دو مانع سرمایه‌گذاری در اجاره‌داری

«تجارت فردا» در یک میزگرد کوتاه با حضور دو کارشناس بازار مسکن ریشه‌ها و علل شکل نگرفتن بازار اجاره‌داری حرفه‌ای را در ایران مورد واکاوی قرار داده‌است. از نگاه حامد خانجانی و مهدی بهداد، آنچه انگیزه بخش خصوصی را در بازار مسکن اجاره‌ای به صفر نزدیک کرده است فقط به «عایدی نقدی فوق‌العاده پایین بازار اجاره» محدود نمی‌شود بلکه «مصائب ارتباط برقرار کردن موجر با انبوه مستاجرها و نبود قوانین مشخص و تضمین‌کننده برای وصول سرموقع اجاره‌بها» نیز در عدم شکل‌گیری بازار اجاره‌داری حرفه‌ای موثر است.

چرا در ایران بر خلاف خیلی از کشورها، اجاره‌داری حرفه‌ای شکل نگرفته است؟

حامد خانجانی: اجاره‌داری مسکن به نسبت سایر بازارهای مالی سودآور نیست. برای اجاره‌داری دو نوع بازدهی مطرح است؛ یکی افزایش قیمت مسکن و دیگری اجاره مسکن. با توجه به گزارش مرکز آمار ایران که رشد متوسط قیمت مسکن در 20 سال اخیر را حدود 22 درصد و رشد متوسط تورم عمومی را حدود 19 درصد اعلام می‌کند، با احتساب سه درصد افزایش قیمت مسکن نسبت به تورم، اجاره‌داران باید روی اجاره دریافتی سالانه به عنوان سود سرمایه‌گذاری حساب باز کنند که با توجه به بازدهی حدود شش‌درصدی این بازار (نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن)، سودآوری واقعی سالانه حدود 9 درصد جذابیتی برای سرمایه‌گذاری ایجاد نمی‌کند. هزینه‌های بالای مبادلاتی، مالیات و استهلاک آپارتمان نیز مزید بر علت هستند.

مهدی بهداد: موضوع ساختمان و اقتصاد ایران به دلیل نرخ‌های بازدهی قابل توجه در برخی از سال‌ها موضوعی است که جنبه‌های سرمایه‌گذارانه و سفته‌بازانه آن بر جنبه مصرفی آن سبقت گرفته است. دلیل اصلی توجه افراد به این صنعت و استفاده از منابع قابل تصور در آن از یک‌سو به نگاه سنتی به ساختمان و ریسک‌های پایین آن نسبت به بازارهای رقیب مربوط است، از سوی دیگر به سیاست‌های کلان دولت در اقتصاد ایران در سنوات گذشته که باعث رشد قیمتی بالا در این صنعت شده و طبعاً کسب بازدهی‌های قابل توجه را به همراه داشته مربوط است. در این میان بالا بودن نسبت قیمت به بازدهی (P /E) صنعت ساختمان نسبت به سایر فعالیت‌ها باعث شده است تا افراد اقدام به کسب بازدهی از این رشته فعالیت کنند.

آیا برای راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران، باید حتماً بخش خصوصی پا پیش بگذارد یا دولت در صورتی که به هر دلیل بخش خصوصی تمایل به ورود ندارد، باید ورود کند و سازمان مشخصی را برای این نظام تشکیل دهد؟

حامد خانجانی:به دلیل نبود جذابیت‌های سرمایه‌گذاری برای بخش خصوصی، ورود دولت به این عرصه و فراهم‌سازی زمینه تشکیل نهادی به منظور چاره‌جویی برای رفع موانع و مشکلات ورود سرمایه‌گذاران، جلب همکاری نهادها و سازمان‌های مرتبط همچون شهرداری‌ها و ارائه الگوهایی متناسب با نیاز متقاضیان ضروری به نظر می‌رسد.

مهدی بهداد: فراد حقیقی، شرکت‌های فعال بخش خصوصی و دولت هر کدام می‌توانند فصل‌الخطاب این موضوع باشند. به نظر می‌رسد که شرکت‌های فعال بخش خصوصی یا شرکت‌های شبه‌دولتی گزینه‌های مناسب‌تری در این خصوص هستند، ولی کمتر تمایل به اجاره‌داری داشته‌اند.
هر‌چند در برخی از کاربری‌ها مانند کاربری تجاری به دلیل مازاد عرضه بالا از یک‌سو و پایین ‌بودن قدرت خرید و رکود حاکم بر بازار طی سال‌های اخیر از سوی دیگر حتی برخی از شرکت‌های شبه‌دولتی نیز مجبور شده‌اند گزینه اجاره‌داری را نیز در انتخاب‌های خود وارد کنند ولی در کاربری مسکونی کمتر این تمایل مشاهده می‌شود. دلایل اصلی این موضوع را می‌توان این‌گونه گفت که اول، اجاره‌داری برای شرکت‌های فعال در صنعت ساختمان دردسرها و گرفتاری‌های خاص خود را دارد.
مدیریت کردن مجتمع‌های مسکونی اجاره داده‌شده، مواجه ‌شدن با خانواده‌ها به ‌جای افراد، گوناگونی گسترده‌تر خانوارهای استفاده‌کننده از واحدهای اجاره‌ای، مسائل و مشکلات اجاره‌ دادن و تخلیه مورد اجاره و... همگی مسائلی است که در صورت اجاره‌داری به شرکت‌های ساختمانی تحمیل شده و حل آن آسان نخواهد بود. دوم، شرکت‌های ساختمانی مکلف به شناسایی و تقسیم سودهایی هستند که تامین آن از مدل اجاره‌داری امری سخت و دشوار است.

برای آنکه یکسری سرمایه‌گذار برای راه‌اندازی بازار اجاره‌داری در مقیاس مشخص از طریق ساخت انبوه و اجاره آنها، اقدام کنند، چه تسهیلات، شرایط، منابع و مشوق‌هایی باید فراهم شود؟

حامد خانجانی:تشکیل نهاد اجاره‌داری حرفه‌ای، تحول اساسی در کیفیت و طول عمر ساختمان‌ها، تعریف تسهیلات بلند‌مدت با نرخ بهره پایین که بخش قابل توجهی از هزینه‌های ساخت را شامل شود، حذف یا تخفیف مالیات و عوارض، تخفیف در هزینه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب.

مهدی بهداد: برای بسط اجاره‌داری بهترین راه ثبات کلان اقتصادی است. به نظر می‌رسد که کنترل نرخ تورم، کنترل نرخ رشد نقدینگی و... که همگی می‌توانند بر روی بازدهی‌های ساختمان اثرگذار باشند در ا‌ین مسیر اثرگذار خواهند بود. برای بسط اجاره‌داری حرفه‌ای باید انتظارات سهامداران شرکت‌های شبه‌دولتی از تقسیم سود و شناسایی درآمد از شرکت‌ها کاهش پیدا کند تا این شرکت‌ها مجال حضور در چنین بازاری را داشته باشند.

منافع و مزایای بازار اجاره‌داری حرفه‌ای در مقایسه با شکل سنتی این بازار در ایران چیست؟

حامد خانجانی:در اجاره‌داری سنتی اگر نگاه سرمایه‌گذار به افزایش قیمت سالانه مسکن است، اجاره‌داری حرفه‌ای در یک بستر اقتصادی با رشد مناسب و نرخ تورم کنترل‌شده اتفاق می‌افتد. در اجاره‌داری حرفه‌ای انتظار این است که سود حاصل از اجاره دریافتی سالانه در رقابت با سایر بخش‌های اقتصادی باشد.

مهدی بهداد: اجاره‌داری حرفه‌ای شکل دیگری از کسب درآمد از صنعت ساختمان تلقی می‌شود. بخش مهمی از منابع و ثروت خانوارهای ایرانی در مسکن و ساختمان حبس شده که می‌تواند در تولید و تجارت مورد استفاده واقع شود. وقتی سرمایه‌گذاران به صورت حرفه‌ای اجاره‌داری کنند اولین رخداد مثبت برای آنها بهره‌مندی از صرفه‌های ناشی از مقیاس است؛ یعنی هزینه‌های ثابت چنین فعالیتی به دلیل آنکه به وسیله یک شخص حقیقی یا حقوقی در تعداد قابل توجهی واحد اجاره‌ای سرشکن می‌شود طبعاً منافع اقتصادی خوبی برای سرمایه‌گذاران ایجاد خواهد کرد. این امر مزیت مهمی نسبت به اجاره‌داری پراکنده از طریق افراد مختلف خواهد داشت.

آیا میزان عایدی اندک، خود می‌تواند عاملی برای نبود انگیزه اجاره‌داری حرفه‌ای باشد؟

حامد خانجانی:بله، میزان سود دریافتی اگر متناسب با انتظار سرمایه‌گذاران مسکن اجاره‌ای باشد، بسیاری از مشکلات دیگر را برای ایشان می‌پوشاند.

مهدی بهداد: عایدی بازار اجاره در شرایط فعلی نسبت به شرایط چند ماه قبل بهتر شده است و دلیل اصلی آن کاهش نرخ سود سپرده بانکی است. هنگامی که نرخ سود سپرده بانکی کم می‌شود قیمت برای رهن در بازار اجاره کم شده و تمایل برای گرفتن اجاره نقدی افزایش پیدا می‌کند؛ کما اینکه طی حدود دو ماه اخیر نیز تمایل موجران به گرفتن اجاره نسبت به گرفتن مبلغ رهن بیشتر شده است؛ ضمن اینکه کسادی کسب‌وکار هم در این موضوع بی‌تاثیر نبوده است یعنی به دلیل آنکه گرفتن مبلغ رهن در حال حاضر نه منتهی به گرفتن سود قابل توجه از فضای کسب‌وکار شده و نه منتهی به گرفتن سود مناسب از بانک‌ها طی ماه‌های اخیر شده است؛ بنابراین میل به گرفتن اجاره در بازار بیشتر شده که حاشیه سود آن از سایر منابع کسب سود بیشتر نیز هست.

در این صورت، آیا می‌شود به لحاظ منطق اقتصادی، کاری کرد که سطح عایدی نقدی افزایش پیدا کند؟!

حامد خانجانی:به دلیل بالا بودن نرخ تورم و بالابودن قیمت زمین و مسکن در کشور که منجر به پایین بودن بازدهی سود حاصل از اجاره می‌شود، در غیاب مشوق‌ها و محرک‌هایی که در سوال سوم ذکر شد نمی‌توان انتظار توجه سرمایه‌گذاران به این بازار را داشت.

مهدی بهداد: در پاسخ به این سوال پاسخ در همان بالا بودن نسبت P /E صنعت ساختمان در اقتصاد ایران است. در حال حاضر اگر براساس ارقام معاملاتی شهری مانند تهران برآورد و محاسبه‌ای کنیم این نسبت به رقمی بالاتر از 11 و در برخی مناطق حتی به 14 نیز می‌رسد. این P /E رقمی بالا محسوب می‌شود و عاملی است که همه بسازبفروش‌ها و سازندگان را مجاب می‌کند که کمتر به فکر اجاره‌داری باشند و میل بالاتری به فروش واحدهای مسکونی خود داشته باشند. نکته مهم برای بسط اجاره‌داری در کشور بالا رفتن انضباط مالی دولت آن هم در طول زمان است. تمام کشورهایی که اقدام به نگهداری ملک به نیت اجاره‌دادن می‌کنند از سطح انضباط مالی بالایی در نظام اقتصادی خود برخوردارند.