تاریخ انتشار:
معاون وزیر راه و شهرسازی از وقوع رونق مسکن در تابستان سال آینده خبر می‌دهد
دغدغه رونق پایدار
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی معتقد است: هریک از شاخص‌های پیش‌نگر در بازار مسکن چشم‌انداز مناسبی برای ورود به دوره رونق نشان می‌دهند. داده‌های آماری از رصد معاملات مسکن چه در گزارش ۹ماهه بانک مرکزی و چه در گزارش اخیر مرکز آمار از فصل تابستان سال جاری گویای این موضوع بوده که بخش مسکن به آرامی در حال حرکت به سمت رونق است.
«با توجه به متغیرهای غیرمترقبه‌ای چون نوسانات نرخ ارز و نزدیک شدن به آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری نمی‌توان به طور قطعی انتظار رونق در دو ماه پایانی سال را در بخش مسکن داشت. با توجه به وضعیت شاخص‌های پیش‌نگر و چشم‌انداز مثبت شاخص‌های کلان اقتصادی و پشت سر گذاشتن انتخابات می‌توان در فصل تابستان سال آینده به صورت ملموس رونق در بخش مسکن را حس کرد.» اینها جملاتی است که حامد مظاهریان در بررسی بازار مسکن با توجه به تازه‌ترین گزارش آمار مرکز آمار از وضعیت بازار مسکن می‌گوید. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی معتقد است: «هریک از شاخص‌های پیش‌نگر در بازار مسکن چشم‌انداز مناسبی برای ورود به دوره رونق نشان می‌دهند. داده‌های آماری از رصد معاملات مسکن چه در گزارش 9ماهه بانک مرکزی و چه در گزارش اخیر مرکز آمار از فصل تابستان سال جاری گویای این موضوع بوده که بخش مسکن به آرامی در حال حرکت به سمت رونق است.» او تاکید دارد بخش مسکن می‌تواند در سال آینده نقش موثری در حفظ پایداری رشد اقتصاد ایفا کند. مظاهریان می‌گوید: «با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از رشد اقتصادی سال جاری از بخش نفت حاصل شده است احتمال اینکه در
سال آینده این روند پایدار نباشد وجود دارد به همین جهت دولت باید در این زمینه در جهت پایداری رشد اقتصادی به سمت افزایش سهم رشد از بخشی چون مسکن باشد. دولت باید در این زمینه دغدغه داشته باشد. معتقدم در غیاب رشد بخش نفت در سال آینده بخش مسکن می‌تواند جایگزین مناسبی باشد. باید برنامه‌ریزی دولت در جهت رشد سرمایه‌گذاری و رشد مثبت ارزش افزوده بخش مسکن باشد.» در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
گزارش جدید مرکز آمار در بازار املاک کلنگی از توقف روند کاهشی پروانه‌های ساختمانی به همراه رشد معاملات و افزایش قیمت‌ها در فصل تابستان سال جاری حکایت دارد. با توجه به این امر وضعیت بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
آنچه مشخص است؛ هریک از شاخص‌های پیش‌نگر در بازار مسکن چشم‌انداز مناسبی برای ورود به دوره رونق نشان می‌دهند. داده‌های آماری از رصد معاملات مسکن چه در گزارش 9ماهه بانک مرکزی و چه در گزارش اخیر مرکز آمار از فصل تابستان سال جاری گویای این موضوع بوده که بخش مسکن به آرامی در حال حرکت به سمت رونق است. بنا بر به گزارش بانک مرکزی؛ در 9ماهه اول امسال حجم مبایعه‌نامه‌ها حدود 9 درصد افزایش یافته و در همین مدت قیمت مسکن بین پنج تا هشت درصد رشد داشته است. به این نکته هم توجه کنید؛ تسهیلات پرداختی بخش مسکن حدود 24 درصد طی 9ماهه سال جاری افزایش پیدا کرده است. در آمار شش‌ماهه اول امسال نیز تعداد پروانه‌های ساختمانی در حدود 4 /5 درصد رشد داشته است. علاوه بر این تازه‌ترین گزارش مرکز آمار نیز نشان می‌دهد روند افت پروانه‌های ساختمانی در تابستان امسال متوقف شده و به سمت افزایش در این زمینه حرکت کرده‌ایم. حجم معاملات مسکن نیز با رشد ۲1درصدی مواجه شده و قیمت فروش مسکن در شهر تهران طی تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل شش درصد و متوسط قیمت فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی 3 /3 درصد افزایش را به ثبت
رسانده است. مجموع این آمارها نشان می‌دهد؛ چشم‌انداز مناسبی برای ورود به دوره رونق در بخش مسکن وجود دارد.
با توجه به افزایش 9درصدی تیراژ ساخت مسکن بر اساس گزارش مرکز آمار در فصل تابستان امسال آیا زمینه خروج از رکود بازار مسکن فراهم شده و سرمایه‌گذاران به بخش مسکن بازگشته‌اند؟
توجه کنید؛ ارزش افزوده بخش مسکن از سال گذشته منفی است. البته این امر ناشی از عدم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در مقایسه با سال‌های قبل است. واقعیت این است؛ طی سال‌های 1389 تا 1392 با افزایش غیرقابل‌انتظاری در صدور پروانه‌های ساختمانی و تولید مسکن مواجه شدیم. علت این امر نیز از بی‌ثباتی اقتصادی در آن سال‌ها نشات گرفت. در آن مقطع به علت بی‌ثباتی اقتصاد ایران، سرمایه‌داران سعی می‌کردند پول نقد خود را به واحدهای مسکونی تبدیل کنند. بنابراین تعداد بسیاری از واحدهای مسکونی با هدف حفظ ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاران تولید شد. به طور طبیعی چون این نوع تولیدات به تقاضای مصرفی پاسخ نمی‌دادند و در حقیقت تقاضای سفته‌بازی را دامن می‌زدند نتیجه آن هم چیزی جز رشد پروانه‌های ساختمانی با جهش قیمت‌ها نبود که تبعاتی منفی بر بازار گذاشت و رکود سنگین در بخش مسکن را رقم زد. بهتر است در جهت ترسیم وضعیت بازار مسکن و پیش‌بینی روند این بخش آمارهای غلط طی سال‌های 1389 تا 1392 را کنار بگذاریم. اگر دوره‌ای را که آمارهای غلطی به ما می‌دهد کنار بگذاریم و در یک بازه طولانی‌تر به بازار مسکن نگاه کنیم، می‌توانیم چشم‌انداز این بخش را به خوبی
ترسیم کنیم. بررسی‌هایی که در این زمینه انجام داده‌ایم نشان می‌دهد که در یک دوره 20ساله، تولید مسکن در وضعیت متوسطی قرار دارد. در نتیجه با در نظر گرفتن مجموعه عوامل و شاخص‌های پیش‌نگر در بازار مسکن با توجه به گزارش‌های فصلی که بانک مرکزی و مرکز آمار ارائه داده‌اند از سال آینده، ارزش افزوده منفی مسکن از این حالت خارج و به احتمال قوی مثبت خواهد شد.
با توجه به دو عامل نوسانات ارز و نزدیک شدن به آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از زمان وقوع رونق در بازار مسکن ارائه داد، آنچه مشخص است در بلندمدت بازار مسکن با توجه به شاخص‌های پیش‌نگر به سمت رونق حرکت خواهد کرد.
برخی کارشناسان معتقدند تنها به صرف اینکه معاملات خریدوفروش مسکن افزایش یافته است نمی‌توان انتظار داشت که بخش مسکن از رکود خارج شود. با توجه به این امر آیا افزایش قیمت‌ها به همراه رشد معاملات در یک بازه زمانی را می‌توان معیار صحیحی در ورود بخش مسکن به رونق دانست؟
یکی از عوامل اثرگذار در جهت خروج از رکود بازار مسکن، افزایش حجم معاملات و رشد تعداد مبایعه‌نامه‌هاست اما در کنار این عوامل به شاخص‌های کلان اقتصادی اثرگذار بر بخش مسکن و تعداد پروانه‌های ساختمانی و میزان تسهیلات پرداختی، قیمت و... باید توجه کرد. البته رونق بخش مسکن از نظر ما به معنای افزایش قیمت‌ها نیست. به دنبال آن نیستیم که قیمت مسکن افزایش پیدا کند. مگر در دوره قبلی رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی به همراه جهش قیمت‌ها رخ نداد. چنین رونقی تنها عمر کوتاه‌مدت دارد و پس از آن شاهد رکود سنگین خواهیم بود. اتفاقی که در گذشته رخ داد و نتیجه آن نیز همین رکودی بوده که چند سالی است بخش مسکن گرفتار آن شده و حتی تبعات آن بر کل اقتصاد کشورمان پدیدار شد. مسکن نباید به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شود بلکه باید یک کالای مصرفی باشد تا عموم جامعه از آن برخوردار شوند. باید متقاضی واقعی بتواند هر زمان بخواهد مسکن مورد نیاز خود را برای مصرف خریداری کند. به همین دلیل است که در سه سال اخیر وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن تمام تلاشش را در جهت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به کار گرفت تا متقاضیان واقعی مسکن چون
خانه‌اولی‌ها و زوج‌های جوان بتوانند از محل پس‌اندازشان و تسهیلات، مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند. اگر رونق به قیمت افزایش بی‌رویه قیمت‌ها باشد دیگر متقاضیان واقعی مسکن قدرت خرید خانه را نخواهند داشت و مسکن به کالای سرمایه‌ای و پاسخ به تقاضای سفته‌بازی تبدیل می‌شود. خوشبختانه روند سه سال گذشته نشان می‌دهد که بازار مسکن از تقاضای سفته‌بازی دور شده است و بعید به نظر می‌رسد شاهد فعال شدن این نوع تقاضا در بازار مسکن باشیم.
گفته می‌شود در حال حاضر با توجه به وضعیت شاخص‌های کلان اثرگذار بر بخش مسکن و نوسانات نرخ ارز و نزدیک بودن انتخابات ریاست‌جمهوری، بخش مسکن در مرحله گذر از رکود و رسیدن به فاز رونق، حالت شکننده پیدا کرده است و در شرایط فعلی تا پایان سال نباید انتظار رونق این بازار را داشته باشیم...
با توجه به دو عامل نوسانات ارز و نزدیک شدن به آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از زمان وقوع رونق در بازار مسکن ارائه داد، آنچه مشخص است در بلندمدت بازار مسکن با توجه به شاخص‌های پیش‌نگر به سمت رونق حرکت خواهد کرد. به هرحال ارز و انتخابات دو متغیر غیرمترقبه هستند و ممکن است تلاطماتی در کوتاه‌مدت در بازار مسکن ایجاد کنند. با توجه به این امر اگر شوک‌های سنگین در این بازار رخ ندهد روند عادی رو به رونق در بازار مسکن حفظ خواهد شد. در حال حاضر چنین استنباط‌هایی را قبول ندارم که فاز رونق بازار مسکن حالت شکننده پیدا کرده است. همان‌طور که اشاره کردم شاخص‌های پیش‌نگر همگی بر ورود تدریجی بازار مسکن دلالت دارند. از طرف دیگر با توجه به تک‌رقمی شدن تورم و تاکید دولت بر حفظ تورم تک‌رقمی در سال آینده به نظر می‌رسد اثر شاخص بر بازار مسکن مصرفی مثبت است.
یکی از مشکلاتی که در زمینه تقویت سمت عرضه وجود دارد این است که نرخ سود تسهیلات ساخت بالاست و در حدود ۱۸ درصد است و به طور طبیعی انگیزه سرمایه‌گذاری برای ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده را کاهش می‌دهد. در همین راستا یکی از برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن در بافت فرسود به حدود ۱۲ تا ۹ درصد است.
اما پیش‌بینی کارشناسان در مورد تورم بر این است که ممکن است با توجه به نوسانات نرخ ارز و نزدیک بودن انتخابات و پیامدهای بیش از اندازه کاهش تورم در ماه‌های آینده شاهد افزایش تورم باشیم و حتی ممکن است در سال آینده شاهد بازگشت تورم دورقمی باشیم...
با توجه به اینکه پیش‌بینی وزارت اقتصاد برای تورم در برنامه سال آینده حفظ تورم تک‌رقمی است ما نیز براین اساس برنامه‌ریزی می‌کنیم. بنابراین با در نظر گرفتن حفظ تورم تک‌رقمی در سال آینده می‌توان گفت این عامل اثر مثبت بر تقاضای مصرفی مسکن دارد.
با این اوصاف دولت و وزارت راه و شهرسازی تاکنون چه اقداماتی برای تحریک تقاضا انجام داده است و چه برنامه‌هایی در دستور کار دارد؟
دولت دو دسته سیاست در بخش مسکن برنامه دارد. سیاست اول؛ تقویت سمت تقاضا که از طریق صندوق پس‌انداز یکم و گسترش بازار رهن دنبال می‌شود. در حال حاضر برای صندوق پس‌انداز یکم بالغ بر 128 هزار نفر ثبت‌نام کرده‌اند و حدود 2600 میلیارد تومان سپرده‌گذاری در این صندوق تاکنون انجام شده است. این امر نشان می‌دهد که دولت تاکنون در سیاست تقویت سمت تقاضا موفق عمل کرده است. مردم نیز از طریق صندوق پس‌انداز یکم تاکنون استقبال خوبی داشته‌اند. برنامه دولت در آینده نیز تقویت این روند است. سیاست دوم؛ تقویت سمت عرضه است. به همین جهت سیاست کلان دولت تشویق مردم و انبوه‌سازان برای ساخت در بافت فرسوده مطابق با الگوی مصرف است. به همین دلیل نیز افزایش پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در بافت فرسوده را در برنامه داریم. سیاست تقویت سمت تقاضا به همراه سیاست تقویت سمت عرضه باعث خواهد شد که در بلندمدت شاهد رونق پایدار بخش مسکن باشیم. به این نکته هم توجه کنید؛ در بافت‌های فرسوده که زیرساخت‌ها و تاسیسات شهری مانند خدمات آب، برق، گاز، مخابرات فراهم است اگر ساخت‌وساز انجام شود منجر به ارتقای کیفیت شهری هم خواهد شد. از طرف دیگر ساخت‌وساز در بافت‌های
فرسوده شهری کم‌هزینه‌تر از حاشیه شهرهاست زیرا این مناطق هویت دارد و می‌تواند کیفیت زندگی مردم را بهبود بخشد.
با توجه به اینکه نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن 18 درصد است آیا دولت برنامه‌ای برای تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن دارد تا انگیزه مردم و انبوه‌سازان برای ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده افزایش پیدا کند؟
یکی از مشکلاتی که در زمینه تقویت سمت عرضه وجود دارد این است که نرخ سود تسهیلات ساخت بالاست و در حدود 18 درصد است که به طور طبیعی انگیزه سرمایه‌گذاری برای ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده را کاهش می‌دهد. در همین راستا یکی از برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن در بافت فرسود به حدود 12 تا 9 درصد است. با توجه به اینکه تجربه تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات خرید مسکن از طریق صندوق یکم نشان داد اقبال عمومی برای استفاده از این نوع تسهیلات برای خرید خانه افزایش یافته است به نظر می‌رسد کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن هم باعث خواهد شد سرمایه‌گذاران انگیزه بیشتری برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده برای ساخت آپارتمان‌های کم‌متراژ در جهت پاسخگویی به تقاضای مصرفی از خود نشان دهند.
در حال حاضر برای صندوق پس‌انداز یکم بالغ بر ۱۲۸ هزار نفر ثبت‌نام کرده‌اند و حدود ۲۶۰۰ میلیارد تومان سپرده‌گذاری در این صندوق تاکنون انجام شده است. این امر نشان می‌دهد که دولت در سیاست تقویت سمت تقاضا در این بخش تاکنون موفق عمل کرده است.
یعنی دولت با بهبود درآمد-پس‌انداز خانوار زمینه تحریک تقاضای مصرفی بازار مسکن را فراهم کرده است؟
بله، اینکه بالغ بر 128 هزار خانوار طی یک سال و نیم گذشته به حساب صندوق یکم مسکن اعتماد کرده‌اند و برای خرید خانه سپرده‌گذاری انجام داده‌اند نشان‌دهنده موفقیت دولت در افزایش سهم پس‌انداز برای خرید خانه است. به همین جهت این سیاست می‌تواند تداوم داشته باشد تا در سال‌های بعدی شاهد استقبال بیشتر مردم یعنی خانه‌اولی‌ها و زوج‌های جوان برای خرید خانه از طریق صندوق پس‌انداز یکم باشیم.
بر اساس اطلاعات مرکز آمار و بانک مرکزی، رشد اقتصاد کلان در سال جاری از وضعیت مناسبی برخوردار بوده است. این وضعیت چه تاثیری بر تقاضا در بازار مسکن خواهد داشت؟
با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از رشد اقتصادی سال جاری از بخش نفت حاصل شده است، احتمال اینکه در سال آینده این روند پایدار نباشد وجود دارد به همین جهت دولت باید در این زمینه در جهت پایداری رشد اقتصادی به سمت افزایش سهم رشد از بخشی چون مسکن باشد. دولت باید در این زمینه دغدغه داشته باشد. معتقدم در غیاب رشد بخش نفت در سال آینده بخش مسکن می‌تواند جایگزین مناسبی باشد.
باید برنامه‌ریزی دولت در جهت رشد سرمایه‌گذاری و رشد مثبت ارزش افزوده بخش مسکن باشد. در حال حاضر تقاضای بالقوه بالایی در بازار مسکن وجود دارد. هر سال حدود 500 هزار خانوار جدید به بخش مسکن اضافه می‌شود در کنار آن انباشت تقاضا در سال‌های گذشته وجود دارد.
بنابراین بازار مسکن پتانسیل بالایی در جهت ایجاد رشد اقتصادی دارد و باید دولت سیاستگذاری مناسبی در این زمینه انجام دهد. کاهش نرخ تسهیلات ساخت کمک بسیاری در این زمینه خواهد کرد. چراکه کاهش نرخ تسهیلات کمک می‌کند تا سرمایه‌گذاران بیشتری به بازار مسکن وارد شوند و هم اینکه قیمت تمام‌شده مسکن کاهش می‌یابد. البته وضعیت بازارهای موازی نیز در جهت ایجاد رونق در بازار مسکن اهمیت بالایی دارد. با توجه به وضعیت بازارهایی چون ارز، سهام و بانک به نظر می‌رسد بازار مسکن زمینه مساعدتری برای جذب سرمایه‌گذاران دارد.
با این اوصاف آیا می‌توان انتظار بروز رونق را در فصل پایانی سال داشت؟
اشاره کردم با توجه به متغیرهای غیرمترقبه‌ای چون نوسانات نرخ ارز و نزدیک شدن به آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری نمی‌توان به طور قطعی انتظار رونق در دو ماه پایانی سال را در بخش مسکن داشت. با توجه به وضعیت شاخص‌های پیش‌نگر و چشم‌انداز مثبت شاخص‌های کلان اقتصادی و پشت سر گذاشتن انتخابات می‌توان در فصل تابستان سال آینده به صورت ملموس رونق در بخش مسکن را حس کرد.
دیدگاه تان را بنویسید