تله تامین مالی
چرا بانک‌ها مایل به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن نیستند؟
مساله تامین مالی مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین قید محدودکننده در فراهم‌کردن این کالای اساسی برای جوامع مختلف از توجه ویژه‌ای برخوردار است. مسکن حتی در توسعه‌یافته‌ترین جوامع نیز از لحاظ اقتصادی خرید عمده، مهم و پرهزینه دوره زندگی هر فرد است. خرید مسکن برای اکثریت اعضای جوامع، با گسترش پرداخت هزینه‌های سنگین آن در طول زمان و با استفاده از ابزارهای تامین مالی مناسب، ممکن می‌شود. نبود یک سیستم تامین مالی مناسب یا کارکرد موثر آن، مسکن را از استطاعت بسیاری از اقشار جامعه خارج می‌کند. روش‌های دیگری از قبیل پرداخت یارانه یا ساخت‌وساز خانه‌های دولتی، روش‌های کوتاه و گذرا برای سامان دادن بازار مسکن است. ثبات و استطاعت‌پذیری مسکن در گرو طراحی یک بازار تامین مالی پایدار است؛ بازاری که تمام اقشار مختلف جامعه حتی خانوارهای کم‌درآمد بتوانند وارد آن شوند. در واقع اصلاحات ابزارهای مالی، نهادی، قانونی و حقوقی باید به‌گونه‌ای باشد که بر کارایی سیستم تامین مالی مسکن اثر بگذارد. در حال حاضر سیستم جامع و پذیرفته‌شده‌ای برای تامین مالی مسکن وجود ندارد. سیستم‌های مالی هر کشور حاصل شرایط خاص اقتصاد کلان، اندازه سیستم بانکی، نظام مالیاتی و برنامه‌های موجود برای ساختار بازار مسکن است. عامل اصلی که انواع سیستم‌های تامین مالی را از یکدیگر متمایز می‌کند داخلی یا خارجی بودن آن است. در سیستم تامین مالی داخلی منابع بیشتر از طریق خود خانوار یا واحدهای تجاری سازنده یا خریدار املاک صورت می‌گیرد. در تامین مالی خارجی منابع از طریق سیستم‌های مالی تجهیز می‌شوند و معمولاً سیستم تامین مالی داخلی مکمل تامین مالی خارجی محسوب می‌شود. در ایران تامین مالی بخش مسکن از طریق تسهیلات بانکی، بازار سهام، بودجه دولت و نهادهای دولتی، پس‌اندازهای شخصی و بازارهای غیررسمی انجام می‌شود.
روش اول: تامین مالی از طریق بانک و بازار سرمایه
تامین مالی مسکن شامل دو بخش عرضه و تقاضا می‌شود که ابزارهای نوین مالی خاص برای هرکدام تعریف شده است.
الف: تامین مالی عرضه
1- شرکت‌های تامین سرمایه: تنها شرکت تامین سرمایه که به بخش مسکن ورود کرده، شرکت تامین سرمایه بانک مسکن وابسته به گروه مالی بانک مسکن است. مهم‌ترین فعالیت این شرکت در بازار مسکن عبارت‌اند از: حضور در صندوق زمین و ساختمان نگین شهرری انتشار اوراق رهنی و بهبود بازار ابزارهای مالی اسلامی در زمینه املاک و مستغلات از جمله انتشار فاز دوم اوراق رهنی بانک مسکن انتشار اوراق صکوک اجاره، استصناع و مرابحه در راستای افزایش تعداد و حجم ابزارهای سرمایه کشور انتشار اوراق صکوک اجاره گروه مالی بانک مسکن
2- صندوق‌های املاک مستغلات: تاسیس صندوق سرمایه‌گذاری بین‌المللی املاک و مستغلات (International Real Estate Fund) با هدف جذب سرمایه‌های خارجی، با مشارکت شرکت سرمایه‌گذاری مسکن از دیگر سیاست‌های دولت است. فعالیت این صندوق‌ها تحت شرایط و قوانین سازمان بورس و اوراق بهادار است و وزارت مسکن و شهرسازی وظیفه نظارت بر روند اجرایی پروژه را خواهد داشت. فعالیت صندوق شامل جمع‌آوری وجوه از متقاضیان سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مشارکت این وجوه در ساخت پروژه ساختمانی است که پس از فروش واحدهای ساختمانی پروژه سود حاصل از آن بین سرمایه‌گذاران صندوق تقسیم می‌شود. صندوق زمین و ساختمان نیز نقدینگی را از مردم جمع‌آوری می‌کند، آن را به سرمایه‌گذاری در ساخت پروژه ساختمانی مشخصی تخصیص می‌دهد و پس از فروش واحدهای ساختمانی سود حاصل از ساخت را به مردم بازمی‌گرداند.
3- پیش‌فروش ساختمان: شرکت‌های ساختمانی و سازندگان املاک وقتی پول کافی برای اتمام پروژه ندارند می‌توانند از طریق پیش‌فروش واحدهای خود سرمایه و پول جذب کنند. مشکل اصلی در این روش تورم و نوسانات قیمتی است که باعث می‌شود قرارداد بلندمدت میان سازنده و متقاضی شکل نگیرد. در این حالت دولت باید صندوقی را به عنوان ضمانت تاسیس کند و با حمایت خود اعتماد و ثبات را برای این روش ایجاد کند. از دیگر ابزارهایی که می‌توان در این حوزه استفاده کرد اوراق منفعت است که دارای جذابیت زیادی خواهد بود. برای نمونه پروژه‌ای که قرار است در آینده ساخته شود، با اوراق منفعت، منافع آن پیش‌فروش می‌شود و شرکت مربوطه تامین مالی می‌شود.
4- اعطای تسهیلات ساخت مسکن: تسهیلات ساخت مسکن، وام‌های پردردسری برای بانک‌ها هستند، زیرا این تسهیلات وابسته به زمان هستند و به‌صورت مرحله‌ای پس از تکمیل هر مرحله از سوی کارشناس مرحله بعدی واریز می‌شود و همین کار را برای بانک مشکل می‌کند و بانک‌ها مایل به پرداخت تسهیلات ساخت نیستند. تسهیلات ساخت مسکن عمدتاً در دوره‌های طولانی 12ساله و بیشتر بازپرداخت می‌شوند. در نتیجه برای بانک صرفه ندارد که پول خود را برای مدتی طولانی در قالب تسهیلات اعطا کند.
ب: تامین مالی تقاضا
1- راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن: در حال حاضر پنج صندوق پس‌انداز مسکن وجود دارد شامل: مسکن یکم صندوق ممتاز صندوق پس‌انداز مسکن بلندمدت صندوق پس‌انداز مسکن کوتاه‌مدت حساب پس‌انداز مسکن جوانان
که به جز صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم و حساب سپرده مسکن ممتاز (وام مسکن از محل اوراق تسهیلات) سایر صندوق‌های پس‌انداز مسکن اثر جدی بر قدرت خرید مردم و بازار مسکن نداشته‌اند.
2- بازار تسهیلات رهنی: این بازار با هدف اعطای وام رهنی به خریدار مسکن ایجاد شده است. وام‌های رهنی، وام‌هایی هستند که به پشتوانه املاک بازپرداخت اصل وجوه آن ضمانت می‌شود. این شیوه در ایران رایج بوده و این تسهیلات از سوی بانک‌ها با ارائه سند ملک از سوی مالک پرداخت می‌شود.
3- بازار تسهیلات ثانویه رهنی: بازار تسهیلات ثانویه رهنی بازاری است که در آن پس از آنکه بانک‌ها تسهیلات رهنی را به خریدار اعطا کردند، نهادی به‌عنوان واسطه ایجاد می‌شود و با انتشار اوراق به پشتوانه وثیقه تسهیلات و فروش آن به مردم در بازار سرمایه، نقدینگی کسب کرده و آن وام را با بانک تصفیه می‌کند. در نتیجه بانک نقدینگی جدید جذب کرده می‌تواند به شخص دیگر تسهیلات بدهد. این روش به دلیل مسائل فقهی مربوط به بازار ثانویه رهنی در ایران اجرا نمی‌شود.
روش دوم: تامین ملی از طریق بودجه دولتی
نقش دولت در بخش مسکن در اسناد بودجه تعیین شده و به دو دسته تقسیم می‌شود.
۱- تامین مسکن از طریق بودجه عمرانی که شامل بودجه ملی و استانی می‌شود.
2- تبصره‌های بودجه که شامل یارانه‌های اعطایی به بخش مسکن می‌شود.
در حالت کلی مشاهده می‌شود که خود دولت بودجه‌ای را صرف خرید مسکن نکرده بلکه گاهی یارانه تسهیلات مسکن را در قالب تبصره‌ها پرداخت کرده و بیشتر تمرکز بر ساخت مسکن را در دستور کار قرار داده است. به‌علاوه فعالیت دولت در بخش مسکن با نوسانات زیادی همراه بوده و حدود یک درصد از منابع لازم برای ساخت مسکن را تامین کرده است.
روش سوم: پس‌اندازهای شخصی و تامین مالی داخلی
سهم خانوارها و شرکت‌های خصوصی در تامین مالی مسکن با استفاده از منابعی غیر از سیستم بانکی و بودجه عمومی دولت، همواره بخش اعظمی از تامین مالی را دربر گرفته است. میزان تامین مالی مسکن در دنیا با توجه به توان مالی افراد و ارزش ملک متفاوت بوده و حتی تا پنج برابر مجموع درآمدی که بر اساس اظهارنامه مالیاتی اعلام شده می‌تواند تسهیلات دریافت کند. کشورهای موفق در حوزه تامین مالی خرید مسکن، بدون نیاز به ضامن تا سقف ۹۵ درصد از ارزش ملک را از طریق تسهیلات پوشش می‌دهند. اما در ایران اعطای تسهیلات سقف محدودی داشته و صرفاً به میزان اعتبار متقاضی و حداکثر تا سقف تعیین‌شده از سوی بانک پرداخت می‌شود.
آسیب‌شناسی نظام تامین مالی مسکن در ایران
با توجه به اینکه نظام بانکی تامین مالی مسکن در ایران سهم بیشتری دارد و بازار سهام و بودجه دولتی چندان تاثیرگذار نیستند، می‌توان وضع موجود را مبتنی بر بانک و عمدتاً بر مبنای بازار کوتاه‌مدت پولی ارزیابی کرد. سیستم بانکی با وجود اصلاحاتی که تاکنون صورت گرفته همچنان دچار مشکل است. مشکلات سیستم تامین مالی بر اساس بانک عبارت‌اند از:
1- فقدان رقابت بین بانک‌ها در اعطای تسهیلات
2- نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی
3- سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد
4- انعطاف‌پذیر بودن نرخ سود تسهیلات و منفی بودن نرخ واقعی سود سپرده‌ها
5- محدودیت‌های فقهی ابزارهای رهن در نظام اسلامی
6- منابع محدود و فقدان بازار مالی عمیق و گسترده
7- ایرادات موجود در اجرای قوانین مربوط به عقود فقهی
8- ایرادات مربوط به بانک‌های عامل در ناپایداری شرایط اقتصادی کشور، عدم انگیزه زیاد برای اعطای تسهیلات بلندمدت و تمایل بانک به پرداخت تسهیلات کوتاه‌مدت تجاری موارد گفته‌شده نشان‌دهنده ناکارآمدی سیستم تامین مالی موجود است که مشکل تامین مالی مسکن را شدیدتر کرده است.
جمع‌بندی
با توجه به شرایط اقتصاد ایران بخش مسکن به‌عنوان پیشران می‌تواند اثرات مهمی بر پیشرفت اقتصادی و رونق تولید بگذارد. با توجه به نیاز سالیانه یک میلیون واحد مسکونی، اقدامات دولت در جهت افزایش سهم حوزه مسکن از تسهیلات بانکی، رشد سقف وام‌ها، افزایش مدت بازپرداخت و کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن ضروری است. باتوجه به این شرایط و دستور دولت مبنی بر اختصاص حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات به حوزه مسکن بانک‌ها این امر را اجرا نکرده و همچنان به سرمایه‌گذاری در بخش غیرمولد مشغول‌اند. کاهش معاملات ملکی ناشی از رشد قیمت‌ها و افت تمایل برای تولید مسکن ناشی از نبود چشم‌انداز روشن از بازده سرمایه، ساخت‌وساز در شهر تهران را دستخوش تغییر قرار داده است. آمارها نشان می‌دهد ساخت‌وساز در تهران نسبت به سال گذشته ۱۴ درصد و نسبت به سال ۱۳۹۲ بالغ بر ۷۶ درصد کاهش یافته است. باتوجه به آمار تسهیلات پرداختی در شش ماه ابتدای سال ۱۳۹۹ بانک‌ها در نیمه اول سال ۶۹۷ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده‌اند که بخش مسکن ۳۹ هزار میلیارد تومان آن را شامل می‌شود. یعنی فقط 5 /5 درصد وام‌ها به حوزه مسکن اختصاص یافته است. سهم ساخت‌وساز از کل تسهیلات بانکی 5 /1 درصد بوده است. تسهیلات مسکن در دنیا به دلیل وجود تضامین محکم از مورد علاقه‌ترین تسهیلات برای بانک‌ها به شمار می‌رود اما در ایران بانک‌ها علاقه‌ای به اعطای تسهیلات ساخت مسکن ندارند. به‌واسطه تغییر ماهیت‌های شکل‌گرفته در اقتصاد کشور و حرکت به سمت افزایش فعالیت‌های غیرمولد، نظام بانکی کشور تمایل زیادی نسبت به پرداخت تسهیلات کوتاه‌مدت دارند و تسهیلات مسکن را به دلیل دوره بازپرداخت طولانی مناسب شرایط خود نمی‌داند. به همین دلیل سهم بخش ساخت مسکن به‌عنوان یک فعالیت مولد در اقتصاد، از کل تسهیلات اعطایی بانک‌ها، به تسهیلات زود‌بازدهی اختصاص داده می‌شود که عمدتاً در حوزه غیرمولد اقتصاد نظیر سوداگری و واردات کالاهای لوکس و... هزینه خواهد شد. تسهیلات ساخت‌وساز مسکن، فرآیند پردردسری برای بانک‌ها دارد، این تسهیلات وابسته به زمان است و مانند سایر تسهیلات به‌یک‌باره به‌حساب متقاضی واریز نمی‌شود، در حقیقت پس از اتمام هر مرحله از ساخت واحد مسکونی، تسهیلات مرحله بعد واریز می‌شود. برای ارائه تسهیلات هر مرحله نیز، هر بانک می‌بایست کارشناسی برای تایید عملیات ساخت اعزام کند و همین امر به‌دشواری پرداخت تسهیلات ساخت مسکن منجر می‌شود. در حوزه تامین مالی مسکن، هم در قانون جهش تولید و هم بودجه سال ۱۴۰۰ سهم ۲۰درصدی از تسهیلات بانکی برای حوزه مسکن در نظر گرفته شده است. افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی و کاهش هزینه‌های ساخت، از جمله حذف قیمت زمین و اختصاص آن از طرف دولت به‌صورت اجاره ۹۹ساله دو اقدام مهم در کنار سایر تدابیر در قانون جهش تولید مسکن، در جهت سامان‌دهی بازار مسکن است. این امر دسترسی مردم به بازار مسکن را افزایش داده و فعالیت بخش خصوصی را در حوزه تولید مسکن رونق می‌دهد. برنامه‌ریزی دولت برای فراهم‌کردن سیستم تامین مالی مناسب برای حضور تمام اقشار جامعه، اصلاح جدی در ساختار نظام تسهیلات بانکی و رفتن به‌سوی استفاده از ابزارهای نوین بازارهای مالی می‌تواند بازار مسکن را از این بحران نجات دهد.
