بهروز ملکی: مداخله دولت در بخشی از بازار اجاره نه‌تنها توجیه‌پذیر که اجتناب‌ناپذیر است
الزامات بازار اجاره مسکن
بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن در بررسی علل عدم تکامل بازار اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران با تاکید بر اینکه مداخله دولت در حوزه اجاره‌داری اجتماعی امری اجتناب‌ناپذیر است، به «تجارت فردا» می‌گوید: دولت می‌تواند با استفاده از چهار ابزار به حمایت از مسکن اجاره‌ای اقشار کم‌برخوردار بپردازد.
بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن در بررسی علل عدم تکامل بازار اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران با تاکید بر اینکه مداخله دولت در حوزه اجاره‌داری اجتماعی امری اجتناب‌ناپذیر است، به «تجارت فردا» می‌گوید: دولت می‌تواند با استفاده از چهار ابزار به حمایت از مسکن اجاره‌ای اقشار کم‌برخوردار بپردازد. او یکی از مهم‌ترین علل شکل نگرفتن بازار اجاره‌داری حرفه‌ای را پایین بودن نرخ بازدهی آن می‌داند و عنوان می‌کند: طی دو دهه گذشته، متوسط بازدهی اجاره در شهر تهران (نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن) پنج تا هفت درصد است. ضمن اینکه با لحاظ هزینه‌های جانبی (استهلاک، مالیات، حق‌الزحمه مشاوران املاک و...)، بازدهی واقعی اجاره‌داری، به کمتر از اعداد یادشده می‌رسد.
راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند چه مداخلاتی است؟
برای پاسخ به این سوال می‌بایست اجاره‌داری حرفه‌ای را در دو قالب کلی اجاره‌داری حرفه‌ای آزاد و اجاره‌داری حرفه‌ای اجتماعی تقسیم‌بندی کرد. هریک از این دو، الزامات حقوقی، فنی، اقتصادی و فرهنگی خاص خود را دارد. در مجموع می‌توان مداخله دولت در اجاره‌داری حرفه‌ای آزاد را حداقلی و در اجاره‌داری حرفه‌ای اجتماعی، حداکثری دانست.
آیا برای راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران، باید حتماً بخش خصوصی پا پیش بگذارد یا دولت در صورتی که به هر دلیل بخش خصوصی تمایل به ورود ندارد، باید ورود کند و سازمان مشخصی را برای این نظام تشکیل دهد؟
ورود دولت، تنها در موارد شکست بازار، قابل توجیه است. به نظر اینجانب، مسکن اجاره‌ای آزاد در کشورمان مصداق شکست بازار نبوده و مداخله دولت در آن، چندان توجیه‌پذیر نیست اما در حوزه مسکن اجاره‌ای اجتماعی، مداخله دولت، نه‌تنها توجیه پذیر، بلکه اجتناب‌ناپذیر است.
به نظر شما، برای راه‌اندازی بازار اجاره‌داری در مقیاس مشخص از طریق ساخت انبوه و اجاره آنها، چه تسهیلات، شرایط، منابع و مشوق‌هایی باید از سوی وزارت راه و شهرسازی فراهم شود؟
همان‌طور که اشاره شد، مداخله دولت تنها در مسکن اقشار کم‌درآمد، توجیه‌پذیر است. دولت با استفاده از ابزارهایی چون یارانه مستقیم، تسهیلات کم‌بهره، معافیت‌های مالیاتی، زمین ارزان‌قیمت و... حمایت از مسکن اجاره‌ای اقشار هدف را انجام می‌دهد. بر این اساس برنامه مسکن اجتماعی اجاره‌ای باید با برنامه‌های رفاه و تامین اجتماعی هم‌پیوندی داشته باشد. به نظرم مسکن اجاره‌ای اجتماعی، بیش از اینکه در دایره وظایف وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد، به وزارت کار، سازمان تامین اجتماعی، سازمان بازنشستگی، کمیته امداد، بهزیستی و حتی شهرداری مربوط می‌شود. ضمن اینکه تحقق این مساله، منوط به مشارکت نهادهای یادشده با سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، وزارت اقتصاد و امور دارایی و بانک مرکزی است.
در خصوص اجاره‌داری آزاد، وظیفه‌ای بر عهده دولت نیست؟
وظایف دولت در این حوزه، عمدتاً از جنس نهادسازی و رفع موانع حضور بخش خصوصی است.
آیا مسکن مهر را می‌توان جایگزینی برای مسکن اجاره‌ای اقشار کم‌درآمد دانست؟
طرح مسکن مهر را می‌توان جایگزینی برای مسکن حمایتی (اقشار متوسط) و نه مسکن اجتماعی (اقشار ضعیف) دانست؛ از این‌رو، باوجود احداث 3 /2 میلیون مسکن مهر شهری، خلأ مسکن اجتماعی اجاره‌ای، همچنان احساس می‌شود.
چرا اجاره‌داری مسکن در کشورمان در مقیاس خرد صورت می‌پذیرد؟ ریشه‌های شکل نگرفتن اجاره‌داری حرفه‌ای را شامل چه مواردی می‌دانید؟
این مساله مختص عرضه واحدهای اجاره‌ای نبوده و قسمت عمده‌ای از تولید و عرضه مسکن ملکی در کشور نیز از سوی سازندگان خرد یا به‌اصطلاح، بسازبفروش‌ها صورت می‌پذیرد. متاسفانه، بسازبفروش‌ها که دارای تخصص و مسوولیت اندک فنی، اقتصادی و اجتماعی هستند، به اصلی‌ترین تامین‌کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل شده‌اند.
در چنین شرایطی هرکس با اندک سرمایه‌ای، گوشه چشمی نیز به ساخت‌وساز مسکن دارد؛ به گونه‌ای که بسازبفروشی به شغل دوم برای بسیاری از افراد جامعه -به‌ویژه در دوره‌های رونق بازار مسکن- تبدیل شده است. نتیجه چنین وضعی، تولید مسکن در مقیاس خرد است.
در خصوص مسکن اجاره‌ای هم کمابیش وضع به همین ترتیب است. ضمن اینکه به دلایل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، میل به مالکیت در ایران بالاست؛ به گونه‌ای که در سمت تقاضا نیز اکثر خانوارها تا وقتی که مجبور نشوند، سکونت اجاره‌ای را انتخاب نمی‌کنند.
بر این اساس آیا می‌توان علت شکل نگرفتن اجاره‌داری حرفه‌ای در کشورمان را ناشی از ساختار سمت عرضه مسکن دانست؟
در سمت تقاضا، با توجه به هرم جمعیتی کشور، تقاضای بالقوه عظیمی، در حال حاضر و در سال‌های آتی در بازار مسکن حضور خواهند داشت که بخش اصلی آن جمعیت، در محدوده سنی 20 تا 40 سال هستند. واضح است که حتی اگر توان کسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به‌طور طبیعی، این گروه سنی از انباشت پس‌انداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش کمی از این جریان تقاضا که با پشتوانه ثروت نسل‌های پیشین و یا با دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی به خرید مسکن اقدام می‌کنند، بقیه افراد به مسکن اجاره‌ای روی می‌آورند. در سمت عرضه مسکن اجاره‌ای نیز با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در کشورمان، بهره‌مندی از فرصت‌های سوداگری و خرید و فروش، جذابیت بیشتری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن، به منظور اجاره‌داری دارد. خلأ نهادهای اجاره‌داری، بالا بودن هزینه‌های مبادلاتی، حمایت نکردن از صنعت اجاره‌داری و... نیز مزید بر علت هستند. نگاهی به سمت عرضه مسکن اجاره‌ای در کشور، حاکی از آن است که عرضه، از سوی متقاضیان بلندمدت سرمایه‌ای مسکن
(دارندگان چند واحد مسکونی) تامین می‌شود؛ چراکه این افراد برای حفظ ارزش پول در برابر تورم و کسب عایدی و سود سرمایه، اقدام به پس‌انداز روی دارایی به صورت خرید مسکن می‌کرده و واحدهای مازاد بر نیاز خود را به صورت اجاره‌ای ارائه می‌دهند.
از صحبت‌های شما، علت شکل نگرفتن اجاره‌داری حرفه‌ای استنباط نمی‌شود.
عرض می‌کنم! یکی از مهم‌ترین علل شکل نگرفتن اجاره‌داری حرفه‌ای در کشورمان را می‌توان ناشی از نوع بازدهی آن دانست. شایان توجه است که مسکن نیز مانند سهام، دو نوع بازدهی ایجاد می‌کند: یکی عایدی سرمایه (افزایش قیمت مسکن) و دیگری سود سرمایه (اجاره مسکن). مطالعات اقتصادی حاکی از آن است که نرخ رشد بلندمدت قیمت مسکن، تقریباً منطبق با تورم عمومی است. بنابر‌این افزایش قیمت مسکن، در واقع جبران کاهش ارزش ناشی از تورم عمومی است و بازدهی واقعی مسکن از طریق اجاره‌بها تامین می‌شود؛ بنابر‌این توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای رابطه مستقیمی با بازدهی ناشی از اجاره دارد. در ایران، با وجود اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارهای مستاجر (حدود یک‌سوم) مصروف اجاره‌بها می‌شود، عمده بازدهی اسمی مسکن، مربوط به افزایش قیمت است، نه اجاره‌بهای دریافتی. به گونه‌ای که طی دو دهه گذشته، متوسط بازدهی اجاره در شهر تهران (نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن) پنج تا هفت درصد است. ضمن اینکه با لحاظ هزینه‌های جانبی (استهلاک، مالیات، حق‌الزحمه مشاوران املاک و...)، بازدهی
واقعی اجاره‌داری، به کمتر از اعداد یادشده می‌رسد. این در حالی است که عمده بازدهی مسکن در کشورهای دارای اجاره‌داری حرفه‌ای، از طریق اجاره‌بها تامین می‌شود. ضمن اینکه، نقش تورم ساختاری مزمن پرنوسان، در برتری انگیزه خرید و فروش بر اجاره‌داری، انکارناپذیر است. ضمن اینکه پایین بودن استهلاک و در نتیجه بالا بودن عمر مفید ساختمان، موجب افزایش دوره بهره‌برداری از سرمایه‌گذاری برای اجاره‌داری می‌شود. شایان توجه است که بر اساس تخمین‌های موجود، عمر مفید مسکن در ایران، یک‌سوم کشورهای توسعه‌یافته است. در چنین شرایطی فرض کنید یک سرمایه‌گذار، دو گزینه سرمایه‌گذاری برای عرضه مسکن اجاره‌ای در ایران و ژاپن دارد. با فرض ثابت بودن سایر شرایط، دوره بهره‌برداری در ایران، پس از 30 سال (عمر مفید مسکن) مستهلک می‌شود ولی سرمایه‌گذاری در ژاپن شاید تا یک قرن، قابل بهره‌برداری باشد. بنابر‌این با توجه به جمیع موارد و ملاحظات مترتب بر فرآیند اجاره‌داری، طبیعی است که در ایران بخش خصوصی، انگیزه لازم برای سرمایه‌گذاری به قصد اجاره‌داری حرفه‌ای نداشته باشد.
دیدگاه تان را بنویسید