چالش محدودیت‌ زمان

مهدی پورمهر / کارشناس بازار مسکن

یکی از مهم‌ترین شعارهای دولت‌ها بهبود شاخص‌های رفاهی مردم از جمله اشتغال‌زایی، کاهش تورم، تسهیل شرایط ازدواج و خانه‌دار شدن است. دولت قبلی با جدیت، به شعارهایی که دولت‌های قبل از آنها به عنوان دستاویزی برای افزایش مقبولیت خود استفاده می‌کردند جامه عمل پوشاند.
به همین منظور با طراحی مدلی شامل سه مولفه حمایت دولتی، سیستم بانکی و آورده متقاضیان مسکن، شعار خود را در قالب طرح مسکن مهر عملیاتی کرد. اما با توجه به ایراداتی از جمله نیازسنجی نامعتبر، مکان‌یابی نادرست، عدم انطباق بر شاخص‌های شهری، کیفیت پایین مصالح و برخی مشکلات زیرساختی مانند مالکیت زمین‌ها و نحوه واگذاری با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو شد.
پروژه مسکن مهر که با اهداف اصلی از جمله خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد و جلوگیری از افزایش قیمت مسکن راه‌اندازی شده بود، به دلیل عدم مدیریت صحیح و ضعف در تخصیص منابع و تامین مالی تبدیل به یکی از معضلات کشور شد.
افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن و صعود قیمت مصالح ساختمانی، اثرات منفی بر ساخت و ساز مسکن مهر گذاشته و در نتیجه انبوه‌سازان قادر به اتمام پروژه‌های خود با قیمت فعلی نبوده پس خواستار افزایش قیمت مسکن مهر شدند. مسکنی که قرار بود با قیمت پایین‌تر از عرف بازار تمام شود اکنون چند برابر شده و دولت در تکمیل آنها به مشکل برخورده است.
تعداد کل پروژه مسکن مهر شامل بیش از 2 /2 میلیون واحد بوده که از این تعداد، 84 درصد تا‌کنون به متقاضیان واگذار شده است. این در حالی است که مابقی آنها که بالغ بر 350 هزار واحد است به دلایل مهمی از جمله عدم تامین مالی کافی، نبود آب، برق و فاضلاب و عدم تاییدیه بهداشت آب و‌... به مرحله بهره‌برداری نرسیده‌اند.
پاشنه‌آشیل مدل اقتصادی و سرمایه‌گذاری مسکن مهر، تضمین بازدهی مطلوب سرمایه به تامین‌کنندگان مالی بوده است، زیرا در این طرح دولت متعهد به خرید تضمینی واحدهای احداث شده بود که همین امر زمینه‌ساز بحران در حوزه مسکن مهر شد. در چنین شرایطی سرمایه‌‌گذاران با انتظارات بالا در حوزه مسکن اقدام به سرمایه‌گذاری کرده‌اند که دولت به عنوان حمایت‌کننده و مجری آن بوده و بالطبع بازدهی بالا و کم ریسک را برای خود نظر گرفته‌اند.
در سال 1391 به دلیل بروز پدیده بیماری هلندی، جهش قابل ملاحظه در شاخص قیمت مسکن موجب افزایش انتظارات تورمی در اقتصاد شده و پدیده پول داغ را ایجاد کرد. در این شرایط، بالطبع بانک‌ها برای تامین نقدینگی و جلوگیری از خروج منابع اقدام به جذب سپرده با نرخ‌های بالاتر کرده و در نتیجه قیمت تمام‌شده پول در اقتصاد افزایش یافت.
دولت برای حفظ قدرت خرید مردم در کوتاه‌مدت اقدام به افزایش رشد نقدینگی و تزریق پول در اقتصاد کرد که همین امر کسری بودجه را افزایش داده و زمینه را برای تشدید تورم ایجاد کرد. یکی از اثرات مخرب تورم در کشورهای وابسته به منابع طبیعی بروز و تعمیق رکود اقتصادی است. بنابراین تورم رکودی که عمدتاً به دلیل رکود در بخش مسکن (به دلیل ارتباط مستقیم و غیرمستقیم با بیش از 1200 فعالیت) حادث شد، توان فعالیت تولیدکننده‌ها را کاهش داد.
مع‌الوصف، افزایش هزینه ساخت و کاهش بنیه دولت در تامین مالی، چرخه اجرای این طرح را با مشکل جدی روبه‌رو کرد. این در حالی است که مولفه سوم طرح که متقاضیان مسکن بودند بخشی از مبلغ را پرداخت کرده و در حال حاضر منتظر تحویل واحد خود هستند.
دولت یازدهم که با شعار کاهش نرخ تورم وارد میدان شد، با اقدامات بازدارنده از جمله بلوکه کردن منابع در بخش‌های مختلف، در کنار موفقیت نسبی در کنترل تورم، تحقق رونق را به تعویق انداخته و در نتیجه هزینه فرصت سرمایه‌‌گذاری و انتظارات را افزایش داد. عدم رونق در بخش مهمی چون مسکن، رکود در عمده فعالیت‌های اقتصادی را به همراه داشته و بالطبع قیمت تمام‌شده در بخش مسکن را نیز با افزایش روبه‌رو کرده است.
در چنین شرایطی که دولت مایل به رونق دادن به بخش مسکن نیست، همچنان هزینه‌های مسکن در سطح بالا قرار داشته و قیمت تمام‌شده مسکن مهر کاهش نخواهد یافت. به همین دلیل دولت از اوایل تصدی‌گری خود، ورود به طرح مسکن مهر را از اولویت کاری خود خارج کرد. اما با توجه به نزدیک شدن به اتمام دوره دولت یازدهم و لزوم توجه به اقشار کم‌درآمد و افزایش ضریب مقبولیت برای انتخاب مجدد، دولت توجه خود را به طرح مسکن مهر افزایش داده است. البته به نظر می‌رسد هدف دولت صرفاً بهره‌برداری سریع از باقیمانده واحدهای این پروژه عظیم باشد که با توجه به هدف گذاری انجام‌شده در این خصوص (تا پایان سال جاری) پیش‌بینی می‌شود بیشتر تمرکز خود را بر کمیت معطوف خواهد کرد تا کیفیت. زیرا با توجه به ایراداتی از جمله عدم انطباق بر شاخص‌های شهری، کیفیت پایین مصالح و برخی مشکلات زیرساختی که در اوایل اجرای طرح مشاهده شد، در ادامه نیز بر همین منوال کارها پیش خواهد رفت.
از طرفی به دلیل افزایش قیمت و کاهش کیفیت مسکن مهر، تقاضا کاهش یافته است لذا با توجه به اینکه بخش عمده‌ای از سرمایه در طرح بلوکه ‌شده و به دلیل عدم اتمام آن به فروش نرسیده است، بازگشت سرمایه تحقق نیافته است. بنابراین در چنین شرایطی، تکمیل و اتمام پروژه امری منطقی به نظر می‌رسد.
با عنایت به موارد فوق، دولت برای پیشبرد طرح مسکن مهر (به‌رغم میل باطنی) اقدام به تامین مالی بیش از 26 هزار میلیارد ریال از محل‌های مختلف از جمله تسهیلات اسناد خزانه اسلامی برای جبران بخشی از طلب پیمانکاران، منابع مدیریت بحران، شرکت‌های عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین و مسکن، وزارت نیرو از محل فروش انشعابات، بودجه سال ۱۳۹۵ و‌... خواهد کرد، از این‌رو مصوب شده دولت برای تحویل ۳۵۰ هزار واحد مسکونی به متقاضیان تا پایان سال جاری و تامین امکانات زیربنایی و رفاهی به منظور فراهم کردن شرایط اسکان اقدامات لازم را صورت دهد به طوری که که اولویت با واحدهایی است که آماده تحویل هستند یا پیشرفت بالای 90 درصد دارند. البته این اقدام دولت براساس قواعد اقتصاد سیاسی در جهت تحقق شعارهای خود امری طبیعی به نظر می‌رسد، هرچند ممکن است نتایج میان‌مدت و بلندمدت آن اثرات مطلوبی بر اقتصاد کشور نداشته باشد، اما ابزاری اثرگذار در انتخاب مردم در دولت بعدی خواهد بود.
با توجه به محدودیت زمانی برای اتمام پروژه تا پایان سال جاری و اختصاص منابع قابل توجه برای این طرح، دو مساله‌ مبتلابه این موضوع خواهد بود. اولین مساله‌، کاهش مطلوبیت واحدها و نداشتن استانداردهای لازم به دلیل سرعت‌بخشی در اجراست که بالطبع عدم استقبال از سوی متقاضیان را به همراه خواهد داشت. دومین مساله‌ مربوط به تامین مالی پروژه در کوتاه‌‌مدت است که به نظر می‌رسد اثرات تورمی را ایجاد کند. علی‌ایحال، اقدام دولت امری منطقی و معقول به نظر می‌رسد اما برای جلوگیری از اثرات منفی آن بر اقتصاد بهتر است دوره زمانی طرح طولانی‌تر و با توجه به رخدادهای احتمالی در مسائل بین‌المللی و اقتصادی و نفتی و کسری بودجه تصمیمات صحیحی اتخاد شود. در شرایط فعلی اقتصاد کشور که نقدینگی مهم‌ترین عامل در رونق همسان بازارها به شمار می‌رود، پول‌زایی بی‌قاعده موجب تحریک بازارهای مستعد تورم خواهد شد. از طرفی با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی دولت یازدهم و لزوم اقدامات برجسته دولت برای نمایش اشتغال‌زایی ایجاب می‌کند تا به فراخور زمان و شرایط پیش رو، منابعی را به بخش‌های مختلف تزریق کند، لیکن احتمال می‌رود تامین مالی طرح مسکن مهر با مشکل روبه‌رو شود و تحویل آن با تاخیر مواجه شود، لذا پیش‌بینی می‌شود در صورت عدم تحقق به موقع و مطلوب تعهدات، اثرات بازدارندگی جبران‌ناپذیری را بر توقعات مردم داشته و اهداف دولت را محقق نسازد.