تاریخ انتشار:
مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن معتقد است سازندگان از نیمه دوم سال بعد وارد بازار ساخت می‌شوند
حسرت ساخت و ساز
مدیرعامل گروه مالی بانک عامل بخش مسکن می‌گوید: فراهم نشدن انتظار سازندگان از بازده انتظاری ساخت مسکن به دلیل بازدهی بالاتر اقتصادی بازارهای موازی همچون بازار پول، ارز و سکه و همچنین ادامه حبس بخش قابل توجهی از توان مالی سازندگان در آپارتمان‌های ساخته‌شده، مهم‌ترین دلایلی است که موجب شده به‌رغم بروز اولین نشانه‌های رونق در بازار معاملات مسکن، تحرک تازه‌ای از سمت عرضه برای شروع پروژه‌های جدید دیده نشود.
در شرایطی که بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن با اشاره به برخی تحولات صورت‌گرفته در بازار مسکن ناشی از ورود تقاضاهای جدید برای خرید مسکن و افزایش نسبی حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی طی ماه‌های اخیر معتقدند هم‌اکنون شرایط از بسیاری جهات برای ورود سرمایه‌های جدید و شروع پروژه‌های ساختمانی فراهم است، تحلیلگر اقتصادی و مدیرعامل گروه مالی بانک عامل بخش مسکن می‌گوید: هنوز دو پیش‌شرط اساسی برای جذب سرمایه‌گذاران به حوزه ساخت مسکن فراهم نشده است. مصطفی ازگلی معتقد است: فراهم نشدن انتظار سازندگان از بازده انتظاری ساخت مسکن به دلیل بازدهی بالاتر اقتصادی بازارهای موازی همچون بازار پول، ارز و سکه و همچنین ادامه حبس بخش قابل توجهی از توان مالی سازندگان در آپارتمان‌های ساخته‌شده، مهم‌ترین دلایلی است که موجب شده به‌رغم بروز اولین نشانه‌های رونق در بازار معاملات مسکن، تحرک تازه‌ای از سمت عرضه برای شروع پروژه‌های جدید دیده نشود. ازگلی نیمه دوم سال 96 را آغاز ورود سازندگان به ساخت‌وسازهای جدید می‌داند.
وضعیت فعلی متغیرها در بازار متصل به ساخت‌وساز مسکونی -بازار معاملات مسکن- نشان می‌دهد شرایط از هر نظر برای سرمایه‌گذاری سازنده‌های مسکن در تهران و حتی سایر شهرهای کشور، فراهم است. متغیرهایی همچون رشد حجم معاملات خرید آپارتمان، حضور پررنگ تقاضا در بازار، تقویت قدرت خرید مسکن، همچنین نوسانات جزئی اما افزایشی قیمت مسکن که کفه مزیت بازار ملک را در عمل به سمت منافع سازنده‌ها یا همان فروشنده‌ها، سنگین کرده است. اما به‌رغم این شرایط مساعد، هنوز یخ ساخت‌وساز به آن شکل، ذوب نشده است. علت چیست؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد نوسانات ساخت‌وساز و رکود و رونق مسکن در کشور ما عمدتاً تابع «پول‌های باهوش» یا همان Smart Money -به معنای سیر هوشمندانه سرمایه‌های سرمایه‌گذاران برای کسب سود بیشتر نسبت به نرخ بازدهی سایر بازارها- بوده و بیشتر تقاضاهای سرمایه‌گذاری یا سفته‌بازی بوده که عمدتاً در ادوار گذشته موجب رونق شده است تا تقاضاهای واقعی؛ درواقع هیچ‌گاه تحریک تقاضای واقعی عامل رونق به معنای افزایش قابل توجه حجم تقاضا در بازار مسکن و به دنبال آن افزایش محسوس و جهش‌گونه قیمت مسکن نبوده و از این به بعد هم نخواهد بود؛ از طرف دیگر اگر‌چه برخی نشانه‌های حرکت به سمت رونق از جمله افزایش حجم معاملات مسکن و افزایش تقاضا در بازار مسکن هم‌اکنون مشاهده می‌شود اما دو پیش‌شرط اساسی برای ورود سمت عرضه به ساخت‌وسازهای جدید وجود دارد که هنوز محقق نشده است؛ یکی اینکه انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران ساختمانی هنوز از بازده مورد انتظار برای سرمایه‌گذاری جدید در بازار مسکن و ساخت‌وساز اطمینان ندارند؛ در حالی که هم‌اکنون در سایر بازارهای موازی که بازدهی بالاتری دارد سرمایه‌گذاران به عنوان مثال سرمایه‌های خود را در بازار اوراق با درآمد ثابت
سرمایه‌گذاری می‌کنند و از بازدهی مطلوب‌تری در مقایسه با ساخت‌وساز بهره‌مند می‌شوند که هیچ‌گاه در مقطع زمانی فعلی انتظار برخورداری از این سطح بازدهی را در بازار ساخت‌وساز ندارند؛ از سوی دیگر شروع ساخت‌وساز به منابع پولی و مالی قابل توجهی نیازمند است، هر چند ممکن است بخشی از این منابع از طریق تسهیلات بانکی تامین شود اما بخش عمده هزینه ساخت‌وساز مربوط به هزینه‌های اولیه همچون هزینه خرید زمین است که باید در ابتدا از سوی سازنده تامین شود؛ سرمایه بخش عمده‌ای از انبوه‌سازان و سازندگان خرد هنوز در واحدهای ساخته‌شده اما فروش‌نرفته قبلی بلوکه شده؛ تا زمانی که معاملات خرید وفروش مسکن به‌طور کامل به جریان نیفتد و این واحدها به فروش نرسد عملاً سازندگان امکان ورود به ساخت‌وسازهای جدید را ندارند؛ تا زمانی که این دو پیش‌زمینه فراهم نشود ساخت‌وساز جریان طبیعی خود را پیدا نخواهد کرد و به چرخه طبیعی بازگشت نمی‌کند.
سازندگان مسکن و سرمایه‌گذاران ساختمانی به صورت سنتی به سودهای کلان ساخت‌وساز ناشی از جهش قیمت‌ها عادت کرده‌اند؛ در حالی‌که ما معتقدیم کم‌کم با توجه به تعداد ساخت‌وسازها، تعداد خانوارها و تعداد خانه‌های ساخته‌شده که در طول سال‌های پیش بازار مسکن را به سمت شرایط تعدیل و برابری عرضه و تقاضا سوق می‌دهد، مسکن از کالای سرمایه‌ای خارج شود.
در این مقطع از سال جاری، هزینه - فایده سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازنده‌ها نسبت به مثلاً سال 94، چه تغییری کرده است؟ آیا شرایط بهتر شده یا فرقی نکرده است؟
در مقایسه تغییرات بازار ساخت مسکن در سال 95 نسبت به سال 94 تا حدی می‌توان به ورود برخی سازندگان به عرصه ساخت مسکن نسبت به سال گذشته اشاره کرد؛ از جمله دلایل این موضوع به تثبیت قیمت زمین و تعدیل آن در سال جاری بر‌می‌گردد؛ آنچه در حال حاضر، مطالعات امکان‌سنجی (Feasibility Study) برای سرمایه‌گذاری ساختمانی را به صرفه‌تر می‌کند، انتظار افزایش قیمت فروش مسکن در سال‌های آتی است؛ وگرنه خود این چند درصد افزایش یا کاهش در قیمت نهاده‌های ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت‌وساز آنقدرها موثر نیست تا بتواند بازار ساخت‌وساز را به‌طور جدی و قابل توجه به حرکت درآورد؛ اما در برخی موارد پیش‌بینی‌هایی مطرح می‌شود و برآوردهایی صورت می‌گیرد مبنی بر اینکه در سال آینده یا در سال‌های بعد، اگر کسی شروع به ساخت‌وساز کند می‌تواند واحدهای خود را با قیمت‌های بهتری نسبت به حال حاضر بازار مسکن به فروش برساند؛ این موضوع می‌تواند تا حدودی مطالعات مزبور را مطلوب‌تر کند؛ اما چون درصد این اطمینان هنوز بالا نیست به همین علت در حال حاضر تغییر چندان محسوسی نسبت به سال گذشته در عرصه ساخت‌وساز مشاهده نشده و هنوز بهبود ایجاد‌شده قابل رقابت با بازارهای
موازی نیست.
به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ورود دوباره به بازار ساخت و تعریف پروژه‌های جدید مسکونی، وضعیت فعلی را به جای آنکه با بدترین سال (سال 94) مقایسه کنند، ملاک عمل مقایسه را شرایط حبابی سال‌های 90 و 91 در نظر می‌گیرند و همین مبنای غلط باعث شده نتوانند تصمیم صحیح بگیرند.
آنچه در سال‌های 90 و 91 اتفاق افتاد تعدیل و تطبیق بازار مسکن -البته با تاخیر چند‌ماهه- متناسب با شرایط ایجاد‌شده در سایر بازارهای اقتصادی و وضعیت اقتصاد کلان بود؛ در آن سال‌ها ما افزایش شدید قیمت نفت، نوسان شدید قیمت دلار و... را تجربه کردیم؛ مسکن نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی با مقداری تاخیر خود را با شرایط ایجاد‌شده در اقتصاد کلان تطبیق داد که البته این تاخیر به دلیل ماهیت خاص بازار مسکن کاملاً طبیعی بود؛ عملاً سال‌های 90 و 91، بازار مسکن تغییر اقتصادی صرف ناشی از تحولات درونی در این بازار را نداشته است. اگر چنین اتفاقاتی دیگر در اقتصاد کلان نیفتد هیچ‌گاه بازار مسکن هم در دوره‌های بعدی شاهد جهش‌هایی مشابه سال‌های مزبور نخواهد بود و امیدواریم که دیگر چنین اتفاقاتی هم نیفتد؛ چون این‌گونه جهش‌های قیمتی به جز آنکه استطاعت مالی خریداران مسکن و قدرت خرید آنان را کاهش دهد و رکود در بخش تقاضای واقعی را عمیق‌تر کند هیچ اثر مثبتی برای بازار مسکن و طبیعتاً برای سازندگان نیز نخواهد داشت.
سازندگان مسکن و سرمایه‌گذاران ساختمانی به صورت سنتی و به دلیل وجود چنین تجربه‌هایی به سودهای کلان ساخت‌وساز ناشی از جهش قیمت‌ها عادت کرده‌اند؛ در حالی‌که ما معتقدیم کم‌کم با توجه به تعداد ساخت‌وسازها، تعداد خانوارها و تعداد خانه‌های ساخته‌شده که در طول سال‌های پیش بازار مسکن را به سمت شرایط تعدیل و برابری عرضه و تقاضا سوق می‌دهد، انتظار می‌رود مسکن طی سال‌های پیش رو از کالای سرمایه‌ای خارج و تبدیل به کالای مصرفی شود؛ مثل همان حالتی که حدود دو تا سه دهه قبل در بازار خودرو شاهد بودیم؛ در آن زمان بسیاری از افراد با ثبت نام برای تحویل خودرو و از طریق فروش حواله‌های ثبت نامی، بازدهی اقتصادی یا سود سرمایه‌گذاری کسب می‌کردند. همین وضعیت باید برای مسکن هم اتفاق بیفتد؛ اگر تاکنون چنین نبوده است به این علت بوده که همواره تعداد خانوارها در کشور ما از تعداد واحدهای ساخته‌شده بیشتر بوده است؛ در حال حاضر که این شکاف روز‌به‌روز در حال کاهش است می‌توان انتظار داشت که طی سال‌های آتی شرایط ایجاد‌شده در بازار خودرو برای بازار مسکن هم اتفاق بیفتد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد نوسانات ساخت‌وساز و رکود و رونق مسکن در کشور ما عمدتاً تابع «پول‌های باهوش» یا همان Smart Money - به معنای سیر هوشمندانه سرمایه‌های سرمایه‌گذاران برای کسب سود بیشتر نسبت به نرخ بازدهی سایر بازارها - بوده و بیشتر تقاضاهای سرمایه‌گذاری یا سفته‌بازی بوده که عمدتاً در ادوار گذشته موجب رونق شده است تا تقاضاهای واقعی.
بانک مسکن اوایل امسال با تعریف تسهیلات سه‌رقمی ساخت مسکن آن هم به‌صورت «بدون سپرده»، محرک قابل قبولی برای تحریک بازار ساخت‌وساز وارد بازار کرد. اما به نظر می‌رسد این محرک آن‌طور که باید باعث تشویق سازنده‌ها و افزایش حجم صدور پروانه ساختمانی در تهران و شهرهای دیگر نشده است. فکر می‌کنید علت این ناکامی چه می‌تواند باشد؟
آمارها هم نشان می‌دهد از تسهیلات سه‌رقمی مصوب که به منظور حمایت از سمت عرضه مسکن تصویب شد استقبال قابل توجهی صورت نگرفته است و سازندگان چندان از این تسهیلات استفاده نمی‌کنند؛ به این علت که بخش عمده‌ای از هزینه‌های مربوط به ساخت‌وساز قبل از شروع عملیات ساختمانی صرف خرید و تامین زمین می‌شود؛ این در حالی است که تسهیلات ساخت مسکن تنها به عملیات ساختمانی و تامین هزینه‌های ساخت‌وساز در حین اجرای عملیات ساختمانی پرداخت می‌شود و امکان استفاده سازندگان از تسهیلات ساخت برای پوشش هزینه‌های مربوط به خرید زمین، دریافت پروانه ساخت و... وجود ندارد؛ علاوه بر این، زمانی که بخش دیگری از سرمایه‌های سازندگان هنوز در پروژه‌های قبلی بلوکه شده و این واحدها به فروش نرسیده است، استفاده از تسهیلات ساخت مسکن در چنین وضعیتی اساساً موضوعیت پیدا نمی‌کند؛ حتی اگر همه این عوامل هم فراهم شود زمانی که نرخ بازدهی ساخت‌وساز در حال حاضر به اندازه نرخ سود 18درصدی تسهیلات بانکی ساخت مسکن نیست، توجیه اقتصادی چندانی برای سازندگان باقی نمی‌ماند که بخواهند سرمایه‌های خود را از بازارهای موازی پربازده‌تر و کم‌دردسر‌تر به حوزه ساخت‌وسازهای جدید وارد
کنند. این در حالی است که نقدشوندگی محصولات ساختمانی و اینکه واحدهای تولید‌شده در چه تاریخی و با چه قیمتی به فروش می‌رود نیز عامل دیگری است که هم‌اکنون منجر به کاهش جذابیت ورود سرمایه به حوزه ساخت‌وسازهای جدید شده است. آنچه سازندگان را به ساخت‌وسازهای جدید ترغیب می‌کند در وهله اول تسهیلات بانکی و افزایش سقف آن نیست؛ در واقع تثبیت این باور در ذهن آنهاست که سود و بازدهی مناسب از این فعالیت اقتصادی در حد انتظار آنان برآورده شود.
چرا تاکنون تدبیری از سوی بانک مسکن برای پوشش وام ساخت از کل هزینه‌های مربوط به ساخت مسکن اعم از پوشش هزینه‌های اولیه شامل خرید زمین، پرداخت عوارض صدور پروانه و... اندیشیده نشده است و وام صرفاً پس از طی این مراحل و در مرحله انجام عملیات ساختمانی به متقاضی تعلق می‌گیرد؟
این موضوع در گذشته مطرح شده و پیگیری‌هایی هم در این زمینه صورت گرفته است اما صدور مجوز برای این امر از اختیارات بانک مرکزی است؛ بانک مرکزی در حال حاضر اجازه نمی‌دهد که برای خرید زمین وام پرداخت شود و تسهیلات ساخت‌وساز تنها به ساخت مسکن تعلق می‌گیرد؛ در حقیقت نظام بانکی از تولید مسکن حمایت می‌کند و در مواردی که بیم آن باشد که منابع پولی باعث سفته‌بازی شود از این امر جلوگیری می‌کند. پرداخت تسهیلات برای خرید زمین پس از مدتی منجر به شیوع سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین و خارج شدن مدیریت قیمت زمین از کنترل و در نهایت آشفتگی بازار مسکن می‌شود؛ این موضوع در سال‌های قبلی نیز تجربه شده و در دوره‌هایی که تسهیلاتی به خرید زمین تعلق گرفت در همان دوره سفته‌بازی و سوداگری در بازار املاک رواج پیدا کرد.
در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، متقاضیان بدون دریافت سود، سپرده‌های خود را برای مدت یک سال در اختیار بانک قرار می‌دهند و در تسهیلات بدون سپرده مبالغی را بابت خرید اوراق پرداخت می‌کنند در نهایت در یک محاسبه کلی خواهید دید که هم‌اکنون نرخ تسهیلات ساخت مسکن تفاوت چندانی با تسهیلات خرید ندارد.
سازنده‌ها می‌گویند نرخ سود 18درصدی وام بدون سپرده ساخت مسکن که در تهران تا 150 میلیون به ازای هر واحد مسکونی و در سایر شهرها با سقف شناور متوسط 80 تا 90 میلیون تومان پرداخت می‌شود، بسیار بالاست و در مقایسه با نرخ سود تک‌رقمی وام خرید مسکن، صرفه اقتصادی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی ندارد. شما این گلایه سرمایه‌گذاران ساختمانی درباره تبعیض در تعریف نرخ سود وام ساخت و خرید مسکن را چطور ارزیابی می‌کنید؟
واقعیت این است که هیچ‌گونه تبعیضی در تعیین نرخ سود تسهیلات خرید و ساخت مسکن وجود ندارد؛ درست است که هم‌اکنون تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم با نرخ هشت درصد در بافت‌های فرسوده و 5 /9 درصد در سایر مناطق شهری پرداخت می‌شود یا نرخ تسهیلات خرید از محل اوراق حق تقدم 5 /17 درصد است اما با توجه به اینکه در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، متقاضیان بدون دریافت سود، سپرده‌های خود را برای مدت یک سال در اختیار بانک قرار می‌دهند و در تسهیلات بدون سپرده مبالغی را بابت خرید اوراق پرداخت می‌کنند در نهایت در یک محاسبه کلی خواهید دید که هم‌اکنون نرخ تسهیلات ساخت مسکن تفاوت چندانی با تسهیلات خرید ندارد.
بانک مسکن اوایل امسال در کنار افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، سبد تسهیلاتی خود را متنوع کرد و طرح تضمین فروش قسطی را راه‌اندازی کرد. اما سازنده‌ها از این طرح هم استقبال نکردند و به آن اشکال وارد می‌کنند! آیا اساساً طرح‌ها و برنامه‌های تامین مالی مسکن، بدون نظرخواهی و جلب مشارکت فکری ذی‌نفعان طرح‌ها، تهیه و تدوین می‌شود که بعد از ورود هر ابزار یا نهاد جدید مالی به بازار مسکن، موضع‌گیری‌هایی در مخالفت با طرح‌ها راه می‌افتد؟
موضوع تضمین خرید قسطی مسکن برای تسهیل در امر ساخت‌وساز و فروش ملک در بازار مسکن کشور بود، نه برای حل بحران یا مشکل رکود! چون برای حل بحران نبود، نمی‌توان انتظار داشت که بحران رکود با این روش حل وفصل شود؛ در واقع طرح تضمین فروش قسطی مسکن برای پاسخ به نیاز افرادی طراحی شد که در مواردی از مشکلات ناشی از فروش اقساطی مسکن و عمل به تعهدات از سوی یکی از طرفین دچار مشکل شده بودند و تمایل داشتند در یک سازوکار معتبرتر چنین معاملاتی را انجام دهند. در برخی کشورها این موضوع به بحرانی ملی تبدیل شده بود و بیش از 50 تا 60 درصد خرید و فروش‌های مسکن از ناحیه عدم تعهد یکی از دو طرف یا هر دو طرف عملاً با بحران برخورد می‌کرد؛ پس کسانی که در این گروه از معاملات نگران اخذ اقساط یا نگران عدم پایبندی به تعهدات فیمابین باشند از این روش استفاده می‌کنند اما برای سایر افراد نمی‌توان این مدل را مدلی تحریک‌کننده برای ورود به بازار مسکن و سرمایه‌گذاری دانست. به همین علت این نظام تضمین پرداخت و ساخت، گرچه مدل پاسخگو و کارآمدی برای حل مشکل گفته شده است اما نباید از این مدل انتظار رفع رکود را داشته باشید. حتی دست‌اندرکاران طراحی این مدل هم
انتظار استقبال آنچنانی و نقش‌آفرینی این طرح در خروج از رکود و افزایش محسوس ساخت‌وسازها و معاملات مسکن نداشتند. چرا که در حال حاضر حدود 90 درصد از ساخت‌وسازها در کشور ما به صورت سنتی و نه انبوه‌سازی انجام می‌شود. چون مدل سنتی سال‌های سال جواب داده و در آن میزان خیانت‌ها بسیار کم بوده است طبیعی است این مدل مورد استقبال چندانی از سوی متقاضیان بخش خصوصی و مردم قرار نگیرد.
فکر می‌کنید با این وضعیت، بازار ساخت‌وساز مسکونی از چه زمانی به جنب و جوش می‌افتد و همچون معاملات مسکن وارد فاز پیش‌رونق می‌شود؟
به نظر می‌رسد از نیمه دوم سال آینده شاهد تغییر آرام و ملایم بازارمسکن و شروع رونق ساختمانی باشیم. این تحولات می‌تواند خود را در شکل استمرار جریان پولی در بازار مسکن و نقدشوندگی سرمایه‌های بلوکه‌شده در واحدهای آماده نشان دهد که هم برای سمت عرضه و هم برای سمت تقاضا و کل بازار مسکن و اقتصاد کشور مطلوب است؛ انبوه‌سازانی که به دنبال برنامه‌ریزی کارآمد برای دوره جدید رونق در بازار مسکن هستند می‌توانند از هم‌اکنون وارد فاز جدید ساخت‌وسازها بشوند و حتی انبوه‌سازانی که هنوز موفق به فروش آپارتمان‌های آماده خود نشده‌اند می‌توانند از نیمه دوم سال آینده شاهد بهبود فروش واحدهایشان در بازار باشند و بعد از آن با تامین مالی پروژه‌های جدید دوباره می‌توانند به عرصه ساخت‌وساز ورود کنند.
دیدگاه تان را بنویسید