مهاجرت سرمایه
فخرالدین زاوه از دلایل افزایش بهای مسکن در حومه تهران می‌گوید
وقتی افراد توان خرید مسکن در تهران را ندارند، سرمایه خود را به سوی بازارهای حومه تهران می‌برند. از نگاه فخرالدین زاوه، عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، قیمت مسکن در حومه تهران به دو دلیل رشد کرده است؛ اول اینکه بخشی از عقب‌ماندگی خود را نسبت به رشد قیمت بازار مسکن پایتخت جبران کرده است و دوم اینکه، به دلیل کاهش توان خرید افراد برای تهیه مسکن در تهران، سرمایه آنها برای خرید به سوی شهرهای اطراف پایتخت کوچ کرده است. از نظر زاوه، مهاجرت افراد به حومه تهران، می‌تواند بهره‌وری کل اقتصاد را تحت تاثیر قرار دهد و راهکار تغییر این شرایط، بهبود کلی شرایط اقتصاد کلان کشور و افزایش توان درآمدی خانوارهاست.
♦♦♦
بررسی‌ها نشان می‌دهد، میانگین قیمت مسکن در حومه تهران به یک‌سوم متوسط قیمت مسکن در پایتخت رسیده است. در گذشته این فاصله قیمتی در حدود یک‌چهارم بود. به نظر شما چه عواملی باعث شده‌اند که بخشی از تقاضا به سوی حومه رهسپار شود و قیمت مسکن در این مناطق را تحت تاثیر خود قرار دهد؟
بازار مسکن، بازار بسیار پیچیده‌ای است و می‌توان از زوایای متفاوت اتفاقات آن را بررسی کرد. افزایش قیمت مسکن در حومه تهران را نیز حداقل از دو جنبه می‌توان توضیح داد.
جنبه اول مربوط به پیشرو بودن بازار مسکن تهران است. در واقع اعتقاد داریم، در مرحله اول اتفاقی در بازار تهران رخ می‌دهد و با تاخیر اثر خود را در سایر مناطق می‌گذارد. اگر این دیدگاه را بپذیریم، می‌توان گفت رشد قیمت در مناطق حومه‌ای به این دلیل رخ داده است تا شکافی را پر کند که پس از رشد بازار تهران در سال‌های 97 و 98، با آن مناطق ایجاد شده بود. در مسیر پر کردن این شکاف، ممکن است در کوتاه‌مدت رشد این مناطق کمی بیشتر از حد انتظار بوده باشد و پس از برگشت شرایط به حالت عادی‌تر نسبت قیمتی دو منطقه به شرایط گذشته بازگردد. جنبه دومی که می‌توان از جهت آن افزایش قیمت مسکن در حومه را بررسی کرد، کاهش توان خرید افراد برای تهیه مسکن در تهران است. در عین حال نباید از افزایش احتمالی کیفیت زندگی در اطراف تهران غافل بود. در گذشته محدودیت‌های سکونتی در این مناطق بیشتر بود و امکانات محدودتری داشتند؛ ممکن است در گذر زمان، این محدودیت‌ها کمتر شده باشد یا اینکه افراد خریدار تصور کنند که امکانات در این مناطق در آینده با سرعت بیشتری گسترش خواهد یافت و از همین جهت ترجیح داده باشند سرمایه خود را به این مناطق ببرند و اقدام به خرید مسکن کنند. در واقع در گذشته محدودیت‌های روبنایی و زیربنایی در این مناطق وجود داشت که جذابیت سرمایه‌گذاری را کمتر می‌کرد و در حال حاضر این مساله برای خریداران به شکل واقعی یا انتظاری کاهش پیدا کرده است.
مساله جمعیت‌پذیری دیگر عاملی است که می‌تواند خرید مسکن را در این مناطق جذاب‌تر کرده باشد؛ در هر صورت هرچقدر مهاجرت به این منطقه‌ها بیشتر شود و جمعیت بیشتری در آنها سکونت پیدا کند، تمایل سایر افراد برای خرید مسکن در حومه نیز افزایش پیدا خواهد کرد. تمام این اتفاقات منجر به آن می‌شود که مطلوبیت سکونت در حومه افزایش پیدا کند. تاکید می‌کنم این رخداد ممکن است به صورت واقعی رخ داده باشد یا اینکه انتظار برای وقوع آن وجود داشته باشد. زمانی که چنین اتفاقی رخ می‌دهد، طبیعی است که هم قیمت را تحت تاثیر قرار دهد و هم اینکه سرمایه‌گذاران بار دیگر تمایل پیدا کنند که ساخت‌وساز خود را در این مناطق افزایش دهند. در واقع سرمایه‌گذار با خود می‌گوید، تقاضا به این سمت کشش پیدا کرده است، پس بهتر است مسکن را در جایی بسازم که فروش آن در آینده برایم راحت‌تر باشد و احتمال کمتری وجود داشته باشد که سرمایه‌ام گرفتار رکود شود و احتمال نقدشوندگی آن پایین‌تر بیاید.
آیا از زاویه اقتصاد کلان نیز دلیلی برای افزایش قیمت مسکن در حومه تهران وجود دارد؛ یعنی عامل بنیادی‌ای وجود دارد که به بالا رفتن قیمت مسکن در این مناطق کمک کرده باشد؟
از زاویه اقتصاد کلان هم می‌توان افزایش قیمت مسکن را در حومه تهران بررسی کرد. مهم‌ترین مساله‌ای که افزایش قیمت مسکن را در حومه تهران از زاویه اقتصاد کلان می‌تواند توضیح دهد، مربوط به افزایش نقدینگی و سرعت رشد آن است. در هر صورت نقدینگی زیاد است و در بخش‌های مختلف اقتصاد خودنمایی می‌کند؛ این مساله، ممکن است تا حدی خود را در بخش حومه مسکن تهران نشان داده باشد. نقدینگی تا سال 96 عمدتاً در شبکه بانکی خوابیده بود، ولی در سال‌های اخیر به بخش‌های مختلف اقتصاد وارد شده و در حال نشان دادن تبعات خود است. بخش زیادی از این نقدینگی، در ماه‌های اخیر به سوی بازار سرمایه رهسپار شد، ولی بخشی هم به بازار مسکن وارد شده است. باید در نظر گرفت که افراد با پس‌اندازهای مختلف، وقتی که مشاهده می‌کنند، مسکن در تهران گران است و قابل خرید نیست، ممکن است این پس‌انداز را برای حفظ ارزش پول یا سرمایه‌گذاری به بازار مسکن اطراف تهران ببرند. در واقع به دلیل تنوع تصمیم‌گیری و ذائقه‌های افراد ممکن است گروهی هم ترجیح داده باشند برای حفظ ارزش پول خود به سوی بازار مسکن شهرهای اطراف تهران بروند.
آیا می‌توان انتظار داشت که افزایش قیمت صورت گرفته در حومه تهران ناپایدار باشد و در ماه‌های بعد شاهد تعدیل قیمت‌ها در این مناطق باشیم؟ در واقع ممکن است قیمت مسکن در حومه تهران به صورت حباب‌گونه رشد کرده باشد و در آینده نزدیک، این حباب تخلیه شود؟
ممکن است این افزایش قیمت ناپایدار باشد، ولی پاسخ دادن به این سوال که قیمت مسکن در اطراف تهران حباب دارد یا نه، دشوار است. یک متغیر کلان وجود دارد که می‌توانیم بر اساس آن بگوییم قیمت مسکن در این مناطق می‌تواند ناپایدار باشد ولی اینکه بگوییم، قیمت در این مناطق واقعی نیست و بر اساس سفته‌بازی و عوامل غیربازاری شکل گرفته است، دشوار است. در شرایط کنونی می‌توان گفت، قیمت مسکن در حومه ناپایدار است، به معنی آنکه از تعادل میان‌مدت خود بر اساس داده‌های شما انحراف پیدا کرده است. بر این اساس نمی‌توان گفت که قیمت در کوتاه‌مدت اصلاح خواهد شد و به شرایط قبلی بازخواهد گشت، ولی شرایطی در اقتصاد کلان وجود دارد که ممکن است طی چند سال موجب شود فاصله قیمت تهران و حومه مانند گذشته شود. برخلاف این اتفاق نیز ممکن است رخ دهد و قیمت در حومه تهران افزایش بیشتری پیدا کند.
چه شرایطی در اقتصاد کلان وجود دارد که می‌تواند زمینه‌ساز بازگشت قیمت مسکن در حومه تهران شود؟
ببینید شرایطی در اقتصاد کلان وجود دارد که می‌تواند زمینه‌ساز کاهش رشد قیمت در مسکن حومه تهران شود؛ مقصود این است که رشد قیمت در این مناطق به گونه‌ای تنظیم شود که به همان نسبتی برسد که در گذشته با قیمت مسکن در پایتخت داشت.
در یک دهه گذشته رشد اقتصادی کشور مناسب نبوده است و این به معنای آن است که درآمد واقعی خانوارها افزایش خاصی نداشته است و در برخی سال‌ها هم کاهشی بوده است. همزمان در دهه اخیر، تورم عمومی بالایی در کشور داشته‌ایم و هزینه‌های مسکن و غیرمسکنی افراد افزایش پیدا کرده است. در واقع هزینه‌های غیرمسکنی مانند هزینه خوراکی بالا رفته و هزینه‌های مسکنی هم مانند قیمت خرید و اجاره خانه افزایش پیدا کرده است. در مقابل این افزایش هزینه‌ها، دستمزد و درآمدها چندان افزایشی نداشته است و این مساله خانوارها را تحت فشار قرار می‌دهد. افزون بر این، اگر کسی قصد خرید مسکن داشت و پس‌اندازی داشت، ارزش پس‌انداز او به اندازه رشد قیمت مسکن بالا نرفته است. تمام این مسائل بدان معناست که ضعف ساختاری در مورد تقاضا در بازار مسکن وجود دارد و تا زمانی که تقاضا ضعیف است، نمی‌توان انتظار رونق زیاد در بازار مسکن و رشدی بیشتر از سایر بازارها را داشت. ضعف تقاضا می‌تواند به‌طور کلی قیمت مسکن را تحت فشار قرار دهد و موجب شود که بازار مسکن در تهران و حومه دچار رکود بیشتر شود.
با این حال، نباید از خاطر برد که این مساله، یعنی کاهش درآمد خانوارها و افزایش هزینه آنها، به شکل دیگری نیز می‌تواند قیمت مسکن را در اطراف تهران تحت تاثیر قرار دهد. در واقع، ادامه کاهش توان خرید می‌تواند موجب شود که مهاجرت از تهران ادامه پیدا کند و هر چقدر که مهاجرت زیادتر شود، به معنای احتمال ورود تقاضای جدید به بازار حومه خواهد بود. اگر نرخ اجاره در تهران افزایش پیدا کند، افراد بیشتری سعی می‌کنند مسکن استیجاری خود را در شهرهای اطراف تهران تامین کنند و این مساله خودبه‌خود فشار تقاضا در آن مناطق را بیشتر می‌کند. این در حالی است که از آنجا که توان خرید افراد به‌طور کلی کاهش پیدا کرده است، ممکن است تقاضای مسکن تضعیف شود و قیمت‌ها نتوانند مشابه قبل رشد کنند. از این منظر می‌توان انتظار بازگشت نسبت قیمت مسکن حومه را به متوسط قیمت پایتخت داشت.
آیا تنوع میزان عرضه در شهرهای حومه، تاثیری در مهاجرت افراد و خروج آنها از تهران برای خرید مسکن داشته است؟ در واقع، گفته می‌شود فایل‌های فروشی زیادی در تهران وجود ندارد و آنهایی که موجود است، با توان خریداران مطابقت ندارد. این مساله موجب می‌شود که به سمت بازار مسکن حومه‌ای بروند که تنوع قیمت و فایل‌های قیمت مسکن در آن بیشتر است؛ این ارزیابی از مهاجرت تقاضای سرمایه‌ای به سوی شهرهای حومه تهران تا چه اندازه می‌تواند صحیح باشد؟
در سال‌های اخیر عرضه مسکن به‌طور کلی به اندازه آن چیزی که تصور می‌کردیم نیاز بازار مسکن است، افزایش پیدا نکرده است. البته این نیاز ممکن است توان آن را نداشته است که خود را به صورت تقاضا نشان دهد. در واقع بر اساس تحولات جمعیتی، میزان ازدواج و مهاجرت، انتظار داشتیم که نیازی برای مسکن وجود داشته باشد، ولی این نیاز به واسطه شرایط اقتصاد خانوارها نتوانست خود را به صورت تقاضا به بازار عرضه کند. با این حال، می‌توان گفت یک فشار پشت سر بازار وجود دارد که در صورت بهبود اوضاع اقتصاد خانوارها، می‌تواند به صورت تقاضا وارد بازار شود.
از آن‌سو، در تهران مشکل در زمینه وجود زمین برای ساخت‌وساز وجود دارد. درواقع بخش زیادی از ساخت‌وساز در مناطق خارج از بافت فرسوده صورت گرفته است و در مناطق پراقبال با کمبود زمین برای ساخت‌وساز روبه‌رو هستیم. وقتی زمین به عنوان یک نهاده اولیه کمتر می‌شود، قیمت مسکن به صورت طبیعی بالا می‌رود. زمین هم چیزی نیست که سرمایه‌گذار بتواند از خارج از پایتخت وارد کند.
در این شرایط می‌توان گفت سهم بزرگی از افزایش قیمت مسکن در تهران ناشی از بالا رفتن بهای زمین است. در شرایط کمبود زمین، عرضه مناسبی برای ساخت‌وساز صورت نگرفته است و پتانسیل زیادی هم برای آن شاید وجود ندارد؛ در واقع ممکن است از آنجا که عرضه زیادی وجود نداشته است، قیمت مسکن در پایتخت رشد بیشتری را تجربه کرده باشد و افراد به دلیل افزایش قیمت و ناتوانی در خرید، تصمیم گرفته باشند که به اطراف تهران برای خرید مسکن رجوع کنند. به‌رغم این مسائل این نکته را نیز باید در نظر داشت که با توجه به شرایط اقتصادی، تبدیل نیاز به مسکن به تقاضای بالقوه نیز دشوار است و ممکن است عوامل یادشده به سرعت در آینده نزدیک قیمت مسکن در تهران را تحت تاثیر قرار ندهند. ولی هر چقدر سمت عرضه در تهران ضعیف باشد، قیمت مسکن در آن بالاتر می‌رود و این مساله موجب می‌شود که افراد توان خرید مسکن‌شان در پایتخت پایین بیاید و ناگزیر تقاضای خود را به حومه ببرند.
مهاجرت تقاضای سرمایه‌گذاری و مصرفی به حومه تهران چه تبعات اقتصادی می‌تواند به همراه داشته باشد؟
مهاجرت به حومه شهر تهران می‌تواند آثار اقتصادی متفاوتی داشته باشد. فضای شهری که در تهران ایجاد شده است، بسیار گران است و امکانات روبنایی و زیربنایی زیادی در آن وجود دارد. افراد هم عموماً در شهرهای با امکانات بیشتر جمع می‌شوند، چراکه خدمات زیادی را دریافت می‌کنند. به عنوان مثال دسترسی‌های شغلی بهتری برای افراد در شهرهای بزرگ وجود دارد. در چنین شرایطی فرض کنید سیستم، شهری را با یک میزان امکانات فراهم کرده است و دسترسی‌های خدماتی را در اختیار افراد قرار داده است؛ زمانی که افراد از شهر خارج می‌شوند، امکان بهره‌وری کامل و بهره‌برداری از این امکانات فراهم‌شده کاهش پیدا می‌کند. دلیل این مساله هم آن است که درآمد افراد به شکلی نیست که بتوانند از این خدمات استفاده کنند. در نتیجه این همه هزینه می‌تواند بلااستفاده باقی بماند. این موضوع به معنای آن است که بخشی از سرمایه شهری از دست رفته است و منابع نیز دچار هدررفت شده‌اند. مساله بعدی این است که هر چقدر افراد از مرکز شغلی دورتر شوند، بهره‌وری آنها کاهش پیدا می‌کند که این موضوع نیز می‌تواند در کل اقتصاد اثرات زیادی داشته باشد. وقتی افراد از مرکز دورتر شده باشند، احتمال دارد که امکان یافتن شغل بهتر را از دست بدهند؛ هزینه‌های جابه‌جایی آنها نیز افزایش پیدا می‌کند و همه اینها می‌تواند در کل اقتصاد اثراتی داشته باشد. در واقع برای افراد در شهرها امکاناتی فراهم شده بود و مهاجرت آنها، استفاده از این خدمات و بهبود وضعیت خود را دشوارتر می‌کند و بهره‌وری در کل اقتصاد کاهش پیدا می‌کند. ضمن اینکه مهاجرت به حومه موجب می‌شود که نیاز به ایجاد خدمات جدید برای پاسخگویی به نیاز مهاجران ایجاد شود.
پدیده دیگری که با آن روبه‌رو هستیم این است که قیمت مسکن‌های قدیمی‌تر در برخی مناطق حومه تهران بیشتر از بهای مسکن‌های نوساز است؛ چنین اتفاقی به چه دلایلی می‌تواند رخ داده باشد؟
بازار مسکن هر منطقه‌ای تحت تاثیر متغیرهای مختلفی است؛ یکی از ویژگی‌های منحصربه‌فرد بازار مسکن هم‌محلی بودن آن است. یعنی ممکن است حتی یک خیابان امکاناتی داشته باشد که باعث شود خانه‌های قدیمی‌ساز در آن خیابان، گران‌تر از خانه‌های نوساز در خیابان دیگری معامله شوند. در مورد مسکن پردیس نیز به عنوان نمونه، برخی مناطق با بافت قدیمی‌تر امکانات و خدماتی دارند که ساخت‌وسازهای نوسازتر در آن منطقه همچنان به این امکانات نرسیده‌اند. در کنار این هرچقدر یک منطقه در حاشیه تهران جمعیت‌پذیری بیشتری داشته باشد، در مقبولیت آن برای خریداران نقش عمده‌ای دارد.
وضعیت کلی بازار مسکن در سال 99 را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
پیش‌بینی همیشه کار دشواری است و با توجه به وضعیت ناپایداری که در اقتصاد ما وجود دارد، این امر دشوارتر هم می‌شود. به باور من بزرگ‌ترین مشکل بازار مسکن، ضعف تقاضاست، هرچند نیاز به تهیه مسکن برای افراد زیادی وجود دارد؛ ولی نیاز این عده فعلاً توان تبدیل شدن به تقاضای بالقوه را نداشته است. هر اتفاقی که بتواند این نیاز را تبدیل به تقاضای بالقوه کند، می‌تواند در قیمت‌های مسکن اثرگذار باشد. از نظر عرضه هم کمبودی در بازار مسکن وجود دارد و این مساله در صورت ورود تقاضای جدید، می‌تواند به قیمت فشار بیشتری وارد کند. با این حال، شرایط فعلی اقتصاد به گونه‌ای است که ممکن است بخشی از نقدینگی در گردش وارد بازار مسکن شود و قیمت را کمی جابه‌جا کند. البته برای رشد بیشتر و توام با رونق نیاز است که وضع درآمدی افراد به صورت واقعی بهبود پیدا کند که نیازمند بهبود وضعیت کلی اقتصاد است.
جدا از مشکلاتی که برای بهبود کلی اقتصاد کلان وجود دارد، گسترش ویروس کرونا فضا را برای فعالیت کسب‌وکارها دشوار کرده است و بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. اگر شیوع ویروس کرونا کنترل نشود، کسب‌وکارها آسیب خواهند دید و به دنبال آن، درآمد افراد نیز تحت تاثیر قرار خواهد گرفت و در نتیجه ورود آنها به بازار مسکن را دشوارتر خواهد کرد. در کنار این در نظر بگیرید که بازار مسکن از جمله بازارهایی است که نیاز به تعامل افراد دارد و در صورت ادامه ویروس کرونا، ممکن است برخی از افراد تمایلی نداشته باشند وارد بازاری شوند که نیاز به تعامل انسانی دارد و ترجیح دهند وارد بازار و کسب‌وکاری شوند که نیاز به تعامل کمتری داشته باشد. با در نظر گرفتن تمام این شرایط تصور می‌کنم که محتمل‌ترین پیش‌بینی این است که قیمت مسکن در سال 99 کمتر از تورم رشد کند. باید در نظر گرفت که مسکن در سال‌های اخیر جهش مداومی نیز داشته است و همین مساله کار را برای رشد جهش‌وار دیگری سخت می‌کند.
