انباشت واحدهای نوساز

سال 1392 با رکودی چشمگیر در بخش املاک مسکونی در تهران همراه بود. رکودی که به دنبال جهش قیمتی سال 1391 و همچنین تغییر فضای سیاسی کشور به دنبال انتخاب دکتر روحانی بر بخش مسکن حاکم شد. دور‌نمای مهار تورم و کاهش تنش‌های سیاسی، بازار ملک را از خریدارانی که به دنبال مامن امنی در مقابل تورم بودند خالی کرد و با کاهش تقاضا، افت سرعت رشد بهای مصالح ساختمانی، بالا رفتن نرخ سود بانکی و عدم تغییر در قدرت خرید عمومی فضای افت قیمتی را هر چند کند اما ملموس بر بازار املاک حاکم کرد. نگاهی به میزان معاملات املاک نشان می‌دهد که فضای رکودی چگونه در بازار املاک خود‌نمایی کرد. بر اساس آمار سامانه معاملات املاک در سال 1392 در شهر تهران 71 هزار و 136 ملک مسکونی به ارزش 31 هزار و 972 میلیارد تومان معامله شد. کل زیر‌بنای املاک معامله‌شده 53/6 میلیون متر مربع بوده است. نگاهی به آمار ماهانه شمار عددی معاملات و ارزش آنها نشان‌دهنده جریان کلی بازار در سال 1392 بوده است.

همان‌گونه که در جدول نشان داده شده است با صرف نظر کردن از فروردین‌ماه به عنوان ماهی که تعطیلی قابل ملاحظه‌ای در آن وجود دارد بازار املاک در اردیبهشت‌ماه رونق به نسبه مناسبی را تجربه کرد که در خرداد نیز ادامه داشت اما در تابستان به‌رغم انتظار برای بهبود بیشتر بازار انتخابات ریاست‌جمهوری شوک سنگینی را به بازار املاک وارد ساخت چرا که کمتر انتظاری برای پیروزی دکتر روحانی وجود داشت از این رو مرداد‌ماه کمترین آمار معاملات در بازار رخ داد.

بررسی آماری نشان می‌دهد که بازار املاک تهران در سال 1392 به شدت تحت تاثیر تحولات زمانی بوده است. همان‌گونه که مشاهده می‌شود به‌رغم جهش معاملات در اردیبهشت و خرداد بازار به سوی رکود رفته و در مرداد‌ماه شمار معاملات به مرز آماری فروردین‌ماه که عملاً بازار نیمه‌تعطیل بوده است می‌رسد. اما در انتهای سال به ویژه در بهمن‌ماه و اسفند‌ماه به دلیل انتظار برای اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها و افزایش سنتی قیمت مسکن در انتقال از یک سال شمسی به سال دیگر مجدداً خریداران در بازار حاضر شده‌اند. همزمانی این شرایط با کاهش شاخص بورس اوراق بهادار و کاهش قیمت طلا و ارز نیز البته جالب توجه است چرا که به نظر می‌رسد بخشی از تزریق نقدینگی صورت‌گرفته به بازار املاک ناشی از رکود در بازارهای موازی آن بوده است. در همین حال اما قیمت متوسط املاک معامله‌شده تغییر خاصی را نشان نمی‌دهد هر چند که ماهیت املاک مسکونی متفاوت است اما به نظر می‌رسد همچنان بازار املاک نسبت به تغییرات قیمتی به ویژه کاهش قیمت تمایلی نشان نمی‌دهد و تنها مهرماه تا میانه بهمن‌ماه به نظر می‌رسد فروشندگان قدری از قیمت خود کاسته‌اند که این امر با توجه به خروج بازار املاک مسکونی از فصل رونق سنتی یعنی تابستان و پایان جابه‌جایی‌های خانواده‌ها مطابقت دارد. در واقع به نظر می‌رسد با ناامید شدن فروشندگان از یافتن خریدار در فصل تابستان، در فصل پاییز تا میانه زمستان از قیمت‌ها کاسته شده و در میان بهمن‌ماه با شکل‌گیری تورم انتظاری ناشی از اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها، اثر سنتی پایان سال و همچنین رشد مورد انتظار بهای مصالح و دستمزدها قدری به قیمت‌ها جان بخشیده‌اند.

در همین حال می‌توان دریافت که در بازار املاک تهران دامنه‌ نوسان 10‌درصدی در قیمت ناشی از تغییر فصول قابل ملاحظه است، از این رو از دست دادن فصل فروش در میانه بهار تا پایان تابستان می‌تواند زیانی 10‌درصدی به شمار آید.

بحث در مورد قیمت املاک معامله‌شده در سال 1392 نشان‌دهنده وجود سهم قابل ملاحظه املاک در رنج قیمت متوسط است. بررسی آماری در شش تقسیم‌بندی قیمتی شامل املاک کمتر از 100 میلیون تومان، 100 تا 200، 200 تا 300، 300 تا 400 میلیون تومان، 400 درصد تا یک میلیارد تومان و بیش از یک میلیارد تومان نشان‌دهنده سهم بیشتر املاک بین 200 تا 400 میلیون تومان است. از این رو به نظر می‌رسد این سطح را باید سطح عمومی معاملات دانست.

مهم‌ترین موضوع در معاملات سال 1392 سهم واحدهای نوساز از کل معاملات است در حالی که در سه سال منتهی به سال 1392 نزدیک به 700 هزار جواز ساخت صادر شده است. شمار معاملات املاک زیر سه سال ساخت نشان‌دهنده وجود انباشت واحدهای نوساز در تهران است.

با توجه به این آمار عملاً تنها 25 هزار و 681 واحد زیر سه سال ساخت در سال 1392 در تهران معامله شده است. اگر بپذیریم در بهترین شرایط این آمار ممکن است در سال‌های 1390 و 1391 به سه برابر ارقام فوق رسیده باشد (به دلیل نبود آمار ثبت‌شده) در این شرایط از نزدیک به 700 هزار جواز صادره تنها نزدیک به 200 هزار ملک نوساز به فروش رسیده است. این امر به معنای آن است که نزدیک به 500 هزار ملک دیگر یا نیمه‌ساز باقی مانده یا خالی هستند یا راهی بازار اجاره شده است. در این شرایط به نظر می‌رسد میزان واحدهای در معرض فروش به میزان قابل ملاحظه‌ای بیش از تقاضا تلقی شود. این به آن معناست که حتی در صورت ایجاد رونق در بازار املاک میزان رشد قیمت تابعی از میزان عرضه خواهد بود تا تقاضا.

از این رو به نظر می‌رسد برخلاف گذشته بازار املاک در سال 1393 و پس از آن بیشتر شاهد رقابت در فروش باشد تا در خرید. در این شرایط ساخت از شرایط سنتی به سوی ارائه سازه کیفی با امکانات مناسب تغییر خواهد کرد. به بیان دیگر در بازار املاک سازندگانی از این پس شانس سود بیشتری دارند که بتوانند فروش مناسب و سریعی را صورت دهند که این مساله نیز نیازمند ارائه سازه مناسب و مدرن از سوی سازنده است. در همین حال بررسی طبقه‌بندی معاملات بر اساس ارزش نشان می‌دهد در کلاس‌های متفاوت اجتماعی افراد در حال حاضر نزدیک به 10 سال پس‌انداز درآمد خویش برای ورود به بازار تقاضای بالقوه خرید هستند. در این شرایط کاهش این دوره از طریق رشد اقتصادی، کاهش تورم، افزایش تسهیلات ارزان و فراهم آوردن شرایط بازار لیزینگ می‌تواند مهم‌ترین اقدامات برای افزایش تقاضا در این بازار تلقی شود که این امر می‌تواند در آینده رخ دهد. در همین حال نباید فراموش کرد که اجرای مرحله دوم طرح هدفمندی یارانه‌ها با افزایش بهای حامل‌های انرژی و دستمزد و به تبع آن هزینه تمام‌شده ساخت همراه خواهد بود همچنین افزایش مالیات در بخش ساخت نیز به این افزایش کمک خواهد کرد. در این شرایط امکان جابه‌جایی کف قیمت‌ها به میزان تغییر در سطح عمومی قیمت‌ها دور از ذهن نبوده و ممکن است این شرایط به حذف طبقه املاک زیر 100 میلیون تومان در آینده کلانشهری مانند تهران منجر شود به ویژه آنکه بهای ساخت و رشد آن حذف این بخش را دور از ذهن نگه نمی‌دارد.