پیش‌بینی رشد آهسته و پیوسته

«بازار مسکن به ایستگاه پایانی رکود رسیده است. در چنین شرایطی نه بازگشت به رکود و نه شوک قیمتی خواهیم داشت. پیش‌بینی می‌شود رشد بازار مسکن، آهسته و پیوسته باشد.» اینها جملاتی است که یک اقتصاددان پیرامون وضعیت این روزهای بازار مسکن می‌گوید. در حالی که برخی محافل خبری به احتمال تشدید قیمت‌ها در بازار مسکن با توجه به افزایش نرخ ارز و کاهش معاملات خرید و فروش مسکن بر پایه گزارش جدید بانک مرکزی دامن می‌زنند اما مولف کتاب تحلیل بازار مسکن ایران معتقد است: «با توجه به مختصات کنونی بازار مسکن، عرض رونق (میزان افزایش قیمت) خفیف‌تر از ادوار گذشته بوده و شوک در این بازار بعید است.» بهروز ملکی در گفت‌وگو با تجارت فردا روند کلی بازار مسکن را مثبت ارزیابی می‌کند و می‌گوید: «به نظر می‌رسد نرخ رشد قیمت مسکن، حول‌وحوش نرخ تورم عمومی خواهد بود.»

گزارش آذرماه بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تهران از رشد 7 /7‌درصدی قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل و رشد حدود 5 /0درصدی به نسبت آبان‌ماه سال جاری حکایت دارد اما همزمان با رشد قیمت‌ها شاهد افت معاملات مسکن در مقایسه با آبان‌ماه امسال و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1 /5 و 9 /5 درصد هستیم. چه عواملی باعث بروز این اتفاقات در بازار مسکن شده‌اند؟

افزایش درآمدهای نفتی و بهبود رشد اقتصادی موجب تحرک نسبی بازار مسکن بوده است؛ از سوی دیگر به این عوامل اقتصاد کلان می‌توان عوامل درون‌بخشی مسکن را نیز افزود: کاهش صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 93 تا 95 به تدریج ساختمان‌های فروش‌نرفته عرضه‌کنندگان را کاهش می‌دهد و تولیدکنندگان واحدهای مسکونی که در سال‌های 90 تا 92 پروانه ساختمانی گرفته بودند می‌توانند واحدهایشان را به فروش رسانده و با خیال راحت اقدام به شروع ساخت کنند. علاوه بر این، افزایش نسبت وام به قیمت مسکن در تامین هزینه‌های خرید، از دیگر اقدامات مثبت بازار مسکن محسوب می‌شود؛ ضمن اینکه کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم، انگیزه متقاضیان را افزایش داده است. بر این اساس روند کلی بازار مسکن، مثبت ارزیابی می‌شود.

بگذارید این سوال را طور دیگری طرح کنم؛ در چند ماه اخیر، افزایش قیمت مسکن با رشد معاملات همراه بود و برخی کارشناسان آن را نشانه رونق در بازار مسکن عنوان کردند. با توجه به این امر، افت معاملات مسکن همزمان با رشد قیمت‌ها چه پیامی دارد؟ آیا می‌توان گفت رونق بازار مسکن موقتی بود؟

حجم ماهانه معاملات شهر تهران طی پنج سال اخیر در دامنه پنج تا 25 هزار مبایعه بوده است که ناشی از شرایط رونق و رکود بازار است. حجم ماهانه معاملات در 9 ماه نخست سال جاری حدود 13 هزار مبایعه بود که نسبت به مدت مشابه سال قبل با رشد مواجه است. باید توجه داشت که نوسانات کوتاه‌مدت، خیلی واجد اهمیت نیست. با توجه به تقارن فصل پاییز با ماه‌های محرم و صفر، کاهش حجم معاملات قابل انتظار بود اما پیش‌بینی می‌شود حجم معاملات در زمستان سال جاری بیشتر از فصل پاییز باشد. بر این اساس، تعبیر موقتی بودن رونق بازار مسکن را صحیح نمی‌دانم. خصوصاً که دولت هم تقاضای مسکن را حمایت می‌کند.

رویکرد دولت در تحریک تقاضای مسکن چگونه است؟

پارادایم حاکم بر دولت این است که تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن را تضعیف و تقاضای مصرفی را تقویت کند. بر این اساس، تحریک تقاضا به‌ صورت هدفمند برای اقشار خاصی -به خصوص خانه‌اولی‌ها- انجام می‌شود.

برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند در این دوره با توجه به شاخص‌های کلان اثرگذار بر بخش مسکن باید منتظر جهش جدید قیمت مسکن باشیم. با توجه به این امر چقدر احتمال دارد نوسانات شدید قیمتی در بازار مسکن رخ دهد؟ اثر شاخص‌های تورم و نقدینگی بر بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر قیمت هر کالایی در بلندمدت، تورم عمومی است. این عامل، به زبان ساده بیانگر کاهش قدرت خرید پول است. ازاین‌رو به طور طبیعی در شرایط تورم عمومی مثبت، ثبات بلندمدت قیمت اسمی دارایی‌ها فاقد توجیه اقتصادی است. هم‌اکنون، قیمت اسمی مسکن با سه سال و نیم پیش همین موقع، تفاوت محسوسی ندارد؛ این در حالی است که قیمت سایر کالاها و خدمات طی این مدت، درمجموع بیش از 50 درصد افزایش یافته است که از آن می‌توان تعبیر به کاهش شدید قیمت واقعی مسکن داشت. در چنین شرایطی رونق بازار مسکن، قابل انتظار است اما با توجه به مختصات کنونی بازار مسکن، عرض رونق (میزان افزایش قیمت) خفیف‌تر از ادوار گذشته بوده و شوک در این بازار بعید است.

آیا بازار املاک تجاری هم به سمت رونق حرکت خواهد کرد؟

در دو دهه گذشته، نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای املاک تجاری، به حدی خیره‌کننده بود که هر سرمایه‌گذاری برای حضور در این بازار پرسود تحریک می‌شد؛ موج مال‌سازی طی سال‌های اخیر به خصوص در کلانشهرها، نماد این مساله است. شهرداری‌ها نیز به صورت ضمنی و با فروش مجوز کاربری تجاری به عنوان ذی‌نفع، با این جریان همراهی کردند. نتیجه چنین وضعیتی، عرضه شدید واحدهای تجاری طی سال‌های اخیر و به تبع آن، قفل شدن بازار فروش این واحدها شده است. البته تصور نمی‌شود که از این به بعد سرمایه‌گذاران همچون گذشته علاقه‌ای به ورود به این گروه فعالیت‌ها داشته باشند؛ نه از این بابت که شهرداری همراهی نمی‌کند، بلکه جذابیت نرخ بازدهی در این ساخت‌وسازها دیگر به حدی نیست که سرمایه‌گذاران انگیزه ورود بیشتر به این حوزه را داشته باشند؛ در واقع بازار املاک تجاری در بسیاری از مناطق اشباع شده است.

با توجه به افزایش درآمدهای نفتی، آیا امکان بروز بیماری هلندی در بازار مسکن وجود دارد؟

در بیماری هلندی با تزریق درآمدهای نفتی، تقاضای کل افزایش می‌یابد و کمبود کالاهای قابل مبادله در اقتصاد از طریق واردات جبران می‌شود. از سوی دیگر کالاهای غیر‌مبادله‌ای مانند مسکن به این دلیل که نمی‌توان آنها را وارد کرد با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شوند. برای مثال می‌توان با واردات کالاهایی نظیر برنج، گوشت، فولاد و... قیمت این کالاها را پایین نگه داشت؛ ولی برخی کالاها مانند زمین و مسکن قابل وارد کردن نیستند و افزایش قیمت این کالاها را نمی‌توان با واردات مهار کرد؛ در نتیجه قیمت این قبیل کالاها رشد می‌یابد. ضمن اینکه بازدهی سرمایه‌گذاری جدید در آن بخش‌های صنعتی که با واردات، قیمتشان مهار شده، کاهش می‌یابد و سرمایه‌ها به سمت کالاهایی مانند زمین و مسکن هدایت می‌شود. در نتیجه، تقاضای کاذبی برای این کالا ایجاد می‌شود. بنابراین شوک‌های نفتی (مثبت یا منفی) می‌تواند در تعیین مسیر قیمت مسکن موثر باشد. در اقتصادهای نفتی عموماً افزایش درآمدهای نفتی، باعث تشدید دوران رونق یا تخفیف دوران رکود مسکن و کاهش درآمدهای نفتی باعث تخفیف دوران رونق یا تشدید دوران رکود مسکن می‌شود. با این حال، پیشینه تاریخی، حاکی از آن است که افزایش یا کاهش قیمت نفت، لزوماً و به صورت متناظر، سبب رونق (رکود) بازار مسکن نمی‌شود. درمجموع، عامل نفت، یک عامل مهم تشدیدکننده یا تخفیف‌دهنده ادوار بازار مسکن‌ -‌بر اساس روند طبیعی عرضه و تقاضای مسکن- تلقی می‌شود.

نوسانات اخیر بازار ارز چه اثری بر بازار مسکن می‌گذارد؟ آیا در کوتاه‌مدت با توجه به رشد قیمت دلار شاهد موج جدید افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود؟

قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در اوایل دهه 1370 حدود 350 دلار بود که این نرخ هم‌اکنون به 1150 دلار رسید. به زبان دیگر می‌توان گفت نرخ رشد قیمت واحد مسکونی طی دو دهه گذشته به مراتب بیشتر از نرخ رشد دلار بوده است. در یک نگاه کلان، نوسانات نرخ ارز می‌تواند هم با منحرف کردن منابع از بازار مسکن، عرضه و تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار دهد و هم می‌تواند با اثراتش بر نهاده‌های تولید مسکن، قیمت تمام‌شده مسکن را متاثر کند. این دو اثر متضادِ تغییرات نرخ ارز سبب شده است تا کارشناسان در تحلیل تاثیر این متغیر بر بازار مسکن یا دچار خطا شوند و تصویر جامع‌تر را از دست بدهند یا با توجه به پیچیدگی‌های آن، اثراتش را چندان قابل ارزیابی ندانند. درمجموع، تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن، حاکی از دو اثر متضاد است: اول آنکه؛ افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشار هزینه بر سمت تولید و عرضه مسکن اثرگذار است. دوم اینکه؛ بازار ارز، یکی از جایگزین‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود (به خصوص سرمایه‌های سوداگرانه) به بازار مسکن می‌شود. این امر باعث می‌شود تا نه تنها تقاضا برای مسکن کاهش یابد؛ بلکه با کاهش تمایل برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، همراه است. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تقاضای سوداگرانه بازار مسکن، بر این بازار اثرگذار است.

بر اساس اطلاعات مرکز آمار و بانک مرکزی، رشد اقتصاد کلان در سال جاری از وضعیت مناسبی برخوردار بوده است. این وضعیت چه تاثیری بر تقاضا در بازار مسکن خواهد داشت؟

قطعاً رشد اقتصاد کلان تاثیرات مثبتی بر بخش مسکن برجای خواهد گذاشت. باید توجه داشت که مسکن، کالایی سرمایه‌بر است و خرید آن نیازمند حجم بالایی از پس‌اندازهای گذشته و آتی خانوار است؛ بر این اساس، صرف تغییر در نرخ رشد اقتصادی در یک سال نمی‌تواند تاثیر قطعی و فوری بر بازار مسکن داشته باشد؛ چنان‌که رشد قیمت مسکن در سالی همچون سال 1391 که کشور با رکود کم‌سابقه مواجه شده، بسیار بالا بوده است.

آیا با بهبود درآمد-پس‌انداز خانوار، تحریک بازار مسکن اتفاق خواهد افتاد؟

تقاضا برای یک کالای نرمال، تابعی مستقیم از درآمد مصرف‌کننده بوده؛ یعنی با افزایش درآمد مصرف‌کننده، تقاضا برای آن کالا نیز افزایش می‌یابد و برعکس. سطح درآمد و پس‌انداز در کنار ابزارهای تامین مالی، عامل اصلی تبدیل‌کننده تقاضای بالقوه به تقاضای موثر است. در بازار مسکن، دو جریان تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری وجود دارد که میزان هر یک، تحت تاثیر انگیزه‌های مشخصی تغییر می‌کند. عمدتاً جریان تقاضای مصرفی که به وسیله خانوارها شکل می‌گیرد، تحت تاثیر سطح درآمد و پس‌انداز است و جریان تقاضای سرمایه‌ای به دنبال تغییر میزان تقاضای مصرفی و با لحاظ بازدهی دارایی‌ها تغییر می‌کنند. افزایش درآمد سرانه (با فرض ثبات سایر شرایط) به افزایش قدرت خرید مردم می‌انجامد و افراد بیشتری توانایی خرید مسکن را پیدا می‌کنند؛ ازاین‌رو تقاضای مصرفی مسکن، افزایش می‌یابد. این امر می‌تواند چند دلیل داشته باشد: یکی اینکه با افزایش درآمد، تمایل خانوارها به تملک مسکن و ترک اجاره‌نشینی،‌ افزایش می‌یابد و بالطبع، تقاضای خانوارها برای کالای مسکن را افزایش می‌دهد. از سوی دیگر، از آنجا که میل نهایی به پس‌انداز با افزایش درآمد افزایش می‌یابد، می‌توان انتظار داشت که با افزایش درآمد، تمایل خانوارها به سرمایه‌گذاری نیز افزایش یابد. با این تفاسیر، دور از انتظار نیست که افزایش درآمد سرانه خانوارها، به سرمایه‌گذاری بیشتر ایشان در بازار مسکن منجر شود. این سرمایه‌گذاری، هم می‌تواند سمت عرضه بازار مسکن را دستخوش تغییر بسازد (از طریق ساخت و عرضه مسکن جدید) و هم سمت تقاضای این بازار را (از طریق خرید مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای).

البته تجهیز منابع مالی خانوار برای خرید مسکن، زمان‌بر است و سطح درآمد خانوار در یک سال، تاثیر عینی و عاجلی بر خرید مسکن نخواهد داشت. ضمن اینکه طی سالیان اخیر، بخش عمده تقاضای بالقوه مسکن در ایران، از سوی جوانان در آستانه ازدواج است. با توجه به اینکه قدرت خرید (و پس‌انداز) آنان به اندازه‌ای نیست که آنها را در زمره تقاضاهای موثر مسکن قرار دهد، افزایش درآمد این قشر، الزاماً به معنای افزایش تقاضا برای خرید مسکن نخواهد بود. افزایش درآمد ایشان، هنگامی که پس‌اندازهای آنان توانایی خرید مسکن را برایشان فراهم آورد، در افزایش تقاضای مصرفی مسکن نقش خواهد داشت. در چنین شرایطی چنانچه قدرت خرید مسکن در بازار از طریق سیاست‌هایی چون تسهیلات خرید مسکن تقویت نشود،‌ تغییر در سطح درآمد خانوار نمی‌تواند بلافاصله بر تقاضای موثر بازار، تاثیرگذار باشد. باید توجه داشت که طول دوره انتظار برای خرید مسکن در کشور، بسیار بالاست و تغییرات درآمدی نمی‌تواند تاثیرات سریعی بر توان‌پذیری خانوار برای ورود موثر به بازار مسکن داشته باشد.

سیاست دولت برای حمایت از بخش مسکن با چه رویکردی صورت می‌پذیرد؟

فهرست مشکلات بخش مسکن، حاکی از ساختار متصلب سیاستگذاری در این بخش بوده و بالطبع، نوگرایی و نواندیشی در این حوزه را اجتناب‌ناپذیر می‌کند. چراکه حاکمیت رویکرد مکانیکیِ پروژه‌محور طی دهه‌های گذشته و کمرنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانسته است مشکلات این بخش را مرتفع کند. بر این اساس معتقدم مهم‌ترین کاری که در این دولت انجام شد، اصلاح نگرش در وزارت راه و شهرسازی است. مرور عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن، تمرکز سیاستگذاری بر اصلاحات ساختاری بخش مسکن را تایید می‌کند. برنامه‌هایی همچون توسعه‌ای کردن بانک مسکن، توسعه نظام پیش‌فروش و استفاده از حساب‌های امانی، راه‌اندازی صندوق‌های ضمانت در حوزه مسکن، راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه، صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، توسعه ابزارهای بیمه‌ای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه، صندوق تسهیلات و پس‌انداز منطقه‌ای مسکن، صندوق‌های پس‌انداز مسکن و... حاکی از رویکرد نهادی و ساختارگرایانه در حوزه مسکن است. شایان توجه است که اجرای این برنامه‌ها مستلزم هماهنگی با دیگر دستگاه‌ها و صرف زمان است، ولی اثرات آنها بسیار گسترده‌تر از برنامه‌های اجرایی پروژه‌محور و کوتاه‌مدت بوده و می‌توانند در میان‌مدت و بلندمدت زمینه توسعه بخش مسکن را مهیا کنند.

برخی از منتقدان دولت یازدهم معتقدند دولت در حمایت از مسکن ناموفق بوده است. نظر شما چیست؟

بستگی دارد که موفقیت را چه چیزی در نظر بگیریم؛ فکر نمی‌کنم هیچ دولتی بتواند به این موضوع افتخار کند که مثلاً به بهای افزایش 40درصدی پایه پولی، طرحی را اجرا کرده باشد. در ارزیابی عملکرد دولت یازدهم در حوزه مسکن حتماً باید به بستری که دولت، سه سال قبل کار را تحویل گرفت توجه کنیم؛ ابتدای دولت یازدهم تورم نقطه‌به‌نقطه 45 درصد و رشد اقتصادی بالغ بر منفی هفت درصد بود. ضمن اینکه تعهد دولت یازدهم مبنی بر تکمیل و قابل سکونت کردن طرح مسکن مهر، ابتکار عمل دولت را در حوزه مسکن، محدود کرد. بنابراین باید عملکرد دولت یازدهم را با در نظر گرفتن این مسائل ارزیابی کرد.

به نظر می‌رسد در مقطع فعلی بازار معاملات مسکن در مرحله گذر از رکود و رسیدن به فاز رونق، حالت شکننده پیدا کرده است. در حال حاضر چقدر بخش مسکن مستعد بازگشت به فاز قبلی است؟

بازار مسکن به ایستگاه پایانی رکود رسیده است. در چنین شرایطی نه بازگشت به رکود و نه شوک قیمتی نخواهیم داشت. پیش‌بینی می‌شود رشد بازار مسکن، آهسته و پیوسته باشد.

با این اوصاف وضعیت بازار مسکن تا یک سال آینده را چگونه ارزیابی می‌کنید و چه زمانی شاهد رونق در بازار مسکن خواهیم بود؟ رشد قیمت مسکن تا یک سال آتی به چه میزان خواهد بود؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد که نوسانات در متغیرهایی همچون قیمت، میزان معـاملات، میـزان صـدور پروانه‌های سـاختمانی و سرمایه‌گذاری می‌تواند با وقفه‌های زمانی، باعث نوسان در ارزش‌افزوده بخش مسـکن، بـه عنـوان متغیـر اصلی نشان‌دهنده رونق و رکود در این بخش شود. شاخص‌های پیش‌نگر بخش مسکن همچون حجم معاملات و تسهیلات، قیمت و... حاکی از رسیدن بازار مسکن به مراحل پایانی رکود است. در چنین شرایطی انتظار می‌رود بازار مسکن تهران به مرور وارد دوره رونق شده و در پی آن، سایر شهرها نیز به‌تدریج روند مشابهی را طی کنند. در خصوص میزان رشد قیمت نیز عوامل متعددی می‌تواند منجر به سناریوهایی شود. به نظر می‌رسد نرخ رشد قیمت مسکن، حول‌وحوش نرخ تورم عمومی خواهد بود.