کمبود چهار مولفه برج‌سازی

سهراب مشهودی/عضو سازمان نظام مهندسی

ساخت و ساز ساختمان‌های بلندمرتبه یا همان آسمانخراش‌ها در شهرهای بزرگ همچون تهران لازم است. چراکه هر شهری همانند یک موجود زنده نیاز به ابعاد مختلف دارد. همان‌گونه که بعد عرضی یک شهر رشد می‌کند باید به اندازه افزایش جمعیت و تراکم، بعد ارتفاع نیز رشد داشته باشد. اما همواره این ساخت و سازها با مشکلاتی همراه است. چهار مشکل اساسی همچون کمبود تکنولوژی، نبود ضابطه، نبود مکان‌یابی مناسب و در نهایت نبود فرهنگ ساخت و ساز در اختیار کارفرما در کشور پشت ساخت آسمانخراش‌ها پنهان شده است.
یکی از مهم‌ترین مشکلات برج‌سازی نبود ضابطه در شهرسازی و در ادامه آن برج‌سازی‌هاست. کمبود تکنولوژی جدید و نبود هندسه جدید نیز از دیگر مشکلات برج‌سازی در تهران است. این در حالی است که یکی دیگر از مشکلات بر سر راه ساخت‌وساز ساختمان‌ها در کشور، نبود فرهنگ ساخت و ساز در اختیار کارفرماست که این مشکل بعد از انقلاب اسلامی بیشتر شد و باعث شد در این بخش با کاهش ورود تکنولوژی از دیگر کشورها کمی عقب‌تر باشیم. پس از آن نیز جنگ تحمیلی و نوسانات بازار باعث شد مشکلات ساختمان‌سازی بیشتر شود و تکنولوژی جدیدی وارد کشور نشود. به همین علت هندسه بنا در کشور عقب افتاد. در حال حاضر در دنیا دیگر کسی با این هندسه کار نمی‌کند و هندسه و فرم‌های طبیعی جایگزین شده است. اخیراً برج‌سازی‌ها در تهران به سمتی رفته است که از این فرم پیروی می‌کند. در برخی مناطق ساخت ساختمان‌ها بر اساس فرم‌های طبیعی بسیار جذاب و خوشحال‌کننده است که این فرم‌ها به کشور وارد شده مهندسان داخلی نیز از این فرم‌ها پیروی می‌کنند. اما اگر بخواهیم از بعد مهندسی به آن نگاه کنیم مشکل این است که هنوز کارفرما به درجه پختگی در استفاده از این فرم‌ها نرسیده است و شاید دلیل اصلی آن هزینه و فایده کردن و کسب سود است. اینها علل اصلی هستند که باعث شده است ضوابط تعیین‌کننده برای برج‌سازی اجرایی نشود. با نگاهی به برج‌سازی‌ها در کشور مشاهده می‌شود که همچنان ساختمان‌های بلندمرتبه در کشور به جز دو نمای معمول، فاقد نما هستند و فقط از چند فرم ‌نما بهره گرفته می‌شود که این عوامل بیشتر سیمای شهر را می‌سازند. موضوع دیگر این است که در برج‌سازی بر اساس ضابطه موجود در سال ۷۷ همه این موارد رعایت می‌شد اما طی چند سال گذشته معاونت شهرسازی تهران به صورت غیرقانونی مصوبه را لغو کرد. در نتیجه این بی‌ضابطه بودن هم یکی از عوامل بی‌برنامگی شد، در حالی که باید از ضابطه مشخصی برای ساخت و ساز به ویژه در رعایت فواصل ساخت کمک گرفت چرا که در ضابطه لغو‌شده حق همسایه و فاصله ساخت و سازها حفظ شده بود و نمی‌شد بدون اجازه این ضابطه ساخت و سازی صورت گیرد. عامل بعدی این است که مکان‌یابی این ساخت و سازها باید مورد توجه قرار گیرد. برخی از این ساختمان‌ها منظر‌ساز و برخی دیگر منظر‌بند هستند.
در صورتی که ساختمانی منظر ساختمان دیگر را ببندد، باید توقف ساخت بگیرد که البته این طرح هم در مصوبه ذکر‌شده وجود داشت که در حال حاضر لغو شده است. در این بین ممکن است مهندسان در سال‌های اخیر به حدی از توان ساخت و ساز و طراحی رسیده باشند، اما همان‌گونه که گفته شد یکی از مشکلات مهم نبود و کمبود تکنولوژی ساخت است. این مشکلات برای شهرهای بزرگی همچون تهران بیداد می‌کند. چرا که برج‌سازی در این شهرها لازم است. هر شهری همچون موجود زنده است که باید از سه بعد رشد کند. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت برای شهر ۵۰ هزارنفری ساختمان ۱۰طبقه ساخته شود، همان‌طور هم نباید انتظار داشت برای شهر پنج میلیون‌نفری هم فقط ساختمان یک‌طبقه ساخته شود. بر این اساس باید علاوه بر نوع ساخت و میزان ساخت و ساز، مکان‌یابی مناسب هم صورت گیرد. باید مشکلات دسترسی برطرف شده باشد و ساخت و سازها بر اساس ضابطه شهرسازی و رعایت فاصله میان هر برج ساخته شود. این به این معنی است که هر اندازه بعد شهر بیشتر می‌شود به صورت منطقی باید ارتفاع آن هم بیشتر شود.
حال اگر تهران به روال دیگر شهرها ساخته می‌شد باید 2 /5 برابر بر تراکم آن افزوده می‌شد بنابراین به همان نسبت 2 /5 برابر هم سطح آن کوچک‌تر می‌شد و در مقابل ترابری کمتر و مشکلات کمتری را در بر می‌گرفت، اما نه به صورت فعلی که هر زمینی بدون مطالعات و بدون حقوق همسایگی و بدون حقوق بهره‌ور و برابر شهروندان ساخته و واگذار می‌شود. در حال حاضر ساختمان‌هایی در کشور و به ویژه در تهران ساخته می‌شوند که 100 درصد سطح اشتغال دارند. این بدین معنی است که طبق ضوابط شهرسازی باید برای هر نفر حداقل پنج متر در نظر گرفته شود در حالی که بر اساس تراکم فعلی برای هر نفر یک متر در نظر گرفته شده است. بنابراین اگر بخواهیم ساخت و سازها غلط نباشد بهتر است اصلاً ساختمان‌های بلند نباشند، اما اگر بخواهد صحیح باشد، مشکلی وجود ندارد مگر اینکه مکان مناسب انتخاب شود. در ضابطه لغو‌شده باید فاصله هر برج به اندازه نصف ارتفاع برج کناری باشد همچنین اندازه‌گیری عرض معبر و معبرکشی نیز در طراحی برج موثر است.
در مجموع در حال حاضر با سقف جمعیتی که طرح جامع برای تهران تعیین کرده است و این حجم ساخت و ساز در منطقه ۲۲ تهران، این‌گونه برآورد می‌شود که دیگر حتی یک متر ساختمان هم نباید ساخته شود. نه فقط ساختمان بلند بلکه تا زمانی که طرح جدید قرائت نشود و مطالعات روی آن صورت نگیرد، نباید یک متر دیگر هم ساختمان ساخته شود.
به نظر من سقف جمعیتی تهران پر شده است چرا که با این حجم ساخت و ساز که در حال حاضر در تهران صورت می‌گیرد، از سقف جمعیتی تهران عبور می‌کند. به عقیده من جز کسانی که خانه‌هایشان افزوده است به همان مقدار یک متر تراکم دیگر نباید در تهران داده شود. در طرح جامع تهران تصویب شده است که دیگر سقف جمعیتی تهران پر شده است. اما طرح فکر می‌خواهد و نمی‌شود شهرداری خلاف آن طرح عمل کند.
در طرح جامع شهر تهران برای پهنه‌های مختلف صحبت شده و در برخی پهنه‌ها سقف طبقاتی در نظر گرفته شده است و در برخی مناطق سقف ساخت برج برای هر طبقه آزاد است که البته به مساحت زمین بستگی دارد.
اگر بخواهیم بگوییم تهران می‌تواند روزی به آسمانخراش‌سازی سایر شهرهای دنیا برسد، دیگر نباید ساخت و ساز جدیدی انجام شود. بنابراین شانس ساخت و ساز آسمانخراش در تهران کم است اما ممکن است روزی ساخت اولین ساختمان مخرب تهران را ناراحت کند و بگویند دیگر این کار را انجام ندهند. شهر بزرگ ساختمان بلند هم لازم دارد به شرطی که ضوابط آن رعایت شود، مکان کافی برای ساخت و ساز وجود داشته باشد، سقف ساخت و ساز مشخص شود و وضعیت جمعیت‌پذیری شهر و تصور افزایش چندبرابری شهر در نظر گرفته شود.
میان اقتصاد زمین و بنا رابطه وجود دارد به‌گونه‌ای که در مکانی که زمین متری ۲۰ میلیون تومان است اگر یک طبقه ساخته شود سود چندانی حاصل نمی‌شود چرا که هر یک متر بنا حدوداً دو متر زمین نیاز دارد و فقط ۴۰ میلیون هزینه زمین و ساخت آن حداقل یک تا دو میلیون تومان می‌شود که ساخت هر متر حداقل چهار یا پنج میلیون تومان می‌شود که این امر برای اقتصاد ساخت و ساز کافی نیست.
بنابراین باید نسبت اقتصاد و ساخت و ساز فراهم شود که به قول سازندگان باید 1 /5 برابر قیمت زمین، بنا ساخته شود، به گونه‌ای که اگر قیمت زمین ۱۰۰ میلیون تومان است باید حداقل ۱۵۰ میلیون تومان بنا روی آن ساخته شود. از منظر ساخت، برج و ساختمان‌های بلندمرتبه حدود ۱۳۵ شغل را فعال می‌کند که البته بخش ساختمان از نظر سازه بخش معینی دارد و گرچه در ابتدا رشد دارد اما پس از آن به شدت روند نزولی خواهد داشت که این تجربه در زمان بوش در آمریکا اتفاق افتاد.