بخار مسکن
بازار آپارتمان با عبور از «نقطه جوش» چه مختصاتی پیدا می‌کند؟
دو گروه فعال اقتصادی درست یک ماه قبل که علائم آستانه «بخار» در بازار مسکن قابل رویت بود، تغییر فاز در این بازار را غیرممکن توصیف می‌کردند. یکی از این دو یعنی «ذی‌نفعان تداوم جهش قیمت مسکن» معتقد بود ملک به عقب برنمی‌گردد، گروه دوم نیز که «ناظران کم‌اطلاع» می‌توان آنها را صدا زد می‌گفتند اتفاقی در بازار ملک رخ نداده که از پس آن، ارزانی به وجود بیاید.
اکنون اما برای طیف گروه‌های فعال، نیمه‌فعال و حاشیه‌نشین بازار مسکن، عبور از «نقطه جوش» محرز است. اگر شرایط جدید موثر بر اقتصاد کشور (پارامترهای غیراقتصادی) به وضعیت قبل برنگردد، فاز تبخیر قیمت در پی تبخیر تقاضای خرید، بازار مسکن را فرامی‌گیرد که نتیجه آن برای یک دوره حتی کوتاه‌مدت، کاهش قیمت اسمی و سپس کاهش قیمت واقعی آپارتمان‌ها خواهد بود.
این بازار که معمولاً دیرتر از سه بازار موازی، به تغییر و تحولات متغیرهای اقتصادی واکنش نشان می‌دهد، ماه گذشته دست‌کم به دو دلیل، همه را غافلگیر کرد. نیمه دوم ماه میانی پاییز، قیمت مسکن همپای نرخ ارز و قیمت سکه و شاخص سهام، از مسیر رشد پرشتاب خارج شد. قیمت‌ها در آن سه بازار ریزش کردند و در بازار مسکن تا حدودی از نفس افتادند به‌طوری که تورم ماهانه ملکی در شهر تهران به حدود یک‌پنجم ماه‌های قبل خود رسید.
بازار معاملات آپارتمان طی نیمه اول امسال هم «اضافه پرش» (رشد بیش از حد متعارف قیمت) پیدا کرده بود و هم «خالی از تقاضای پایدار و رونق‌ساز» شده بود. این دو علت برای یک «تغییر بزرگ» در چنین بازاری کفایت می‌کند. به این ترتیب یک چاشنی از بیرون بازار مسکن در ماه گذشته توانست خرج این تغییر را تامین کند. شاخص نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن در تهران ماه‌هاست از سقف متعارف خود فراتر رفته که نشانه حبابی بودن این بازار است.
قیمت مسکن در تهران بعد از رشد 10درصدی در مهرماه (نسبت به شهریور)، ماه گذشته با یک ریزنوسان 8 /1درصدی از مدار جهش خارج شد.
«توقف بدبینی به آینده اقتصادی» در نیمه ماه گذشته ناشی از «کاهش ریسک غیراقتصادی» در کشور در نقش چاشنی تغییر فاز بازار، سبب شد جریان ورودی تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن متوقف شود. خریداران مسکن در آبان‌ماه در مقایسه با مهرماه، نصف شدند. این نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران ملکی که تا پیش از آبان، این بازار را «پوشش‌دهنده تورم و حلال ریسک‌های بیرونی» می‌دانستند اکنون ماندن در این بازار را پرریسک تلقی می‌کنند. همین تغییر محاسبات باعث شده جریان تردد در بازار مسکن معکوس شود؛ خریداران کاهش پیدا کنند و فروشنده‌ها افزایش یابند.
ماه گذشته نرخ ارز نزدیک به 10 درصد ریخت، شاخص سهام حدود 5 درصد ریزش کرد و قیمت سکه نیز بیش از 15 درصد سقوط کرد. همه بازارها از جمله بازار مسکن در حال حاضر، فاز پساجهش را استارت زده‌اند. البته که بازیگردان مشترک بازارها (متغیر عدم قطعیت) که تا پیش از این، سناریوی تورم‌سازی را به اجرا درآورده بود، به هر دلیل احتمال دارد بار دیگر بازیگران را به همان مسیر برگرداند اما در سناریوی جدید، هم‌اکنون «انتظارات کاهشی» جایگزین «انتظارت تورمی» شده است.
«انتظارات تورمی» یکی از دو موتور «شتاب‌دهنده تورم مسکن» طی یک سال و نیم اخیر بوده که توانست خریدهای غیرمصرفی در این بازار را شارژ کند. موتور دیگر جهش قیمت مسکن، از درون این بازار نقش‌آفرینی کرد. این موتور همان «کمبود و کسری عرضه آپارتمان» است که رکود ساخت‌وساز پنج سال گذشته عامل آن بوده است. هرچند بخشی از این کمبود، معلول همان انتظارات تورمی است به‌طوری که مالکان واحدهای مسکونی تازه‌ساز و نوساز و قدیمی به امید (پشتوانه) گران‌تر شدن ملک، در این ماه‌ها دست از فروش و عرضه کشیدند.
اما در فاز جدید بازار مسکن که می‌توان اسم آن را پساجهش یا تبخیر در نظر گرفت، موتور اول (اصلی) تورم ملکی از کار افتاده است.
فاز تبخیر در بازار مسکن به چه معناست؟
در هفته‌های اخیر بازار عرضه آپارتمان‌های فروشی شاهد بخار تقاضا بود. تنها تقاضای حاضر در این بازار در سال جاری، خریداران سرمایه‌ای بودند. خریداران مصرفی از اواخر سال 97 مجبور به خروج شدند. سال 98، سال مانور سفته‌بازهای ملکی بود. پارسال، کنار سفته‌بازها (کسانی که خرید و فروش مکرر آپارتمان انجام می‌دهند تا روی رشد قیمت‌ها موج‌سواری کنند)، خریداران سرمایه‌ای هم حضور داشتند اما نیمه اول امسال، بازار مسکن کلاً دست تقاضای سرمایه‌ای قرار گرفت. این گروه اکنون در حال خروج از بازار معاملات (تبخیر) است. قیمت‌های پیشنهادی فروش نیز در حال بخار شدن است.
سطح قیمت در فایل‌هایی که در بنگاه‌های معاملات ملکی ثبت می‌شود در مقایسه با فایل‌های مشابه، بین 10 تا بیش از 20 درصد کاهش پیدا کرده است. اخیراً واسطه‌های بازار معاملات مسکن برای آنکه به افراد اثبات کنند قیمت‌ها تغییر کرده است از «تضمین کاهش نرخ‌ها» در تبلیغات و بازاریابی خود خبر می‌دهند. منظور بنگاهی‌ها از این ترفند، نمایش قراردادهای مشابه برای واحد در نوبت فروش است تا با ارائه قیمت فروش‌رفته‌های قبلی و مقایسه آن با قیمت پیشنهادی فایل‌های فعلی، تغییر سطح قیمت را نشان دهند.
این اتفاقات اخیر، بخشی از مختصات بازار مسکن در فاز پساجهش را توضیح می‌دهد. المان اصلی بازار مسکن بعد از نقطه جوش قیمت‌ها، «تخلیه هیجان خرید» در سمت تقاضاست. نبود بدبینی به آینده و پایان انتظار تورمی در این چند هفته، عطش خرید ملک را از بین برده است. در شرایطی که معاملات خرید و فروش آپارتمان در کمترین حجم ممکن انجام می‌شود، یک شوک کاهشی در سمت خریدها خیلی زود روی سطح قیمت مسکن منعکس می‌شود. شبیه همین رویداد (البته به شکل معکوس) در نیمه اول امسال رخ داد.
هفت سوال در عصر جدید مسکن
اکنون مختصات جدید بازار مسکن را در قالب پاسخ به هفت پرسش فعالان این بازار می‌توان تشریح کرد. یک سوال کهنه که در این بازار مطرح است «ارتباط مسکن با بورس» را سراغ می‌گیرد. میانه تابستان امسال که «شاخص» به اوج رسیده بود و نقطه جوش بورس داشت رویت می‌شد، این فرضیه وجود داشت که سرمایه‌ها در پایان ماه عسل بورس‌بازها، روانه بازار مسکن شود. حتی در هفته‌های پایانی تابستان تا حدودی همین «تبدیل»ها در بازار ملک و در برخی مناطق شهر تهران هم دیده شد. اما الان چطور؟ پاسخ روشن است. «زمینه» جذب سرمایه‌های بورسی در بازار مسکن فراهم نیست. بورس‌بازها معمولاً به «سودگیری در کوتاه‌مدت» عادت دارند حال آنکه در فاز پساجهش مسکن، نه‌تنها رشد قیمت در کوتاه‌مدت بسیار بعید به نظر می‌رسد که حتی در میان‌مدت نیز احتمال بازدهی واقعی مثبت، بسیار ضعیف خواهد بود. بنابراین چه بهبود بورس و چه تداوم کاهش شاخص، در مقطع فعلی که «جهت انتظارات» عوض شده است، نمی‌تواند نقش محرک معاملات و قیمت مسکن را بازی کند.
آیا رکود فعلی معاملات مسکن ادامه پیدا می‌کند؟ پاسخ این پرسش با احتمال بالا، مثبت است. دو عامل می‌تواند رکود را پایان دهد؛ تقاضای مصرفی و تقاضای غیرمصرفی. تقاضای مصرفی برای بازگشت به بازار خرید خانه به «دوره‌ای تقریباً بلندمدت» نیاز دارد. باید حباب مسکن تخلیه شود و در کنار آن، ترمیم قدرت خرید وام بانکی که به سه مترمربع در تهران تنزل کرده است اتفاق بیفتد. قطعاً گزینه سوم که «بهبود اساسی سطح درآمد خانوارهاست» به این زودی محقق نمی‌شود. اما همان دو گزینه اول هم اگر تا حدودی برقرار شود، بازگشت تدریجی و خفیف تقاضای مصرفی (خانه‌اولی‌ها) اتفاق می‌افتد. تقاضای غیرمصرفی نیز چون نقطه جوش قیمت مسکن رد شده است، انگیزه‌ای برای حضور ندارد.
حجم معاملات مسکن باز هم کاهش پیدا می‌کند؟ پاسخ این پرسش را می‌شود با اصلاح اصل پرسش، ارائه کرد. در حال حاضر کمترین حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران و خیلی دیگر از شهرهای کشور انجام می‌گیرد. در همین حجم کم، چه میزان خرید و فروش‌ها کمتر از این شود و چه در همین میزان باقی بماند، «رکود» قابل مشاهده و احساس است. این حجم حداقلی (زیر پنج هزار فروش در ماه)، بازار معاملات مسکن شهر تهران را شبیه ماه نیمه‌تعطیل فروردین در سال‌های غیررکودی کرده است. بازار با این رکود، عملاً کار نمی‌کند.
پرسش چهارم به آینده قیمت مسکن مربوط است. نیروی پیش‌برنده قیمت مسکن در بازار وجود ندارد یا بسیار ضعیف است. اگر خیلی بااحتیاط قرار باشد درباره این پرسش قیمتی پاسخ گفت، لازم است موتور «کمبود عرضه» را دید. البته که این موتور نیز ممکن است در جهت معکوس یکی دو سال قبل، حرکت کند! تا پیش از هفته‌های اخیر، انتظارات تورمی باعث تصمیم به نفروختن در مالکان شده بود اما در این چند هفته، عمده واسطه‌های بازار ملک از افزایش ناگهانی و قابل توجه فایل فروش سخن می‌گویند. فروشنده‌ها بعضاً اعلام می‌کنند «پول‌لازم» هستند تا این‌طور القا کنند که واقعاً فروشنده هستند و حاضر به تخفیف و کنار آمدن با شرایط خریدار پای میز مذاکره هستند. در نتیجه شاید دوره «کمبود عرضه فایل» نیز در مختصات جدید بازار مسکن سررسید شده باشد. در این صورت، رکود فعلی به احتمال زیاد، رکود غیرتورمی خواهد بود.
در چنین فضایی، افراد زیادی درباره «وقت خرید آپارتمان» از کارشناسان اقتصادی سوال می‌کنند. تجربه دوره‌های مشابه طی سال‌های دور گذشته نشان می‌دهد، قیمت مسکن در دوره پساجهش، دست‌کم افزایش چشمگیر پیدا نمی‌کند. البته که در دوره‌های قبل، هیچ زمان، ابعاد جهش قیمت تا این اندازه که در سال جاری رخ داد، نبود. در این دوره جهش، روند رشد قیمت 5 /2 سال ادامه داشت و میزان رشد نقطه‌ای قیمت در همین ماه آبان حدود 118 درصد بود که این میزان رشد نقطه‌ای در تاریخ ثبت نوسانات قیمت مسکن تهران بی‌سابقه است. بنابراین اگر در پساجهش‌های قبلی (سال‌های 83 و 88 و 93)، قیمت اسمی مسکن ثابت ماند یا خیلی خفیف کاهش پیدا کرد در این دوره احتمال دارد کاهش قابل توجهی پیدا کند. از این‌رو خریداران مصرفی اگر دیرتر وارد بازار شوند، ممکن است از عواید کاهش قیمت و افزایش نسبی عرضه در ماه‌های آتی، نفع ببرند.
پرسش ششم نیز درباره «رابطه دلار و مسکن» است. آیا با کاهش نرخ دلار، قیمت مسکن هم کاهش پیدا می‌کند؟ درباره این پرسش باید به رابطه نسبی قیمت در بازارها اشاره کرد. در سال‌های 97 و 98، متناسب با افزایش نرخ ارز و تولید انتظارات تورمی در اثر رشد این متغیر پیشران قیمت دیگر بازارها، سرعت رشد قیمت مسکن نیز افزایش پیدا می‌کرد. نرخ بازدهی بازار ارز در حال حاضر فاصله زیادی با نرخ رشد قیمت مسکن با لحاظ روند افزایشی سه سال اخیر ندارد. در نتیجه اگر باز هم ریزش نرخ دلار ادامه پیدا کند، فضا برای کاهش قیمت مسکن مساعدتر می‌شود.
و اما سوال آخر درباره عاقبت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. سرمایه‌گذاران ساختمانی قطعاً باید وارد بازار ساخت‌وساز شوند. کمبود عرضه به عنوان نتیجه رکود ساختمانی سال‌های اخیر، شرایط را برای شروع پروژه‌های جدید فراهم کرده است. ساخت‌وساز 5 /1 تا 2 سال به طول می‌انجامد. در این فاصله، پروسه کاهش قیمت اسمی و واقعی نیز حتی زودتر، به پایان می‌رسد. بنابراین سازنده‌هایی که هم‌اکنون وارد بازار ساخت‌وساز شوند، زمان فروش آنها تقریباً مصادف می‌شود با رونق بعدی معاملات خرید مسکن.
از سال 93 تاکنون، هم در تهران و هم در سایر شهرها، میزان ساخت‌وساز حداقل 20 تا 30 درصد کمتر از «حداقل نیاز بازار مسکن به عرضه جدید» بوده است. تجمیع این میزان کسری به معنای نیاز بالا به واحد مسکونی جدید است.
اما در عین حال تاریخ سرمایه‌گذاری ملکی (خرید مسکن) فعلاً به پایان آمده است. هرچند بازدهی بلندمدت سرمایه‌گذاری ملکی رد نمی‌شود اما این به معنای تضمین رشد قیمت در کوتاه‌مدت نیست.
