آلام املاک
کاهش نرخ اشغال و تاثیر بر قیمت‌ها
تنوع کاری در هفته‌های اخیر معنای تازه‌ای پیدا کرده است. با پیشرفت واکسیناسیون در جهان ثروتمند و کاهش محدودیت‌ها، برخی از مستاجران ساختمانهای بزرگ اداری از قبیل بانک گلدمن‌ساکس از کارمندان خواسته‌اند به‌طور تمام‌وقت به سرکار بازگردند در حالی که دیگرانی از جمله بانک رقیب سیتی‌گروپ انتظار دارند برخی کارکنان هیچ‌گاه به منطقه تجاری مرکز شهر گام نگذارند. در پشت این ظواهر اجماعی به کندی در حال شکل گرفتن است که طبق آن کارکنان یقه‌سفید (اداری) مجاز خواهند بود پس از کووید 19 بیشتر از خانه کار کنند و احتمالاً چنین رویدادی اتفاق خواهد افتاد. با وجود این صاحبان ساختمانهای اداری و کسانی که مدیریت آنها را بر عهده دارند وانمود می‌کنند قرار نیست چنین طوفانی واقع شود. اما در حالی که میلیاردها دلار سرمایه در ساختمان‌ها بلوکه شده‌اند این افراد چشم‌انداز ناگواری پیش‌روی خویش می‌بینند.
دست‌اندرکاران ساختمانهای اداری به دو موضوع اشاره می‌کنند. اول آنکه می‌گویند شواهد اخیر حاکی از آن‌اند که اختلالات ناشی از همه‌گیری مصنوعی و موقتی هستند. ادارات از آسیبی که قرنطینه به دیگر املاک تجاری مانند مغازه‌ها و رستوران‌ها وارد کرد مصون ماندند. در دیگر املاک گرفتن اجاره‌بها با دشواری مواجه شد اما اغلب مستاجران شرکتی همچنان اجاره‌بها را به موقع می‌پردازند. تاخیر در بدهی‌ها به ندرت اتفاق می‌افتد و قیمت هر مترمربع ساختمان در شهرهای بزرگ میزبان شرکت‌های جهانی همچنان بالاست. صدای ساخت‌وساز در زمین‌های باز شنیده نمی‌شود اما شرکت‌های ساختمانی گزارش می‌دهند که بازدید از زمین‌ها و ساختمانهای اجاره‌ای بیشتر شده است و سرمایه‌گذاران متعهد شده‌اند میلیاردها دلار به پروژه‌های جدید اختصاص دهند.
استدلال دوم دست‌اندرکاران ساختمانهای اداری به پیش‌بینی‌های فوق‌العاده از آینده کار مربوط می‌شود. کارگران می‌گویند آنقدر دلشان برای آب‌سردکن‌های اداره تنگ شده است که دوست دارند هرچه زودتر به اداره برگردند. استخرهای پشت‌بام و غذاخوری‌های مجلل به راحتی کارمندان خانه‌نشین را به بازگشت تشویق می‌کنند. حتی اگر کارکنان چند روز هفته را در خانه بگذرانند باز هم نیاز دارند در دوران همه‌گیری هم پشت میز بنشینند. پس از یک سال جلسات خسته‌کننده در فضای آنلاین، اشتهای آنها برای گردهمایی‌های فکری باز شده است. همه اینها باعث می‌شوند تقاضا برای فضای اداری حفظ شود. حتی اگر این تقاضا کم شود همیشه می‌توان فضای اضافی را تغییر کاربری داد و به عنوان مثال به فضای تجملی صنعتی یا مراکز تدارکات تبدیل کرد.
این خوش‌بینی در بهترین حالت اغراق‌آمیز و در بدترین حالت غیرواقعی است. هنوز زود است که بگوییم ساختمانهای اداری از آسیبی که ماه‌ها فاصله‌گذاری اجتماعی به صنایع وارد کرد به دور مانده‌اند. کمک‌های دولتی، عدم سخت‌گیری بانک‌ها، و بذل و بخشش بانک‌های مرکزی باعث شد عدم پرداخت‌ها و بی‌نظمی در فروش به تاخیر بیفتد. مستاجران شرکتی قراردادهای بلندمدت اجاره دارند که هنوز زمان زیادی تا انقضای آنها باقی مانده است. شاید این قراردادها دوباره تمدید نشوند. قیمت‌های معاملاتی را نمی‌توان معیار درستی برای سلامت بازار دانست. از آنجا که خریداران و فروشندگان نمی‌توانند بر سر شرایط خود به توافق برسند تعداد معاملات کمتر شده است. ممکن است در برخی کشورها پیدایش سویه‌های جدید کووید 19 محدودیت‌های اضطراری جدیدی به همراه آورد و در نتیجه بازگشایی‌ها با تاخیر مواجه شوند.
اما حتی کاهش اندک در نرخ اشغال درازمدت ساختمان‌ها می‌تواند تاثیر زیادی بر قیمت‌ها و اجاره‌بها داشته باشد. صندوق بین‌المللی پول بر این باور است که افزایش پنج‌درصدی نرخ تخلیه املاک تجاری ارزش آنها را ظرف پنج سال به میزان 15 درصد کاهش می‌دهد. آژانس رتبه‌بندی فیچ (Fitch) می‌گوید اگر کارمندان آمریکایی حداقل سه روز در هفته به سر کار نروند ارزش ساختمان‌ها 50 درصد کمتر می‌شود.
با توجه به پیش‌بینی آژانس رتبه‌بندی مودیز (Moody’s) که می‌گوید تا سال 2022 یک‌پنجم ساختمانهای اداری خالی خواهند بود، مالکان باید خود را برای بدترین‌ها آماده کنند. بی‌تصمیمی بسیاری از بنگاه‌ها به این سرگردانی دامن می‌زند. خیلی از بنگاه‌ها باید درباره کار کردن ترکیبی (از منزل و در محل کار) تصمیم بگیرند. امری که یک روال جدید خواهد بود.
بحث‌های متفاوت انتزاعی درباره تقاضا این حقیقت را که آلام املاک به‌طور برابر توزیع نمی‌شوند، می‌پوشاند. از آنجا که بنگاه‌ها تلاش می‌کنند با تزئین ادارات مرکزی به جذب استعدادها و تقویت کار تیمی بپردازند تقاضا برای ساختمانهای اداری لوکس در مرکز شهرها بیشتر می‌شود و به‌تبع آن هزینه تجملات و سبز کردن (دوستدار محیط زیست) ساختمان برای مالکان افزایش می‌یابد.
هنوز تعداد زیادی از ساختمانهای قدیمی و با تهویه نامناسب وجود دارند که نمی‌توانند مستاجران را جذب کنند. ارتقا و تغییر کاربری آنها هزینه سنگینی دارد. در بهترین حالت مالکان مجبور می‌شوند آنها را با اجاره‌بهای کمتر واگذار کنند یا با قیمت پایین‌تر از بازار بفروشند. در بدترین حالت، سرمایه آنها در دارایی‌های راکد مسدود می‌ماند.
کاهش اجاره‌بهای فضای اداری برای برخی بنگاه‌ها مفید خواهد بود. اما هزینه‌های مالی اجتناب‌ناپذیر هستند. فقط در آمریکا بانک‌ها 4 /2 تریلیون دلار به املاک تجاری وام داده‌اند اما از زمان اوج بحران مالی نسبت وام به ارزش را پایین آورده‌اند. اصلاح بازاری احتمالاً ضربه شدیدی به آنها خواهد بود. اما ضربه شدیدتر به صاحبان سهام مالکانه از جمله صندوق‌های بازنشستگی و بیمه‌گران وارد خواهد شد. آنها در دوره کاهش نرخ سود بانکی و در تلاش برای پیدا کردن بازدهی بالاتر سال‌ها در بخش املاک سرمایه‌گذاری کرده‌اند. هرچه زودتر آنها بپذیرند که ضررها در راه هستند زودتر می‌توانند برای کاهش خسارات اقدام کنند.
منبع: اکونومیست
