پشت صحنه یک سیاست مالیاتی
سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی چه اثری در اقتصاد دارد؟
بودجه سال 1399 را به‌عنوان بودجه‌ای با درجه استقلال بالا از منابع حاصل از فروش نفت، یاد می‌کنند. با توجه به اهمیت و وزن درآمدهای نفتی در بودجه دولت این برنامه دستیابی به درآمدهای دیگری را هدف قرار داده است.. در این برنامه، مالیات منبع اصلی درآمد دولت در نظر گرفته شده است، با یک ملاحظه ساده که هیچگونه افزایش نرخ‌های مالیاتی در دستور کار دولت در سال ۱۳۹۹ قرار ندارد و تنها معافیت‌های مالیاتی کمتری نسبت به سال‌های گذشته شامل حال مالیات‌دهندگان خواهد شد.
یکی از بخش‌هایی که برای دریافت مالیات هدف‌گذاری شده است، تمرکز بر اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است. براساس برآوردها در کل کشور بین دو تا 5 /2 میلیون و در کلانشهر تهران حدود 500 هزار خانه خالی وجود دارد.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی، از سال 1394 در دستور کار قرار دارد و در این سال‌ها راه‌اندازی سامانه نرم‌افزاری «اطلاعات املاک و اسکان» با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی به‌عنوان گام نخست این موضوع در دستور کار قرار داشته است. در سال جاری گفته می‌شود که سامانه یادشده مرحله بارگذاری اطلاعات را پشت سر گذاشته و می‌توان به اطلاعات موجود در آن به‌صورت عملیاتی استناد کرد.
در قانون برنامه و بودجه سال ۱۳۹۹ مطابق با بند ت تبصره 6، اخذ مالیات به‌صورت پلکانی و براساس واحدهای مسکونی (با احتساب عرصه و اعیان) با ارزش روز معادل یکصدمیلیارد و بیشتر به نرخ‌های یک تا پنج در هزار قابل محاسبه و اخذ خواهد بود و در خصوص واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز در بند ث آورده شده است که «سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است با همکاری شهرداری‌های سراسر کشور واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت در سال‌های ۱۳۹۷، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ را شناسایی و مالیات متعلقه ماده (۵۴ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم را از مالکانی که بیش از یک خانه خالی دارند، اخذ کند».
گفتنی است که در گزارش‌های تهیه‌شده توسط رسانه‌های جمعی و مباحث طرح‌شده در این حوزه، کمتر به عبارت «بیش از یک خانه» توجه می‌شود. با این‌همه به نظر می‌رسد در سال 1399 این مهم با جدیت در دستور کار قرار دارد.
پیش‌تر، در سال 1396 دفتر تحقیقات و سیاست‌های مالی معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، اقدام به یک بررسی در خصوص «مالیات بر خانه‌های خالی و برآورد ظرفیت درآمدی آن» کرد که در آن تحقیق برآوردی از تعداد خانه‌های خالی در کل کشور دریک دوره ده‌ساله منتهی به سال ۱۳۹۵ ارائه شده است.
بر این اساس نرخ طبیعی خانه‌های خالی برای ایران چهار درصد کل واحدهای مسکونی و نرخ وضعیت موجود برای سال 1395، 4 /11 درصد محاسبه شد. به‌طور کلی وجود چند درصد خانه خالی در بازار مسکن، امری طبیعی تلقی شده و چالشی برای اقتصاد محسوب نمی‌شود. از این‌رو عدد چهار درصد برای بازار مسکن ایران حد طبیعی و قابل قبول بوده لیکن برای درصدهای بیشتر باید بازار مورد بررسی کارشناسی قرار گرفته و عارضه‌یابی شود.
به چه دلیل یا دلایلی درحالی‌که تقاضا در بازار وجود دارد، حدود 4 /7 درصد از واحدهای مسکونی به بازار عرضه نمی‌شوند؟ دلیل اول عدم عرضه را باید در تمایل صاحبان این خانه‌ها برای داشتن ملک دوم و سوم و... برای استفاده‌های تفریحی نام برد.
برای مثال می‌توان به واحدهای مسکونی و ویلایی که در سه استان شمالی کشور در خلال این سال‌ها ساخته شده است، اشاره کرد. کم نیستند خانوارهایی که برای استفاده‌های تفریحی خود، در مناطق خوش آب و هوای استان خود یا استان‌های مجاور اقدام به تهیه منزل مسکونی می‌کنند و این واحدها تنها در مقاطع کوتاهی از سال، از جمله تعطیلات رسمی، اعیاد یا بخش‌هایی از فصول سال مورد استفاده قرار می‌گیرند.
به این گروه افراد می‌توان گروه‌های دیگری از خانوارها را با انگیزه‌های مذهبی در شهرهای مذهبی کشور که دارای اماکن زیارتی هستند، اضافه کرد و این فهرست می‌تواند بلند بالاتر نیز بشود.
به این موضوع از منظر دیگری نیز می‌توان پرداخت و آن اینکه به دلیل وجود ادوار اقتصادی در کشور، بخشی از سرمایه‌های صاحبان کسب‌وکار به‌منظور حفظ ارزش سرمایه و قدرت خرید به بخش مسکن انتقال می‌یابد. در واقع صاحبان کسب‌وکار و حرف به مقوله مسکن نگاه کالای سرمایه‌ای داشته و مسکن در دوران رکود و رونق اقتصاد کشور، توانسته است همواره ارزش خود را متناسب با حجم پول موجود در جامعه تطبیق دهد. طبیعی است این نوع نگاه می‌تواند منتج به خرید واحدهای مسکونی و خالی نگه داشتن آن تا هر زمان که لازم باشد شود. بنابراین واحدهای خالی از سکنه برای قشری از جامعه درواقع نقش بلوک‌هایی از سبد کالاهای سرمایه‌ای همچون ارز، طلا، سهام کارخانه‌ها و واحدهای صنعتی و... را جهت حفظ ارزش سرمایه بازی کرده است.
حال سوال اینجاست آیا این سیاست دولت منجر به عرضه واحدهای یادشده به بازار و کاهش قیمت مسکن در بلندمدت خواهد شد؟ و آیا برقراری این مالیات می‌تواند محرک انجام این تغییرات باشد؟ از سوی دیگر، بدون در نظر گرفتن مشکلات اجرایی این طرح، آیا می‌توان الگویی برای سرشکن شدن مالیات به دو طرف عرضه و تقاضا استخراج کرد؟
در اینکه این سیاست در کوتاه‌مدت می‌تواند منجر به عرضه بخشی از واحدهای مسکونی خالی برای فروش یا اجاره به بازار شود شکی نیست؛ همچنین گروهی از صاحبان این املاک اقدام به خروج از این بازار می‌کنند و طبیعی است که برای عده‌ای در همچنان بر روی پاشنه قدیمی می‌چرخد لیکن باید دید رفتار اقتصادی صاحبان این‌گونه املاک در بلندمدت به چه صورتی خواهد بود. اگر کشش اقتصادی لازم در سایر بازارها برای جذب این منابع وجود داشته باشد در میان‌مدت و بلندمدت عدد 4 /7 درصد سال ۱۳۹۵ به‌مرور رو به کاهش خواهد گذاشت، در غیر این صورت ممکن است درصد یادشده افزایش نیز بیابد.
باید توجه کرد که صاحبان کسب‌وکار، در دوران رکود اقتصادی که قدرت مانور استفاده از سرمایه‌هایشان کاهش می‌یابد، برای حفظ وضع موجود و احیاناً برخورداری از منافع حاصل از سفته‌بازی در این بازار حضور می‌یابند و در دوره‌های رونق اقتصادی ترجیح حضور در بازارهای تخصصی است.
بنابراین اخذ مالیات از خانه‌های خالی یک سیاست اصولی و منطقی دولت تلقی می‌شود و می‌باید این امر به‌صورت یک رویه مداوم ادامه یابد. همچنین باید به چالش‌های پیش روی این حوزه توجه جدی کرد و تلاش کرد گره‌های آن باز شود. برای مثال تعریف دقیق، ساده و بدون شبهه‌ای از مصادیق خانه خالی به عمل آورد تا براساس آن تعریف امکان شناسایی این مصادیق به‌راحتی امکانپذیر باشد.
همچنین براساس قانون در تهران خانه‌های پایین‌تر از ۱۵۰ مترمربع و در شهرستان‌ها متراژهای پایین‌تر از ۲۰۰ مترمربع از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند لیکن این مساله در خصوص خانه‌های خالی متفاوت است. از این‌رو به نظر می‌رسد این موضوع نیاز به تهیه دستورالعمل‌های دقیق‌تر و ابزارهای قوی‌تری داشته باشد. سخن آخر اینکه اقداماتی از این دست برای دولت در شرایط سخت تحریم واجب است، ولیکن تا زمانی که برنامه‌های اقتصادی دولت از یکپارچگی و انسجام و سازگاری لازم برخوردار نباشد به موفقیت کامل و حصول نتایج درخشان نمی‌توان دل بست.
