حذف تدریجی
بهروز ملکی از الزامات بازتعریف نقش واسطه‌گری در بازار مسکن می‌گوید
بهروز ملکی می‌گوید: با توسعه کسب‌وکارهای اینترنتی، بسیاری از اصناف باید فعالیت خود را بازبینی و نوسازی کنند وگرنه با حذف تدریجی از بازار مواجه خواهند شد (مشابه وضعیتی که هم‌اکنون برای آژانس‌های تاکسی در حال وقوع است). بنابراین مشاوران املاک خواه ناخواه و دیر یا زود باید به اصلاحات در این حوزه تن دهند.
«با توسعه کسب‌وکارهای اینترنتی، بسیاری از اصناف باید فعالیت خود را بازبینی و نوسازی کنند وگرنه با حذف تدریجی از بازار مواجه خواهند شد (مشابه وضعیتی که هم‌اکنون برای آژانس‌های تاکسی در حال وقوع است). بنابراین مشاوران املاک خواه ناخواه و دیر یا زود باید به اصلاحات در این حوزه تن دهند.» بهروز ملکی با تاکید بر این جملات از ضرورت‌های بازتعریف نقش واسطه‌گری در بازار مسکن می‌گوید. این تحلیلگر بازار مسکن همچنین تصریح می‌کند؛ نگاهی به حجم دعاوی حقوقی ناشی از قراردادهای منعقده در مشاوران املاک حاکی از آن است که تعهدات حقوقی مشاوران املاک نسبت به متعاملین ناکافی است؛ در واقع مشاوران املاک در عوض حق‌الزحمه‌ای که می‌گیرند خدمات مورد لزوم را ارائه نمی‌کنند. به همین جهت لزوم اصلاحات نهادی در این صنف مشهود است.
♦♦♦
سال‌هاست که مشاوران املاک کار واسطه‌گری یا دلالی در بازار مسکن را انجام می‌دهند اما برخی رفتارهای نامناسب یا تخلفات باعث شده تا همواره مردم نسبت به عملکرد آنها گلایه داشته باشند. آمار پرونده‌های قضایی در این حوزه گویاست. علت چیست؟
نگاهی به حجم دعاوی حقوقی ناشی از قراردادهای منعقده در مشاوران املاک حاکی از آن است که تعهدات حقوقی مشاوران املاک نسبت به متعاملین ناکافی است؛ در واقع مشاوران املاک در عوض حق‌الزحمه‌ای که می‌گیرند خدمات مورد لزوم را ارائه نمی‌کنند. به عنوان نمونه حق‌الزحمه مشاوران املاک در معاملات خرید و فروش مسکن، چند برابر حق‌الزحمه دفاتر اسناد رسمی است، در حالی که مسوولیت دفاتر اسناد رسمی قابل قیاس با مشاوران املاک نیستند، به طوری که بر اساس قانون هرگونه تردید و انکار نسبت به مفاد اسناد دفاتر رسمی ممنوع است، اما قراردادهایی که در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شوند در ردیف قراردادهای عادی هستند که دو نفر با یکدیگر تنظیم می‌کنند.
میزان حق‌الزحمه مشاوران املاک تهران چگونه محاسبه می‌شود؟
برای معاملات خرید و فروش، تا سقف 500 میلیون تومان مشمول 5 /0 درصد کمیسیون از هر طرف معامله است (خریدار و فروشنده هر کدام نیم درصد)، پس از آن بسته به ارزش ملک مورد معامله در رقم‌های بالاتر از 500 میلیون، نسبت به مازاد ارزش مورد معامله 25 /0 درصد به کمیسیون طرفین معامله افزوده خواهد شد. البته مالیات ارزش افزوده نیز به حق‌الزحمه تعلق می‌گیرد.
در خصوص اجاره مسکن، فرمول محاسبه حق‌الزحمه بنگاه مشاور املاک بر اساس ارزش اجاره ملک است. به این شکل که یک‌چهارم اجاره نوشته شده در قرارداد میان موجر و مستاجر به عنوان کمیسیون مشاور املاک پرداخت می‌شود. کمیسیون محاسبه‌شده برای خانه‌های اجاره‌ای یک‌چهارم مبلغ اجاره یک ماه خانه است و برای املاک رهنی به ازای هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود و بر اساس رقم معادل، کمیسیون مشاور املاک محاسبه می‌شود.
بسیاری از مشاوران املاک به حق‌الزحمه رسمی خود قانع نبوده و با این توجیه که چندین سال است نرخ حق‌الزحمه آنان به‌رغم افزایش تورم، ثابت مانده است، بیش از نرخ‌های رسمی حق‌الزحمه دریافت می‌کنند. آیا این توجیه قابل پذیرش است؟
بدیهی است که اشتباه است! اگر حق‌الزحمه مشاوران املاک برای هر معامله عددی ثابت مثلاً یک میلیون تومان بود، می‌توانستند مدعی شوند ارزش حقیقی حق‌الزحمه به علت تورم کاهش یافته است، ولی با توجه به اینکه حق‌الزحمه مشاوران املاک درصدی از قیمت یا اجاره مسکن است، این توجیه مشاوران املاک کاملاً اشتباه است چون در بلندمدت قیمت و اجاره ملک و بالطبع حق‌الزحمه دریافتی، متناسب با تورم عمومی رشد می‌کند.
به‌رغم نارضایتی مشاوران املاک از میزان حق‌الزحمه خود شاهد رشد قارچ‌گونه بنگاه‌های املاک طی دو دهه اخیر بوده‌ایم. علت چیست؟
مشاوران املاک باید از حق‌الزحمه کنونی‌شان راضی بوده و جهت افزایش آن زیاده‌خواهی نکنند؛ در غیر این صورت سوال اساسی که باید به آن پاسخ دهند این است که اگر نرخ کمیسیون ایشان کم است، چرا شاهد رشد بی‌رویه مشاوران املاک در سطح شهر بوده‌ایم به گونه‌ای که در برخی از خیابان‌ها، چند مشاور املاک چسبیده به یکدیگر فعالیت می‌کنند. آیا کشور ما نیاز به این حجم دلال مسکن دارد؟
بر اساس اصول اقتصاد خرد، ورود و خروج آزاد بنگاه‌ها در بازار، با هدف کسب سود صورت می‌پذیرد بنابراین، بدیهی‌ترین اثر افزایش حق‌الزحمه مشاوران املاک، افزایش انگیزه ورود به این حرفه خواهد بود در حالی که سیاستگذاری باید در جهتی باشد که منجر به افزایش انگیزه تاسیس مشاوران املاک نشود. در واقع، تعداد مشاوران املاک رابطه مستقیمی با حق‌الزحمه آنان دارد؛ بنابراین در شرایطی که تعداد مشاوران املاک چندین برابر تعداد مورد نیاز است، سیاستگذاری باید در جهتی باشد که منجر به افزایش انگیزه تاسیس مشاوران املاک نشود.
ادعای دیگری که گاه از مشاوران املاک شنیده می‌شود این است که نرخ کمیسیون مشاوران املاک در کشورهای توسعه‌یافته نسبت به ایران بالاتر است. نظر شما در این خصوص چیست؟
این گفته همانند این است که بگوییم چرا قیمت بنز از سمند گران‌تر است؟ در حالی که این سوال یک پاسخ ساده دارد: چون اساساً این دو خودرو از همه لحاظ با هم متفاوتند! اما پاسخ کامل‌تر: اولاً ادعای مورد نظر، تنها در خصوص برخی از کشورها صادق است؛ ثانیاً سیاستگذاری در هر کشوری با توجه به شرایط خاص آن کشور صورت می‌پذیرد؛ به عنوان نمونه کشور هند نمی‌تواند به صرف اینکه کشورهای اروپایی، مشوق سیاست‌های افزایش جمعیتی هستند به اتخاذ این سیاست بپردازد. ثالثاً در کشورهای توسعه‌یافته، قسمت قابل توجهی از کمیسیون دریافتی مشاوران املاک به عنوان مالیات به دولت عودت می‌شود؛ رابعاً (مهم‌ترین دلیل) باید توجه داشت که کیفیت و کمیت خدمات مشاوران املاک در کشورهای مزبور، اساساً متفاوت از ایران است.
در قانون تجارت، دلالی چگونه تعریف شده است؟
دلال به معنی دلالت‌دهنده و ریشه آن دال است. بنا به تعریفی که ماده 335 قانون تجارت ارائه کرده است «دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد طرف معامله پیدا کند، طرف پیدا می‌کند. اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است.» دلال کسی است که در قبال دریافت اجرت واسطه انجام معامله می‌شود.
به عبارت دیگر دلال کسی است که انجام معامله را تسهیل (آسان) می‌کند. طبق ماده 337 قانون تجارت، دلال باید نهایت دقت و مهارت خود را در حفظ حقوق آمر به کار برد. بنابراین وظیفه دلال تشریح جزئیات راجع به معامله است و اگر جزئیات را برای طرفین تشریح و طرفین را به یکدیگر معرفی کرد، به موجب ماده 343 قانون تجارت که مقرر می‌دارد «دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می‌کند و ضامن اجرای معاملاتی که توسط او انجام می‌شود، نیست» و نیز ماده 344 قانون تجارت که تصریح می‌کند «دلال در خصوص ارزش و جنس مال‌التجاره‌ای که مورد معامله بوده، مسوول نیست؛ مگر اینکه ثابت شود تقصیر از جانب او بوده است» دیگر مسوولیتی در خصوص خوبی و بدی جنس یا اعتبار طرفین معامله ندارد.
یکی دیگر از وظایف مهم دلال این است که باید هویت طرفین معامله را تصدیق کند و مسوول صحت این موضوع است. ماده 342 قانون تجارت تصریح می‌کند «هرگاه معامله توسط دلال واقع و نوشتجات و اسنادی راجع به آن معامله بین طرفین توسط او ردوبدل شود، در صورتی که امضا راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله را انجام داده‌اند، دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشتجات و اسناد مزبور است.» دلال باید در معامله بی‌طرف باشد و چنانچه دلالی را برای یک طرف انجام دهد یا اینکه از یکی از طرفین، اختیارات مخصوصی به او داده شده باشد، باید طرف دیگر معامله را مطلع سازد. ماده 338 قانون تجارت مقرر می‌دارد «دلال نمی‌تواند عوض یکی از طرفین معامله، قبض وجه یا تادیه دین کند یا آنکه تعهدات آنها را به موقع اجرا گذارد؛ مگر اینکه اجازه‌نامه مخصوصی داشته باشد.» از سوی دیگر، دلال نسبت به طرفین معامله، امین محسوب می‌شود و در صورتی که نسبت به شرایط معامله بین آنها اختلاف حاصل شود، باید بتواند با بی‌طرفی شرایط معامله را تشریح کند.
در قانون برای صدور پروانه کسب، مشاوران املاک باید دارای حداقل مدرک تحصیلی دوره ابتدایی باشند و اطلاعات فنی لازم در حوزه کاری مربوط را داشته باشند. اما به صرف اینکه مشاور املاک اطلاعات فنی و تجربی داشته باشد بدون تحصیلات حرفه‌ای در این زمینه می‌تواند خدمات مناسب در این زمینه ارائه دهد؟
مسکن مهم‌ترین نیاز بشر پس از غذا و پوشاک است. از سوی دیگر مسکن گران‌ترین خرید اکثر خانوارهاست. بر این اساس انتظار می‌رود داوطلبان اخذ پروانه کسب برای صنف مشاوران املاک در امور حقوقی، اقتصادی و فنی ساختمان دارای اطلاعات مکفی باشند. فکر می‌کنم هم‌اکنون اتحادیه صنف مشاوران املاک یک دانشگاه برای تعلیم علوم مرتبط با املاک راه‌اندازی کرده است که امیدوارم کارگشا باشد.
در زمینه آموزش چه ضعف‌هایی داریم؟
اهمیت موضوع در کشورهای توسعه‌یافته، پذیرفته شده است. به عنوان نمونه در کشور آمریکا بیش از 1000 دانشگاه، دانشکده و مدرسه عالی، دوره‌های املاک و مستغلات را ارائه می‌دهند. بر این اساس ضروری است دانشگاه‌ها و مراکز تحقیقاتی کشورمان به برگزاری دوره‌های تخصصی کارشناسی و حتی تحصیلات تکمیلی در رشته املاک و مستغلات هدایت شوند. به منظور افزایش توانمندی تخصصی مشاوران املاک دایر نیز باید دوره‌های کوتاه‌مدت آموزشی برای ایشان در مراکز آموزشی برگزار شود و تمدید جواز کسب ایشان، منوط به گذراندن این دوره‌ها شود.
به‌رغم اینکه مدرن‌سازی مشاوران املاک در سال‌های قبل در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته اما تاکنون راه به جایی نبرده است و همچنان مشاوران املاک یا بهتر بگوییم دلالان مسکن با همان رویه‌ها و الگوهای سنتی در این بازار فعالیت می‌کنند. با توجه به این امر چقدر این حرفه مشاوران املاک به بازسازی و پوست‌اندازی نیاز دارد؟
وزارت راه و شهرسازی ابزار لازم برای اعمال اصلاحات در این صنف را ندارد و ارتباط این صنف با وزارت صنعت، معدن و تجارت به مراتب بیشتر است. در هر حال لزوم اصلاحات نهادی در این صنف مشهود است.
بازتعریف نقش واسطه‌گری در بازار مسکن در جهت کارآمدی این صنف بر چه اساسی باید انجام گیرد؟
اول: به منظور افزایش تعهد مشاوران املاک نسبت به طرفین قرارداد، بخشی از حق‌الزحمه ایشان، موکول به مرحله ثبت نهایی معامله در دفاتر ثبت اسناد شود؛ دوم: تجمیع مشاوران املاک و تشکیل برندهایی با عنوان شرکت‌های زنجیره‌ای املاک صورت پذیرد؛ سوم: نقش مشاوران املاک به گونه‌ای اصلاح شود که علاوه بر ایفای نقش واسطه‌گری، قابلیتِ ارائه خدمات حقوقی، مالیاتی، مالی، فنی و... را به طرفین قرارداد داشته باشند؛ چهارم: نرخ‌های حق‌الزحمه مشاوران املاک و نحوه اخذ آن در سراسر کشور ساماندهی شود؛ پنجم: با رفع کاستی‌های سامانه ثبت معاملات و املاک در سراسر کشور، ثبت همه قراردادها اعم از اجاره، خرید و فروش، پیش‌فروش و... دارای الزام قانونی شود؛ ششم: آزمون ورودی متشکل از موضوعات حقوقی، فنی، اقتصادی، رایانه‌ای و مالیاتی برای اخذ پروانه کسب مشاوران املاک، صورت پذیرد؛ هفتم: برای مشاوران املاک دایر دوره‌های کوتاه‌مدت آموزشی برگزار شود و تمدید جواز، منوط به گذراندن این دوره‌ها شود. هشتم: رتبه‌بندی مشاوران املاک صورت پذیرد؛ نهم: دانشگاه‌ها و مراکز تحقیقاتی، تشویق به برگزاری دوره‌های تخصصی کارشناسی و تحصیلات تکمیلی در رشته املاک و مستغلات شوند؛ دهم: سایت‌های اینترنتی آنلاین و اپلیکیشن‌های خرید و فروش مسکن، توسعه یابند.
شیوه فعلی واسطه‌گری که یک مشاور املاک، همزمان در دو نقش هم برای خریدار و هم برای فروشنده بازاریابی انجام می‌دهد همواره مورد مناقشه بوده است. در این زمینه چه راهکاری باید اتخاذ کرد؟ راهکار معافیت خریدار از پرداخت حق کمیسیون بنگاه و انتقال کامل این مسوولیت به فروشنده چقدر اثرگذار است؟
در برخی از کشورها مانند انگلستان، مشاور املاک، کارگزار یکی از طرفین معامله است. در برخی از کشورها مانند آمریکا، مشاور املاک، می‌تواند کارگزار یک یا هر دو طرف معامله باشد. در برخی از کشورها مانند ایران نیز مشاور املاک، کارگزار هر دو طرف معامله است.
برخی از صاحب‌نظران اعتقاد دارند که باید ساختار حاکم بر بنگاه‌های معاملات ملکی کشورمان به گونه‌ای اصلاح شود که هر مشاور املاک، کارگزار یکی از طرفین معامله باشد (وکالت یک‌جانبه مشاوران املاک)؛ این نظر، با رویکردی آرمانی، صحیح به نظر می‌رسد؛ بااین‌حال در بازار مسکن ایران با محدودیت‌های حقوقی، اقتصادی و فرهنگی مواجه است. به عنوان مثال بر اساس ماده 335 قانون تجارت دلال می‌تواند واسطه انجام معاملاتی برای دو یا چند نفر شود.
آیا با رتبه‌بندی مشاوران املاک موافقید؟
به منظور ایجاد انگیزه در مشاوران املاک برای بهبود خدمت‌رسانی، می‌بایست رتبه‌بندی مشاوران املاک با ملاک‌هایی چون میزان تحصیلات، گذراندن دوره‌های آموزشی، رعایت اصول اخلاقی، استفاده از فناوری اطلاعات، کیفیت و کمیت خدمات مربوط به پس از انعقاد مبایعه‌نامه، تعداد پرسنل شاغل در یک بنگاه، کیفیت فضای بنگاه، سابقه کار، تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت‌شده در بازه زمانی مشخص و... صورت پذیرد؛ بدیهی است حق‌الزحمه مشاوران املاک با رتبه آنها مرتبط خواهد بود.
با توجه به رشد و اقبال مردم به سایت‌های آنلاین و اپلیکیشن‌های خرید و فروش مسکن، آینده بنگاه‌های مسکن و مشاوران املاک را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
با توسعه کسب‌وکارهای اینترنتی، بسیاری از اصناف باید فعالیت خود را بازبینی و نوسازی کنند وگرنه با حذف تدریجی از بازار مواجه خواهند شد (مشابه وضعیتی که هم‌اکنون برای آژانس‌های تاکسی در حال وقوع است). بنابراین مشاوران املاک خواه ناخواه و دیر یا زود باید به اصلاحات در این حوزه تن دهند.
