جبران عقب‌ماندگی

بازار مسکن به‌خصوص به دلیل وجود تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه مسکن در ایران، از تغییر و تحولات بازار ارز تاثیرپذیر است. با افزایش نرخ ارز از طرفی در کل اقتصاد، تورم و انتظارات تورمی ایجاد می‌شود که این مساله به دلیل مقایسه قیمت نسبی مسکن از سوی سازندگان و مالکان مسکن با قیمت سایر کالاها و خدمات منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. همچنین با افزایش نرخ ارز و به‌تبع آن افزایش تورم عمومی، قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد و به طور کلی هزینه ساخت مسکن، افزایش می‌یابد که از این ناحیه نیز قیمت مسکن تاثیر مثبت می‌پذیرد. البته باید توجه داشت که بازار ارز دارای اثرات جانشینی نیز بر بخش مسکن و قیمت مسکن است به طوری که با افزایش نرخ ارز، بخشی از نقدینگی موجود در جامعه به بازار ارز منتقل می‌شود و این انتقال در کوتاه‌مدت و تا زمانی که فعالان اقتصادی پیش‌بینی می‌کنند روند نرخ ارز افزایشی است، ادامه می‌یابد. از این‌رو از این ناحیه افزایش نرخ ارز می‌تواند تا حدودی بر بازار مسکن (قیمت و معاملات و ساخت‌وساز مسکن) تاثیر منفی گذارد ولی با ایجاد ثبات در نرخ ارز، نقدینگی به تدریج از بازار ارز خارج شده و به سایر بازارها از جمله بازار مسکن سوق می‌یابد. با وجود این بررسی تجارب و وقایع پیشین نشان می‌دهد که با افزایش نرخ ارز، همواره قیمت مسکن با افزایش مواجه شده و اثرات مثبت نرخ ارز بر قیمت مسکن، فزونی داشته است.

بررسی تحولات بازار ارز نشان می‌دهد که پس از افزایش نرخ ارز در سال‌های 1390 و 1391، این نرخ در سال‌های 1392 تا اواسط سال 1395 از ثبات نسبی برخوردار بوده است ولی در یک سال اخیر، قیمت ارز حدود 25 درصد افزایش یافته است. باید توجه داشت که این میزان افزایش در نرخ ارز قابل مقایسه با شوک‌ها و افزایش چند برابری نرخ ارز در دفعات قبل نیست. بنابراین هرچند افزایش نرخ ارز در ماه‌های گذشته تا حدودی می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود ولی این افزایش‌ها قادر به ایجاد شوک یا افزایش شدید در قیمت مسکن نیستند. نکته قابل ذکر این است که در ماه‌های گذشته همزمان با افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن نیز در حدود 15 درصد در دی‌ماه سال جاری نسبت به دی‌ماه سال گذشته افزایش یافته ولی این افزایش قیمت، صرفاً متاثر از افزایش نرخ ارز نبوده است. بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر ناشی از روند طبیعی دوره‌های رونق و رکود است. در سال‌های گذشته با وجود کاهش نرخ تورم عمومی، این نرخ همواره بالاتر از هشت درصد و نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی نیز ارقام قابل توجهی بوده در حالی که در همین دوره (از اواسط سال 1392 تا 1395) به دلیل رکود در بخش مسکن، قیمت مسکن، حداقل افزایش را داشته است. بنابراین طبیعی است که قیمت مسکن به منظور جبران عقب‌افتادگی از سایر شاخص‌های قیمتی و افزایش انگیزه در سرمایه‌گذاران برای ورود در بخش ساخت‌وساز مسکن تا حدودی افزایش یابد. مضافاً اینکه در کنار این پدیده عوامل دیگری همچون کاهش نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی (از 18 به 15 درصد)، ورود منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم، افزایش قیمت جهانی فولاد و محصولات فولادی نیز در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده است.