شناسه خبر : 12074 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

گزارشی میدانی از قیمت خانه‌های کلنگی در مناطق ۲۲ گانه

جانشین زمین

خیابان‌های تنگ و باریک، خانه‌های بی‌نما، کوچه‌هایی که با جویی در میانه‌شان به دو نیم می‌شوند و خانه‌هایی که می‌ترسی با اندک لرزه‌ای فرو ریزد.

فرشته مرادی
خیابان‌های تنگ و باریک، خانه‌های بی‌نما، کوچه‌هایی که با جویی در میانه‌شان به دو نیم می‌شوند و خانه‌هایی که می‌ترسی با اندک لرزه‌ای فرو ریزد.
اتوبان نواب به انتها نرسیده، وارد یکی از خروجی‌ها می‌شویم. محله قلعه مرغی شلوغ و پر‌ازدحام است. اینجا خبری از خانه‌های بلند با نماهای شیشه‌ای نیست. بیشتر درهای خانه‌های سیمانی و آجری این منطقه باز است و پرده‌ای حریم خانه را حفظ می‌کند.
کوچه‌ها هنوز بوی قدیم را می‌دهند و سلام و علیک آشنای عابران نشان می‌دهد هنوز همسایگی در این محله معنا دارد. میان یک مغازه کفاشی و لحاف‌دوزی بنگاه کوچک املاک است. یک میز است و سه صندلی. تمام صندلی‌ها اشغال است. قیمت خانه‌های کلنگی منطقه را می‌پرسیم. از متری دو میلیون تومان زمین پیدا می‌شود تا سه میلیون و گاهی بیشتر. خانه‌های کلنگی اینجا کوچک‌اند و کم‌متراژ. حتی خانه 30متری هم می‌توان پیدا کرد که چهار طبقه روی همین 30 متر ساخته‌اند.
مرد بنگاه‌دار می‌گوید‌: کمتر از قدیمی‌ها اینجا فروشنده هستند. خریداری هم برای خانه‌های نقلی این محله نیست. در هر خانه‌ای چند خانوار زندگی می‌کنند که اگر قصد فروش داشته باشند تنها می‌توانند در نقطه‌ای دیگر از این شهر آپارتمانی 40،30‌متری پیدا کنند.
اما همه مناطق جنوب بی‌مشتری نیست. شهر ری یکی از مناطق پر‌طرفدار جنوبی است که خانه کلنگی زیاد دارد و قیمت‌هایش هم دست کمی از مناطق میانی پایتخت ندارد.
مرد بنگاه‌دار می‌گوید: دسترسی‌های این محله بهتر از گذشته شده است و فروشنده‌ها قیمت‌ها را مشابه سایر مناطق تهران اعلام می‌کنند. اما برای خانه‌های قدیمی این منطقه که قیمتی بالاتر از دو میلیون دارند سخت مشتری پیدا می‌شود.
باقر میلانی کارشناس مسکن درباره علت کم‌رونقی خرید و فروش خانه کلنگی در این محله توضیح می‌دهد که دلیل بی‌مشتری بودن خانه‌های این نوع محلات متراژ پایین خانه‌های کلنگی این منطقه است.
در خانه‌ای 30،20‌متری چند طبقه ساخته شده است و چند خانوار نیز در آن زندگی می‌کنند. مالکان نیز حاضر به تجمیع نیستند و صاحبان زمین نیز نمی‌توانند این خانه‌ها را با آپارتمانی که کفاف زندگی 15،10 نفر را نمی‌دهد، تعویض کنند.
اما در منطقه‌ای مانند شهر ری که ریشه‌های تاریخی دارد و از تهران قدمت بیشتری دارد خواهان برای ساخت‌وساز زیاد است بنابراین می‌بینیم قیمت زمین در این منطقه بالاست.
ایرج رهبر رئیس‌ کانون سراسری انبوه‌سازان هم عقیده‌ای مشابه دارد و در این باره می‌گوید: در جنوب تهران خانه‌های کلنگی به دلیل تراکم جمعیت بیشتر است. بنابراین اگر توجیه اقتصادی برای انبوه‌سازان وجود داشته باشد ترجیح می‌دهند در جاهایی که قدرت خرید مردم بیشتر است هزینه کنند زیرا سود بیشتری عایدشان می‌شود.
رهبر ادامه می‌دهد: البته باید گفت ساخت‌وساز در شمال تهران به صرفه‌تر از جنوب تهران است زیرا قدرت خرید مردم در شمال شهر نسبت به جنوب شهر بالاتر است. البته اگر به تعداد واحد‌های کوچک حساب کنیم در جنوب شهر تعداد زیادی ساختمان ساخته می‌شود ولی اگر به میزان مجتمع‌ها توجه داشته باشیم این آمار در شمال شهر مشهود است.
او در پاسخ به این پرسش که چرا در برخی موارد قیمت خانه‌های کلنگی با قیمت آپارتمان‌هایی در مرکز شهر برابری می‌کند، می‌گوید: این کاملاً درست است، در برخی از نقاط شهر قیمت آپارتمان که در ملک کلنگی ساخته شده باشد با قیمت اولیه ملک برابری می‌کند چرا که طبقات زیاد و با امکانات بیشتری ساخته و به اصطلاح دارای اعیانی می‌شود.
به اعتقاد رهبر نقاطی هم در تهران هستند که انبوه‌سازان توجهی به آن ندارند زیرا از نظر اقتصادی به صرفه نیست.
او به منطقه خزانه اشاره می‌کند و می‌گوید: در منطقه خزانه برای سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان توجیه اقتصادی برای ساخت‌وساز وجود ندارد و تراکم زیادی برای آنها ندارد. بنابراین رغبت زیاد در میان انبوه‌سازان برای ساخت‌وساز در این مناطق وجود ندارد.
نقش شهرداری و انبوه‌سازان از موارد دیگری است که رهبر بر آن تاکید می‌کند و می‌گوید: هر جا که انبوه‌سازان بتوانند تراکم بیشتری بگیرند رغبت بیشتری برای ساخت‌وساز دارند مثلاً در برخی جاها در تهران تراکم 600 درصد هم به سازندگان داده می‌شود. در طرح تفصیلی نیز بند و تبصره‌هایی وجود دارد که باز هم برای استفاده از تراکم بیشتر در ساخت‌وسازها به نفع انبوه‌سازان است.
بزرگراه نواب را به سمت شمال می‌آییم. ساختمان‌های یک‌شکل نواب را رد می‌کنیم و از تونل پر‌دود توحید می‌گذریم. می‌رسیم به محله ستارخان. محله‌ای قدیمی. اینجا هنوز اثری از خانه‌های حیاط‌دار که باغچه‌هایی با درختان قدیمی و بلند دارند، هست.
اما بیشتر کوچه‌های این محله را خانه‌های نوساز و پر‌واحد تشکیل داده‌اند. فروشنده و خریدار در این محله زیاد است.
برخی از کوچه‌ها به کارخانه ساختمان‌سازی شبیه است. داخل یکی از کوچه‌های باریک و بن‌بست نمازی سوم سه ساختمان همزمان در حال ساخت است و خانه‌ای قدیمی و خالی نیز در آن سوی کوچه در انتظار تخریب.
به خیابان باقر‌خان نرسیده بنگاهی است که شیشه‌اش پر است از کاغذ‌های کوچکی که نرخ خانه‌های فروشی و اجاره‌ای منطقه را نوشته است. خانه‌های قدیمی از 200 متر هست تا 400 متر. قیمت‌ها نیز متفاوت است؛ از متری شش میلیون می‌توان اینجا زمین پیدا کرد تا 11،10 میلیون تومان. از مشاوران املاک منطقه که می‌پرسیم می‌گویند مبنای قیمت‌گذاری مشخص نیست.
انتهای بزرگراه نواب ابتدای چمران است که می‌رسد به محله ولنجک. برج‌های بلند این محله، خلوتی و سکوت را از منطقه نگرفته است.
خانه‌ها و زمین‌های این منطقه اما قیمت‌های متفاوتی دارد؛ از 13 میلیون تومان تا 17 میلیون. اما باید مراقب زمین‌هایی که در ارتفاع هستند و مجوز ساخت‌وساز ندارند باشیم. خانه‌های قدیمی در این محله به سختی پیدا می‌شود.

باز هم پای طرح تفصیلی در میان است!
خانه‌های قدیمی این شهر قیمت‌های متفاوتی دارند که مبنایش مشخص نیست. خیابان پیروزی محله صد‌دستگاه یکی از قدیمی‌ترین محله‌های تهران است. اما خبری از خانه‌های کلنگی و قدیمی نیست. بیشتر خانه‌ها بازسازی شده است و تک‌خانه‌هایی که مانده در حال فرو ریختن است. برخی از خانه‌ها در طرح تعریض خیابان از بین رفته و برخی دیگر با طرح مشارکت در ساخت بسازبفروش‌‌ها نو شده است. مشکل اصلی کوچه‌های تنگ این محله جای پارک است. حالا خانه‌های قدیمی که پارکینگی نداشتند همسایه آپارتمان‌های چند طبقه شده‌اند و دیگر نمی‌توان از کوچه به عنوان جای پارک استفاده کرد. خانه‌های قدیمی با حصارهایی تلاش می‌کنند حریم حیاط خانه خود را حفظ کنند.
خانه قدیمی در این منطقه از متری پنج میلیون تومان شروع می‌شود تا هفت میلیون تومان. مرد بنگاه‌دار می‌گوید: اینجا فروشنده زیاد است. اوضاع خریدار هم تا قبل از رکود بازار خوب بود اما حالا اگر کسی به پول احتیاج داشته باشد خانه‌اش را تا متری پنج میلیون تومان نیز می‌فروشد.
این محله پر از خانه‌های فرسوده‌ای است که در تعریف بافت فرسوده نیامده است و امتیازاتی که به نوسازی خانه‌ها در بافت فرسوده داده می‌شود به صاحبان این خانه‌ها تعلق نمی‌گیرد.
مهدی هاشمی رئیس‌ کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در این رابطه می‌گوید: یکی از موضوعاتی که مجموعه نظام از آن غفلت داشته و حمایت لازم را در مورد آنها نکرده موضوع بافت‌های فرسوده و خانه‌های کلنگی است.
او ادامه می‌دهد: طبعاً خانه‌های کلنگی در جنوب شهر بیش از شمال شهر است و باید ساخت‌وسازها در آن مناطق بیشتر باشد ولی از آنجا که این مناطق بضاعت مالی کافی ندارند ساخت‌وساز روی ملک‌های کلنگی کمتر دیده می‌شود.
هاشمی تاکید می‌کند: اگر طرح تفصیلی در شهر تهران به درستی اجرا شود خانه‌های کلنگی احیا می‌شوند. ساخت‌وساز در مناطق جنوب شهر به درستی انجام می‌شود.
او ادامه می‌دهد: اگر امتیازهایی که در شمال تهران برای ساخت‌وساز روی خانه‌های کلنگی داده می‌شود به مناطق میانی و جنوبی تهران داده شود این مناطق نیز رونق چشمگیری می‌یابند.
در غرب اثری از فرسودگی نیست
غرب تهران خانه‌ها تازه‌ساز است. خانه کلنگی کم پیدا می‌شود. باغ‌های قدیمی هم بیشتر خانه‌سازی شده است اما زمین هنوز در این منطقه فراوان است. نرخ‌ها اما تفاوت قابل تاملی دارد. از هفت میلیون تومان در خیابان اشرفی گرفته تا 11 میلیون تومان.
ایرج رهبر رئیس‌ کانون انبوه‌سازان درباره دلایل کاهش خانه‌های کلنگی در تهران می‌گوید: یکی از دلایل اصلی کاهش تعداد خانه‌های حیاط‌دار، ورود غیرحرفه‌ای‌ها به طور مستقیم به بازار ساخت‌وساز است؛ زیرا عده‌ای از مصرف‌کننده‌ها در بازار مسکن که صاحب املاک ویلایی بودند با مشاهده رشد ارزش بازار مسکن در چند سال گذشته پی به این امر بردند که تحویل چند واحد نوساز در ازای تخریب یک واحد ویلایی، ارزنده‌تر و سودمندتر خواهد بود، چرا که مالکان از این راه می‌توانند منبع درآمد قابل توجهی را از طریق اجاره واحدهای حاصل از ساخت و نوسازی ملک‌شان برای خود به راحتی تامین کنند.
اما دلیل این تفاوت قیمت در مناطق تهران چیست؟ رهبر در خصوص چرایی تفاوت قیمت خانه‌های کلنگی در نقاط مختلف تهران می‌گوید: در نقاط مختلف تهران به دلیل شرایط خاص محیطی قیمت‌ها با هم تفاوت زیادی دارد و مشخصاً در جنوب شهر قیمت خانه‌های کلنگی گاه با شمال شهر تفاوت بسیاری دارد.
میلانی کارشناس مسکن نیز سخنان رهبر را تایید می‌کند و می‌گوید: قیمت خانه کلنگی بیشتر بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. ممکن است در محله‌ای از شمال تهران زمین آن‌طور که باید و شاید خواهان نداشته باشد و دو کوچه بالاتر خریدار بیشتر باشد و قیمت‌ها نیز به نسبت بیشتر است.
او به قیمت زمین در سال گذشته اشاره می‌کند و می‌گوید: سال گذشته اردیبهشت‌ماه قیمت‌ها به اوج خود رسیده بود و بازار دچار رکود شد. بعد از مدتی قیمت‌ها در برخی مناطق حتی تا 30 درصد نیز پایین آمد ولی همچنان خریداری وجود نداشت.
میلانی اضافه می‌کند در بخش شمالی ولیعصر، گاندی و عباس‌آباد در سال 91 خانه کلنگی پیدا نمی‌شد. اما پس از رکود بازار فروشنده بسیار است. قیمت‌ها نیز تغییر پیدا نکرده است. شاید ژست افزایش قیمت داشته باشند اما به دلیل رکود بازار هنوز پول در مسکن وارد نشده و خریداران منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند.
او به زمینی در کوچه ترکمنستان اشاره می‌کند که سال گذشته 12 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است و هنوز هم قیمت این زمین همان 12 میلیون بدون تغییر است. میلانی ادامه می‌دهد: ملک همیشه تابعی از قانون عرضه و تقاضا بوده و قیمت‌ها نیز بر همین اساس مشخص می‌شود.
خانه‌های کلنگی تهران در حال ته کشیدن است و اندک خانه‌های باقی‌مانده نیز نرخ‌هایشان را سلیقه فروشنده و خریدار مشخص می‌کند و نمی‌توان فرمولی برای تعیین نرخ‌ها مشخص کرد.

آخرین نرخ خانه‌های کلنگی در تهران
همزمان با رکود خرید و فروش در بازار آپارتمان‌های شهر تهران، خرید و فروش خانه‌های کلنگی هم با رکود مواجه شده است به طوری که نرخ هر مترمربع خانه کلنگی حداقل با یک میلیون تومان کاهش مواجه شده است.
یک ملک کلنگی در رودکی مرتضوی با مساحت 95 متر و جواز چهار طبقه 51‌متری با دو پارکینگ به قیمت 408 میلیون تومان به فروش می‌رسد و در قصرالدشت مالک اشتر جواز چهار طبقه 35 متری با 320 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
خانه‌ای 90 متری با قابلیت ساخت چهار طبقه در جنوب مولوی 100 میلیون تومان به فروش می‌رسد. همچنین در خیابان معلم قدوسی، خانه‌ای با متراژ 78 متر زمین و دو نبش و جواز ساخت 575 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
در خیابان خوش کمیل هم خانه‌ای 133 متری با دستور نقشه چهار واحد 80‌متری با قیمت 532 میلیون تومان به فروش می‌رسد و در ستارخان-‌ بهبودی خانه‌ای 140متری با دو کله و بر شش متری، شش میلیون و 200 هزار تومان به ازای هر مترمربع قیمت‌گذاری شده است.
ملک کلنگی دیگری در خیابان خوش سینا با متراژ 110 متر و دستور نقشه چهار طبقه 48‌متری، هر مترمربع سه میلیون تومان به فروش می‌رسد و در لواسان شورکاب هم ملکی دیگر با سند شش دانگ با مغازه تجاری و بر 5/10 مترمربع 5/1 میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده است.
خانه کلنگی در محدوده سلیمانی - غفوری با متراژ 60 متر و یک طبقه، 164 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است و در ظفر نونهالان خانه‌ای با متراژ 45 متر زمین در دو طبقه قابل سکونت با قیمت 450 میلیون تومان به فروش می‌رسد.
همچنین در یافت‌آباد - باقری خانه‌ای 50‌متری در دو طبقه 92میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است و در امیرآباد بالای فاطمی خانه‌ای با 178 مترمربع و سه طبقه بنای قابل استفاده متری 10 میلیون و 400 هزار تومان به فروش می‌رسد.
در جمالزاده شمالی نبش نصرت، خانه‌ای با مساحت 200 مترمربع و قابل سکونت متری هفت میلیون و 900 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است و در نیاوران جماران خانه‌ای با مساحت 135 مترمربع و قابل سکونت متری 14 میلیون تومان فروخته می‌شود.
در لواسان شهرک مخابرات 260 متر زمین با 330 مترمربع بنای بازسازی‌شده با قیمت دو میلیارد تومان به فروش می‌رسد و در دردشت خانه کلنگی با متراژ 85 متر و عرض پنج متر با دو طبقه مسکونی متری هفت میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
همچنین خانه‌ای کلنگی در خیابان جیحون با مساحت 98 متر و بر شش متر قابل ساخت و سکونت 370 میلیون تومان فروخته می‌شود و در شهرک غرب - توحیدی خانه‌ای با مساحت 245 مترمربع و بر 9 متر، متری 17 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

دراین پرونده بخوانید ...

دیدگاه تان را بنویسید