مسکن برای محرومان

جمعیت بی‌خانمان‌ها در 10 سال گذشته در لس‌آنجلس 50 درصد افزایش یافت. این افزایش در طول همان دوره در نیویورک 60 درصد بود. همگان بر این باورند که بزرگ‌ترین معضل بی‌خانمانی آمریکا را می‌توان در سانفرانسیسکو مشاهده کرد. درست در فاصله چندمتری از ادارات مرکزی توئیتر و اوبر مردم در خیابان می‌خوابند. آنها نشئه هستند یا در برابر چشمان عابران به قضای حاجت می‌پردازند. شاید بتوان گفت که اصطلاح «بحران مسکن» زود مطرح شده است اما این اصطلاح راهی برای توصیف واقعیتی است که در بسیاری از شهرهای بزرگ و ثروتمند آمریکا به چشم می‌خورد.

اما ضرورتی ندارد که اوضاع این‌گونه باشد. توکیو به همان اندازه سانفرانسیسکو بزرگ و پرجمعیت است اما روزها می‌گذرد و شما حتی یک نفر را نمی‌بینید که در خیابان‌ها زندگی کند. ساکنان منطقه زاگ در فاصله اندکی از زوریخ به همان اندازه اهالی محلی آن ثروتمند هستند. ثروت چشمگیر، قرار گرفتن در کنار منابع آبی و وجود انبوهی از بنگاه‌های فناوری بالا به آن معناست که زاگ شباهت زیادی با سانفرانسیسکو دارد اما شما عملاً در زاگ هیچ فرد خیابان‌خوابی را نمی‌بینید. بی‌خانمانی چهره وحشتناک مشکلی است که دهه‌هاست دولت‌ها درصدد حل آن هستند. در هر زمان حداقل چند نفر هستند که نمی‌توانند از طریق بازارهای خصوصی مسکن مناسبی تهیه کنند. دولت‌ها هزینه‌های زیادی صرف می‌کنند تا به محرومان کمک کنند صاحب مسکن شوند و شرایط خود را بهبود بخشند. اما اهداف آنها برآورده نمی‌شود. این امر ضرورت بازنگری را بیشتر نمایان می‌سازد. پس از جنگ جهانی دوم، دولت‌ها به شدت در بازار مسکن مداخله کردند. آنها وعده دادند میلیون‌ها مسکن بسازند و سپس آنها را با نرخی پایین‌تر از نرخ بازار به شهروندان اجاره دهند. قانون مسکن آمریکا مصوب سال 1949 به دولت اجازه داد ظرف شش سال بیش از 130 هزار واحد مسکن عمومی بسازد. بریتانیا در طول سال‌های 1970-1950 حدود سه میلیون واحد مسکن اجتماعی ساخت. در همین دوره میزان ساخت‌وساز مسکن اجتماعی در آلمان غربی از این رقم نیز فراتر رفت. دولت ژاپن نیز به همان اندازه در ساخت مسکن اشتیاق داشت.

این شور و هیجان هنگامی فرونشست که دولت‌ها با موفقیت اعلام کردند کمبود مسکن به پایان رسیده است. همزمان مردم دیگر دوست نداشتند در بلوک‌های بزرگ با آپارتمان‌های یک‌شکل و به ویژه با کیفیت پایین زندگی کنند. فشار تقاضای اولیه باعث شده بود دولت‌ها از کیفیت کار بزنند. انفجار گاز در بلوک آپارتمانی رونان پوینت (Ronan Point) در لندن در سال 1968 دیدگاه عموم نسبت به مسکن عمومی در بریتانیا را تغییر داد. در اواسط دهه 1970 پروژه بدنام پروت ایگو (Pruitt-Igoe) در میسوری تخریب شد. در همین زمان بود که اقتصاددانان نظر خود را درباره بهترین راه تامین رفاه تغییر دادند. بسیاری از اقتصاددانان چنین استدلال می‌کردند که به جای ساخت مسکن برای محرومان به آنها پول داده شود تا مسکن مورد نیاز خود را از بازار آزاد تهیه کنند. در این صورت دریافت‌کنندگان پول نقد خود می‌توانند تصمیم بگیرند چه مسکنی برایشان مناسب‌تر است. دیگران استدلال می‌کنند که بخش خصوصی می‌تواند مسکن بهتر و باکیفیت‌تری نسبت به بخش دولتی فراهم سازد. همچنین ادعا می‌شد که مزایای نقدی را می‌توان بهتر برای محرومان هدفمند ساخت. حذف پرداخت ماهانه هزینه مسکن برای کسی که ناگهان به رفاه می‌رسد آسان‌تر از بیرون کردن آنها از مسکن اجتماعی است.

کمک به چه کسی؟

به دنبال آن کانون توجه از سمت عرضه به سمت تقاضا معطوف شد. در اوایل دهه 1970 بریتانیا برنامه ساخت مسکن اجتماعی را کوچک‌تر ساخت اما همزمان پرداخت پول به مستاجران فقیر را آغاز کرد. فرانسه نیز در نیمه دوم همان دهه روشی مشابه در پیش گرفت. از اواخر دهه 1980 در آلمان دارایی‌های مسکن متعلق به شهرداری‌ها به مالکان انتقال یافت. بین سال‌های 1977 و 1997 در آمریکا تعداد خانوارهایی که کوپن نقدی مسکن دریافت می‌کردند از 162 هزار به بیش از 4 /1 میلیون رسید.

اگرچه اقتصاددانان عموماً مزایای نقدی را به نوع غیرنقدی آن ترجیح می‌دهند اما شمار زیادی از آنها به این نتیجه رسیده‌اند که اعطای کمک‌های نقدی به آن اندازه که انتظار می‌رفت اثربخش نبوده است. اعطای پول نقد به افراد قدرت خرید آنها را بالا می‌برد. در یک بازار طبیعی هر نوع افزایش در تقاضای موثر پاسخ متناسب‌ عرضه‌کنندگان را به همراه خواهد داشت اما عرضه مسکن در بسیاری از شهرها کشش ندارد. به این معنا که وقتی تقاضا برای مسکن بالا می‌رود لزوماً عرضه بیشتر را به همراه ندارد. در عوض، هزینه مسکن که برای بسیاری از محرومان به صورت اجاره‌بهاست افزایش می‌یابد.

بنابراین مزایای مسکن از بسیاری جهات علاوه بر محرومان به صاحبخانه‌ها نیز می‌رسند. پژوهش‌ها در انگلستان نشان می‌دهد که نیمی از منافع حاصل از مزایای مسکن به جیب صاحبخانه‌ها می‌رود. مقاله‌ای که در سال 2006 در مورد فرانسه نوشته شد به این نتیجه رسید که هر یک یورو افزایش مزایای مسکن کرایه‌ها را به میزان 80 سنت بالا می‌برد.  اگر دولت‌ها در واکنش به افزایش اجاره‌بها مزایای مسکن را افزایش دهند هزینه‌ها به سرعت بالا خواهند رفت. در درازمدت، هزینه‌ پرداخت‌های نقدی مسکن برای دولت از هزینه تامین مستقیم مسکن فزونی می‌گیرد (هرچند هنوز محاسبات معتبری در این زمینه انجام نشده است). علاوه بر این هنوز مشخص نیست که اگر دولت ساخت مسکن را متوقف سازد آیا بخش خصوصی می‌تواند این شکاف را پر کند یا خیر. اگر پاسخ منفی باشد عرضه کلی کاهش خواهد یافت و در نتیجه مسکن برای همگان گران خواهد شد. اکنون که دولت‌ها شاهد آن‌اند که شمار زیادی از مردم توانایی خرید مسکن را ندارند جنبش‌های جهانی در حمایت از عرضه مستقیم مسکن شدت گرفته‌اند. سال گذشته کانی وست (Kanye West) خواننده رپ ماکت‌هایی از خانه‌های گنبدی‌شکل ساخت که از تاتوین (Tatooine) سیاره فیلم جنگ ستارگان الهام گرفته بود. قرار بود این خانه‌ها برای اسکان افراد کم‌درآمد به‌کار روند (البته پس از بروز اختلاف و مناقشاتی با ساکنان محلی این ماکت‌ها تخریب شدند).

تعاونی‌های مسکن نیز روز به روز پرطرفدارتر می‌شوند. گروهی به نام «مهر الس فونن» مجتمع مسکونی هونزیکر آریل (Hunziker Areal) را در سال 2014 و در فاصله اندکی از زاگ بنا کرد. اجاره آپارتمان‌های این مجتمع از میانگین اجاره‌بهای منطقه بسیار پایین‌تر است. ساکنان مجتمع در مدیریت آن نقش دارند. در «ایستگاه تحرک» مجتمع دوچرخه‌هایی به امانت داده می‌شوند و ساکنان می‌توانند یک باغچه سبزیجات داشته باشند. این مجتمع با تصور آمریکایی‌ها یا بریتانیایی‌ها از «مسکن عمومی» یک دنیا فاصله دارد.

دولت‌ها برنامه‌های بزرگ‌تری دارند. در سال 2018 بریتانیا از هر سال دیگری پس از 1992 خانه‌های اجتماعی بیشتری ساخت. دولت کره جنوبی قصد دارد سهم منازل اجاره‌ای عمومی را از هفت درصد کل موجودی مسکن به 9 درصد تا سال 2022 برساند. در سال‌های 2019-2018 دولت آلمان پنج میلیارد یورو (6 /5 میلیارد دلار) را به ساخت مسکن عمومی اختصاص داد. بهترین راه برای تعدیل بهای مسکن آن است که عرضه پاسخگویی بیشتری در قبال تقاضا داشته باشد. یکی از دلایل زیربنایی پایین بودن بی‌خانمانی در توکیو آن است که تهیه مسکن در آنجا هزینه‌ای منطقی دارد. همزمان در زاگ میزان خانه‌سازی به ازای هر فرد دو برابر میزان آن در سانفرانسیسکو است. پژوهش‌ها نشان می‌دهند 10 درصد کاهش اجاره‌بها در شهرهای پرهزینه‌ای مانند نیویورک هشت درصد تعداد ساکنان بدون مسکن را کاهش می‌دهد. تا زمانی که دولت‌ها نتوانند هزینه کلی مسکن را تحت کنترل درآورند هر کار دیگری فقط یک اقدام موقتی و نوعی سرهم‌بندی خواهد بود.