آواری بر سر هویت

محسن بهرام غفاری/مشاور سازمان نظام مهندسی در امور مقررات ملی ساختمان

روند تخریب خانه‌های کلنگی در چند سال اخیر علاوه بر هدر‌رفت بخش زیادی از منابع ملی، هویت تاریخی شهرها را از بین برده و نهایتاً تعریف خانه کلنگی را تغییر داده است. تخریب خانه‌های کلنگی نه‌تنها شهر را بازسازی نخواهد کرد بلکه به چرخه جدیدی از فرسودگی وارد خواهد کرد.

هویتی که از دست رفت
مجموعه شهری علاوه بر تعدادی ساختمان و فضای عمومی با کاربری‌های مختلف تفریحی و خدماتی دارای صفاتی است که آن را از شهرهای مجاور متمایز می‌کند. این صفات که به تاریخ و جغرافیای آن شهر وابسته است به آن شهر تشخص و هویتی می‌دهد که در هیچ جای دیگر از کره خاکی به هیچ وجه تکرار‌پذیر نیست. یک شهر با اتکا به این ویژگی‌ها در یک فرآیند تاریخی متولد می‌شود، به بالندگی می‌رسد، رشد می‌یابد و پایدار می‌شود حتی گاهی هم همچون مسجد سلیمان پیر می‌شود. بنابراین هر گونه رفتار با شهر به مثابه رفتار با یک موجود زنده است که در آن تاثیر می‌گذارد. اگر بنا باشد شکل‌گیری کالبدی این موجود زنده تابع مزیت‌های اقتصادی یا همان ترجیحات سوداگرانه ساخت‌وساز باشد که از رهگذر تغییر کاربری و تراکم یا همجواری نسبت به سایر سطوح خدماتی تغییر شکل دهد، در این صورت بعد از گذشت چند سالی چیز زیادی از این موجود زنده باقی نخواهد ماند. شهر پس از چندی همچون موجود زنده‌ای خواهد شد که اعضای بدن آن تکه‌تکه شده است.
در بسیاری از کشورهایی که دارای سابقه تمدنی قدیمی هستند همچون روسیه و حتی کشورهایی که دارای سابقه تمدنی جدید هستند، مثل کانادا، اجازه تخریب ساختمان‌های قدیمی و به دنبال آن تخریب بخشی از هویت شهری به شکل موجود در شهرهای ایران داده نمی‌شود. ممکن نیست در شهرهای دارای بافت و هویت تاریخی به دلالان ساختمانی اجازه تملک خانه‌های قدیمی یا به قولی کلنگی و افزایش تراکم ساختمانی داده شود تا شهرداری درآمد حاصل از آن را صرف هزینه‌های وارد شده بر شهر ناشی از تخریب فضاهای قدیمی کند.
اما چنین اتفاقی در شهرهای کشور ما به ویژه کلانشهرها رخ داده است. در سال‌های اخیر به جای حفظ تهران تاریخی و توسعه هدفمند آن، بدون هیچ محدودیتی اجازه تبدیل قطعات کم‌تراکم و ویلاها یا به قولی خانه‌های کلنگی به بسازبفروش‌ها داده شده است و همین امر وضعیت شهر تهران را به سمتی پیش برده است که امکان سکونت در پایتخت به عنوان یک شهر از بین رفته است. فرآیند تخریب خانه‌های کلنگی در شهر تهران به بیماری بدخیمی بدل شده است که قدم به قدم این شهر را از بین می‌برد.
تهران شهری است که از دوره قاجار تاکنون فرآیند شکل‌گیری آن طول کشیده است. اما از سال 1369 تاکنون فرآیند شکل‌گیری و پایداری شهر با گسترش «تراکم‌فروشی» جلوه دیگری پیدا کرد. باب شدن تراکم‌فروشی سبب شد تا دلالان بازار مسکن بخش زیادی از خانه‌های کلنگی را خریداری و به آپارتمان تبدیل کنند. بدون تردید ترمیم دوباره شهری همچون تهران بیش از یک سده طول خواهد کشید اما نهایتاً به تهران کنونی نخواهیم رسید. این در حالی است که اگر در طرح‌های آمایش سرزمین اشتغال‌زایی و اختصاص خدمات شهری به شهرهای مختلف نیاز مسکن جمعیت مهاجر به تهران دیده می‌شد راه‌حل مدیریت مسکن جمعیت مهاجر از شهرهای مختلف به تهران در تراکم‌فروشی دیده نمی‌شد.
نکته دیگری که روند تخریب ساختمان‌ها را قابل تامل می‌کند این است که آپارتمان‌های در حال ساخت کنونی در 20 سال آینده به سرعت به چرخه فرسودگی باز خواهند گشت. علت بروز این اتفاق در دو پدیده قابل بررسی است. نخست کیفیت مصالح مورد استفاده در آپارتمان‌های تازه‌احداث است که به شدت پایین است و دوم دست‌اندازی به خاکی که میلیون‌ها سال شکل‌گیری آن زمان برده است و شهر بر روی آن قرار گرفته است. از آنجا که تعداد واحدهای مسکونی در هر آپارتمان افزایش پیدا کرده و به تبع آن تعداد پارکینگ‌های ساختمان بیشتر شده است هر آپارتمانی دارای چندین طبقه زیر‌زمین است که بافت خاک را تغییر می‌دهد و سبب کاهش استحکام ساختمان می‌شود؛ و به مرور زمان شهر تهران به شهری کلنگی تبدیل خواهد شد.
از طرف دیگر در چند سال گذشته تعریف خانه کلنگی تغییر پیدا کرده است. اگر تا 10 سال پیش عبارت «خانه کلنگی» برای ساختمان‌های با عمر بیش از 35 سال به کار برده می‌شد (اگرچه همین میزان عمر مفید برای ساختمان‌ها در مقایسه با استاندارد جهانی فاصله دارد) اکنون در محله‌های مختلفی از شهر تهران شاهد تخریب ساختمان‌هایی هستیم که بیش از 10 سال از عمر مفید آنها نمی‌گذرد. ارزش افزوده ایجاد‌شده در بخش تخریب خانه‌های کلنگی و ساخت آپارتمان‌های چند‌‌طبقه تهران را به معدن پولی شبیه کرده است. از این رو چرخه تبدیل خانه‌های کلنگی به آپارتمان‌های نوساز سبب شده است تا هر اندازه عرضه آپارتمان‌های نوساز در شهر افزایش پیدا می‌کند، عرضه خانه‌های کلنگی کاهش می‌یابد. همین امر نسبت قیمت آپارتمان نوساز و کلنگی را به نفع خانه‌های کلنگی تغییر می‌دهد. یعنی اگرچه قیمت آپارتمان‌های نوساز همپای تورم عمومی کشور پیش می‌رود اما قیمت خانه‌های کلنگی بیش از تورم افزایش می‌یابد. این روند تا جایی ادامه پیدا می‌کند که قیمت‌ها به نقطه سر به سری برسد و ارزش افزوده خانه‌های کلنگی کاهش یابد و در نتیجه حاشیه سود حاصل از تخریب و نوسازی را کم کند. متعاقباً با ایجاد چنین وضعیتی سرمایه‌گذاران رغبتی به ادامه ساخت‌وساز نخواهند داشت. این در حالی است که بخش عمده‌ای از سرمایه‌های وارد‌شده به بخش مسکن عمدتاً در بخش ساخت‌وساز جذب می‌شوند.

رشد نوسازی و خانه‌های خالی
در سرشماری نفوس و مسکن سال 90، ضریب تراکم خانوار در ملک یک عنوان شده است به این معنی که هر خانوار در یک ملک زندگی می‌کند و هیچ یک از خانوارهای مورد بررسی خارج از خانه زندگی نمی‌کنند. اما بر اساس همین آمار در حال حاضر بیش از هفت میلیون خانوار بدون مسکن ملکی در کشور وجود دارند. این آمار به معنای وجود تقاضای بالفعل مسکن محسوب می‌شود که به معنی ناتوانی متقاضیان برای ورود به بازار مسکن و تبدیل تقاضای بالفعل به بالقوه است. اما با وجود افزایش تخریب خانه‌های کلنگی و سطح تراکم، بخش زیادی از خانه‌های ساخته‌شده خالی از سکنه باقی مانده‌اند. به طوری که طبق گزارش مرکز آمار تعداد خانه‌های خالی به 400 هزار واحد در سطح شهر تهران رسیده‌اند. از این رو به نظر می‌رسد بخش عرضه مسکن از تقاضای موثر این بخش پیشی گرفته است و همین امر سبب می‌شود سطح قیمت‌ها در بازار را قیمت تمام‌شده ساخت تعیین کند.
البته در چند سال اخیر این اتفاق در بازار به دلیل آنکه سایر بخش‌هایی که قابلیت سرمایه‌گذاری دارند مانند بورس دچار افت شدند، به دلیل مستعد بودن سرمایه‌ها برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، بیشتر سرمایه‌ها در بخش مسکن جذب شدند و سرمایه‌گذاران با توجه به کمبود زمین شروع به خرید و فروش خانه‌های کلنگی کردند که این خود باعث افزایش قیمت زمین و خانه‌های کلنگی شده است.
البته وزارت راه و شهرسازی به تازگی بازنگری طرح جامع مسکن را دستور کار خود قرار داده است. طرح جامع مسکن این قابلیت را دارد که همه وجوه درون‌بخشی و بیرون‌بخشی مسکن را همزمان در درون یک مجموعه ببیند. طرح جامع مسکن می‌تواند با تشکیل یک شورای عالی مسکن، مانند شورای عالی شهرسازی و معماری، شورای عالی پول و اعتبار و بسیاری دیگر از شوراها تمام مدیریت‌های تاثیرگذار بر بخش مسکن را یکپارچه کند و از این طریق سیاستگذاری در تمام اجزای بخش مسکن را مدیریت کند.