کلنگی‌های پول‌ساز

کلنگی‌های قدیمی هر شهری بخشی از تاریخ و هویت آن شهر را در خود جای داده‌اند. خانه‌های کلنگی که اگرچه استحکام روزهای پیشین را ندارند اما مستحکم‌ترین ستون تاریخ یک شهر به حساب می‌آیند. با این حال در سال‌های اخیر در شهرهای بزرگی همچون تهران این کلنگی‌های تاریخی بیش از آنکه برای حفظ هویت شهر اهمیت داشته باشند ساخت‌وسازهای درون شهری را پر‌رونق و جیب بسازبفروش‌‌ها را پر‌پول کرده‌اند. کمتر محله‌ای در تهران می‌توان پیدا کرد که در میان آپارتمان‌های سر به آسمان کشیده هنوز اثری از خانه‌های کلنگی در آن باقی مانده باشد. اگر هم پیدا شود یا مالک آن درون خانه زندگی نمی‌کند یا جزو معدود مالکانی است که بیش از آنکه تفکر اقتصادی داشته باشد با آرامش خاطرات قدیمی زندگی می‌کند. اما چه شد که مالکان به تخریب خانه‌های قدیمی ترغیب شدند؟ پاسخ به چرایی این موضوع در دو مبحث اجتماعی و اقتصادی یافت می‌شود. تغییر الگوی مصرف شاید یکی از مهم‌ترین دلایل اجتماعی در پرطرفدار شدن تخریب خانه‌های کلنگی باشد. بسیاری از جامعه‌شناسان عنوان می‌کنند سقف‌های بلند، اتاق‌های بزرگ و وابسته به یکدیگر با روح زندگی نسل جدید جامعه متفاوت است. کاهش سطح زمین‌های قابل ساخت درون شهری و سودآوری تخریب و نوسازی خانه‌ها به دلیل امکان افزایش تراکم دو دلیل دیگری است که به عنوان مهم‌ترین انگیزه تخریب خانه‌های قدیمی از سوی سازنده‌ها و مالکان عنوان می‌شود. با توجه به قوانینی که در مورد منع گسترش افقی شهرها وجود دارد برای پذیرش بخشی از جمعیت مهاجر به کلانشهرها بندی به ضوابط طرح تفصیلی جدید اضافه شد که بر مبنای آن امکان گسترش عمودی شهر سهل‌‌تر از پیش شد. اما از آنجا که زمین قابل ساخت درون محدوده شهری چندان قابل توجه نیست بسیاری از بسازبفروش‌‌ها برای استفاده از ضوابط جدید ساخت‌وساز و به دنبال آن بالا بردن سود اقتصادی پروژه خود به خانه‌های کلنگی شهر روی آوردند. از سوی دیگر از آنجا که ضوابط جدید ساخت‌وساز در طرح تفصیلی به مالکان این امکان را می‌دهد که در بسیاری از پهنه‌های مشخص‌شده با تخریب و نوسازی ملک خود آپارتمانی چند طبقه بسازند و به این ترتیب ارزش افزوده ملک خود را افزایش دهند، بخش زیادی از مالکانی که ملک‌شان به سن فرسودگی (در ایران به طور متوسط به دلیل کیفیت پایین ساخت‌وسازها سن فرسودگی ساختمان حدود 30 تا 35 سال است) نیز نرسیده به تخریب ملک خود ترغیب ‌می‌شوند. به گفته برخی از کارشناسان ضوابط طرح تفصیلی جدید امکانی را برای سازنده‌ها و مالکان فراهم آورده تا با استفاده از تبصره‌های ضوابط اعلامی یا تجمیع چند خانه با یکدیگر ارتفاع خانه‌های خود را بالا ببرند. همین عوامل سبب شده است تعریف خانه‌های کلنگی به نوعی تغییر کند. در محله‌های زیادی از شهر شاهد هستیم که مالکان با انگیزه ساخت یک طبقه اضافه خانه 10ساله خود را تخریب می‌کنند و از نو می‌سازند. طبق آمار سازمان نوسازی شهر تهران در 12ماهه سال گذشته مجموعاً 68 هزار و 86 واحد مسکونی در شهر تهران تخریب شده‌اند که در مقایسه با 12ماهه سال 91، کاهش داشته است.

آمارهای رسمی چه می‌گویند؟
تازه‌ترین گزارش‌ها از متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین ساختمان‌های مسکونی در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد: در پاییز سال گذشته متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین خانه کلنگی در تهران به حدود پنج میلیون و 36 هزار تومان رسیده است که نسبت به فصل تابستان 1392، 6/4 درصد کاهش داشته اما در مقایسه با فصل مشابه سال قبل از آن یعنی پاییز 1391 نزدیک به 28 درصد رشد کرده است. البته گزارش مرکز آمار ایران عنوان می‌کند: تعداد معاملات فروش زمین خانه‌های کلنگی که از طریق بنگاه‌های املاک شهر تهران انجام شده در سه‌ماهه سوم سال 1392، 6/11 درصد و نسبت به فصل مشابه سال 1391، 6/46 درصد کاهش پیدا کرده است. برخی کارشناسان مسکن معتقدند رکود موجود در معاملات مسکن و کاهش ساخت‌وساز به بخش معاملات خانه‌های کلنگی نیز سرایت کرده و بازار خرید و فروش این خانه‌ها را با رکود همراه کرده است.
در میان 22 منطقه شهر تهران، بیشترین متوسط قیمت معامله‌شده زمین خانه‌های کلنگی حدود هشت میلیون و 580 هزار تومان (مترمربع) در منطقه 3 و کمترین متوسط قیمت معامله‌شده در منطقه 20 حدود یک میلیون و 487 هزار تومان در هر متر‌مربع بوده است.
این گزارش آماری نشان می‌دهد بیشترین حجم معاملات خانه‌های کلنگی در منطقه 20 شهر تهران بوده که 1/9 درصد از حجم معاملات را به خود اختصاص داده است اما منطقه 9 و 21 هر یک با 3/1 درصد کمترین حجم معاملات را داشته‌اند.

منطقه یک، صدر‌نشین کلنگی‌ها
در پاییز سال گذشته بیشترین قیمت معاملاتی زمین خانه‌های کلنگی در هر مترمربع حدود 18 میلیون و 950 هزار تومان گزارش شده است که به منطقه یک شهرداری تهران مربوط می‌شود. اما پایین‌ترین قیمت معامله در میان زمین خانه‌های کلنگی در منطقه 20 شهرداری و حدود یک میلیون و 16 هزار تومان بوده است.