تاریخ انتشار:
معاون وزیر راه و شهرسازی از دلایل رشد معاملات مسکن می‌گوید
نشانی رونق
آغاز دوره پسابرجام در برخی بازارهای داخلی در این مدت کوتاه اثرات مثبت خود را نمایان کرده است به طوری که دربازار سرمایه شاهد رشد چشمگیر شاخص بورس بوده‌ایم و در بازار ارز نیز ثبات حاکم شده است. اما هنوز مشخص نیست که روند بازار مسکن چه زمانی از برجام و لغو تحریم‌ها اثر خواهد گرفت و از رکود طولانی‌مدت به سمت بازگشت رونق حرکت خواهد کرد.
آغاز دوره پسابرجام در برخی بازارهای داخلی در این مدت کوتاه اثرات مثبت خود را نمایان کرده است به طوری که دربازار سرمایه شاهد رشد چشمگیر شاخص بورس بوده‌ایم و در بازار ارز نیز ثبات حاکم شده است. اما هنوز مشخص نیست که روند بازار مسکن چه زمانی از برجام و لغو تحریم‌ها اثر خواهد گرفت و از رکود طولانی‌مدت به سمت بازگشت رونق حرکت خواهد کرد. اگرچه به زعم کارشناسان در کوتاه‌مدت نمی‌توان انتظار داشت که برجام بر بازار مسکن اثر بگذارد و باعث رونق چشمگیر این بخش شود. با وجود این گزارش ماه گذشته بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن گویای حکایت دیگری بود. در این مقطع رشد معاملات مسکن رخ داده است که به نظر می‌رسد یکی از نشانه‌های رونق بازار مسکن باشد. به این بهانه با حامد مظاهریان معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره اینکه آیا رشد معاملات مسکن نشان‌دهنده بروز رونق در بازار مسکن در پسابرجام است، به گفت‌وگو پرداختیم. اگرچه مظاهریان معتقد است: «متغیرهای بخش مسکن تاثیر قابل توجهی از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت نخواهند پذیرفت. هرچند بخشی از تقاضای مصرفی به دلیل مشخص شدن نتایج توافق هسته‌ای در کوتاه‌مدت به بازار
مسکن وارد خواهد شد کما اینکه در حال حاضر نیز تعداد معاملات در بخش مسکن افزایش یافته است.» در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
اخیراً بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن در دی‌ماه را منتشر کرده است. در این گزارش معاملات مسکن در این ماه به نسبت دی‌ماه گذشته بیش از هشت درصد افزایش یافته است. با توجه به اینکه برجام از اواخر ماه گذشته اجرایی شد و تحریم‌ها لغو شدند آیا این افزایش معاملات واحدهای مسکونی نشان‌دهنده علائم رونق در بازار مسکن پس از برجام است؟
اگر به موضوع رشد معاملات در ماه گذشته در آمارهای بانک مرکزی خوش‌بینانه بنگریم، می‌توانیم این‌گونه استنباط کنیم که این رشد معاملات در دی‌ماه ناشی از حالت انتظاری برای اجرایی شدن برجام و لغو تحریم‌هاست. به هر شکل تا قبل از دی‌ماه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چندان قابل توجه نبود اما در این ماه شاهدیم که با رشد نسبی نسبت به ماه مشابه در سال قبل مواجه هستیم. این آمار می‌تواند به شکلی این موضوع را نشان دهد که تحرک‌هایی در بازار ایجاد شده است. البته همان‌طور که گفتم در نگاه خوش‌بینانه این رونق محتمل است. البته به این نکته توجه داشته باشید که وقتی تحریم‌ها لغو می‌شود امکان ورود سرمایه‌گذاران خارجی در تمام بخش‌های اقتصادی کشور از جمله بخش مسکن تسهیل می‌شود. حتی می‌توان گفت امکان استفاده از تکنولوژی‌های مدرن ساختمانی فراهم می‌شود. با بروز این اتفاقات طبیعی است که بازار به سمت پویایی و خروج از رکود حرکت کند.
با این اوصاف می‌توان گفت رشد معاملات مسکن در ماه گذشته نشان‌دهنده تکان خوردن بازار مسکن و حرکت به سمت رونق است؟
تاکید می‌کنم رشد معاملات مسکن طی یک ماه قبل می‌تواند نشانه تحرک بازار به سمت رونق با توجه به اجرای برجام و لغو تحریم‌ها باشد. اما باید به این نکته هم توجه کنیم که متغیرهای کلان و خرد اقتصادی به صورت غیرمستقیم بر بخش مسکن تاثیر می‌گذارند و همین‌طور در کوتاه‌مدت با بهبود مراودات در سطح بین‌المللی تغییر چندان چشمگیری در قدرت خرید خانوار روی نخواهد داد. بنابراین این عوامل باعث می‌شود از یک سو به دلیل بهبود مراودات در سطح بین‌المللی و وورد سرمایه‌گذاران خارجی که نشان از ثبات بیشتر در اقتصاد کشور دارد تعداد معاملات در این بخش افزایش یابد که همین اتفاق هم در یک ماه گذشته ناشی از انتظارات اجرای برجام در بازار بوده است. اما از طرف دیگر نباید این‌گونه تصور کنیم که برجام در کوتاه‌مدت می‌تواند سبب رونق چشمگیر بازار مسکن شود و سریعاً از رکودی که مدت‌هاست گرفتار آن است خارج شود.
یعنی در بلندمدت در نهایت بازار مسکن باتوجه به رشد معاملات در ماه گذشته به سمت رونق در دوره پسابرجام حرکت خواهد کرد؟
قطعاً همین گونه است که برجام در کوتاه‌مدت نمی‌تواند رونقی را که انتظار داریم در بازار مسکن رخ دهد، ایجاد کند. با این حال معتقدم در میان‌مدت و بلندمدت بهبود در مراودات بین‌المللی که باعث کاهش هزینه مبادلات، دسترسی آسان‌تر به مواد اولیه و تجهیزات مورد نیاز در تولید، تسهیل در ورود سرمایه‌گذاری خارجی و به طورکلی باعث بهبود فضای کسب و کار کشور خواهد شد، رونق بازار مسکن را به همراه خواهد داشت. همان‌طور که اشاره کردیم پیش‌زمینه‌های آن با رشد معاملات مسکن از ماه گذشته به شکلی آغاز شده است. البته نمی‌توان قطع به یقین گفت که این عامل نشانه جدی رونق بازار مسکن است. از طرف دیگر با لغو تحریم‌ها، با توجه به اینکه درآمدهای ارزی‌مان افزایش خواهد یافت و بازار ارز ثبات پیدا می‌کند در نتیجه این امر به کاهش نوسانات هزینه‌های تولید منجر خواهد شد. درحال حاضر بازار مسکن بسیار تحت تاثیر بی‌ثباتی در این بازار است. اگر این اتفاق رخ دهد از این جهت نیز بازار با ایجاد ثبات بیشتر به سمت رونق حرکت خواهد کرد. آنچه مشخص است نباید انتظار داشته باشیم بازار مسکن در کوتاه‌مدت در دوره پسابرجام رونق بگیرد این امر زمان‌بر است و به‌تدریج با توجه
به عواملی که اشاره کردم در میان‌مدت و بلندمدت پس از اجرای برجام رکود از بازار مسکن رخت می‌بندد و دوره رونق همان‌طور که انتظار داریم در این بخش حاکم خواهد شد.
شما اخیراً یکی از عوامل اثرگذار در جهت خروج از رکود بازار مسکن را کاهش نرخ سود بانکی عنوان کرده‌اید و گفته‌اید «باید نرخ سود سپرده‌گذاری در این بخش کاهش پیدا کند تا افراد وارد چرخه تولید شوند، در غیر این صورت ترجیح می‌دهند با سپرده‌گذاری و تلاش کم همان سود تولید را به دست بیاورند.» در این شرایط باتوجه به اینکه برجام اجرایی شده است کاهش نرخ سود بانکی به چه میزان می‌تواند باعث تسریع روند خروج بازار مسکن از رکود شود؟
نرخ سود بانکی و تورم عمومی متاثر از ثبات در بازار کالا و خدمات هستند. حتماً افزایش درآمدهای ارزی ناشی از رفع تحریم باعث می‌شود تورم و نرخ بهره بانکی کاهش یابد. معتقدم کاهش نرخ سود بانکی به صورت غیرمستقیم در جهت رونق بازار مسکن اثرگذار خواهد بود. در میان‌مدت و بلندمدت با رفع تحریم‌های اقتصادی، امکان کنترل تورم عمومی و کاهش هزینه‌های تولید در تمامی بخش‌ها از جمله بخش مسکن نیز مهیا می‌شود که این مساله منجر به ثبات قیمتی در بازارمسکن خواهد شد. مضافاً اینکه با ثبات در قیمت کالاها و خدمات و کنترل تورم عمومی، امکان کاهش نرخ سود نیز میسر می‌شود. کاهش نرخ سود عمومی نیز کاهش هزینه‌های تولید مسکن و ثبات در قیمت مسکن را در پی خواهد داشت و همچنین منجر به افزایش قدرت وام‌گیری متقاضیان مسکن و در نتیجه افزایش قدرت خرید در بخش مسکن می‌شود. از طرف دیگر همان‌طور که گفتم، با افزایش درآمدهای ارزی ناشی از رفع تحریم‌های بین‌المللی بازار ارز نیز با ثبات مواجه خواهد شد. این ثبات در نرخ ارز درکنار ثبات در بازار کالا و خدمات (تورم عمومی) و همچنین کاهش نرخ سود بانکی، باعث بهبود فضای کسب و کار و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای
مولد و جذب نقدینگی‌های مازاد در جامعه توسط این بازارها می‌شود لذا تقاضاهای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولد از جمله بازار خرید و فروش مسکن کاهش می‌یابد و ثبات قیمتی در این بازارها افزایش می‌یابد و به تبع آن تولید مسکن نیز با نوسانات کمتری مواجه می‌شود.
در میان‌مدت و بلندمدت با بهبود مراودات بین‌المللی، فضای کسب وکار کشور به طور قابل توجهی بهبود می‌یابد و رشد و توسعه اقتصادی کشور به تدریج از شتاب بیشتری برخوردار می‌شود که این مساله می‌تواند منجر به افزایش قدرت خرید خانوارها و به تبع آن افزایش تقاضا و تعداد معاملات در بخش مسکن شود.
با این اوصاف چه ابزارهایی برای خروج بازار مسکن از رکود و ورود به دوره رونق در پسابرجام لازم است؟
بازهم تاکید می‌کنم که با رفع تحریم‌های اقتصادی، مراودات بین‌المللی بهبود قابل ملاحظه‌ای می‌یابد و امکان استفاده از ظرفیت‌های خارجی در بسیاری از بخش‌های اقتصادی مهیا می‌شود. ولی با توجه به اینکه مسکن کالایی غیر‌قابل مبادله است و بخش قابل توجهی از نهاده‌های مورد نیاز این بخش (به جز مصالح ساختمانی لوکس) در داخل کشور تولید می‌شود لذا رفع تحریم‌های اقتصادی و بهبود مراودات بین‌المللی به صورت مستقیم اثرات قابل توجهی بر بخش مسکن نخواهد داشت هرچند که با رفع تحریم‌های اقتصادی امکان ورود شرکت‌های ساختمانی خارجی و استفاده از تکنولوژی ساختمانی مدرن در بخش مسکن مهیا خواهد شد. با وجود این به دلیل تاثیرپذیری بخش مسکن از متغیرهای کلان و خرد اقتصادی، رفع تحریم‌های اقتصادی از طریق تغییر و تحولات در این متغیرها (از جمله نرخ ارز، افزایش فرصت‌های سرمایه‌گذاری، فضای کسب و کار، رشد اقتصادی، قدرت خرید خانوار و همچنین تغییر در فضای روانی حاکم بر اقتصاد کشور)، به صورت غیرمستقیم بر بخش مسکن تاثیر‌گذار خواهد بود.
با توجه به نکاتی که شما اشاره کردید بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال به کدام سو حرکت خواهد کرد و از طرف دیگر آیا در سال آینده دیگر رکود از بازار مسکن خارج می‌شود و دوره رونق آغاز خواهد شد؟
بازار مسکن را در این شرایط باید به بخش‌های کوتاه‌مدت و میان‌مدت و بلندمدت تقسیم کرد. بنابراین در کوتاه‌مدت با بهبود مراودات بین‌المللی، هرچند صادرات نفت افزایش یافته و امکان استفاده از دارایی بلوکه‌شده ارزی کشور مهیا می‌شود ولی تغییر و تحولات چشمگیری در قدرت خرید خانوار روی نخواهد داد لذا متغیرهای بخش مسکن نیز تاثیر قابل توجهی از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت نخواهند پذیرفت. هرچند بخشی از تقاضای مصرفی به دلیل مشخص شدن نتایج توافق هسته‌ای در کوتاه‌مدت به بازار مسکن وارد خواهد شد کما‌اینکه در حال حاضر نیز تعداد معاملات در بخش مسکن افزایش یافته است. همچنین به تبع رفع تحریم‌ها و انتقال آسان‌تر ارز به داخل کشور سرمایه‌گذاری ایرانیان خارج از کشور در بخش مسکن افزایش خواهد یافت. اما در میان‌مدت و بلندمدت با بهبود مراودات بین‌المللی، به دلیل کاهش هزینه مبادلات مالی بین‌المللی، دسترسی ارزان به مواد اولیه و تجهیزات خارجی، امکان استفاده از سرمایه و تکنولوژی خارجی، عملیاتی شدن قراردادهای خارجی و...، فضای کسب وکار کشور به طور قابل توجهی بهبود می‌یابد و رشد و توسعه اقتصادی کشور به تدریج از شتاب بیشتری برخوردار می‌شود که این
مساله می‌تواند منجر به افزایش قدرت خرید خانوارها و به تبع آن افزایش تقاضا و تعداد معاملات در بخش مسکن شود.
دیدگاه تان را بنویسید