می‌شود، به چه شکل می‌توان برنامه‌ریزی کرد که رونق بخش مسکن به تلاطم و جهش قیمتی در این بخش منجر نشود؟ به بیانی دیگر برای خروج از رکود می‌توان روی بخش مسکن حساب باز کرد؟
آنچه می‌تواند بازار مسکن را متلاطم سازد افزایش تقاضای سفته‌بازی مسکن است و علت این افزایش سرریز نقدینگی به بخش مسکن است که یا از ناحیه رشد نقدینگی حاصل می‌شود یا نتیجه رکود بازارهای رقیب مانند بازار سرمایه یا بازار پول است. کنترل حساب‌شده نقدینگی و برقراری توازن بین بازار دارایی‌ها می‌تواند بازار مسکن را از نوسان‌های قیمت دور کند. رونق بخش مسکن در تولید عامل دیگری است که می‌تواند به این ثبات کمک کند.
یکی از تبعات افزایش قیمت مسکن در ایران را بیماری هلندی و رونق درآمدهای نفتی می‌دانند. در صورتی که ایران و غرب به توافق جامع برسند احتمال کاهش شدت تحریم وجود دارد در این حالت ورودی‌های دولت از محل صادرات نفت تقویت می‌شود. برخی عقیده دارند این گشایش‌ها می‌تواند به شکل سابق اثر خود را در بازار مسکن منعکس کند، تحلیل شما از این روند چیست؟ آیا بازار مسکن پس از توافق جامع به دلیل ورود منابع نفتی با تلاطم روبه‌رو می‌شود یا خیر؟
آنچه مهم است نحوه ورود این منابع به اقتصاد و چگونگی خرج‌کرد آنهاست. توجه داریم که بازار مسکن یک بازار یکپارچه نیست و منطقه‌ای است. آنچه امروز از آن به‌عنوان مشکل مسکن یاد می‌شود منحصر به تهران و چند شهر بزرگ است که آن هم بسیار طبیعی است. در صورتی که منابع حاصله کنترل‌شده و برای سرمایه‌گذاری و با توزیعی مناسب در سطح جغرافیای کشور مورداستفاده قرار بگیرد علاوه بر اینکه رونق بخش مسکن در زمینه ساخت و تولید را ایجاد می‌کند می‌تواند از فشار قیمت در شهرهای بزرگ نیز بکاهد.
آقای دکتر هدفمندی چه تاثیری بر بازار اجاره دارد؟
بازار اجاره از بازار خرید جداست و کسانی نیز که در این بازار فعال هستند ویژگی‌های متفاوتی دارند. از سوی دیگر این بازار ارتباط بیشتر و سریع‌تری با بازار سرمایه و پول دارد. بنابراین افزایش قیمت‌ها در بازار کالا و خدمات که از اجرای مرحله دوم طرح هدفمندی یارانه‌ها حاصل می‌شود به‌طور مستقیم بر بازار اجاره تاثیر می‌گذارد و افزایش آن را موجب می‌شود. در این زمینه دولت می‌بایست برنامه‌هایی برای حمایت از اجاره‌نشینان داشته باشد البته نه از نوع اجبار موجرین به کاهش قیمت اجاره و بگیر و ببند که شاه‌بیت ذهنیت سیاستگذاران است. می‌توان از سیاست‌های مالیاتی و سیاست‌های اعتباری در جهت حمایت از بازار اجاره کمک گرفت.
دیدگاه تان را بنویسید