بازی جهش قیمت
فردین یزدانی از سیگنال‌های کاهش معاملات مسکن در تیرماه می‌گوید
فردین یزدانی می‌گوید: اقشار پردرآمد که مصارف مسکن ندارند، نباید وارد بازار مسکن شوند و اقشار متوسط نیز در حدی که بتوانند واحدهای مسکونی برای تامین نیاز خود خریداری کنند؛ باید وارد بازار شوند؛ در این صورت است که به نظر می‌رسد به تدریج گروه‌ها می‌توانند وارد بازار شوند و به روش‌های مختلفی مسکن بخرند.
آمار معاملات بازار مسکن در تیرماه از سوی بانک مرکزی منتشر شد؛ اما بر خلاف اینکه هر سال در ماه‌های خرداد و تیر بازار با افزایش تقاضا مواجه بود، این بار به‌رغم افزایش قیمت، اما تقاضا کاهش پیدا کرده است. در این میان، تعبیرهای متفاوتی برای این موضوع وجود دارد؛ اما تحلیل قوی در این بازار آن است که نقدینگی موجود در جامعه متاثر از بازار ارز و طلا، به بخش مسکن نیز ورود کرده و البته در پی برخی نگرانی‌هایی که در مورد کاهش ارزش پول ملی در اذهان عامه مردم وجود دارد، برخی افزایش قیمت‌ها نیز متاثر از آن صورت گرفته است. بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی، در تیرماه سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 13 هزار و 500 واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 /9 و 0 /7 درصد کاهش نشان می‌دهد. فردین یزدانی، تحلیلگر بازار مسکن، معتقد است که تحولات بازار مسکن از اسفندماه سال 96 به بعد، بیشتر متاثر از تحولات بخش خارجی اقتصاد ایران و نوسانات شدید بازار ارز بوده است و اکنون البته پیش‌بینی دقیقی نسبت به آینده آن در بعد قیمت نمی‌توان انجام داد؛ چراکه تحولات این بازار هم مثل سایر بخش‌های اقتصادی، غیراقتصادی بوده و بیشتر جنبه سیاسی دارد.
♦♦♦
گزارش بانک مرکزی در حوزه تحولات بخش مسکن، نشانگر کاهش تعداد معاملات در تیرماه است، آن هم درست در ماهی که به طور سنتی، بازار مسکن ایران با افزایش تقاضا و تعداد معاملات همراه بوده است. چرا اولین ماه از فصل سنتی رونق، با کاهش معاملات در این حوزه همراه شده است؟
همان‌طور که می‌دانید بازار مسکن نیز همواره متاثر از تغییر و تحولات بخش کلان اقتصاد ایران بوده است و تنها در برخی از موارد، این تحولات جدای از بخش کلان رقم خورده است. بررسی تحولات مسکن از اسفندماه سال 96 تاکنون این موضوع را به خوبی نمایان می‌کند که تغییرات بخش مسکن نیز، در ارتباط با تحولات بخش خارجی اقتصاد ایران و بازارهای پرپتانسیلی همچون ارز، طلا و سکه و مواردی از این دست بوده است؛ بنابراین این بازار هم تحت تاثیر قرار گرفته و در یک گام که نرخ ارز با جهش مواجه شد و به دنبال آن، تعداد زیادی بخشنامه نیز صادر شد و در نهایت دولت به سمت بگیروببندها حرکت کرد و فضا برای کار اقتصادی سخت شد، بنابراین شرایط معامله ارز نیز تغییر کرد و همین امر سبب شد که بسیاری از مردم، نقدینگی خود را به ارز تبدیل کنند و در یک مقطع زمانی خاص، تقاضاهای معطوف در این حوزه هم، به بخش مسکن رفت و افزایش قیمت در آن را سبب شد؛ ولی با گذشت زمان و احتمال وخامت اوضاع اقتصادی و ارزی از یک‌سو بازار را تحت تاثیر قرار داد و از سوی دیگر، فقدان توانمندی‌های لازم برای مدیریت ساختارهای کشور، مجموعه‌ای از تصمیمات دستوری را رقم زد که البته بخشی از آن، طبیعی هم بود که کارآمد نباشد، اما همین موارد باعث شد که معاملات ارز و طلا اوج بیشتری بگیرد و برخوردهای سیاسی نیز در این میان، به این روند دامن بزند. در نتیجه، حجم معاملات در بازار مسکن به تدریج کاهش یافت و سهم بیشتری از نقدینگی از سوی مردم به بازارهای دیگری غیر از مسکن وارد شد، بنابراین مردم سعی کردند سرمایه‌های خود را به دارایی‌های نقدپذیر تبدیل کنند و البته فرار سرمایه هم در این میان وجود داشت؛ این در حالی است که اقشار متوسط نیز به سمت همین بازارهای نقدپذیر حرکت کردند و در نتیجه، تقاضا مقداری در بازار مسکن فروکش کرده است. بر این اساس گزارش بانک مرکزی از معاملات تیرماه حوزه مسکن، کاهش حجم معاملات را نشان می‌دهد. به هر حال اکنون تقاضاها در بازار مسکن فروکش کرده؛ اگرچه در برخی بخش‌ها، روند دیگری حاکم شده و قیمت برخی اقلام مورد نیاز برای ساخت مسکن افزایش یافته است که نمونه آن نیز مصالح ساختمانی است که بر اساس افزایش نرخ تورم، قیمت آن بالا رفته است، اما این امر، هزینه تمام‌شده ساخت مسکن را افزایش داده است؛ اما همچنان در بازار و معاملات رسمی، قیمت مسکن، چسبندگی رو به پایین دارد و نه‌تنها کم نشده است، بلکه همان‌طور که می‌توان حدس زد، افزایش هشت‌درصدی قیمت را نیز رقم زده است. ماحصل این کار آن است که تورم رکودی در کشور به چشم می‌خورد. به هر حال در مجموع می‌توان گفت که اگر وضعیت ارز، به همین شکلی که می‌بینیم و بازار آشفته‌ای که رقم خورده است در کنار روند شتابنده تورم، به وضعیت خود ادامه دهد، احتمالاً در مردادماه هم، باز حجم معاملات، قابل توجه نخواهد بود؛ البته در این میان، افزایش قیمت در ماه‌های اردیبهشت، خرداد و تیر باعث شد بخشی از خانوارهایی که قصد داشتند به اتکای وام‌های مسکن وارد بازار شوند، قادر نیستند خریدی داشته باشند و این موضوع هم، حجم تقاضای مصرفی را کم کرده و خواهد کرد. ماحصل داستانی که اکنون در بازار مسکن رقم خورده است، متاثر از بازار ارز است و گمان می‌کنم اگر همین وضعیت ادامه یابد، شاهد کاهش معاملات برای مدت زمان طولانی‌تری باشیم. چراکه دو روز دیگر در اقتصاد ایران، قابل پیش‌بینی نیست، به‌خصوص اینکه این مشکل، یک مساله اقتصادی نیست که وزیر یا وکیلی اگر عوض شود، مشکل حل شود؛ بلکه مشکل و نابسامانی‌هایی که اکنون در بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی دیده می‌شود، ریشه در امر سیاسی دارد؛ ولی اگر همین وضع ادامه داشته باشد، بعید می‌دانم که وارد دوره رونق مسکن شویم و حتماً با تورم رکودی در کشور مواجه خواهیم بود. مگر اینکه اتفاق خاص و مثبتی رخ دهد و ثبات اقتصادی ایجاد شود. در این صورت است که به نظر می‌رسد بخشی از نقدینگی، تبدیل به دارایی شده و به سمت بازار حرکت کند. اما این موضوع، در تحلیل من قابل پیش‌بینی نیست.
اگر فرض را بر این بگیریم که سیاست‌های ارزی در دولت، با تغییر رئیس‌کل بانک مرکزی صورت بگیرد، آیا می‌توانیم امیدوار باشیم رونق به بازار مسکن بازگردد، و اصولاً تقاضای موثری برای ورود به بازار مسکن وجود دارد؟
البته همان‌طور که گفتم، من به هیچ عنوان نسبت به تغییرات سیاست‌های ارزی و اثرگذاری آن در کلان اقتصاد خوش‌بین نیستم؛ چراکه به نظرم این فرآیند و اصلاح آن در دست رئیس‌کل بانک مرکزی نیست و وی نیز کاری از دستش برنمی‌آید. در حال حاضر مشکل ما چیزی فراتر از این است. اکنون فرض را بر این بگذاریم که بازار باثبات شود؛ اما در شرایط تحریم و تورم، فکر می‌کنم که ثبات بازار ارز به دلیل داشتن رقم‌های بالای نقدینگی، شرایطی را رقم زده است که بین بازار مسکن و ارز و طلا، یک رابطه الاکلنگی برقرار شده است و فکر می‌کنم بخش دیگری از افرادی که می‌خواهند سرمایه خود را به دارایی تبدیل کنند، با آرامش بازار ارز، به بازار مسکن می‌آیند و افزایش قیمت رقم می‌خورد. اما در صورتی که چشم‌انداز حفظ ارزش دارایی و فعالیت در بازار ارز، منفی شود افرادی که می‌خواهند سرمایه خود را تبدیل به دارایی کنند، وارد بازار مسکن می‌شوند و بنابراین، شرایط رونق، به هیچ عنوان و شاید بهتر باشد بگوییم مطلقاً، برای تولید فراهم نیست. گمان من این است که اگر ثبات بر بازار ارز حاکم باشد، چون شرایط برای تولید و فعالیت بخش خصوصی فراهم نیست، نقدینگی به بازار مسکن وارد خواهد شد.
گزارش بانک مرکزی حکایت از آن دارد که قیمت ظرف یک سال گذشته، 50 درصد افزایش را تجربه کرده است. به اعتقاد شما آیا بازار زمینه و آمادگی رشد بیشتری را دارد؟
در صورتی که نگاه به بازار مسکن در ماه‌های پیش‌رو از سوی متقاضیان، یک بازار دارایی باشد، بله ممکن است که قیمت‌ها با رشد بیشتری مواجه باشد و بازار هم زمینه و آمادگی چنین رشدی را خواهد داشت؛ اما اگر بازار برای مصرف‌کنندگان، یک بازار منطقی و برای رفع نیازهای مصرفی و واقعی باشد، خیر چنین پتانسیلی وجود ندارد. همه چیز بسته به نوع نگاهی است که به بازار مسکن از سوی دارندگان سرمایه صورت می‌گیرد. در حال حاضر توجه متمرکز بر بازار مسکن، بیشتر معطوف به دارایی مسکن است و به نظر هم می‌رسد که در آینده نیز، احتمالاً همین موضوع مورد توجه قرار می‌گیرد. با چنین آماری که بانک مرکزی اعلام کرده و قیمت رشد کرده است، ممکن است در آینده قیمت در بازار مسکن افزایش یابد، اما به دلیل کششی که بازار دارد، این افزایش قیمت دیگر در حد 50 درصد نخواهد بود و به نظر می‌رسد 10 تا 20 درصد را تجربه کند.
یک مقام مسوول در وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که شوک‌های نرخ ارز که طی ماه‌های گذشته بر اقتصاد ایران حاکم شده است، با تاخیر زمانی در بازار مسکن نمایان می‌شود. آیا معنای این حرف آن است که بازی جهش قیمت در بازار مسکن تازه شروع شده است؟
این افزایش قیمت متاثر از افزایش نرخ ارز در بازار، با یک تاخیر هم‌اکنون وارد بازار مسکن شده است؛ اما باید توجه داشت که به صورت دستوری نیز نمی‌شود آن را پایین آورد، بنابراین تا زمانی که یک ساماندهی جامع و پایدار به بخش ارزی و اقتصاد کشور ندهیم، مسکن نیز مثل همان بخش‌های دارای تلاطم، به روند حرکتی خود ادامه خواهد داد. این در حالی است که شاید ورود پول به بخش مسکن، مسبب تحریک ساخت‌وساز باشد و درآمدی را برای قشر کارگر و افراد فعال در این حوزه تامین کند، اما به هر حال باید سیاستگذاری به صورت مناسب انجام شود. در این بین، به نظر می‌رسد که هم‌اکنون با وضعیت کنونی برای سیاستگذاری در حوزه مسکن هیچ کاری نمی‌توان کرد که موثر باشد. باید ابتدا بازارهای جانبی آرام شود. آن زمانی که وزارت راه و شهرسازی به عنوان سیاستگذار باید به این موضوع توجه می‌کرد، کار انجام نشد؛ اکنون دیگر خیلی دیر است؛ چراکه شرایط اقتصاد ایران بحرانی است؛ بنابراین اکنون نمی‌توان کاری کرد که بازار را به صورت موثر کنترل کرد؛ پس دولت باید اقدامات خود را به این بخش معطوف کند که یکسری کارهای حمایتی برای پشتیبانی از اقشار فقیر و آسیب‌پذیر در بازار مسکن طراحی کند.
پس معتقد نیستید که شوک جدید قیمتی در راه بازار مسکن است؟
همان‌طور که گفتم شرایط قابل پیش‌بینی نیست. اکنون رابطه بین بازار ارز و بازار مسکن، الاکلنگی شده و حرکت نقدینگی در بین بازار دارایی‌های مختلف، تغییراتی ایجاد می‌کند؛ اما در بازار مسکن نیز ممکن است تاثیراتی داشته باشد. نکته حائز اهمیت آن است که اگر برخی افراد متقاضی مسکن، فعالیت خود را برای حفظ ارزش دارایی به سمت بازار ارز ببرند و آن بازار بی‌ثبات باشد، میل به خرید ارز بالا می‌رود و در این شرایط، بازار مسکن کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد، اما اگر در این شرایط، نقدینگی جدید به بازار بیاید و بازارهای نسبتاً سودآور را نشانه گیرد، اولین بازاری که مورد توجه قرار می‌گیرد، مسکن و زمین خواهد بود. در این صورت می‌توان گفت که قیمت ممکن است در اثر ورود این تقاضاها که ممکن است بخشی از آنها سوداگرانه باشد، افزایش یابد. به هر حال می‌توان این را دوباره تکرار کرد و مورد تاکید قرار داد که بازار مسکن در شرایط کنونی قابل پیش‌بینی نیست ولی اگر بازار ارز بی‌ثبات باشد، نمی‌توان منتظر رونقی در بازار مسکن هم بود. به هر حال همه چیز بستگی به بازار ارز دارد؛ اگر به صورت نسبی بخواهیم قضاوت کنیم، بازی قیمتی در بازار مسکن تازه شروع شده و بازی نوسان قیمتی هم یک بازی حقیقی است که نقش سوداگری در آن زیاد نبوده است بلکه بسیاری از افراد به خاطر حفظ سرمایه خود اقدام به خرید مسکن کرده‌اند، به هر حال اگر قرار باشد این بازار رونق بگیرد، مطمئناً به اندازه 50 درصد افزایش قیمت که در تیرماه نسبت به سال گذشته رخ داده، نخواهد بود.
در شرایط کنونی، بهترین سیاستگذاری که می‌توان برای بازار مسکن در نظر گرفت چه خواهد بود و خریداران باید چه رفتاری از خود نشان دهند؟
باید به صراحت گفت که سیاستگذار بازار مسکن نمی‌تواند از سیاست تامین مالی استفاده کند چراکه این سیاست جواب نمی‌دهد؛ یعنی تدابیری مثل افزایش وام و تزریق منابع مالی، جواب نمی‌دهد و ممکن است جهش قیمت را تندتر کند، بنابراین باید در این شرایط، فعلاً سیاستگذار وارد نشود و اقدامی انجام ندهد که در راستای توسعه نظام تامین مالی باشد. پس تمرکز باید بر روی این موضوع باشد که در اقتصاد کلانی که چنین نابسامانی دارد، بهتر است که سیاست‌ها به این معطوف شود که بیشتر به بخش ایمنی تامین مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر توجه شده و مشوق‌های حمایتی برای آنها در نظر گرفته شود تا در این بازی بازار، کمتر آسیب ببینند. البته نباید این سیاست‌ها بگیروببند و دستوری باشد؛ بلکه برای مواجهه با این نوسانات باید بسته‌های کمک به اقشار آسیب‌پذیر طراحی شود که این بسته‌ها می‌تواند از طریق واردکردن زمین و تهیه بسته‌های ساخت‌وساز با مشارکت بخش خصوصی تامین شود و به کاهش قیمت تمام‌شده و قیمت فروش بینجامد تا به صورت هدفمند به گروه‌های هدف کمک کند.
البته این موضوع با موضوع مسکن مهر متفاوت است، چراکه در موضوع مسکن مهر، دولت خود سازنده بود، اما در مواردی همچون مسکن اجتماعی که اکنون مغفول مانده و اقدامی در مورد آن نشده است، باید متمرکز بود. اکنون نهادهای سرمایه‌گذاری باید آماده شوند و نهادهای سازنده در قالب تعاونی‌های خرید و تولید ساماندهی شوند؛ حتی می‌توان کمک‌هزینه‌ای را به اقشار آسیب‌پذیر جامعه هدف در گروه‌های کمیته امداد و بهزیستی عرضه کرد تا آنها از جهش قیمتی آسیب نبینند. به هر حال دولت در چنین مواردی نباید متولی ساخت‌وساز باشد و حمایت از اینها باید از طریق نهادهای رفاه اجتماعی باشد؛ یعنی دولت زمین را در اختیار سازندگان قرار دهد و یارانه مالی را به مصرف‌کنندگان جامعه هدف تزریق کند و به این طریق، این اقدامات برای مواجهه با نوسان خردکننده قیمت می‌تواند انجام شود. اینکه فکر کنیم امروز دولت می‌تواند اقدامی انجام دهد که ناگهان قیمت از حرکت بایستد، قطعاً بدون توجه به شرایط سیاسی امکان‌پذیر نیست و هر کسی که این حرف را بزند، عوام‌فریبی کرده است. در عین حال در طرف مردم نیز، اقشار پردرآمد که مصارف مسکن ندارند، نباید وارد بازار مسکن شوند و اقشار متوسط نیز در حدی که بتوانند واحدهای مسکونی برای تامین نیاز خود خریداری کنند؛ باید وارد بازار شوند؛ در این صورت است که به نظر می‌رسد به تدریج گروه‌ها می‌توانند وارد بازار شوند و به روش‌های مختلفی مسکن بخرند. به هر حال اکنون خیلی شرایط اطمینان‌بخشی حاکم نیست و گروه‌های کم‌درآمد نیز پولی ندارند که وارد بازار شوند. وظیفه دولت این است که در نوسانات اقتصادی، سطح ایمنی ایجاد کند که اقشار آسیب‌پذیر به قعر فقر فرو نروند. پس اکنون باید بیشتر به جای اینکه قیمت را کنترل کنند، به سمت تامین بسته‌هایی برای جامعه هدف بروند و بازار را با عرضه و تقاضای واقعی مورد نظارت قرار دهند. به هر حال، در روندهای اقتصادی و طرح جامع مسکن نیز، پیش‌بینی شده که روند اجاره‌نشینی رو به گسترش است و چون مردم توان ندارند که وارد بازار ملک بشوند، میزان اجاره‌نشینی افزایش می‌یابد.
