اثر افزایشی

سیستم‌های حمل‌ونقل عمومی در مناطق شهری امکان دسترسی به مشاغل مختلف در نقاط دورتر شهر، مراکز اصلی خرید، و همچنین مکان‌های عمومی مورد استفاده شهروندان را به ارمغان می‌آورند. حمل‌ونقل عمومی موجبات دسترسی را برای همه افراد جامعه فارغ از ویژگی‌های دموگرافیک مانند سن یا درآمد مهیا می‌کند. این موارد، و همچنین کاهش ترافیک و آلودگی هوا و مصرف سوخت، باعث شده که حمل‌ونقل عمومی برای شهرنشینان از اهمیت بالایی برخوردار باشد.

از یک‌سو، مزایای دسترسی راحت‌تر، سریع‌تر، و بیشتر به نقاط شهر می‌تواند موجب افزایش ارزش املاک نزدیک به ایستگاه‌های مترو شود. از سوی دیگر، احداث ایستگاه‌های مترو می‌تواند معایبی هم برای شهروندان ساکن در مجاورت ایستگاه، از جمله شلوغی جمعیت و افزایش آلودگی صوتی، ایجاد کند. اهمیت بررسی اثر ایستگاه مترو بر ارزش املاک مجاور، و به‌طور کلی اثر حمل‌ونقل ریلی بر ارزش دارایی‌های ملکی، موجب جلب توجه محققان در کشورهای مختلف شده است. نتایج مطالعات آماری جهانی در چهار دهه گذشته مختلف بوده است که حاکی از ویژگی‌های متفاوت شهرهای مورد مطالعه است. بررسی شبکه مترو تهران به دلیل گستردگی در مناطق مختلف شهری با ویژگی‌های متفاوت، می‌تواند دید بهتری نسبت به این مساله ارائه کند.

برای بررسی تاثیر احداث ایستگاه مترو بر روی قیمت مسکن به سه دسته اطلاعات 1- مسکن 2- ایستگاه‌های مترو 3- کدپستی نیاز است. اطلاعات مربوط به قیمت مسکن با توجه به معاملات انجام‌شده در سال‌های اخیر از دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخذ شده است. این اطلاعات شامل داده‌های کامل معاملات مسکن انجام‌شده به مدت 9 سال و نیم، از اول فروردین سال 1389 تا انتهای شهریور 1397 است که بالغ بر یک‌میلیون و 200 هزار مشاهده است. اطلاعات مربوط به زمان احداث و مختصات جغرافیایی 106 ایستگاه خطوط مختلف مترو از شرکت بهره‌برداری مترو تهران اخذ شده است.

در نمودار 1 میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به صورت فصلی آورده شده است. همان‌طور که قابل مشاهده است روند رشد قیمتی مسکن از ابتدای سال 1389 تا تابستان 1391 روند افزایشی داشته اما از تابستان 1391 تا اواخر پاییز 1395 دچار رکود شده است و سپس دوباره از زمستان 1396 تا شهریور 1397 روند افزایشی پیدا کرده است. در نمودار یک همین‌طور شوک ارزی مربوط به پاییز 91 و زمستان 96 نیز با دو خط قرمز نشان داده شده است که بخشی از افزایش قیمت مسکن مربوط به این شوک‌ها می‌شود.

نقشه آبی‌رنگ نشانگر میانگین قیمت مترمربع مسکن در قسمت‌های مختلف شهر تهران در زمان انجام این تحقیق، شهریور 1397، است. همان‌طور که قابل مشاهده است، میانگین قیمت املاک در شمال تهران به 20 میلیون تومان نیز می‌رسد، در حالی که در مناطق جنوبی تهران میانگین قیمت هر مترمربع املاک معامله‌شده کمتر از چهار میلیون تومان بوده است. نقشه سبزرنگ نشانگر تعداد معاملات در 9 سال اخیر است، که با توجه به گسترش تهران از سمت غرب و همین‌طور امکانات رفاهی تعبیه‌شده در این منطقه، تعداد معاملات انجام‌شده در مناطق غرب تهران بیشتر از سایر نقاط شهر بوده است.

روشی که در این تحقیق برای بررسی اثر احداث ایستگاه مترو روی قیمت مسکن در نظر گرفته شده است، روش اختلاف در اختلاف2 است، و برای پیاده‌سازی این روش لازم است تا داده‌های مربوط به قبل و بعد از احداث ایستگاه مترو در اختیار باشد. به همین علت و با توجه به بانک اطلاعاتی موجود در مورد قیمت مسکن، ایستگاه‌هایی مورد بررسی قرار می‌گیرند که بهره‌برداری از آنها بعد از اول فروردین 1389 صورت گرفته باشد. از مجموع ایستگاه‌های بهره‌برداری‌شده 45 ایستگاه در این بازه تاریخی بهره‌برداری شده‌اند که اکثراً مربوط به ایستگاه‌های خطوط 3 و 4 می‌شود.

متذکر می‌شود که روش اختلاف در اختلاف یکی از ابزارهای مهم در اقتصادسنجی برای شناسایی روابط علی است، که در آن جامعه هدف به دو دسته آزمایش و کنترل تقسیم می‌شود. در مساله مورد بررسی این تحقیق، خانه‌هایی که در محدوده 500متری یک ایستگاه مترو قرار دارند به عنوان گروه تحت آزمایش و خانه‌هایی که در فاصله 500متری تا چهارکیلومتری آن ایستگاه مترو هستند به عنوان گروه کنترل در نظر گرفته شده‌اند. علاوه بر ساخت ایستگاه مترو که تنها بر روی گروه آزمایش تاثیرگذار است، عوامل متعددی، مانند تورم، هستند که بر هر دو گروه آزمایش و کنترل تاثیرگذار هستند. بدین ترتیب برای یافتن اثر خالص ایستگاه مترو کافی است اختلاف خروجی این دو دسته را با حذف اثرات عوامل دیگر مقایسه کرد. صورت‌های مختلف و متنوع دیگری برای گروه آزمایش و کنترل نیز تعریف و بررسی شده که برای مطالعه بیشتر می‌توان به متن کامل تحقیق رجوع کرد.

با توجه به مجموعه خروجی‌های گرفته‌شده و بررسی‌های صورت‌گرفته نتیجه گرفته می‌شود که افتتاح ایستگاه مترو در شهر تهران به‌طور معناداری روی قیمت مسکن در اطراف آن تاثیرگذار است. به صورت دقیق‌تر، به‌طور متوسط شاهد افزایش رشد 9 /4درصدی قیمت املاک در شعاع 500متری ایستگاه مترو پس از افتتاح آن نسبت به املاک در شعاع دورتر هستیم. توجه شود با توجه به اینکه بهره‌برداری مترو از زمان تصمیم‌گیری برای ساخت و خبر افتتاح تا روز رسمی افتتاح به طول می‌انجامد، مقداری از افزایش قیمت مسکن ناشی از مترو در این بازه زمانی رخ می‌دهد. از آنجا که این مساله در تحقیق ما لحاظ نشده است، می‌توان نتیجه گرفت که بهره‌برداری مترو سبب حداقل افزایش حدود 5 درصدی قیمت مسکن می‌شود.

رشد 9 /4درصدی قیمت به صورت میانگین بر روی تمام ایستگاه‌های مورد نظر به دست آمده است، و مطابق نقشه طوسی‌رنگ (در صفحه قبل) برای بررسی بیشتر می‌توان ایستگاه‌ها را با توجه به تفاوت‌های فرهنگی، اقتصادی و شهری موجود در این ایستگاه‌ها، به دسته‌های زیر تقسیم کرد.

1- جنوب تهران: شامل ایستگاه‌های کهریزک، آزادگان، نعمت‌آباد، عبدل‌آباد، زمزم، شهرک شریعتی و جوادیه

قیمت املاک در نزدیکی این متروها با رشد قیمت مواجه‌اند که با توجه به شرایط اقتصادی شهری در جنوب تهران است.

2- خیابان ولیعصر: شامل ایستگاه‌های راه‌آهن، مهدیه، منیریه، تئاترشهر، میدان ولیعصر، جهاد، میرزای شیرازی و شهید بهشتی

افتتاح ایستگاه‌های مترو در این خیابان تاثیر چندانی بر روی قیمت املاک اطراف آن نداشته است که احتمالاً به دلیل وجود خط بی‌آرتی خیابان ولیعصر است.

3- خیابان آزادی و انقلاب: شامل ایستگاه‌های میدان ‌ِآزادی، معین، حبیب‌الله، شادمان، توحید، تئاترشهر، ابن‌سینا، نبرد، نیروهوایی، پیروزی و کلاهدوز

افتتاح ایستگاه‌های مترو در این خیابان‌ها تاثیر چندانی بر روی قیمت املاک اطراف آن نداشته که می‌تواند ناشی از راه‌اندازی خط بی‌آرتی خیابان انقلاب و آزادی باشد.

4- اتوبان صیاد شیرازی: شامل ایستگاه‌های نوبنیاد، هروی، حسین‌آباد، زین‌الدین، خواجه عبدالله انصاری، قدوسی و سهروردی

افتتاح ایستگاه‌های مترو در این خیابان‌ها تاثیر معناداری بر روی قیمت املاک اطراف آن داشته که با توجه به نبود اتوبوس تندرو و همین‌طور ایستگاه‌های سایر خطوط مترو، قابل انتظار است.

5- اتوبان نواب: شامل ایستگاه‌های رودکی، بریانک، کمیل، نواب صفوی

افتتاح ایستگاه‌های مترو در این خیابان‌ها تاثیر چندانی بر روی قیمت املاک اطراف آن نداشته که احتمالاً ناشی از وجود خط بی‌آرتی اتوبان چمران و نواب است.

6- حاشیه غرب تهران: شامل ایستگاه‌های اکباتان، بیمه، ارم سبز و ورزشگاه آزادی

ویژگی مشترک این ایستگاه‌ها در این است که با توجه به مکان آنها، مترو یکی از وسایل مهم برای رفت‌وآمد ساکنان این بخش به حساب می‌آید، و به همین علت افتتاح مترو در این ناحیه تاثیر مثبتی بر روی قیمت مسکن در اطراف آن داشته است.

7- شمال تهران: شامل ایستگاه‌های تجریش، صدر، شهرک محلاتی و شهرک قائم

تفکیک بررسی آماری بر اساس تقسیم‌بندی فوق نشان می‌دهد که اگر ایستگاه‌های مترو در بخش‌هایی از شهر افتتاح شوند که در آن مناطق، کیفیت و حجم حمل‌ونقل عمومی پایین‌تر است، در این حالت تاثیر مثبت معناداری روی قیمت املاک اطراف آن ایستگاه‌ها شاهد هستیم. با توجه به اینکه در این بخش‌ها سیستم حمل‌ونقل عمومی کمتر و ضعیف‌تر است شاهد رشد سه تا هفت‌درصدی قیمت املاک در شعاع 500متری ایستگاه‌ها نسبت به املاک حد فاصل دورتر از ایستگاه‌ها هستیم. اما اگر این ایستگاه‌ها در مناطقی که سیستم حمل‌ونقل عمومی گسترده مانند اتوبوس‌های تندرو وجود دارند، افتتاح شوند تاثیر معناداری روی قیمت مسکن در آن مناطق نخواهد داشت.

به عنوان جمع‌بندی، این تحقیق با بررسی به دنبال بررسی مزایا و معایب به وجودآمده بر روی کیفیت زندگی شهروندان ساکن در مجاورت ایستگاه‌های مترو، با بررسی تغییرات قیمت مسکن است. نتایج ما بر اساس روش اختلاف در اختلاف شاهد افزایش رشد قیمت حداقل حدود 5 درصدی املاک نزدیک به ایستگاه مترو به طور متوسط است. دسته‌بندی ایستگاه‌های مترو نشان می‌دهد که تاثیر مثبت مترو بر قیمت املاک منحصر به ایستگاه‌هایی است که روش‌های جایگزین حمل‌ونقل وجود ندارد. امیدواریم انجام این‌گونه تحقیقات بتواند به بررسی اثر حمل‌ونقل ریلی روی موارد دیگری مانند ترافیک شهری، پراکندگی مراکز شهری، توسعه فشرده شهری، بهبود شرایط حمل‌ونقل جامعه، و بازتوزیع ارزش بین نقاط مختلف نیز کمک کند. همچنین تحقیقاتی این‌گونه می‌تواند در نحوه تامین سرمایه پروژه‌های مترو نیز به کار آید، بدین ترتیب که شهروندانی که به دلیل مکان سکونتشان بیشتر منتفع می‌شوند سهم بیشتری از پرداخت مالیات مربوطه داشته باشند.

در نهایت امیدواریم، این پژوهش بتواند به عنوان یک نمونه سوالات کاربردی را که پژوهش‌های دانشگاهی می‌تواند پاسخگو باشد نشان دهد. همچنین امیدواریم نتایج تحقیق ما اهمیت توجه به سیاستگذاری مبتنی بر داده و ارزش آن را بیش از پیش آشکار کرده باشد. یکی از لوازم اصلی سیاستگذاری مبتنی بر داده دسترسی به داده‌هایی است که سازمان‌ها و مراجع مختلف جمع‌آوری می‌کنند، تا بتوان با تحلیل آنها گامی رو به جلو برداشت.