تاریخ انتشار:
کسب و کارهای مغازه‌ای به کدام سو می‌رود؟
تجارت با املاک تجاری
در بازار املاک تجاری - مغازه‌های تک‌پلاک و واحدهای مستقر در مراکز و مجتمع‌های تجاری - دو گروه از فعالان، ذی‌نفع به حساب می‌آیند؛ گروه اول سرمایه‌گذاران اولیه این املاک هستند که شامل سازنده‌ها و سپس صاحبان این املاک می‌شوند و گروه دوم نیز کسانی هستند که در این املاک به کسب و کار فروش انواع کالا و خدمات مشغول می‌شوند.
در بازار املاک تجاری -مغازه‌های تک‌پلاک و واحدهای مستقر در مراکز و مجتمع‌های تجاری- دو گروه از فعالان، ذی‌نفع به حساب می‌آیند؛ گروه اول سرمایه‌گذاران اولیه این املاک هستند که شامل سازنده‌ها و سپس صاحبان این املاک می‌شوند و گروه دوم نیز کسانی هستند که در این املاک به کسب و کار فروش انواع کالا و خدمات مشغول می‌شوند. هر دو گروه در حال حاضر با تنگنای کاری مواجه شده‌اند. گروه اول به دلیل اشباع مقطعی بازار املاک تجاری از انواع «مال»های در دست ساخت (مجتمع‌های تجاری چندمنظوره)، مشکل پیش‌فروش و فروش واحد پیدا کرده‌اند. بخشی از مشکل این گروه به رکود اقتصادی در کل کشور برمی‌گردد که مستقیم متوجه منافع مالی گروه دوم شده و به صورت غیرمستقیم بر بازار گروه اول اثر گذاشته است. رکود اقتصادی یکی دو سال اخیر، با تاثیرگذاری بر قدرت خرید خانوارها، فروش اجناس در مغازه‌ها را تحت‌الشعاع خود قرار داده و در نتیجه انگیزه خرید یا اجاره واحد تجاری در مال‌های جدید را نیز به شدت سرکوب کرده است. در حال حاضر مجتمع‌های تجاری زیادی در مناطق شمالی تهران وجود دارد که نوساز محسوب می‌شود اما بیش از یک سال است که همه واحدهای آنها خالی نگهداری
می‌شود (!) و بساط تجارت واقعی هنوز در آنها شکل نگرفته است. در سال 1387، از 100 درصد پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در شهر تهران، 5 /84 درصد به ساخت و سازهای مسکونی و 7 /5 درصد به ساخت و سازهای تجاری (مابقی به صورت کاربری‌های ترکیبی مسکونی، اداری و تجاری) اختصاص داشت اما این نسبت از همان سال ناگهان با شیب زیاد به سمت تجاری‌سازی بیشتر حرکت کرد تا اینکه در سال 1391 نسبت پروانه‌های مسکونی به تجاری به 8 /75 درصد - 7 /11 درصد و در سال 1393 نیز به 9 /67 درصد - 12 درصد تغییر کرد. رکود مسکن در دو سال اخیر مهم‌ترین عامل تحریک‌کننده برای مال‌سازی بوده است؛ افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی از ساختمان‌های مسکونی به ساختمان‌های تجاری و غیرمسکونی طی سال‌های اخیر ریشه در عواملی همچون جهش قیمت زمین، سود بالای ساخت و سازهای تجاری در مقایسه با ساخت و سازهای مسکونی و نیز بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم در مدیریت شهری برای ساخت برج‌های تجاری داشته است. در مسکونی‌سازی، بین 40 تا 70 درصد به طور متوسط سود نصیب سرمایه‌گذار می‌شود اما در پروژه‌های تجاری فقط از محل زمین پروژه، طی سال‌های گذشته و در فاصله ابتدای کار تا زمان
بهره‌برداری، حدود 300 درصد ارزش افزوده ریالی ناشی از رشد قیمت زمین نصیب سرمایه‌گذاران شده است. شرکت‌های ساختمانی وابسته به بانک‌ها پای ثابت سرمایه‌گذاری در مراکز تجاری در دست ساخت را تشکیل می‌دهند. این موضوع باعث شده منابع بانکی قابل توجهی در این مجتمع‌ها تزریق شود و تا زمانی که رکود اقتصادی کشور، قدرت خرید مردم و وضعیت بازار ملک بهبود پیدا نکند، بالطبع، بانک‌ها نیز توان پرداخت تسهیلات از منابع آزادشده خود را نخواهند داشت. این چرخه پیچیده در عین حال گره‌های تو در تو دارد که هنوز مشخص نیست کدام گره اول باید باز شود تا سایر تنگناها برطرف شوند. به عنوان مثال، برای خروج از رکود مسکن، باید سمت تقاضا از طریق تسهیلات خرید تحریک شود اما بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات اول باید بتوانند املاک ساخته‌شده شرکت‌های خود را به فروش برسانند! آنچه در این مقطع، مشکلات این بازار را دو برابر کرده، جذابیت بازار رقیب برای سرمایه‌گذاری است که باعث شده برخی تجار قدیمی تهران در حوزه کسب و کارهای مغازه‌ای، با انصراف از این فعالیت، دارایی ملکی خود را به پول نقد و سپرده‌های بانکی تبدیل کنند تا به راحتی، تا چند برابر درآمد مغازه‌داری، از
بانک‌ها سود ماهانه دریافت کنند. آیا بازار ساخت و سازهای تجاری در تهران اشباع شده است؟ چه تعداد مال در کشور در دست احداث است؟ سود بانکی دقیقاً چه تاثیر مخربی بر این بازار گذاشته است؟ بازار املاک تجاری، چه زمانی از بن‌بست فروش و رکود خارج می‌شود؟ سرمایه‌گذاران در این بازار چه نوع اشتباهاتی طی این سال‌ها مرتکب شده‌اند و برای رفع آن، از چه نوع تجربه‌های جهانی باید بهره ببرند؟ این بازار در پساتحریم، چه سرنوشتی پیدا می‌کند؟ در پرونده پیش‌رو، پاسخ این پرسش‌ها مورد بحث و بررسی قرار گرفته است.
دیدگاه تان را بنویسید