آفت بی‌انگیزگی
آیا مالیات بر عایدی مسکن مشکل‌گشاست؟
بازار مسکن در ایران گویی نمی‌خواهد روی خوش ببیند و در نقطه تعادل بنشیند. ذی‌نفعان این بازار از یک رقابت منصفانه به دور هستند و دولت به عنوان جدی‌ترین طرف ماجرا، تکلیف خود را معلوم نمی‌کند. از طرفی می‌خواهد سمت عرضه قرار گیرد و مسکن مهر یا مسکن اجتماعی تولید کند و از طرفی با دخالت در تقاضا، تامین مالی کند. حتی اگر ورود به تقاضا به عرصه زیبایی شهری آسیب برساند و نظام بانک‌ها را دچار خدشه کند.
بازار مسکن در ایران گویی نمی‌خواهد روی خوش ببیند و در نقطه تعادل بنشیند. ذی‌نفعان این بازار از یک رقابت منصفانه به دور هستند و دولت به عنوان جدی‌ترین طرف ماجرا، تکلیف خود را معلوم نمی‌کند. از طرفی می‌خواهد سمت عرضه قرار گیرد و مسکن مهر یا مسکن اجتماعی تولید کند و از طرفی با دخالت در تقاضا، تامین مالی کند. حتی اگر ورود به تقاضا به عرصه زیبایی شهری آسیب برساند و نظام بانک‌ها را دچار خدشه کند. این نهاد نیرومند خود را ناظر و سیاستگذار بازار مسکن هم می‌داند و ضوابط را به واسطه ابزارهایی چون شورای عالی شهرسازی ابلاغ می‌کند.
با این حال از بعد نتیجه‌گیری، بازار مسکن برای اقتصاد کلان سود اقتصادی ایجاد نمی‌کند و از طرفی رفاه اجتماعی هم برای گروه‌های مختلف ندارد و به این موارد تورم را نیز اضافه کنید که بلای جان اقتصاد شده و به‌طور طبیعی بازار مسکن را هم هدف قرار می‌دهد.
صورت مساله
این سوال پیش می‌آید که واقعاً صورت‌مساله موضوعی به نام مسکن چیست؟ چه انتظاری از این بازار هست؟ آیا این بازار قرار است مشکل اشتغال را حل کند؟ جهت‌بخش نظام معماری و شهرسازی کشور است؟ یک نگاه اجتماعی به مسکن باید داشت؟ نقش محیط زیست در آن چه می‌شود؟ و بسیار سوال‌ها و مسائل دیگر.
به نظر نگارنده صورت‌مساله این است که کشور باید با توجه به تغییرات جمعیتی و آینده‌نگری برخوردار از خط مشی در حوزه عرضه و تقاضای مسکن باشد و از بابت تعیین استراتژی و برنامه‌های عملیاتی اجازه دهد تا بافت فرهنگی و اقتصادی خود ذی‌نفعان بازار را به نقطه تعادل برسانند. در این چارچوب، بسیار مهم است که دولت به این قاعده پایبند باشد و در این صورت‌نگاری وظیفه خود را خوب انجام دهد. با این حال تمرکز این نوشتار بر مالیه عمومی مسکن متمرکز است.
در حوزه دخل و خرج مسکن اعتقاد دارم، دولت باید بازار رهنی را گسترش دهد. انحصار یک بانک خاص در بازار وام‌دهی را بردارد و به عنوان نهاد دولت، از ابزار مهم مالیات، استفاده بهینه کند. با تکیه بر نظام مالیاتی صحیح می‌توان از ناکارآمدی جلوگیری کرد و به موقع اصلاحات لازم را انجام داد.
مالیات بر مسکن چگونه عمل می‌کند؟
مالیات به حکم قانون مصوب مجلس وضع می‌شود و اقشار هدف را مورد اصابت قرار می‌دهد. تنوع ابزارهای مالیاتی می‌تواند نقش تنظیم‌کنندگی را انجام دهد. به شرطی که قانون جامع و مانع باشد و در یک بازه طولانی ثابت باشد و از تغییرات کوتاه‌مدت و پرشتاب و یک‌ساله مانند آنچه در قوانین بودجه تصویب می‌شود، پرهیز شود. ابزار مالیات می‌تواند با تولیدکننده مسکن، متقاضیان مسکن، سوداگران و حتی استفاده‌کنندگان به عنوان موجر و مستاجر برخورد کند و تجمیع این مالیات‌ها علاوه بر درآمد پایدار برای خزانه به منزله یک الگوی اصلاحی در بازار عمل کند.
مالیات بر مسکن در ایران
هم‌اکنون مالیات‌ستانی در حوزه بازار مسکن در ایران کارآمد نیست. دولت در طول سالیان به قصد حمایت از این بازار به شدت نظام مالیات خود را در این حوزه سرکوب کرده است.
در حوزه انبوه‌سازی، تا قبل از اصلاحیه سال 1394، مالیات بر سود و عملکرد مالی وجود نداشته و فقط در هنگام فروش یک واحد مسکونی به نرخ مقطوع پنج درصد و آن هم بر مبنای ارزش معاملاتی و نه ارزش روز وصول می‌شد. از سال 1395 به بعد، مانند سایر شرکت‌ها و اشخاص مشمول مالیات این بخش شامل مالیات می‌شود.
در حوزه اجاره‌داری، سیاست مالیاتی به گونه‌ای است که بیش از 70 درصد خانه‌ها شامل مالیات اجاره نمی‌شوند به این دلیل که در تهران تا 150 مترمربع و در شهرستان‌ها تا 200 مترمربع از مالیات به‌طور مجموع برای یک شخص موجر معاف است که به دلیل نبود بانک اطلاعاتی منسجم و مشخص نبودن فرآیند تدوین قرارداد، این حد نصاب هم با احتمال بالا رعایت نمی‌شود.
در حوزه مصرف مسکن هم مالیات نداریم. نظام مالیات بر ارزش افزوده معمولاً در اکثر نظام‌های مالیاتی دنیا در بخش اموال غیرمنقول ساکن است و اگر هم مواردی هست به عوارض شهری و مالیات‌های محلی محدود می‌شود که تحت عنوان عوارض نوسازی برای صاحبان مسکن آشناست.
این نظام مالیات محدود فعلی حتی اگر با یک تغییر در مناسبات مانند اصلاح ارزش معاملاتی مسکن در مناطق مختلف همراه شود و به قیمت‌های روز نزدیک شود باز هم موثر نیست و باید طرحی نو در انداخت.
مالیات‌های جدید مسکن
مشکل پیچیده بازار مسکن در ایران، سوداگری است. سوداگران بازار مسکن را به مثابه بازار سهام قلمداد می‌کنند. در حالی که باید نظام بورس ابزارها و اوراق این سوداگری را به‌طور هدایت‌شده و اصلاحی طراحی و عرضه کند. همه می‌دانیم که دولت با رویکرد اینکه مسکن یک کالای سرمایه‌ای است می‌تواند مالیات بر عایدی سرمایه بر مسکن تعریف کند و معاملات به‌طور مثال دو واحد بیشتر در سال را با نرخ‌های بالا و موثر تصاعدی مورد هدف‌گذاری مالیات قرار دهد و با دقت فراوان، بدون اغماض و در یک قانون مشخص و شفاف این تصمیم مهم را عملی کند. از این‌رو، می‌توان به دولت و نمایندگان تازه‌کار مجلس یازدهم پیشنهاد داد، الگوی مالیات‌ستانی بر اضافه ارزش سرمایه مسکن را که به‌طور کامل مطالعه شده است و الگوهای نظری و تجربی فراوان از آن در دست است و خوشبختانه بین بخش‌های مختلف دولت شامل وزارت اقتصاد و وزارت شهرسازی هم توافق وجود دارد، تصویب و اجرا کند. مالیات جدید باید به گونه‌ای طراحی شود که به سمت حذف سوداگری از سمت تقاضای مسکن حرکت کند.
از طرف دیگر، مالکان دارای چندین مسکن می‌توانند مشمول این مالیات قرار گیرند و با تدبیری در نحوه اجرا و اعمال نرخ‌های تشویقی آنها را متمایل به عرضه مسکن کرد.
این اصلاحات مالیاتی و اجرای سیاست‌های انقباضی در بازار مسکن می‌تواند برای مجتمع‌های مسکونی در مناطق فرادست شهری یا دارندگان واحدهای لوکس اعمال شود و اگر سازنده‌ای الگوی تولید بهینه مسکن را رعایت نکرد با ابزار مالیات جریمه شود.
ناگفته پیداست که اگر برای اصلاحات مالیاتی فوق اراده سیاسی و انگیزه لازم وجود داشته باشد که در کنار آن می‌توان تکلیف قانونی اخذ مالیات از مستغلات مسکونی خالی را هم اجرایی کرد.
نتیجه
سیاستگذاری مالیاتی در حوزه مسکن هنگامی موثر است که همه‌جانبه باشد و در بخش‌های دیگر این حوزه هم اصلاحات لازم صورت گیرد. به‌طور مثال بخش بازار رهنی که در مقدمه ذکر شد. با این حال باید تاکید کرد روندی که قانون بودجه سال 1399 برای وصول مالیات مستغلات بر مبنای ارزش ملک شروع کرده و مطابق آن دولت باید 4600 میلیارد تومان مالیات مستغلات وصول کند می‌تواند در چارچوب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به عنوان یک ظرف مناسب سیاستگذاری مورد استفاده واقع شود. فرآیندهای اجرایی آن با دقت طراحی شود. بستر اطلاعات آن تکمیل شود و با دخالت حداقلی نیروی انسانی و استفاده از فرآیند فناوری اطلاعات امید داشت که به یک قانون خوب دائمی تبدیل شود.
