«تملی» در برابر «تسه»

ظهور اوراق حق تقدم مسکن ناشی از ایجاد بازار غیررسمی معامله تسهیلات بانک مسکن در بنگاه‌های معاملات ملکی بود و این اوراق که در پاسخ به آن بازار ناشفاف شکل گرفت، عملاً آغازگر نوعی فرآیند وام‌دهی شخص به شخص (P2P) در سیستم بانکی بود، یعنی فردی پس از سپرده کردن پول خود و دریافت تسه‌ها، از طریق واگذاری و فروش آن به غیر به نوعی اقدام به اعطای تسهیلات به خریدار اوراق می‌‌کرد. در باب بحث ورود اوراق جدید حق تقدم تسهیلات مسکن اولین نکته این است که رفع انحصاری در بازار رخ داده و باید گفت هر رفع انحصاری کم یا زیاد اثرات مثبت خود را در جامعه خواهد گذاشت.

اصلی‌ترین حوزه‌هایی که می‌تواند باعث ایجاد تفاوت بین اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن بانک ملی (تملی) با اوراق تسهیلات بانک مسکن (تسه) از زاویه دید خریداران شود عبارتند از:

الف- سقف تسهیلات اعطایی: از لحاظ نظری مادامی که نرخ سود مناسب باشد و ملک خریداری‌شده از ارزشی متناسب با تسهیلات مربوطه برخوردار باشد، سقف تسهیلات می‌تواند نامحدود باشد، اما در این حوزه هنوز محدودیت‌هایی وجود داشته و سقف تسهیلات با توجه به محدودیت‌های بانک مرکزی بهتر از بانک مسکن نیست.

ب- دوره بازپرداخت: یکی از پاشنه‌های آشیل تسهیلات بانکی ایران به‌ویژه در حوزه مسکن نبود تسهیلات بلندمدت 20 و 30‌ساله است، در طرح جدید بانک ملی بهبودی در این رابطه ایجاد نشده و دوره بازپرداخت همان 12 سال بانک مسکن است. حتی در بخش جعاله دوره بازپرداخت کمتر از دوره بازپرداخت تسهیلات جعاله بانک مسکن است.

پ- سقف سنی بنا: محدودیت سقف سنی بنا تمهیدی بود از جانب بانک مسکن برای مدیریت تقاضای موثر برای اوراق حق تقدم مسکن، اما به‌درستی با توجه به کاهش محدودیت‌ها (به‌واسطه ورود یک بازیگر جدید به بازار) این محدودیت مرتفع شده و حتی ساختمان‌های دارای عمر بالا نیز می‌توانند مشمول دریافت تسهیلات شوند.

ت- در ادامه بند قبل و با توجه به رفع انحصار و افزایش عرضه اوراق در بازار (افزایش عمق و نقدشوندگی) و کاهش نگرانی‌ها در ارتباط با سفته‌بازی‌های نامناسب برروی آنها، محدودیت‌های مرتبط با میزان خرید اوراق در بازار (سقف خرید روزانه 240 برگه) و نحوه مبادله (عدم امکان فروش تا چهار ماه پس از خرید) حذف شده است. با ورود بانک‌های دیگر و همچنین افزایش انعطاف بانک مرکزی در شرایط و نرخ‌های اعطای تسهیلات از مسیر این نوع اوراق حق تقدم به‌راحتی می‌توان انتظار داشت محدودیت‌های مربوط به سقف تسهیلات اعطایی و دوره بازپرداخت دستخوش اصلاحات مطلوبی شوند.

از زاویه دید سپرده‌گذاران و صاحبان و فروشندگان نهایی این اوراق، عمده‌ترین تفاوت در میزان اوراق تعلق‌گرفته است که در مدل بانک ملی اوراق تعلق‌گرفته بیشتر از مدل بانک مسکن است و به نظر می‌رسد در حوزه تجهیز نیز این طرح نسبت به طرح بانک مسکن جذابیت‌های قابل توجهی دارد.

اگر کمی بنیادی‌تر به این قضیه نگاهی بیندازیم، اوراق حق تقدم مسکن برای کسانی طراحی شده که در کوتاه‌مدت قصد خرید ملک را دارند و نمی‌توانند یا نمی‌خواهند نقدینگی خود را در بانک سپرده‌گذاری کنند (سپرده پس‌انداز مسکن و...) و پس از مدتی مشمول دریافت وام شوند، در ازای این خدمت (دریافت وام در کوتاه‌مدت) هزینه‌ای (در قالب قیمت اوراق حق تقدم مسکن و در عمل در قالب افزایش نرخ سود موثر تسهیلات پرداختی) از افراد اخذ می‌شود، حال در شرایط مساوی کدام راهکار بهتر است، اعطای تسهیلات از کانال اوراق حق تقدم مسکن (تسهیلات با نرخ سود اسمی نسبتاً پایین اما نرخ سود موثر بالا) یا اعطای مستقیم تسهیلات با نرخ سود اسمی بالا؟ کوتاه‌ترین جواب می‌تواند این باشد که اعطای تسهیلات از کانال اوراق حق تقدم مسکن از آنجا که در قالب سازوکار بازار عرضه می‌شود در هر لحظه از زمان می‌تواند با توجه به اقتضائات بازار مسکن، شرایط اقتصادی، نرخ تورم پیش‌نگرانه و... قیمت آن نوسان کرده و عملاً شاهد عرضه نوعی تسهیلات مسکن با نرخ سود متغیر از نوع دوم (از نوع دوم یعنی نرخ سود در طول زمان تغییر می‌کند، اما یک‌بار که وارد قرارداد دریافت تسهیلات شدید نرخ سود تا پایان دوره تسهیلات عملاً ثابت می‌شود، حال آنکه در تسهیلات با نرخ سود متغیر از نوع اول، در طول دوره بازپرداخت تسهیلات نیز عملاً نرخ سود متغیر بوده و مبلغ ریالی که در نهایت وام‌گیرنده به بانک بازپس خواهد داد، به‌صورت تئوریک از ابتدای قرارداد مشخص نیست) باشیم، چنین مزیتی عملاً از طریق اعطای مستقیم تسهیلات با نرخ سود اسمی بالا قابل اجرا نیست و این مزیت بنیادین استفاده از ابزار حق تقدم است، این مزیت در صورت تشدید و تقویت آن در هر زمان می‌تواند باعث شود متناسب با وضعیت بازار مسکن (میزان تقاضا برای اوراق و نرخ بازدهی مربوطه) سپرده‌گذاری و تجهیز منابع در حوزه مسکن به‌صورت خودکار و متناسب با سطح نیاز بازار تعدیل شود. تنها مشکل در اینجا بحث اثرگذاری متغیرهای غیراقتصادی و غیرمرتبط با بخش مسکن بر روی قیمت این اوراق است، مهم‌ترین محدودیت در این میان وجود انحصار عرضه (احتمال بروز کمبودهای مقطعی در عرضه این اوراق) و عدم تنوع در ویژگی‌های این اوراق است، که با رفع انحصار و ورود بانک‌های دیگر می‌توان امیدوار بود که این محدودیت رفع شده و مزیت بنیادین ذکرشده در فوق (اصلاح لحظه‌ای نرخ سود موثر تسهیلات بر مبنای متغیرهای بنیادین اقتصادی و...) تحقق یابد.

تا اینجا عملاً از بعد تخصیص این ابزار مورد توجه قرار گرفت، اما اگر از زاویه بحث تجهیز منابع نیز بخواهیم واکاوی اندکی داشته باشیم، این رفع انحصار به معنی افزایش تنوع ابزارهای مالی شبکه بانکی در حوزه تجهیز بوده و این تنوع‌بخشی از دید اقتصادی محض به معنای بالا رفتن قدرت انتخاب و افزایش سطح رفاه و رضایت عمومی است، در حین اینکه در صورت کاهش محدودیت‌ها باعث افزایش توان کلی بانک‌ها در جذب منابع می‌‌شود، اما چگونه؟ کاملاً مشخص است در یک فضای غیرانحصاری که قیمت اوراق صرفاً بر مبنای متغیرهای کلان اقتصادی و نه محدودیت‌های عرضه یا محدودیت‌های معاملاتی تعیین شود، عملاً در دورانی که انتظار رونق بخش مسکن می‌رود تقاضا برای اوراق مذکور و در نتیجه قیمت این اوراق افزایش یافته و عملاً نرخ سود موثر کسب‌شده نیز افزایش می‌یابد، معنی ساده این موضوع این است که از لحاظ تئوریک یک فرد می‌تواند منابع خرد خود را در قالب این طرح در بانک‌ها سپرده کرده و تا حدی مطمئن باشد که در دوره‌های رونق مسکن و افزایش بازدهی این حوزه، سود دریافتی از سوی وی نیز افزایش یافته و عملاً ریسک‌های وی در این حوزه پوشش داده می‌شود، در همین طرح بانک ملی نیز هم‌اکنون فرد به ازای هر 182 میلیون ریال سپرده‌گذاری به‌صورت مستمر ماهانه اوراق حق تقدم دریافت می‌کند. این اوراق نیز هر ماه با توجه به وضعیت بازار مسکن و نماگرهای آن می‌تواند قیمت متفاوتی داشته باشد و در بلندمدت کسب تدریجی این اوراق و فروش مستمر آن در بازار، نرخ بازدهی مرتبط (ونه لزوماً هم‌تراز) با نرخ بازده حوزه مسکن ایجاد کند. خلاصه کلام اینکه بانک‌ها به شرطی می‌توانند در حوزه تجهیز منابع با موفقیت از این ابزار استفاده کنند که در طراحی و عرضه آن به گونه‌ای عمل کنند که عملاً با بالاترین همبستگی ممکن نرخ سود موثر دریافتی از سوی سپرده‌گذار متناسب با نرخ رشد حوزه مسکن باشد.

پیشنهادی که در اینجا قابل طرح است این است که با کاهش نرخ سود ثابت پرداختی به سپرده‌گذاران و در مقابل افزایش تعداد اوراق حق تقدم اعطایی به آنان (و همزمان کاهش نرخ سود و میزان تسهیلات اعطایی به ازای هر ورقه حق تقدم) عملاً مزیت فوق (همبستگی نزدیک‌تر بازدهی سپرده‌گذاری با بازدهی بخش مسکن) می‌تواند تقویت شود. البته به شرط آنکه در مقابل یکسری محدودیت‌ها به‌ویژه در حوزه سقف، دوره بازپرداخت و مشمولان (در صورت افزایش عرضه حتی می‌توان اشخاص حقوقی و صندوق‌های زمین و ساختمان را نیز در میان اشخاص واجد شرایط دریافت تسهیلات از کانال این اوراق منظور کرد) طرح کمتر شده تا اثرات این افزایش عرضه اوراق از طریق افزایش تقاضا کنترل و متعادل شود و عدم تعادل در عرضه /تقاضا باعث اخلال در بازدهی عادلانه این اوراق نشود.