پاشنه آشیل بازار مستاجران

نویسنده طرح جامع مسکن معتقد است: اجاره‌نشینی در جامعه ایرانی رو به افزایش است. فردین یزدانی با بیان اینکه نیازسنجی‌های صورت‌گرفته در طرح جامع مسکن حاکی از روند رو به رشد نیاز بازار مسکن به مسکن اجاره‌ای طی سال‌های پیش رو است می‌گوید: با روند فزاینده اجازه‌نشینی سیستم اجاره‌داری فعلی نمی‌تواند به طور مناسب پاسخگوی نیازهای آتی باشد و لازم است دولت هرچه سریع‌تر با در نظر گرفتن تمهیدات مورد نیاز راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار خود قرار دهد.



با توجه به چشم‌انداز نیاز به مسکن بر مبنای تحقیقات به عمل آمده در طرح جامع مسکن، تا افق تعریف‌شده برای این طرح -سال 1405- سهم نیاز به واحدهای مسکونی اجاری از مجموع نیاز سالانه 900 هزار واحد مسکونی در کشور به چه میزان است؟
یکی از معیارهای سنجش نیاز به مسکن در طرح جامع مسکن، شاخص دسترسی به مسکن است که بر‌مبنای این شاخص مطابق با آخرین پژوهش‌های انجام‌شده، سال 1392 هر خانوار ایرانی به طور متوسط برای دسترسی به مسکن ملکی به 12 سال پس‌انداز مجموع درآمدهای خود به صورت خالص نیاز دارد.
در واقع اگر فردی به صورت میانگین 12 سال درآمدهای خود را پس‌انداز کرده و خرج نکند می‌تواند با مجموع این پس‌اندازها یک واحد مسکن معمولی و مصرفی خریداری کند. به عبارت دیگر متوسط قیمت یک واحد مسکونی معمولی در بازار معادل 12 سال درآمد متوسط خانوار است. بنابراین در صورتی که شاخص دسترسی به مسکن در سال‌های باقی‌مانده از افق طرح جامع مسکن تا سال 1405 بهبود پیدا کند و عدد آن کم شود، فرد می‌تواند وارد بازار مسکن ملکی شود اما اگر این میزان افزایش یابد یا کم نشود، مجبور به ورود به بازار مسکن اجاره‌ای یا همان بازار
اجاره است.
این در حالی است که شاخص دسترسی مسکن بیش از هر عامل دیگری اولاً وابسته به رشد درآمد خانوار در طول سال‌های پیش رو و ثانیاً وابسته به رشد اقتصادی کشور است. در خوش‌بینانه‌ترین حالت اگر درآمد واقعی خانوار با نرخ رشد اقتصادی به طور متوسط به عدد پنج درصد برسد شاخص دسترسی به مسکن به طور میانگین معادل عدد هشت برآورد می‌شود.
البته در این میان شرط ثبات قیمت واقعی مسکن که از تقاضل قیمت اسمی و تورم عمومی حاصل می‌شود هم بسیار اثرگذار است. یعنی در صورتی که عدد هشت در نتیجه بهبود شاخص دسترسی به مسکن به اعداد پنج یا شش برسد ورود متقاضیان مسکن به بازار ملکی افزایش خواهد یافت و بنابراین سهم بیشتری از نیاز سالانه 900 هزار واحدی را متقاضیان مسکن ملکی تشکیل می‌دهند. اما آنچه در حال حاضر واضح و قابل پیش‌بینی است آن است که در سالیان آتی بخش زیادی از 900 هزار واحد نیازسنجی‌شده در طرح جامع، باید سالانه به صورت اجاره‌ای وارد بازار شود.
به این معنا که تحلیل وضعیت فعلی و چشم‌اندازهای آتی نشان می‌دهد سهم اجاره از مجموع بازار مسکن در سال‌های آینده رو به افزایش است چون شواهد نشان می‌دهد که میزان رشد اقتصادی به حدی بالا نخواهد بود که بتواند توان ورود خانوارها را به صورت تام و تمام به بازار مسکن ملکی افزایش دهد، در نتیجه این موضوع باعث افزایش متقاضیان بازار اجاره می‌شود. روند ورود متقاضیان مسکن استیجاری طی سال‌های پیش رو، رو به صعود خواهد رفت که شدت این صعود بیش از هر عامل دیگری وابسته به میزان رشد اقتصادی، تورم عمومی و تورم بخش مسکن خواهد بود.
بنابراین در یک قضاوت کلی می‌توان چنین نتیجه گرفت که سهم اجاره‌نشینی مطابق با تحقیقات به عمل آمده در کل جامعه ایرانی رو به افزایش است؛ این سهم که در حال حاضر حدود یک‌سوم (30 درصد) کل بازار مسکن است به طور قطع تا پایان افق 1405 به 40 درصد خواهد رسید.

چرا با توجه به اهمیت و نقش اجاره‌داری حرفه‌ای در تامین بخش قابل ‌توجهی از نیاز به مسکن و با توجه به اینکه همواره التهاب بازار اجاره در دوره‌های مختلف دشواری‌های خاص خود را برای متقاضیان این بازار و کل بازار مسکن ایجاد کرده است، این پدیده که در کشورهای توسعه‌یافته سهم مشخص و قابل ‌توجهی را در تنظیم بازار مسکن بر عهده گرفته است، در ایران شکل نگرفته است؟
بازار اجاره مسکن در کشور همواره با یک پارادوکس اساسی مواجه بوده است؛ به این معنا که اگر میزان اجاره‌بها را طی سالیان گذشته در مقایسه با ارزش ملک در نظر بگیرید، مشاهده می‌کنید که نرخ بازده بازار اجاره نرخ خوبی نیست.
با در نظر گرفتن بازده پایین بازار اجاره در مقایسه با سایر بازارها ممکن است این سوال ایجاد شود که چرا هنوز هم از گذشته تا حال، اجاره‌داری در میان ایرانیان رواج دارد؟ برای پاسخ به این سوال می‌توان به عایدی ناشی از افزایش ارزش ملک (قیمت مسکن) در طول زمان اشاره کرد.
در واقع به دلیل آنکه ارزش ملک در طول دوره‌های مختلف با افزایش ناگهانی مواجه می‌شود اجاره‌داری را به سطح معقولی از بازدهی می‌رساند. اما در صورتی که دولت با اعمال برنامه‌های کنترل بازار مسکن تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن را هدف قرار داده و عملیاتی کند نرخ بازده اجاره به‌خودی‌خود نرخ جذابی برای سرمایه‌گذاران محسوب نمی‌شود، این در حالی است که اگر مالک یا سرمایه‌گذار هم در نتیجه تثبیت قیمت مسکن و برای ایجاد جذابیت اجاره‌داری، اجاره‌بها را افزایش دهد توان مالی خانوار قادر به پرداخت
رقم افزایشی نخواهد بود، بنابراین هم‌اکنون بازار اجاره‌داری مسکن در یک پارادوکس قرار گرفته است.
هر چند می‌توان انتظار داشت با کاهش نرخ تورم و نرخ سود بانکی، نرخ بازده نسبی اجاره‌داری در بازار مسکن بهبود یابد و به حد معقولی برسد که بازار هم به این سمت تمایل پیدا کند اما از طرف دیگر راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند در نظر گرفتن یارانه‌های دولتی برای دو دهک اول جامعه است که در بسیاری از موارد این یارانه‌ها بسیار ارزان‌تر از یارانه‌هایی است که در دوره‌های مختلف از سوی دولت‌ها برای تامین مسکن ملکی در نظر گرفته شده است.
در واقع می‌توان گفت با روند فزاینده اجاره‌نشینی سیستم اجاره‌داری فعلی نمی‌تواند به طور مناسب پاسخگوی نیازهای آتی باشد ضمن اینکه این سیستم به دلیل شکل نگرفتن اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور حالتی سنتی دارد.

مهم‌ترین پیش‌شرط‌های راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران چه مواردی است و اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور باید با چه ساز و کار و سیستمی سازمان‌دهی شود؟
علاوه بر آنچه گفته شد، در کنار ثبات قیمت مسکن و هدایت روند اجاره‌داری به سمتی که نرخ بازدهی این بازار به حد معقولی برسد که برای سرمایه‌گذاران هم جذابیت داشته باشد، ساخت مسکن به صورت انبوه و قرار دادن آنها در اختیار بازار اجاره‌داری با مقیاس وسیع می‌تواند روند راه‌اندازی این بازار و تثبیت آن در بازار مسکن را تسریع کند.
این در حالی است که هم‌اکنون به صورت یک فعالیت مشخص از جانب بخش خصوصی زمینه‌های ایجاد بازار اجاره‌داری حرفه‌ای در نظام تولید بخش مسکن وجود ندارد؛ نظام تولید بخش مسکن بیشتر معطوف به ساخت و عرضه مسکن ملکی است که عایدی زیاد و میان‌مدت دارد، بنابراین با توجه به شواهد موجود چندان نمی‌توان به راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای در آینده نزدیک امیدوار بود.
در واقع غیر از عملکرد اقتصادی بازار، ذهنیت و انتظاری در سرمایه‌داران و سرمایه‌گذاران از بازار وجود دارد. به این معنا که سرمایه‌داران بازار ملک در ایران به دلیل تجربه‌های هیجانی سال‌های گذشته در بازار مسکن، ذهنیت کسب سودهای بالا در میان‌مدت از طریق ساخت و عرضه مسکن ملکی دارند و در واقع به ملک اجاره‌ای به عنوان یک عایدی بلندمدت و مستمر با نرخ بازده کم که سالانه از طریق اجاره‌داری حرفه‌ای به حساب‌های آنها واریز شود روی خوش نشان نمی‌دهند.
در واقع با اینکه ممکن است هر کدام از سرمایه‌گذاران در دوره‌های رکود به عنوان مثال 30 واحد را به مدت سه سال خالی نگه دارند اما به دلیل وجود این ذهنیت که رونق اتفاق خواهد افتاد و قیمت‌ها به حدی رشد می‌کند که زیان ناشی از سه سال خالی ماندن ملک جبران می‌شود، مایل به عرضه واحدهای خود به بازار اجاره نیستند.
می‌توان گفت بازده فعلی نرخ اجاره مسکن به حدی نیست که بتواند از یک طرف منافع اقتصادی و از طرف دیگر ذهنیت یا منافع انتظاری مالکان را تامین کند.
از طرف دیگر اجاره‌داری برای مالک هزینه‌هایی دارد که چندان این اقدام را برای سرمایه‌گذار با ارزش اقتصادی جذابی نسبت به ساخت و فروش ملک، همراه نمی‌کند. مهم‌ترین علت این موضوع هم آن است که سرمایه‌گذاران بازار ملک در ایران به سودهای بالای ساخت و فروش مسکن ملکی عادت کرده‌اند و بنابراین حاضر به جایگزینی نرخ بازده بالای ناشی از فروش مسکن با نرخ بازده اندک اجاره‌داری نیستند.