گزینه برتر

اقتصاد کشور در سال جاری شرایط خاصی را تجربه کرد که به سختی می‌توان مشابه آن را حداقل در دو دهه اخیر پیدا کرد. اگرچه تورم بالا، رشد اقتصادی منفی1، جهش نرخ ارز، رشد سریع قیمت مسکن و سایر موارد مشابه پیش از این هم تجربه شده بود، اما شاید همزمانی آنها با ابرچالش‌های داخلی مثل معضل سیستم بانکی و صندوق‌های بازنشستگی از یک طرف و تحریم‌های خارجی مثل محدودیت صادرات نفتی از سمت دیگر، تجربه ناخوشایند جدیدی پیش‌روی اقتصاد کشور است. نتیجه مستقیم این شرایط شدت گرفتن نااطمینانی‌ها و بالاتر رفتن انتظارات تورمی در بازارهای مختلف است که بازار مسکن نیز از آن مستثنی نخواهد بود. در ادامه به نحوه شکل‌گیری رونق و رکود، شرایط فعلی و تحولات محتمل در آینده نزدیک بازار مسکن پرداخته خواهد شد.

رونق و رکود بازار در تئوری

در بازار مسکن، معمولاً پس از گذشت یک دوره رکود و کاهش نسبی قیمت، با پررنگ شدن عوامل تحریک‌کننده تقاضا، دوران رونق به آرامی شروع شده و تقاضای مصرفی تشدید می‌شود. افزایش تقاضا با کمی تاخیر به رشد قیمت‌ها منجر شده و از این‌رو باعث ترغیب سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن می‌شود. در این دوره حضور سرمایه‌گذاران و سوداگران، تقاضای غیرمصرفی مسکن را به یکباره افزایش داده و موجب جهش قیمت‌ها می‌شود. افزایش شدید قیمت‌ها قدرت خرید متقاضیان را کاهش داده و بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی دیگر قادر به خرید مسکن مورد نظرشان نخواهند بود. در این مرحله از یک طرف تقاضای مصرفی کاهش پیدا کرده و از طرف دیگر به مرور با آماده‌ شدن واحدهای مسکونی نوسازی که در دوران جهش قیمت‌ها شروع به ساخت شده بودند، عرضه افزایش پیدا می‌کند. با نمایان شدن این علائم، سرمایه‌گذاران نیز ترجیح می‌دهند هرچه سریع‌تر از بازار خارج شوند و از این‌رو تقاضای سرمایه‌ای هم رو به کاهش می‌رود. به این ترتیب عرضه از تقاضا سبقت گرفته و با کاهش تعداد معاملات می‌توان شروع دوره رکود را انتظار داشت. کاهش تعداد معاملات، کاهش شتاب در رشد قیمت‌های اسمی و در نتیجه کاهش قیمت واقعی مسکن را موجب می‌شود و اگر جهش قیمتی در دوره قبل شدید باشد، حتی می‌تواند به کاهش قیمت اسمی نیز منجر شود. پس از این مجدداً با کاهش قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها، تقاضای مصرفی تحریک شده و دوران رونق جدیدی را پایه‌گذاری می‌کند. در نتیجه رونق و رکود در این بازار عمدتاً از سمت تقاضا و با تقاضای مصرفی شروع می‌شود و تقاضای غیرمصرفی به آن شدت می‌بخشد.

عوامل موثر بر بازار مسکن از یک طرف به هزینه تمام‌شده ساخت واحد مسکونی شامل قیمت زمین، دستمزد نیروی کار، قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی و هزینه‌های صدور پروانه ساخت، مربوط می‌شود که به‌طور مستقیم تولید و سمت عرضه بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند. و از طرف دیگر عوامل برون‌بخشی هستند که ابعاد وسیع‌تری دارند و شامل متغیرهای اقتصاد کلان از جمله درآمدهای نفتی، تولید ناخالص داخلی، سیاست‌های پولی، نرخ سود سپرده‌های بانکی و تحولات جمعیتی می‌شوند. با توجه به اینکه این متغیرها بر عوامل درون‌بخشی نیز اثرگذار هستند، هم به صورت مستقیم و هم غیرمستقیم عرضه و تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند. با این حال فرآیند شکل‌گیری چرخه‌های تجاری بازار مسکن، تا حد زیادی به رفتار و انتظارات فعالان این بازار نیز برمی‌گردد که بخش بزرگی از آن را عامه مردم تشکیل داده‌اند؛ به این معنا که ورود یا خروج آنها در سمت عرضه و تقاضای مسکن لزوماً به صورت تخصصی نبوده و جزئی از زندگی روزمره آنها را تشکیل می‌دهد.

شرایط فعلی بازار

نمودار یک تحولات متوسط قیمت و مجموع تعداد معاملات صورت‌گرفته در شهر تهران را نشان می‌دهد. روند صعودی قیمت‌های ثبت‌شده تقریباً از اواخر سال 1396 به چشم می‌آید و شدت آن در میانه سال 1397 محسوس است. متوسط قیمت یک مترمربع از واحدهای مسکونی معامله‌شده در تهران که در شش‌ماهه اول سال 1396 کمتر از 5 /4 میلیون تومان بود و در نیمه دوم سال تا 1 /5 میلیون تومان هم رسیده بود، از ابتدای امسال به یکباره به سرعت افزایش یافت و در انتهای دی‌ماه 8 /9 میلیون تومان را ثبت کرد. در ارتباط با معاملات نیز، متوسط تعداد معاملات ماهانه (بدون احتساب فروردین‌ماه) در سال 1395 حدود 14 هزار واحد در سال بود و در سال 1396 به حدود 16 هزار واحد رسیده بود. این عدد در اردیبهشت امسال از 19 هزار واحد هم فراتر رفت که در چند سال اخیر کم‌سابقه بود.

نگاه دقیق‌تر به تحولات ماهانه بازار مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد که در شهریورماه امسال بالاترین نرخ رشد ماهانه قیمت به ثبت رسیده و متوسط قیمت‌ها حدود 10 درصد بالاتر از ماه قبل بوده است که بسیار چشمگیر است. این نرخ تا آبان‌ماه به‌طور متوالی بالای شش درصد مانده و در نتیجه نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه (نسبت به ماه مشابه سال قبل) از آبان تا دی بالای 90 درصد بوده است. این افزایش شدید قیمت‌ها در طرف مقابل کاهش تدریجی معاملات را به همراه داشته است. افزایش شدید قیمت‌ها به‌طور طبیعی قدرت خرید متقاضیان را به شدت کاهش داده و کاهش معاملات نتیجه غیرقابل اجتناب این امر است. تعداد معاملات از 19 هزار در اردیبهشت‌ماه از ابتدای نیمه دوم سال به زیر 10 هزار واحد افت کرد و در دی‌ماه به 6700 واحد رسید.

کجای چرخه هستیم؟

روی کاغذ می‌توان ادوار رونق و رکود بازار مسکن را به بخش‌های مجزا تقسیم کرد که هر کدام نشانه‌ها و شاخص‌های خاص خود را دارند. شرایط فعلی بازار مسکن تهران در اوایل زمستان بیش از هر چیز به دوره‌ای شباهت دارد که رونق به اوج خود رسیده و شروع دوره رکود بسیار نزدیک است. قیمت‌های اسمی نسبت به زمان مشابه سال قبل نزدیک به دو برابر شده و تعداد معاملات نیز به پایین‌ترین سطوح خود نزدیک شده است. اگرچه این شواهد می‌تواند دلیل خوبی برای انتظار به رکود رفتن بازار باشد، اما نااطمینانی ذکرشده در مقدمه این متن در کنار رشد شدید هزینه‌های ساخت باعث شده است که در دوران رونق اخیر، سمت عرضه بازار آنچنان که انتظار می‌رفت تقویت نشود و شرایطی مشابه آنچه در تئوری چرخه‌ها ذکر شد پیش نیاید. از این‌رو تداوم افت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و کاهش عرضه واحدهای جدید در ماه‌ها و سال‌های پیش‌رو این خطر را به وجود می‌آورد که با وجود افت شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و افت معاملات، قیمت‌ها باز هم به روند رو به رشد خود ادامه دهند. با این حال تکرار نرخ رشدهای نیمه دوم امسال در نیمه نخست سال آینده کاملاً دور از ذهن است.