رونق با نسخه MBS

سیدمحسن فاضلیان / مدیرعامل شرکت تامین سرمایه مسکن

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد هر کشوری است به طوری که همواره یکی از دغدغه‌های اصلی دولت‌ها، تنظیم بازار مسکن بوده است. بازار املاک و مستغلات در هر کشوری می‌تواند تبدیل به موتور محرک اقتصاد آن شود و ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست. رکود حاکم بر بازار مسکن ایران و روند کاهشی که قیمت‌ها در این بازار پیش گرفته‌اند از یک سو و نوسانات شدید ادوار تجاری از سوی دیگر موجب بروز مشکلاتی برای کلیه اقشار کشور علی‌الخصوص اقشار کم‌درآمد شده است.
نارسایی‌های سیستم تامین مالی مسکن در ایران که مبتنی بر تامین مالی از طریق بانک است و وجود محدودیت‌هایی از قبیل سقف تسهیلات، نرخ ثابت، مدت بازپرداخت محدود و عدم تناسب تسهیلات با وثیقه، این موضوع را تشدید کرده است. اما در مقابل بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته توانسته‌اند به کمک تاسیس نهادها و طراحی ابزارهای مالی مربوط به بخش مسکن تا حد زیادی مشکل مسکن را بدون دخالت مستقیم دولت حل کنند. الگوهای اصلی را که دولت‌ها برای تامین مالی بخش مسکن از آن استفاده می‌کنند می‌توان در چهار بخش نظام سپرده‌گذاری در بانک‌ها، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها و بازار رهن ثانویه خلاصه کرد. در ایران تاکنون تنها منبع تامین مالی بخش مسکن تامین مالی از طریق سیستم سپرده‌گذاری بانک‌ها بوده است. اگرچه با تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال 1384، بستر لازم برای تاسیس نهادها، ابزارها و بازارهای مالی جدید ایجاد شد، ولیکن تجلی این بسترسازی جهت نیل به اهداف بخش مسکن تاکنون به طول انجامیده است. از سوی دیگر، نقدینگی سرگردان اقشار جامعه و عدم تنوع در ابزارهای مالی موجب دامن زدن به مشکلات اقتصادی حاکم می‌شود. بدیهی است؛ رشد اقتصادی کشور به طور اعم و توسعه بازار سرمایه به طور اخص مستلزم جذب این وجوه سرگردان در کشور است که بایستی با تنوع ابزارهای مالی، جذب سرمایه صورت گیرد. در این راستا، مجموعه بانک مسکن در نظر دارد با انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی بانک مسکن در بازار سرمایه برای اولین بار در کشور آغازگر این راه پر‌فراز و نشیب باشد.

اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی (MBS) چیست؟
بانک‌ها به عنوان مهم‌ترین واسطه‌های گردش وجوه، وجوه مازاد اشخاص حقیقی و حقوقی را جمع‌آوری کرده و در اختیار فعالان اقتصادی قرار می‌دهند که این موجب تامین مالی طرح‌ها و پروژه‌های اقتصادی شده و رشد و توسعه اقتصادی را سبب می‌شود. گاهی خود بانک‌ها با مشکل مالی مواجه می‌شوند. در این راستا «تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌های بانکی» به عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی به کمک آنها می‌آید. به طور کلی «تبدیل به اوراق بهادار کردن» به فرآیند تبدیل دارایی‌های مالی با نقدشوندگی پایین مانند وام رهنی به اوراق بهادار قابل ‌معامله در بازار اطلاق می‌شود. تبدیل به اوراق بهادار کردن فرآیندی است که طی آن دارایی‌های موسسه مالک دارایی یا بانی، از ترازنامه آن موسسه جدا شده اما در عوض، تامین وجوه توسط سرمایه‌گذارانی انجام می‌شود که یک ابزار مالی قابل مبادله را می‌خرند. این ابزار نمایانگر بدهکاری مزبور است بدون اینکه به وام‌دهنده اولیه مراجعه‌ای صورت پذیرد. اوراق بهادار با پشتوانه دارایی (ABS) و اوراق بهادار با پشتوانه وام رهنی (MBS)، از جمله مهم‌ترین محصولات تبدیل به اوراق بهادار کردن هستند.

بانک با انتشار اوراق رهنی چه منافعی را دنبال می‌کند
برخی از مهم‌ترین اهداف استراتژیک فرآیند انتشار اوراق رهنی را می‌توان مطابق با موارد زیر نام برد:
■ بهبود نسبت کفایت سرمایه
■ سودآوری
■ ایجاد درآمد (کارمزد)
■ بهبود نسبت‌های مالی

تاریخچه مختصری از اوراق رهنی
اصلی‌ترین منتشرکننده اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی در دنیا، جنی ما، فانی ما و فریدی مک هستند. موسسه فدرال رهن ملی در سال 1938 از سوی کنگره برای افزایش سرمایه‌گذاری و نقدشوندگی بازار رهن آمریکا ایجاد شد و به نام فانی ما شناخته شد. ابتدا فانی ما توسط دولت فدرال و به عنوان انجمن مهندسی مالی شکل گرفت. سپس در سال 1968 فانی ما به دو قسمت تقسیم شد، یکی جنی ما که موسسه دولتی باقی ماند و دیگری فانی ما بود که به یک شرکت با سهامداران خصوصی تبدیل شد. نقش جنی ما از سال 1968 این بود که بازار ثانویه برای رهن‌های تضمینی دولت فراهم می‌کرد. جنی ما از بودجه فدرال استفاده می‌کرد و برنامه‌هایش مورد حمایت و ضمانت دولت فدرال قرار داشت. دولت فدرال از طریق جنی ما تا سال 1970 در بازار MBS تاخت و تاز کرد. شرکت وام‌های رهن خانه فدرال که به نام فریدی مک شناخته شد، توسط کنگره در سال 1970 به عنوان بازار ثانویه رهن در صنعت پس‌انداز و وام‌دهی تاسیس شد و در سال 1989 به یک شرکت سهامی خاص تبدیل شد. برخلاف جنی ما، فانی ما و فریدی مک مورد حمایت دولت فدرال نیست. اما هر دوی این موسسات توسط دولت فدرال ایجاد شده و طرح‌های شرکتی فدرال در آنها استفاده می‌شود، دولت اجازه نمی‌دهد که به دلیل مشکلات مالی فانی ما و فریدی مک دچار ورشکستگی بشوند؛ چرا که مانند سایر موسسات مالی قوی و بانک آمریکا بازار از التزامات و قوانین دولت آمریکا پیروی می‌کند. به همین دلیل این موسسات اقتصادی حق بیمه پایینی را برای مقابله با ریسک اعتباری زمانی که آنها از بازارهای سرمایه خصوصی وام می‌گیرند، پرداخت می‌کنند.
اولین MBS در سال 1970 توسط جنی ما به بازار ارائه شد که طی سال‌های 1970 تا 1980 مهم‌ترین نوع MBS اوراق بهادار تضمینی (PASS-THROUGH) بود. مهم‌ترین نوآوری در سال 1983 در بازار MBS زمانی که فریدی مک CMO را وارد بازار کرد، اتفاق افتاد. این ابزار جدید با سررسید ویژه و الزامات گردش وجوه، برای سرمایه‌گذاران جاذبه ایجاد کرد. اولین انتشار CMO با یکسری از گروه‌های مالیاتی و مشکلات قانونی و حسابداری مواجه شد، ولی این مشکلات توسط قانون اصلاح امور مالیاتی 1986 که شامل مالیات سرمایه‌گذاری در رهن مستغلات (REMIC) نیز بود، برطرف شد. بعد از سال 1986 CMO به طور فوق‌العاده‌ای رشد کرد و قوانین جدید مالیاتی باعث به وجود آمدن انواع دیگری از ابزار رهن همچون اوراق رهنی Stripped شد.

منابع ریسک اوراق‌بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی
دو منبع اصلی ریسک این اوراق ریسک بازپرداخت و ریسک نرخ بهره است که در ادامه شرح داده شده‌اند.
الف) ریسک بازپرداخت
■ استقراض‌کنندگان وام‌های رهنی می‌توانند از گزینه پیش‌پرداخت وام بهره ببرند. معمولاً، آنها این گزینه را به عنوان یک مزیت برای استقراض‌کنندگان و یک عیب برای سرمایه‌گذاران در نظر خواهند گرفت.
■ پیش‌پرداخت‌های غیرقابل‌پیش‌بینی می‌توانند ارزش برخی اوراق بهادار با پشتوانه وام رهنی را تغییر دهند.
ب) ریسک نرخ بهره
■ قیمت‌ها به دلیل نرخ‌های ثابت همزمان با افزایش نرخ‌های بهره کاهش می‌یابد.

مزایای انتشار اوراق رهنی چیست؟
تبدیل کردن وام‌های رهنی به اوراق بهادار، بازار سرمایه‌گذاری جدیدی را ایجاد می‌کند و منجر به ایجاد دارایی با نقدینگی بالا و قیمت‌گذاری موثر و مناسب رهن‌ها می‌شود و همین‌طور باعث می‌شود که واسطه‌گری در بازار رهن به‌طور تخصصی صورت گیرد. تمام این پیشرفت‌ها باعث کاهش نرخ رهن برای قرض‌گیرندگان، افزایش افرادی که صاحب خانه می‌شوند و حذف اختلافات منطقه‌ای در گسترش سرمایه‌گذاری بر روی خانه‌هایی که وام به آنها داده می‌شوند، خواهد شد. به علاوه مزیت تبدیل به اوراق رهنی کردن برای بانک‌ها و موسسات مالی عبارت است از:
1- کاهش هزینه تامین مالی برای بانک‌ها و موسسات مالی اعتباری؛
2- مدیریت ریسک ناشی از عدم انطباق دارایی‌ها و بدهی‌ها (به ویژه برای بانک‌ها و موسسات مالی اعتباری)؛
3- بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری؛
4- خارج کردن دارایی‌ها از ترازنامه و بهبود ترکیب دارایی‌ها؛
5- با تبدیل دارایی‌ها (تسهیلات) به اوراق بهادار، درآمدهای آتی به حال تبدیل می‌شوند و نقدشوندگی افزایش می‌یابد.

اوراق رهنی چگونه منتشر می‌شود؟
اوراق مشارکت رهنی یا اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی (MBS)، ابزارهای بدهی است که نشان‌دهنده حقوق دارنده اوراق، بر وجوه دریافتی ناشر است.
این اوراق از جمله اوراق بهادار با پشتوانه دارایی است که جریان نقدی آن به پشتوانه اصل و بهره‌های پرداختی مجموعه‌ای از وام‌های رهنی است. پرداخت‌های این اوراق به‌طور معمول به صورت ماهانه و طی زمان تا سررسید این وام‌ها صورت می‌گیرد. دریافتی‌های ناشر با خرید و تجمیع تسهیلات رهنی بانک‌های مختلف، شرکت‌های رهنی و دیگر اعطاکنندگان تسهیلات رهنی توسط ناشر شکل می‌گیرد. ناشر این دارایی‌ها را بر حسب مشخصات مشترک آنها طبقه‌بندی کرده و بر اساس آن اوراق بهاداری را منتشر و به عموم عرضه می‌کند. به‌ طور کلی در فرآیند انتشار اوراق رهنی، پس از اینکه خریداران دارایی‌های حقیقی از موسسات مالی تسهیلات دریافت کردند، موسسات مالی تسهیلات رهنی را به ناشر (SPV) می‌فروشند. ناشر وجوه لازم جهت خرید تسهیلات رهنی را از محل انتشار اوراق رهنی تامین می‌کند. محل سود پرداختی به سرمایه‌گذاران و اصل وجوه پذیره‌نویسی‌شده نیز بازپرداخت تسهیلات اعطایی است.
با توجه به رسم توضیحی زیر، زیر که مجموعه‌ای بزرگ و مناسب از دارایی‌ها جمع شد، به عنوان یک سبد کلی توسط بانک یا سایر نهادهای مالی مورد تجزیه و تحلیل قرار می‌گیرد و با هدف تامین مالی دارایی‌ها، به شخص ثالثی که معمولاً یک شرکت واسطه (SPV) است، فروخته شده یا واگذار می‌شود. زمانی که نهاد واسط، دارایی‌ها را به تملک خود درآورد، جهت تامین هزینه خرید وام‌ها از بانک اقدام به انتشار اوراق بهادار خواهد کرد. این اوراق بهادار به نحوی سازمان‌دهی می‌شود که اصل و بهره آنها از طریق جریان‌های نقدی ناشی از مجموعه اصلی وام‌ها تامین شود.
در طراحی اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی عوامل متعددی باید مورد توجه قرار بگیرد که از جمله مهم‌ترین آنها عوامل محیطی (نرخ بهره، وضعیت عمومی اقتصاد، قوانین و مقررات و...)، جریان پیش‌پرداخت‌های قبل از سررسید، جریان نقدی حاصل از تجمیع وام‌های مختلف و اطلاعات لازم برای ارزشیابی اوراق (ریسک و بازده آن) است.

مدل اوراق رهنی در دست انتشار
به منظور مدل‌سازی جریانات نقدی بانک مسکن در صورت انتشار اوراق رهنی، آن دسته از تسهیلات بانک مسکن که بتواند طبق «دستورالعمل انتشار اوراق رهنی» مصوب سازمان بورس و اوراق بهادار مبنای انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی باشد جداسازی شده است؛ تسهیلات منتخب، تسهیلات فروش اقساطی با اقساط ماهانه به نرخ 13 تا 15 درصد بوده که سررسید آن از زمان انتشار اوراق 102 تا 116 ماه خواهد بود. مبلغ اقساط تسهیلات خریداری‌شده از بانی به شرح زیر است:
■ مجموع اقساط به میزان: 3559 میلیارد ریال
■ اصل تسهیلات به میزان: 1100 میلیارد ریال
■ فرع تسهیلات به میزان: 2459 میلیارد ریال

به پشتوانه تسهیلات رهنی مذکور، ویژگی‌های اوراق رهنی به شرح زیر است:
■ اوراق بهادار جمعاً به ارزش تقریبی سه هزار میلیارد ریال
■ مبلغ اسمی هر ورقه یک میلیون ریال
■ عمر اوراق دو سال و مواعد زمانی پرداخت جریانات نقدی ناشی از اقساط تسهیلات خریداری‌شده به سرمایه‌گذاران اوراق سه ماه یک بار است. همچنین در زمان سررسید اوراق نیز (پایان دو سال) مبلغ اسمی اوراق به سرمایه‌گذاران بازپرداخت می‌شود.
جریانات نقدی ورودی و خروجی حساب واسط در طول دو سال عمر اوراق، مطابق رسم توضیحی زیر مدل‌سازی شده است. همچنین این جریانات نقدی در یک حساب بانکی به نام نهاد واسط (SPV) سرمایه‌گذاری می‌شود و از محل مدیریت این جریان‌های نقدی، پرداختی به سرمایه‌گذاری صورت می‌پذیرد.
■ در زمان انتشار اوراق، خریداران اوراق با پرداخت مبلغ سه هزار میلیارد ریال به نهاد واسط، کلیه اوراق را خریداری کرده و نهاد واسط، اقساط آتی تسهیلات مذکور را به مبلغ سه هزار میلیارد ریال از بانی خریداری می‌کند.
■ بانی اقساط تسهیلات رهنی را به صورت روزانه به حساب واسط منتقل کرده و نهاد واسط نیز در قبال دارندگان اوراق متعهد می‌شود که هر سه ماه یک بار بخشی از موجودی حساب را به عنوان سود اوراق به سرمایه‌گذاران منتقل کرده و در زمان سررسید اوراق نیز اصل اوراق را به آنها پرداخت کند.
■ در طول دو سال عمر اوراق وجوه نقدی که در حساب واسط است در حساب بانکی سپرده‌گذاری شده و به حساب واسط اضافه می‌شود.

وضعیت فعلی انتشار اوراق رهنی
پس از طی کردن این راه پر فراز و نشیب و هموار کردن موانع موجود بر سر راه انتشار اولین اوراق رهنی در کشور، سرانجام هیات‌مدیره بانک مسکن گزارش توجیهی انتشار اوراق رهنی دو‌ساله به مبلغ سه هزار میلیارد ریال را تصویب کرد. شایان ذکر است؛ انتشار اوراق منوط به تعیین ارکان مختلفی به شرح زیر است.
1- ناشر (نهاد واسط): شخص حقوقی است که توسط سازمان بورس تاسیس می‌شود. این شرکت واسط بین سرمایه‌گذاران (خریداران اوراق) و شرکت بانی است. ناشر اقدامات لازم را جهت انتشار اوراق به وکالت از سرمایه‌گذاران انجام می‌دهد.
2- بانی: شخص حقوقی دارنده مطالبات رهنی است که قصد دارد به موجب این دستورالعمل نسبت به فروش آن از طریق انتشار اوراق رهنی اقدام کند.
3- ضامن: شخص حقوقی است که پرداخت اقساط مطالبات رهنی را در مواعد مقرر در برابر دارندگان اوراق تضمین می‌کند.
متعهد پذیره‌نویسی: شخص حقوقی است که خرید هر میزان از اوراق فروش‌نرفته در زمان پذیره‌نویسی را تعهد می‌کند.
4- بازار گردان: شخص حقوقی است که نسبت به خرید و فروش مقدار مشخصی از اوراق منتشر‌شده در هر روز در قیمت از پیش مشخص‌شده مطابق با مدل بازارگردانی تایید‌شده متعهد می‌شود.
5- امین: حسابرس بانی یا حسابرس دیگری است که از میان موسسات حسابرسی معتمد سازمان انتخاب می‌شود.
6- عامل وصول: شخص حقوقی است که به جمع‌آوری اقساط مطالبات رهنی و پرداخت آن به نهاد واسط و اجرای خدمات مربوط به آن بر اساس این دستورالعمل می‌پردازد.
7- عامل فروش: شخص حقوقی است که نسبت به عرضه و فروش اوراق رهنی از طرف نهاد واسط اقدام می‌کند.
8- عامل پرداخت: شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه است که نسبت به پرداخت‌های مرتبط با اوراق رهنی در مواعد مقرر به سرمایه گذاران اقدام می‌کند.
مطابق با آنچه ذکر شده، ارکان حاضر در انتشار این اوراق به شرح زیر هستند:
9- ناشر: یکی از نهادهای واسط تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار؛
10- بانی: بانک مسکن؛
11- ضامن: بانک مسکن؛
12- عامل وصول: بانک مسکن؛
13- متعهد پذیره‌نویسی: شرکت تامین سرمایه بانک مسکن؛
14- بازار گردان: شرکت تامین سرمایه بانک مسکن؛
15- امین: سازمان حسابرسی؛
16- عامل فروش: شرکت کارگزاری بانک مسکن؛
17- عامل پرداخت: شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه (سهامی عام).

شرایط مطالبات رهنی
بر اساس دستورالعمل انتشار اوراق رهنی مصوب 1394 /9 /24 مطالبات رهنی که به نهاد واسط منتقل می‌شود باید شرایط زیر را داشته باشد:
■ از تاریخ ایجاد مطالبات، حداقل 10 درصد مدت قرارداد سپری شده و اقساط سررسیدشده وصول شده و در طبقه جاری قرار داشته باشد.
■ بانی موظف به ارائه گزارش توجیهی تامین مالی از طریق انتشار اوراق رهنی به همراه اظهارنظر حسابرس است.
■ بانی نباید هیچ‌گونه محدودیت یا منع قانونی، قراردادی یا قضایی برای انتقال مطالبات رهنی به نهاد واسط داشته باشد، در غیر این صورت مسوول جبران خسارات وارده به ارکان و دارندگان اوراق رهنی است.
■ تمامی شرایط حاکم و مقررات ناظر بر قراردادهای مطالبات رهنی، پس از انتقال مطالبات به نهاد واسط کماکان به قوت خود باقی می‌ماند. نهاد واسط از کلیه حقوق بانی در خصوص مطالبات رهنی برخوردار است.
■ قیمت واگذاری مطالبات به نهاد واسط بر اساس ساز و کار عرضه و تقاضا در بازار تعیین می‌شود.