مانور در زمینِ سرمایه
محمدحسن فطرس از دلایل پیشتازی سهم بخش مسکن در موجودی سرمایه می‌گوید
یکی از فرصت‌های جذاب سرمایه‌گذاری در ایران که همواره بخش زیادی از سرمایه‌های افراد به سمت آن سرازیر می‌شود، املاک و مستغلات است. اما چرا؟ محمدحسن فطرس، تحلیلگر اقتصاد مسکن معتقد است با افزایش قیمت مسکن و پیشی گرفتن آن بر نرخ تورم، سود نسبی و انتظاری در این بخش نسبت به سایر بخش‌ها افزایش می‌یابد و انگیزه لازم برای سرمایه‌گذاری در این بخش را فراهم می‌کند. او البته اعتقاد دارد هزینه ساختوساز نیز اثر منفی بر سرمایه‌گذاری مسکن می‌گذارد. فطرس همچنین بر این باور است که دلیل انباشت موجودی سرمایه در بخش ساختمان و مستغلات به این موضوع بازمی‌گردد که مطابق با تجارب به ثبت رسیده با افزایش حجم نقدینگی در ایران، سرمایه‌گذاری مسکن زیاد خواهد شد. زیرا فعالیت‌های صنعتی کم‌بازده و پردردسرند و فعالیت‌های تجاری با موانعی چون محدودیت‌های ارزی یا مقررات دست‌و پاگیر واردات روبه‌رو هستند، بنابراین، سرمایه‌ها جذب بازار زمین و مسکن می‌شوند. در ادامه مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
♦♦♦
طبق بررسی‌ها بخش‌هایی شامل صنعت، معدن، نفت و گاز طبیعی، کشاورزی، حمل‌و‌نقل و ارتباطات از کل موجودی سرمایه در مجموع سهمی معادل 33 درصد به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که سایر بخش‌های دارای ارزش‌افزوده کمتر، مانند ساختمان و مستغلات از سهم بیشتری در موجودی سرمایه کل اقتصاد برخوردار هستند. به نظر شما چرا بخش مسکن نسبت به سایر بخش‌ها سهم بیشتری در موجودی سرمایه دارد؟
در بین تمامی بخش‌های اقتصادی و در تمام جوامع، اعم از جوامع توسعه‌یافته یا در حال توسعه، مسکن بزرگ‌ترین سهم سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص داده است. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن معمولاً دو تا هشت درصد کل تشکیل سرمایه ثابت جهانی را شامل می‌شود. در این میان سرمایه‌گذاری مسکن طی دهه گذشته در ایران با وجود افت و خیزهای بسیار، به طور متوسط نرخ رشد 2 /11 را به خود اختصاص داده است و علاوه‌بر این، اهمیت و تاثیر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بر سایر بخش‌های اقتصادی، بیانگر ضرورت تحقیق و مطالعه در مورد سرمایه‌گذاری مسکن و عوامل موثر بر آن است که متاسفانه در ادبیات مربوط به مسکن کمتر به آن توجه شده است. سرمایه‌گذاری مسکن تاثیر زیادی بر ابعاد مختلف اقتصادی دارد. تحقیقات زیادی نشان داده است که ارزش افزوده ناشی از مسکن، تنها به بخش مسکن محدود نبوده و بر بخش‌های مختلف اقتصادی موثر است. با افزایش سرمایه‌گذاری مسکن، بخش‌هایی چون صنعت ساختوساز، تعمیر و نوسازی، صنایع ساخت کالاهای بادوام مرتبط با منزل مثل مبلمان و اسباب منزل، بنگاه‌داران، دفترخانه‌ها، آهنگری‌ها، نقشه‌بردارها و از این قبیل منتفع خواهند شد. بنابراین، سرمایه‌گذاری مسکن نه‌تنها مشکل کمبود مسکن را حل می‌کند، بلکه به طور همزمان تعداد قابل توجهی شغل هم به‌طور مستقیم در بخش مسکن و هم به‌طور غیرمستقیم در سایر بخش‌ها ایجاد می‌کند. با وجود اهمیت زیاد سرمایه‌گذاری مسکن در اقتصاد، به نظر می‌رسد در مطالعات علمی داخلی کمتر به آن پرداخته شده و اکثر تحقیقات انجام‌شده در مورد عرضه، تقاضا و قیمت مسکن بوده است. بنابراین ابتدا باید بررسی کرد که چه عواملی بر سرمایه‌گذاری مسکن در ایران تاثیرگذار است. از دیدگاه من این عوامل را می‌توان در دو گروه دسته‌بندی کرد: گروه اول، متغیرهای اقتصادی موثر بر سرمایه‌گذاری مسکن است که مشتمل بر شاخص قیمت مسکن، هزینه ساختوساز، حجم نقدینگی و درآمد خانوار است. گروه دوم، نیز دارایی‌های رقیب مسکن است که بنا به فرض، افزایش قیمت آنها منجر به کاهش سرمایه‌گذاری مسکن خواهد شد. دارایی‌های رقیب مسکن به‌طور مشخص می‌تواند سهام، سپرده‌های بانکی، ارز و سکه طلا در نظر گرفته شود.
برخی مطالعات نشان می‌دهد در کوتاه‌مدت و بلندمدت، قیمت واقعی مسکن از متغیرهای عمده تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران برای شروع به ساخت مسکن است. این موضوع به چه معناست؟
این علامت حکایت از آن دارد که با افزایش قیمت مسکن و پیشی گرفتن آن بر نرخ تورم، سود نسبی و انتظاری در این بخش نسبت به سایر بخش‌ها افزایش می‌یابد و انگیزه لازم را برای سرمایه‌گذاری در این بخش فراهم می‌کند. در این الگو، نرخ واقعی سود تسهیلات بانک مسکن منجر به افزایش هزینه استفاده از سرمایه شده و از میزان سرمایه‌گذاری مسکن می‌کاهد.
همچنین هزینه ساختوساز نیز اثر منفی بر سرمایه‌گذاری مسکن می‌گذارد. از سوی دیگر تجربه نشان داده است که با افزایش حجم نقدینگی در ایران که معمولاً ناشی از افزایش قیمت نفت است، سرمایه‌گذاری مسکن، زیاد خواهد شد. زیرا فعالیت‌های صنعتی کم‌بازده و پردردسرند و فعالیت‌های تجاری با موانعی چون محدودیت‌های ارزی یا مقررات دست‌و‌پاگیر واردات روبه‌رو هستند، بنابراین، سرمایه‌ها جذب بازار زمین و مسکن خواهد شد. از سوی دیگر افزایش درآمد خانوار نیز منجر به افزایش سرمایه‌گذاری مسکن می‌شود و این نشان‌دهنده آن است که نیاز به مسکن در ایران کاملاً محسوس است و بخشی از افزایش درآمدها به افزایش سرمایه‌گذاری در مسکن منجر می‌شود. علاوه براین، فرض بر این است که سبد دارایی، مشتمل بر مسکن، سهام، سپرده بانکی، سکه طلا و ارز است. پس انتظار این است که افزایش قیمت هر یک از دارایی‌های رقیب مسکن، یعنی سهام، سکه، سپرده بانکی و ارز تاثیری منفی بر سرمایه‌گذاری مسکن بگذارد، اما برآورد الگوی کوتاه‌مدت و بلندمدت سرمایه‌گذاری حاکی از این است که فقط افزایش قیمت سهام منجر به کاهش سرمایه‌گذاری مسکن شده است. یعنی از بین دارایی‌های مذکور، تنها سهام، رقیب مناسبی برای مسکن بوده است. این در حالی است که معنادار نبودن ضریب قیمت سکه در الگوهای بلندمدت و کوتاه‌مدت، بیانگر این است که سکه طلا طی دهه اخیر، به دلیل ثبات نسبی قیمت و سوددهی پایین، رقیب قابل توجهی برای مسکن نبوده است و افزایش یا کاهش آن تاثیر چشمگیری بر سرمایه‌گذاری مسکن نداشته است.
سپرده‌های بلندمدت بانکی نیز به دلیل نرخ تقریباً ثابت خود، نتوانسته‌اند نقش معناداری را به عنوان رقیب مسکن در نوسانات سرمایه‌گذاری مسکن داشته باشند. ضریب نرخ ارز نیز، معنادار و دارای علامت مثبت بوده است. اگرچه در کوتاه‌مدت ممکن است به دلیل وجود انگیزه‌های سفته‌بازی، این نتیجه قابل دفاع باشد اما در بلندمدت، بر اساس نظریه سبد دارایی و در نظرگرفتن رابطه جانشینی مسکن و ارز، توجیه اقتصادی این رابطه مشکل است.
به نظر شما سرمایه‌گذاری در مسکن چگونه با سرعت بالاتری به سمت مقدار بهینه خود حرکت خواهد کرد؟
به نظر می‌رسد در دهه اخیر، نرخ ارز به دلیل اعمال برخی سیاست‌های اقتصادی دولت از جمله سیاست یکسان‌سازی نرخ ارز، دارای رشد ملایم و یکنواختی بوده است. بنابراین، ارز توانسته به‌عنوان یک دارایی تقریباً مطمئن در کنار سایر دارایی‌های پربازده و نامطمئن، ریسک سبد دارایی سرمایه‌گذاران را کاهش دهد و از این‌رو، مورد توجه آنان باشد. بنابراین، با توجه به اینکه کاهش هزینه‌های ساختوساز منجر به افزایش سرمایه‌گذاری مسکن خواهد شد، به نظر می‌رسد که لازم است سرمایه‌گذاری در صنایع مرتبط با مسکن تقویت شده و با استفاده از تکنولوژی روز در امر تولید مسکن، هزینه‌های تولید کاهش یابد. همچنین علاوه بر هزینه ساختوساز، دو متغیر قیمت مسکن و حجم نقدینگی، ضرایب بزرگ‌تری نسبت به سایر متغیرها هستند و به‌عبارت دیگر، تغییرات این دو متغیر تاثیر زیادی بر سرمایه‌گذاری مسکن در ایران خواهد گذاشت. از این‌رو، به‌نظر می‌رسد با کنترل دو متغیر ذکرشده، سرمایه‌گذاری مسکن سریع‌تر به سمت مقدار بهینه آن هدایت خواهد شد.
چرا بخش مسکن تا این حد بر سایر بخش‌ها و نوع سرمایه‌گذاری آنها تاثیرگذار است؟
طی سال‌های اخیر به دلیل توسعه بازار مسکن در کشور و وجود نوسان‌های شدید در میزان عرضه و تقاضای این کالا که اغلب ناشی از تغییرات صورت گرفته در قیمت‌های ساخت و خرید و فروش این کالاست، توجه اقتصاددانان و سیاستگذاران به این بخش جلب شده است. بخش مسکن از دو لحاظ حائز اهمیت است چراکه از یک‌سو تامین‌کننده یکی از اساسی‌ترین نیازهای اجتماعی انسان یعنی سرپناه است. از سوی دیگر، مسکن کالایی است که با سایر بازارها و بخش‌های اقتصادی حلقه‌های ارتباطی پسین و پیشین قوی دارد و همچنین به‌عنوان دارایی مهم عامل ذخیره ثروت و منبع درآمد نیز خواهد بود.
به عبارت دیگر، ارتباط بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی را می‌توان به ارتباط مستقیم و غیرمستقیم تقسیم‌بندی کرد. ارتباط مستقیم مربوط به دو مرحله تولید و بهره‌برداری است. در مرحله تولید، ساختوساز مسکن ارزش افزوده ایجاد می‌کند که در حساب‌های ملی به عنوان ارزش‌افزوده بخش ساختمان لحاظ می‌شود. در مرحله بهره‌برداری نیز ارزش‌افزوده ذخیره واحدهای مسکونی از دو بخش اجاره واقعی و اجاره محاسباتی تشکیل شده و در بخش خدمات و زیربخش خدمات و مستغلات وارد می‌شود که از لحاظ سهم و درصد در تولید ناخالص داخلی اهمیت بسیار زیادی دارد. ارتباط غیرمستقیم بخش مسکن به این طریق است که ساختوساز مسکن و بهره‌برداری از آن نیازمند نهاده‌ها و مواد اولیه‌ای است که از طریق سایر بخش‌های اقتصادی تولید شده و در اختیار بخش مسکن قرار می‌گیرد، بنابراین افزایش تولید بخش مسکن موجب تقویت رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های اقتصادی خواهد شد. در این میان چند ویژگی اساسی، میزان تقاضای مسکن را از سایر بازارهای اقتصادی متمایز می‌سازد. نخست اینکه مسکن کالایی کاملاً غیرهمگن است. ریشه نظری غیرهمگن بودن کالای مسکن تفاوت در خدماتی است که به دارندگان آن ارائه می‌دهد. دوم، مسکن کالای بادوامی است. سوم، انگیزه‌های متفاوتی بر خرید مسکن حاکم است. چهارم، کالای مسکن برخلاف بسیاری از کالاهای دیگر به دو شکل ملکی و استیجاری قابل تهیه است و نهایتاً اینکه هزینه تامین مالی مسکن یا کالاهای ضروری دارای بالاترین سهم از درآمد خانوار بوده و تامین آن برای خانوار اجتناب‌ناپذیر است. به طور کلی تقاضای مسکن را می‌توان به دو دسته تقاضای مصرفی مسکن و تقاضای دارایی مسکن تفکیک کرد. در تقاضای مصرفی مسکن صرفاً تامین سرپناه خانوار مطرح است، حال آنکه در تقاضای دارایی مسکن، بازدهی سرمایه‌گذاری و عوامل دیگر از جمله انگیزه بورس‌بازی، اجاره‌دهی و... از انگیزه‌های اصلی تقاضای مسکن محسوب می‌شوند. به عبارت ساده‌تر، تقاضای دارایی مسکن عبارت است از تقاضای مسکن به میزانی بیش از سرپناه مورد نیاز خانوارها.
در بخش عرضه مسکن چه اتفاقانی رخ داده است؟
عرضه مسکن در مقایسه با سایر کالاها از چند دیدگاه می‌تواند مورد ارزیابی قرار گیرد. نخست اینکه عرضه مسکن از دو جزء عرضه واحدهای مسکونی موجود و عرضه واحدهای مسکونی نوساز تشکیل شده است. دوم، در کوتاه‌مدت عرضه مسکن کاملاً عمودی و بی‌کشش است زیرا فرصت کافی و ظرفیت مناسب برای تغییرات بنیادین در برنامه تولید مسکن وجود ندارد، به گونه‌ای که بتواند تغییر قابل‌توجهی در ذخیره مسکن ایجاد کند، چراکه نسبت واحدهای مسکونی نوساز در مقایسه با ذخیره مسکن بسیار کوچک بوده و در این صورت تغییرات قیمت نمی‌تواند تغییر قابل ملاحظه‌ای در ذخیره مسکن ایجاد کند. این امر نشان‌دهنده آن است که افزایش تقاضا به سرعت در افزایش قیمت مسکن انعکاس می‌یابد. در میان‌مدت و بلندمدت به تدریج کشش عرضه افزایش می‌یابد، زیرا جمع افزایش سالانه کل ذخیره مسکن میزان قابل توجهی خواهد بود. در بلندمدت افزایش قیمت مسکن تغییر زیادی در ذخیره مسکن به وجود می‌آورد و در این حالت از فشار بر افزایش قیمت‌ها کاسته می‌شود. سوم، ناهمگنی عرضه مسکن متاثر از ویژگی‌های مسکن از جمله استحکام بنا، فاصله از مرکز شهر، عمر ساختمان، تعداد واحد مسکونی موجود در ساختمان و نوع ساختوساز و غیره است. از این رو، عرضه مسکن به عنوان یک کالای کاملاً غیرهمگن براساس مدل به حداکثر رساندن سود تولیدکنندگان به دست می‌آید. چهارم، از دیدگاه انگیزه حاکم بر ساخت و ساز نیز عرضه مسکن به دو گروه قابل تقسیم‌بندی است. گروه اول، خود سازندگان که شامل تولیدکنندگانی است که به منظور استفاده شخصی اقدام به ساختوساز مسکن می‌کنند و ممکن است شامل تولیدکنندگان انفرادی یا گروهی باشد. گروه دوم، تولیدکنندگان حرفه‌ای مسکن هستند که به منظور فروش اقدام به ساختوساز می‌کنند. عرضه مسکن نتیجه تصمیم‌گیری تولیدکنندگان مسکن و رفتار مالکان مسکن است و ارزیابی و تحلیل این متغیر به دلیل نیاز به داده‌های مرتبط با رفتار چنین گروهی که اغلب دور از دسترسی است بسیار دشوار است. بر مبنای نظریه سرمایه‌گذاری بنگاه‌ها دو عامل اساسی بر عرضه مسکن نوساز موثر است یکی قیمت مسکن و دیگری سودآوری یا بازدهی انتظاری. قیمت یکی از مهم‌ترین متغیرهای موثر بر سرمایه‌گذاری مسکن یا عرضه واحدهای مسکونی نوساز تلقی می‌شود. قیمت مسکن میزان بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن را تعیین می‌کند و سرمایه‌گذار با مقایسه بازدهی سرمایه‌گذاری مسکن و سایر دارایی‌ها در خصوص سرمایه‌گذاری در مسکن و میزان آن تصمیم‌گیری می‌کند. بر اساس نظریه‌های اقتصاد مسکن، سرمایه‌گذاری در مسکن معلول قیمت است نه علت آن، به این معنا که قیمت و اجاره مسکن در بازار املاک مسکن تعیین می‌شود و قیمت داده‌شده مبنای تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران خواهد بود. از این‌رو اگر قیمت و شرایط مسکن مناسب بوده و بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن بیشتر از سایر دارایی‌ها باشد در این صورت سرمایه‌گذاری مسکن افزایش خواهد یافت.
برخی اعتقاد دارند بخش‌خصوصی برای ورود به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره تمایل داشته که ورود کند اما عواملی مانع این اشتیاق شده‌اند. شما در این مورد چه نظری دارید؟
در بین متغیرهای بیرونی نرخ‌های شهرنشینی، بهره حقیقی، رشد واقعی نقدینگی، تورم انتظاری، وقفه رشد درآمدهای نفتی، رشد واقعی قیمت سکه، رشد تسهیلات بانکی بخش مسکن، وقفه رشد نرخ ارز واقعی و درجه باز بودن اقتصاد و در بین متغیرهای درونی نرخ‌های رشد قیمت زمین، رشد واقعی شاخص بهای مصالح ساختمانی، وقفه نرخ رشد واقعی قیمت مسکن، وقفه نرخ رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی، رشد تعداد ساختمان‌های شروع‌شده و رشد واحدهای تکمیل‌شده دوره قبل، موثرترین متغیرها در الگوی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن ایران هستند. احتمال شمول سایر متغیرها کمتر از 50 درصد بوده و شواهد قوی برای موثر بودن آنها بر سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن وجود ندارد؛ یعنی شکننده هستند. شکننده بودن چنین متغیرهایی نه به معنی بی‌اهمیت بودن آن است بلکه شکننده بودن نشان از حمایت کم داده‌ها از این متغیرها دارد. یافته‌ها بازگوکننده این واقعیت است که اثرگذاری بر سرمایه‌گذاری مسکونی قوی‌تر از سیاست‌های مالی هستند. با توجه به نقش تسهیلات مسکن و اینکه دولت به‌صورت مستقیم آن را در اختیار دارد، تخصیص پس‌اندازهای نظام بانکی به بهترین پروژه‌های سرمایه‌گذاری از جمله پروژه‌های بخش مسکن اما نه به یکباره بلکه تدریجی و حسابگرانه و با نظارت دقیق می‌تواند سیاست‌هایی در جهت تامین مالی بخش مسکن باشد و از آنجا که بانک‌های بزرگ ایران همگی بانک‌های دولتی هستند، تسهیلات و اعتبار بانکی در واقع بخشی از سیاست‌های پولی است. با توجه به نقش انتظارات تورمی و میزان حجم نقدینگی، که نه‌تنها بر مسکن بلکه بر همه بخش‌های اقتصادی موثر هستند باید سیاستگذاری شامل اعمال سیاست پولی کنترل‌شده، رصد مداوم بازارهای دارایی و کنترل و مهار ضریب فزاینده پولی بانک‌ها از سوی دولت و بانک مرکزی انجام و مهم‌تر اینکه سیاست‌های تثبیت در نرخ رشد حجم پول (متناسب با رشد اقتصادی) جایگزین سیاست‌های صلاحدیدی شود، زیرا سیاست‌های صلاحدیدی با توجه به وضعیت نامناسب اقتصاد و بدهی دولت همواره در راستای رشد حجم نقدینگی عمل می‌کند. اثرات قیمت مسکن و مصالح ساختمانی بر سرمایه‌گذاری مسکن، گویای این موضوع است که هرگونه سیاستگذاری و مدیریت سرمایه‌گذاری مسکن بدون توجه به عوامل متغیرهای درونی مسکن ناقص خواهد بود. بدیهی است که با کنترل نرخ تورم و ارز و اعمال سیاست‌های پولی مناسب می‌توان تا حدی از افزایش قیمت خدمات و مصالح ساختمانی جلوگیری کرد.
