غفلت شهرداری از اجاره‌نشین‌ها

حجت‌الله میرزایی /پژوهشگر اقتصاد مسکن و معاون اقتصادی وزارت رفاه

همزمان با تغییرات ایجاد‌شده در ابعاد و تعداد خانوارها، در طول زمان، نرخ اجاره‌نشینی مسکن از سال 1355 به بعد رو به افزایش گذاشت و نرخ مالکیت مسکن از 90 درصد در سال 1355 به حدود 60 درصد در سال 1390 رسید. مهم‌ترین دلایل این موضوع افزایش تعداد خانوار همزمان با کاهش بعد خانوار و همچنین ناکارآمدی بازار مسکن برای تامین مسکن ملکی مورد نیاز است. در این دوران به تدریج نسبت موجودی مسکن به تعداد خانوارها و نرخ مالکیت مسکن کاهش یافت. از سوی دیگر در طول دو دهه گذشته یعنی در فاصله سال‌های 1372 تا 1393، شاخص اجاره‌بهای مسکن سالانه نزدیک به 23 درصد و شاخص قیمت خرید مسکن سالانه حدود 24 درصد افزایش یافته و در بیشتر سال‌ها نرخ تورم مسکن از تورم عمومی کشور بالاتر بوده است. طی همین دوره قیمت‌های اجاره مسکن در کشور حدود 60 برابر و خرید مسکن 76 برابر شده است. نرخ‌های تورم مسکن منجر به افزایش هزینه مسکن خانوارها طی این دوران شده و هم‌اکنون خانوارهای شهری ایرانی با 35 درصد مخارجی که صرف مسکن می‌کنند یکی از بالاترین نرخ‌های هزینه خانوار برای تامین مسکن را در مقایسه با کشورهایی چون عراق، ترکیه، ژاپن، اسپانیا، آلمان، آمریکا و... دارند. کاهش تدریجی قدرت خرید مسکن در خانوارها منجر به کاهش تدریجی شاخص دسترسی و افزایش دوره انتظار آنها برای تملک مسکن شده است. شاید بتوان تورم 25‌درصدی اجاره و خرید مسکن را با سازوکار بیماری هلندی که در دوره‌های رونق درآمد نفتی شدت یافته توضیح داد. از سوی دیگر همچنان مالکیت مسکن در کشور ما به عنوان یک ارزش فرهنگی-اجتماعی و یک شاخص منزلت و اعتباریابی اجتماعی به شمار می‌رود و همچنان تکاپو برای برخورداری از مسکن ملکی یکی از رفتارهای متعارف ایرانیان پیش و پس از ازدواج و توضیح‌دهنده بسیاری از رفتارهای اقتصادی آنان به شمار می‌رود. از سوی دیگر با افزایش تدریجی نیاز به مسکن، بازار اجاره‌داری حرفه‌ای به عنوان یکی از روش‌های کاربردی تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد در کشور ما شکل نگرفته است؛ حتی سیاست‌های اجتماعی هم عمدتاً معطوف به تامین مسکن ملکی برای خانوارهای فاقد مسکن بوده است. در برنامه سوم توسعه، برنامه مسکن پاک (پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی) با روش اجاره به شرط تملیک نیز واگذاری مالکیت قطعی به خریداران را پیگیری می‌کرد. سیاست مسکن مهر نیز که با هدف تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد اجرا شد از هدف اصلی خود بازماند و عمدتاً منجر به تامین مسکن ملکی برای گروه‌های متوسط درآمدی یعنی دهک‌های پنجم تا هشتم جامعه شد که به این طرح به عنوان روشی برای سرمایه‌گذاری و برخورداری از تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن می‌نگریستند؛ به این ترتیب موضوع تامین مسکن اجاره‌ای در کشور همچنان به عنوان یک گره ناگشوده باقی ماند؛ این در حالی است که به نظر می‌رسد با افزایش تعداد شهرهای کشور به حدود 1300 شهر و نیز افزایش جمعیت کلانشهرهای کشور و پیچیده‌تر شدن مشکل مسکن در این شهرها، یک سیاست موثر و اندیشیده و فراگیر به ویژه در شهرهای بزرگ برای تامین مسکن با تغییر رویکرد از تاکید بر مسکن ملکی به اجاره‌داری حرفه‌ای مورد نیاز باشد. اجاره‌داری حرفه‌ای از سوی نهادهای عمومی موثر در اقتصاد شهری و نه الزاماً دولتی باید در دستور کار قرار بگیرد؛ سازندگان مسکن خصوصی چه بخش بزرگ آنها که عمدتاً به صورت سازمان‌نیافته فعالیت می‌کنند و چه انبوه‌سازان حرفه‌ای، تمایلی به ورود به بازار اجاره‌داری حرفه‌ای ندارند. مهم‌ترین دلیل آنان را می‌توان در نرخ بازدهی اسمی پایین اجاره‌داری مسکن جست‌و‌جو کرد که در مقایسه با بازارهای رقیب یعنی بازار سهام، سکه و ارز، سپرده‌گذاری بانکی و... به طور متوسط کمتر بوده است؛ علاوه بر نرخ نسبتاً پایین بازدهی در کنار نرخ بالای استهلاک و فرسودگی ناشی از فقدان استانداردهای مناسب ساخت‌وساز، شاید بتوان مهم‌ترین عاملی را که مانع از شکل‌گیری بازار حرفه‌ای اجاره‌داری در کشور شده است هزینه‌های بالای مبادلاتی در این فعالیت عنوان کرد. به خاطر نا‌اطمینانی‌های زیادی که در این بازار وجود دارد در نتیجه هزینه‌های بالای زمانی و ریالی ناشی از پیگیری و اجرای قراردادها و همچنین فقدان نظام‌های کنترلی مورد نیاز و نیز فقدان تضامین حقوقی لازم که در شرایط نقض قرارداد موجر بتواند مطالبات خود را از مستاجر دریافت کند یا هزینه‌های ناشی از عدم تخلیه به موقع واحدهای اجاری تمایل چندانی به اجاره‌داری حرفه‌ای از سوی سازندگان اعم از انبوه‌ساز و غیر‌انبوه‌ساز و سایر فعالان بخش خصوصی دیده نمی‌شود.
جز در مواردی که موجران و مالکان با رفتارهای خاص حرفه‌ای، قراردادهای کوتاه‌مدت و ضمانت‌های اطمینان‌بخش، وارد بازار اجاره می‌شوند، اجاره‌داری برای سازندگان و سایر سرمایه‌گذاران و کوشندگان اقتصادی جاذبه‌ای ندارد. به روشنی می‌توان این وضعیت را نمونه‌ای از شکست بازار معرفی کرد و در چنین شرایطی بخش عمومی باید با تغییر رویکردهای سیاستگذاری در حوزه تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، در تدارک مسکن استیجاری (و نه الزاماً تولید و عرضه آن) اقدام کند و بازار اجاره‌داری حرفه‌ای با تنوع واحدهای مسکونی را توسعه دهد. این واحدها می‌تواند طیف بزرگی از واحدهای مسکونی اجاری از واحدهای کوچک که بخشی از خدمات را به صورت مشترک ارائه می‌دهند مانند پانسیون‌ها و خوابگاه‌های دانشجویی و کارگران مجرد شهری و همچنین، زوج‌های جوان آغاز شود تا واحدهای بزرگ‌تر و با خدمات متنوع‌تر مسکونی را دربر گیرد.
وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بازار مسکن با کمک شهرداری‌ها، نهادهای عمومی حمایتی مانند بهزیستی و کمیته امداد و... باید بخشی از خدمات خود را در قالب مسکن استیجاری برای گروه‌های کم‌درآمد و فاقد توان مالی اختصاص دهند؛ متولی اصلی اجاره‌داری حرفه‌ای در بسیاری از کشورها شهرداری‌ها هستند چون اساساً این موضوع امکان تبدیل دارایی‌های شهرداری‌ها به درآمدهای پایدار را فراهم می‌کند و آثار و تبعات منفی و هزینه‌های ناشی از بی‌خانمانی در شهر را کاهش می‌دهد. اجاره‌داری حرفه‌ای از سوی شهرداری‌ها عمدتاً در شهرها و نظام‌هایی از حاکمیت محلی اتفاق می‌افتد که در آنها شهرداری‌ها مدیریت یکپارچه شهری را بر عهده دارند و شاید اجاره‌داری حرفه‌ای برای نظام مدیریت شهری ما که عمدتاً به اموری نظیر اجرای طرح‌های عمرانی، زیباسازی و سایر خدمات شهری می‌پردازند قدری نامتعارف به نظر برسد؛ با این حال تبدیل درآمدهای شهری از حالت ناپایدار به پایدار و همچنین کاهش هزینه‌های ناشی از بی‌خانمانی در شهر دو انگیزه قوی برای ورود شهرداری‌ها به اجاره‌داری حرفه‌ای است. هم‌اکنون بسیاری از کارشناسان مسکن و جامعه‌شناسان شهری معتقدند کاهش معضل مسکن در ایران عمدتاً از طریق تمرکز بر اجاره‌داری حرفه‌ای صورت می‌گیرد به خصوص با فرصت‌های بزرگی که در بافت‌های ناکارآمد شهری فراهم است؛ می‌توان سیاستگذاری تامین مسکن را بر توسعه بازار اجاره‌داری متمرکز کرد. با تامین مالی انبوه‌سازی به وسیله نظام بانکی و ایجاد ضمانت‌های دولتی قوی برای کاهش هزینه‌های مبادلاتی و احقاق حقوق موجران، می‌توان انگیزه‌های سرمایه‌گذاری را برای ساخت انبوه واحدهای استیجاری ایجاد و تقویت کرد.