تاریخ انتشار:
چرا در روش صدور پروانه ساختمانی تغییر ایجاد شد؟
وقتی ساخت‌وساز مسکن آب می رود
کاهش تعداد پروانه‌های ساخت و ساز در دو سال اخیر تا اندازه‌ای پیش رفته است که برخی کارشناسان را به این فکر برده که ممکن است این کاهش ساخت و سازها منجر به افزایش قیمت مسکن در حدود دو سال آینده شود و رکود مسکن نه‌تنها در خرید و فروش بلکه در بخش ساخت و ساز نیز ادامه‌دار شود. اما برخی بر این باورند که آن اندازه واحد مسکونی خالی در کشور به ویژه در تهران وجود دارد که تا این مدت زمان نیازی به مسکن نخواهد بود.
کاهش تعداد پروانه‌های ساخت و ساز در دو سال اخیر تا اندازه‌ای پیش رفته است که برخی کارشناسان را به این فکر برده که ممکن است این کاهش ساخت و سازها منجر به افزایش قیمت مسکن در حدود دو سال آینده شود و رکود مسکن نه‌تنها در خرید و فروش بلکه در بخش ساخت و ساز نیز ادامه‌دار شود. اما برخی بر این باورند که آن اندازه واحد مسکونی خالی در کشور به ویژه در تهران وجود دارد که تا این مدت زمان نیازی به مسکن نخواهد بود، به گونه‌ای که حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کل کشور وجود دارد که حداقل ۶۰۰ هزار واحد آن متعلق به تهران است، این در حالی است که در سال 13۹۲ سکاندار مسکن وقت از نیاز حدود شش میلیون واحد مسکونی نوساز آن هم برای ۱۲ میلیون زوج در آستانه ازدواج خبر داد و سازندگان را به ساخت و ساز بیشتر تشویق کرد. حالا انگار سازندگان در این میان در دو راهی مانده‌اند، از طرفی شهرداری مجوزهای ساخت و ساز را کاهش داده است و از طرف دیگر نیاز به مسکن روزافزون شده است. به گونه‌ای که گاه مرکز آمار ایران از نیاز خانوار ایرانی به مسکن گزارش می‌دهد و گاه از افزایش تعداد خانوار. بنابراین باید راهی جایگزین کاهش میزان ساخت و سازها
شود. در برخی کشورهای توسعه‌یافته بسیاری از مناطق شهری دست‌نخورده و بدون هیچ تخریب ساختمانی توانسته است جمعیت زیادی را به خود جذب کند به گونه‌ای که ساختمان‌های قدیمی نوسازی و بهسازی شدند و این روند نه‌تنها در کاهش هزینه‌های ساخت و ساز موثر بوده است، بلکه نیاز متقاضیان مسکن را نیز فراهم کرده است. به تازگی نیز مرکز آمار ایران با اعلام میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در هر فصل از کاهش این پروانه‌ها خبر داده است و به نظر می‌رسد این گزارش‌ها برای بازار مسکن نویدبخش نخواهد بود چرا که بسیاری از کارشناسان بر این باورند که کاهش صدور تعداد پروانه‌های ساختمانی منجر به افزایش تقاضای مسکن و در مقابل کمبود عرضه می‌شود، بنابراین جهش قیمتی رخ می‌دهد. به گفته برخی صاحب‌نظران ممکن است در ۱۸ تا ۲۵ ماه آینده عرضه مسکن دچار کمبود و مشکلات مالی شود به گونه‌ای که در ۱۰ سال اخیر که مسکن با دو جهش قیمتی همراه شد، کمبود واحدهای مسکونی یکی از دلایل افزایش قیمت‌ها محسوب شده است.
کاهش ۴۸درصدی در نیمه اول سال ۹۳
نیمه اول سال 1393 میزان صدور پروانه‌های ساختمانی با کاهش ۴۸درصدی همراه شد، حال بسیاری از کارشناسان بر این باورند کاهش ساخت و سازها باعث کمبود دوباره مسکن و مشکلات مالی عرضه و تقاضا در دو سال اخیر می‌شود و این ۴۸ درصد در نیمه‌های امسال خود را نشان می‌دهد و بازار ساخت و ساز را به یکباره با کمبود همراه خواهد کرد. در گزارش این مرکز، صدور پروانه‌های ساختمانی در نیمه نخست سال گذشته این‌گونه عنوان شده است که آمار صدور پروانه احداث ساختمان در تهران نسبت به نیمه قبل ۵۶ درصد و تعداد پروانه‌های احداث ساختمان در کشور نیز در این مدت ۴۸ درصد کاهش یافته است، این در حالی است که گفته می‌شود برای تعادل قیمت مسکن و ایجاد قدرت خرید باید آن اندازه ساخت و ساز صورت گیرد تا عرضه و تقاضا در یک ترازو قرار گیرند. بر این اساس برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند به دلیل کاهش صدور تعداد پروانه‌ها ممکن است در ۱۸ تا ۳۰ ماه آینده عرضه مسکن دچار کمبود و مشکلات مالی شود. طبق آمار اعلام‌شده از سوی مرکز آمار ایران، شهرداری تهران در نیمه اول سال گذشته حدود پنج هزار و ۸۶۱ پروانه ساختمانی صادر کرده است که از این میزان حدود 4 /99 درصد مربوط به احداث
ساختمان و ۳۵ هزار یعنی معادل 6 /0 درصد مربوط به افزایش بنا بوده است. به گونه‌ای که از میان همه پروانه‌های صادرشده، تنها نیمی از آنها تولید واقعی بوده است و مابقی ساخت به جای تخریب بوده است. یعنی به ازای ۸۰ هزار واحد مسکونی هزینه صرف شده است و در مقابل تنها ۳۵ هزار واحد مسکونی احداث شده است. در این باره نیز مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز به سایت اقتصادنیوز اعلام کرد در سال 1393 در شهر تهران برای حدود ۸۶ هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد که این پروانه‌ها تخریب حدود ۴۳ هزار واحد مسکونی را در پی داشت تا آپارتمان‌های جدید ساخته شوند. این یعنی حدود ۵۰ درصد تولید، تخریب شده است. علی چگینی تاکید کرد که این میزان ساخت و ساز هزینه ۸۰ هزار واحد مسکونی را به اقتصاد تحمیل کرده است اما در عمل فقط ۳۵ هزار واحد مسکونی جدید تولید (تولید واقعی) شده است و مابقی در راستای تخریب صورت گرفته است. از میان ۸۶ هزار سازه جدید ایجاد‌شده، تنها نیمی از آنها تولید واقعی بوده و مابقی در مقابل تخریب صورت گرفته است که در این شرایط بهره‌وری عوامل اقتصادی به شدت کاهش می‌یابد.
نگاهی به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی
آمار منتشر‌شده از سوی مرکز آمار ایران تا پاییز سال گذشته را نشان می‌دهد و همین آمار نیز نگرانی‌های زیادی را از کاهش تعداد ساخت و سازها به همراه دارد. در بهار سال ۱۳۹۳، حدود 3522 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شد که نسبت به فصل گذشته حدود 9 /2 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 5 /50 درصد کاهش داشته است. پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود 8 /2 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 6 /50 درصد کاهش داشته است. اما میزان صدور پروانه‌های صادر شده در کل کشور در بهار سال گذشته، حدود ۳۴ هزار و ۲۳۷ مورد بوده است که نسبت به فصل گذشته حدود 5 /45 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 4 /38 درصد کاهش داشته است. مجموع مساحت زیربنای پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود 9 /45 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 2 /48 درصد کاهش داشته است.
از مجموع پروانه‌های صادره برای احداث ساختمان‌های مسکونی، حدود 7 /24 درصد برای احداث ساختمان‌های یک طبقه، 5 /24 درصد برای احداث ساختمان‌های دوطبقه، 1 /13 درصد برای احداث ساختمان‌های سه طبقه، 4 /11 درصد برای احداث ساختمان‌های چهار طبقه و 3 /26 درصد برای احداث ساختمان‌های پنج طبقه و بیشتر است.
ساخت و ساز روی لبه تیغ
اما در روزهای اخیر که آماری از کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در سال 1393 اعلام شده است این آمار برای سازندگان مسکن تکان‌دهنده‌تر بوده است، چرا که بسیاری از سازندگان مسکن بر این باورند که با کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی حجم زیادی از سرمایه‌ها از بخش مسکن به دیگر بازارها می‌رود و این امر نه‌تنها رکود در خرید و فروش بلکه رکود در ساخت و ساز را کلید می‌زند. در ۹ ماه ابتدایی سال گذشته در کل کشور با حفظ رکورد کاهشی نیمه اول سال ۹۳، ساخت‌وساز به ۲۵۰ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به اوج رونق فعالیت‌های ساختمانی، ۷۵ درصد تقلیل پیدا کرده است. گزارش جدید مرکز آمار ایران نشان می‌دهد حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در ۹ ماه سال گذشته ۵۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال 13۹۲ کم شده است. در نیمه اول سال 1393 نیز ساخت‌وساز به همین اندازه (۵۷ درصد) نسبت به نیمه اول سال ۹۲ افت کرده بود. رکود مسکن در سال گذشته باعث شد کارنامه عرضه مسکن به یک‌چهارم زمان رونق برسد. در سال‌های 13۸۹ و 13۹۰، تیراژ کشوری ساخت مسکن تحت تاثیر رونق بازار و فعالیت‌های ساختمانی مسکن مهر، به مرز یک میلیون واحد مسکونی در سال رسید؛ اما از آن سال، این شاخص مرتب افت
کرد.
بره‌کشان انبوه‌سازان تمام شد؟
این روزها فعالان بازار ساخت و ساز که همان انبوه‌سازان هستند در شوکی فرو رفته‌اند که نکند این کاهش میزان ساخت و سازها کسادی چند ساله بازار مسکن را در پی داشته باشد و این امر باعث شود تا قیمت‌ها اندکی تعدیل شود و پس از آن با جهش فزاینده‌ای عرضه شود. آنها بر این باورند که باید برای رونق بازار مسکن و دوری از رخوت دوساله این بازار رنگ و بویی وارد مسکن شود که آن هم به کمک‌های دولت و همکاری بخش خصوصی متصل است، چرا که تا پیش از این ساخت و ساز مسکن رونق داشت و گویی بره‌کشان انبوه‌سازان در زمان افزایش قیمت‌ها به راه بود. بررسی آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری در گزارش نماگرهای بانک مرکزی حاکی از آن است که در آینده ساخت و ساز در سطح شهرها کاهش خواهد داشت. چرا که در پاییز سال 1393 تعداد پروانه‌های صادرشده از سوی شهرداری‌ها نسبت به مدت مشابه در سال 13۹۲ حدود ۶ /۳۶ درصد کاهش یافت تا همچنان رکود حاکم بر صنعت ساختمان کشور ادامه داشته باشد. این در حالی است که روند صدور تعداد پروانه طی سال گذشته با روند کاهشی ۶ /۲۸ درصد در بهار آغاز شد و با کاهش مجدد ۷ /۱۳درصدی در فصل تابستان ادامه داشت تا اینکه در
سه‌ماهه سوم سال گذشته دوباره ۵ /۲۶ درصد کاهش یافت. مقایسه سالانه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری نشان می‌دهد، روند کاهش تعداد پروانه‌ها از سال 13۹۱ با نرخ ۴ /۲ درصد آغاز شده است.
دیدگاه تان را بنویسید