تغییر فاز
محمود باغجری از نشانه‌های بازگشت رکود به بازار مسکن می‌گوید
محمود باغجری می‌گوید: موج اول تبعیت بازار مسکن از دو بازار طلا و ارز رخ داده و متوسط قیمت‌ها در این بازار افزایش یافته است. اما آنچه در دو ماه اخیر یعنی تیر، مرداد و در روزهای ابتدایی شهریور رخ داده کمی متفاوت است و به نظر می‌رسد اتفاقات رخ داده در این دو سه ماه، آینده بازار مسکن را نشان می‌دهد.
حجم معاملات مسکن در مقایسه با سال گذشته کاهش چشمگیر داشته که این کاهش گویای این است که بازار مسکن در حال ورود به دوره رکود است. بنابراین آنچه از این آمار جدید بانک مرکزی و همچنین رفتارهای مردم در سایر بازارها دیده می‌شود، به نظر می‌رسد بازار مسکن در حال ورود به یک دوره رکود جدید است. ورود بازار مسکن به رکود در این مقطع دارای ویژگی‌های خاصی است. محمود باغجری استاد دانشگاه شهید بهشتی دراین‌باره می‌گوید جنس رکود در این مقطع با سایر مقاطع تا حدودی متفاوت است. اگرچه همیشه رفتار تمامی بازارها بر همدیگر تاثیر می‌گذارند، اما در این روزها، رفتار دو متغیر نرخ ارز و قیمت طلا، به شدت بر رفتار عاملان اقتصادی تاثیر گذاشته است. به دلیل ماهیت بازار مسکن که نقدشوندگی در آن معمولاً پایین‌تر از سایر بازارهاست، در این دوران که سوداگری حرف اول را می‌زند، نقدینگی کمتر به سراغ بازار مسکن خواهد آمد. بنابراین پیش‌بینی می‌شود تا زمانی که شرایط به این نحو ادامه داشته باشد، نقدینگی به سمت بازار مسکن نخواهد رفت. البته نباید یادمان برود که قیمت مسکن طی چند ماه اخیر تا حدی خود را با افزایش قیمت سایر بازارها تعدیل کرده است و از این‌رو قیمت‌ها به سطحی رسیده که قدرت خرید مردم امکان حرکت‌های جدید به آنها نمی‌دهد. البته او بر این نکته نیز تاکید می‌کند که اگرچه پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که در ماه‌های پیش رو بازار مسکن وارد فاز رکود یا استراحت می‌شود اما مطمئناً این استراحت تا ابد ادامه نخواهد داشت. به تبع سایر بازارها و به ویژه دو بازار طلا و ارز، قیمت در بازار مسکن پس از گذراندن فاز استراحت شروع به تغییر خواهد کرد و خود را با قیمت‌های جدید وفق می‌دهد.
♦♦♦
بر اساس گزارش جدید بانک مرکزی از بازار مسکن متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مردادماه در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱ / ۶ و ۱ / ۶۲ درصد افزایش یافته است و براین اساس تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۲ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲ / ۱۱ و ۲ / ۳۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. با توجه به این آمار وضعیت بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی در خصوص بازار مسکن در مقایسه با اطلاعات سال گذشته ماست که مقایسه همین دو عدد ارائه‌شده توسط شما گویای این موضوع است که حجم معاملات مسکن در مقایسه با سال گذشته کاهش چشمگیر داشته که این کاهش گویای این است که بازار مسکن در حال ورود به دوره رکود است. بنابراین آنچه از این آمار و همچنین رفتارهای مردم در سایر بازارها دیده می‌شود، به نظر می‌رسد بازار مسکن در حال ورود به یک دوره رکود جدید است. ورود بازار مسکن به رکود در این مقطع دارای ویژگی‌های خاصی است که در ادامه به آنها می‌پردازیم.
در مردادماه تعداد معاملات به ۱۲ هزار واحد مسکونی رسید و طی سه ماه گذشته نرخ رشد معاملات ماهانه منفی شد با این اوصاف چه عواملی بیشترین اثر را بر کاهش معاملات در ماه‌های اخیر داشته است؟
برای توصیف وضعیت فعلی بازار مسکن نیاز به مرور اتفاقات این بازار در گذشته است. باید یادآور شوم که رفتار متغیرهای اقتصادی رفتاری پویا و داینامیک است به این معنی که این متغیرها همانند موجود زنده دارای گذشته، حال و آینده هستند. بنابراین وضعیت حال و آینده تابعی از وضعیت گذشته است.
بازار مسکن پس از طی کردن رکود نسبتاً طولانی طی سال‌های گذشته، در سال 1396 وارد فاز رونق شد و حجم معاملات و همچنین افزایش قیمت‌ها موید این موضوع بود. در ماه‌های انتهایی سال 96 و همچنین ماه‌های آغازین 97، با التهاب به وجود آمده در بازار طلا و ارز، بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت و از این‌رو بر سرعت افزایش قیمت افزوده شد. بنابراین بازار مسکن در سال 96 و ماه‌های ابتدایی سال 97 در شرایط رونق به سر می‌برد. اما در دو ماه تیر و مرداد، نسبت به ماه‌های گذشته هم حجم معاملات کاهش یافته و هم آهنگ افزایش قیمت‌ها کاسته شده است. بنابراین چنین به نظر می‌رسد که در حال حاضر نقدینگی دیگر به سمت بازار مسکن حرکت نخواهد کرد.
حال اینکه چه عواملی منجر به این رخدادها شده، باید به تفصیل درباره آنها صحبت کرد. در مجموع باید بگویم شرایط اقتصاد کلان و همچنین انتظارات مردم به‌شدت بر بازار مسکن تاثیرگذار است.
با توجه به وضعیت بازار مسکن در ماه‌های اخیر اثر متغیرهای کلان اقتصادی در این بازار چگونه بوده است؟
برای پاسخ به این سوال که شاید مهم‌ترین موضوع بحث این مصاحبه است باید به این نکته اشاره کنم که اقتصاد سیستم پیچیده‌ای است که تمامی اجزای آن بر همدیگر اثر می‌گذارند. طبیعتاً بازار مسکن بر سایر بازارها از قبیل طلا، ارز، پول، سرمایه و... تاثیر می‌گذارد و همچنین از این بازارها تاثیر می‌پذیرد.
اقتصاد ایران پس از خروج آمریکا از برجام چهره دیگری از خود نشان داد به طوری که غول خفته نقدینگی که در سپرده‌های بانکی در کمین بود، بیدار شده و به هر سمت‌و‌سویی که می‌رود جز ایجاد شوک و افزایش‌های ناگهانی به همراه ندارد. نقدینگی در سال جدید تمرکز خود را بر بازار طلا و سکه و ارز داشته و به همین خاطر این دو بازار را به‌شدت متلاطم کرده است. منتها با توجه به تاثیرپذیری سایر بازارها از این دو بازار، بقیه بازارها هم شروع به تلاطم کرده است. در این حین بازار مسکن نیز از این تلاطمات بی‌بهره نماند و افزایش قیمت در این بازار رخ داد. افزایش قیمت در بعضی از نواحی حدود 100 درصد نیز بوده و به طور متوسط ظاهراً بیشتر از 40 درصد رشد داشته، بنابراین موج اول تبعیت بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها از دو بازار طلا و ارز رخ داده و متوسط قیمت‌ها در این بازار افزایش یافته است. اما آنچه در دو ماه اخیر یعنی تیر، مرداد و در روزهای ابتدایی شهریور رخ داده کمی متفاوت است و به نظر می‌رسد اتفاقات رخ داده در این دو سه ماه، آینده بازار مسکن در ماه‌های آینده را نشان می‌دهد.
منظورم این است که اگرچه هنوز قیمت‌ها در بازار مسکن خود را با درصد تغییرات رخ‌داده در دو بازار طلا و ارز وفق نداده، اما به نظر می‌رسد فعلاً در همین مرحله افزایش قیمت در بازار مسکن توقف کرده و تا اطلاع ثانوی این بازار وارد فاز رکود شود. با عدد توضیح می‌دهم. الان نرخ رشد قیمت‌ها در دو بازار طلا و ارز بیشتر از 200 درصد رشد داشته اما قیمت‌ها در بازار مسکن در بیشترین حالت حدود 100 درصد رشد داشته، بنابراین یک اختلاف حدود 100 درصد وجود دارد ولی با وجود این من پیش‌بینی می‌کنم فعلاً افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن توقف کند. به نظرم علت این توقف و عدم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن به ویژگی‌های ذاتی این بازار و همچنین تغییر انتظارات عاملان اقتصادی مرتبط است.
در سرمایه‌گذاری سه پارامتر اصلی مبنای تصمیم‌گیری است، بازدهی، ریسک و قدرت نقدشوندگی. در خصوص ریسک مترتب بر بازار مسکن جهت کاهش قیمت‌ها تقریباً به جرات می‌توان گفت کاهشی رخ نخواهد داد چراکه همان‌طور که بیان کردم، هنوز قیمت‌ها در بازار مسکن خود را با دلار 11000تومانی یا بیشتر وفق نداده، پس قیمت‌ها کاهش نخواهد یافت. در مورد پارامتر قدرت نقدشوندگی، قدرت نقدشوندگی در بازار مسکن همیشه نسبت به بازارهایی از قبیل طلا، ارز و خودرو پایین‌تر است و از این‌رو این شاخص کلاً برای بازار مسکن مطلوب نیست.
در خصوص پارامتر بازدهی، با توجه به تغییر انتظارات در میان مردم و احساس ناامیدی از وضعیت آینده اقتصاد، مردم به سمت دارایی‌هایی از قبیل مسکن که هم رقم سنگینی برای سرمایه‌گذاری لازم دارد و هم قدرت نقدشوندگی پایینی دارد و هم ممکن است در شرایط اضطراری و نامساعد سیاسی، قیمت آن کاهش یابد، روی نمی‌آورند. دقیقاً نقطه حساس بحث ما این موضوع است که الان شرایط اقتصادی به نحوی شکل یافته که انگیزه‌های ورود نقدینگی به سمت بازار مسکن کاهش می‌یابد. بنابراین بر این اساس، پیش‌بینی می‌کنم حداقل تا اردیبهشت 98، بازار مسکن در حال رکود قرار بگیرد.
اگرچه با توجه به گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در تهران به هفت میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده اما تورم ماهانه مسکن روند کاهشی داشته، این در حالی است که تورم ماهانه مسکن در مردادماه به ۱ / ۶ درصد رسیده اما در ماه گذشته این عدد ۱ / ۷ درصد گزارش شده بود. بر این اساس کاهش شیب تورم ماهانه مسکن در شرایط فعلی نشانه چیست؟
ببینید بنابر گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن به عدد 7 میلیون و 400 هزار تومان رسیده است. دقت کنید، این عدد متوسط معاملات است. حالا این عدد را با متوسط حقوق افراد در داخل کشور مقایسه کنید. فرض کنیم متوسط حقوق در ایران پنج میلیون تومان است و متوسط متراژ خرید یک فرد حدود 50 متر باشد. بنابراین برای خرید یک خانه 50متری حدود 370 میلیون تومان نیاز است حالا این رقم را بر حقوق ماهانه حقوق‌بگیر فرضی ما اگر تقسیم کنیم، حدود 74 ماه یعنی حدود شش سال طول می‌کشد. بنابراین نوع سرمایه‌گذاری در مسکن رقم بالایی را می‌طلبد. علاوه بر تحلیل بالا باید به این مطلب نیز بپردازیم که انگیزه‌های خرید مسکن متفاوت است، از مصرفی تا سرمایه‌گذاری. بنابراین در حال حاضر انگیزه‌های کسب سود از طریق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش یافته است. از این‌رو مجموع شرایط باعث شده که فعلاً بازار مسکن وارد رکود شود.
از طرفی دفتر اقتصاد مسکن نیز در گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه از کاهش سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن خبر داده است و به این ترتیب آمارها نشان می‌دهد شیب رشد ماهانه قیمت مسکن طی سه ماه اخیر روند کاهشی داشته است و قیمت مسکن در این بازه زمانی با سرعت کمتری نسبت به ماه‌های قبل رشد کرده است. ارزیابی شما از این روند چیست؟
متاسفانه باید به این واقعیت اشاره کنیم که پول و جریان نقدینگی به سمت طلا و ارز در حال حرکت است و ظاهراً این روند ادامه دارد و سایر بازارها را تحت تاثیر قرار خواهد داد. خوشبختانه قسمتی از نقدینگی به سمت بورس روانه بوده و تا حدی این بازار توانسته از اثرات منفی نقدینگی بکاهد. اما قیمت‌های تاریخی و سقف‌های جدید ارز و طلا بازارها را متلاطم می‌کند.
اگرچه پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که در ماه‌های پیش رو بازار مسکن وارد فاز رکود یا استراحت می‌شود اما مطمئناً این استراحت تا ابد ادامه نخواهد داشت. به‌تبع سایر بازارها و به‌ویژه دو بازار طلا و ارز، قیمت در بازار مسکن پس از گذراندن فاز استراحت شروع به تغییر خواهد کرد و خود را با قیمت‌های جدید وفق می‌دهد. بنابراین پس از طی این روزهای سخت، شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن خواهیم بود اگرچه نمی‌توان با توجه به ویژگی‌های ذاتی این بازار، دقیقاً همان الگوی رفتاری در بازار طلا و ارز را با این بازار مقایسه کرد، اما در هر صورت بازار مسکن نیز خود را اصلاح خواهد کرد و به سطوح قیمتی جدید خواهد رسید.
در میان سازندگان و اهالی مرتبط با مسکن این جمله زیاد شنیده می‌شود که قیمت مسکن تا حدود دلار هفت تا هشت هزار تومان خود را تعدیل کرده است. این همان صورت دیگر مطلبی است که من به آن اشاره کردم.
بنابراین پیش‌بینی من این است که پس از فروکش کردن التهابات دو بازار طلا و ارز به شرط اینکه اتفاقات عجیب و غریب در فضای اقتصادی و سیاسی کشور رخ ندهد، بازار مسکن وارد فاز افزایش قیمت خواهد شد. فقط امیدوارم که رفتارهای عجیب و غریب در این روزها، سرنوشت شومی را برایمان به وجود نیاورد.
برخی پیش‌بینی‌های کارشناسی با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها و کاهش معاملات حاکی از بازگشت رکود به بازار مسکن در نیمه دوم سال است. با توجه به این امر آیا مسکن پس از یک دوره کوتاه‌مدت رونق باز هم دچار رکود می‌شود؟
پیش‌بینی من این است که در حال حاضر و با توجه به شرایط اتفاق افتاده در متغیرهای کلان اقتصادی و همچنین عدم تعادل‌های شدید در اقتصاد و متاسفانه فضای ناامیدی شکل‌گرفته در میان مردم و شکل‌گیری رفتارهای سوداگرانه در بین آحاد مردم، بازار مسکن وارد فاز رکود خواهد شد. البته این یک پیش‌بینی است اما به نظرم نزدیک به قطعیت خواهد بود.
آیا می‌توان کاهش معاملات را عامل اصلی چرخش بازار مسکن از فاز رونق به فاز رکود دانست؟
ببینید درست است که عامل اصلی چرخش بازار مسکن کاهش معاملات است اما باید به این نکته توجه داشت، کاهش معاملات خود تابعی غیرخطی و پیچیده از سایر متغیرها و بازارهاست. بنابراین کاهش معاملات صرفاً یک متغیر است که خود را نشان می‌دهد اما برای تفسیر این متغیر، نیاز به بررسی عمیق‌تر متغیرهای کلان اقتصادی است که من در سوالات قبل تلاش کردم تا حدودی به بررسی آنها بپردازم.
با توجه به رشد تورم و اثر آن بر رشد قیمت‌ها چقدر این احتمال وجود دارد که بازار مسکن درگیر رکود شود؟ جنس رکود در این دوره با دوره‌های قبلی بازار مسکن چه تفاوتی دارد؟
ببینید ما باید قبول کنیم که اقتصادمان از حالت تعادلی خارج شده و متاسفانه روزبه‌روز این فاصله عمیق‌تر می‌شود. هنگام خروج اقتصاد از تعادل، رفتار متغیرها متفاوت است.
بنابراین پیش‌بینی من از بازار مسکن این است که این بازار وارد دوره رکود می‌شود که عمده دلیل این اتفاق در این بازار، بحث‌های انتظارات و شرایط سایر بازارهاست. بنابراین در پاسخ به سوال شما، جنس رکود در این مقطع با سایر مقاطع تا حدودی متفاوت است. اگرچه همیشه رفتار تمامی بازارها بر همدیگر تاثیر می‌گذارند، اما در این روزها، رفتار دو متغیر نرخ ارز و قیمت طلا، به‌شدت بر رفتار عاملان اقتصادی تاثیر گذاشته است. به دلیل ماهیت بازار مسکن که نقدشوندگی در آن معمولاً پایین‌تر از سایر بازارهاست، در این دوران که سوداگری حرف اول را می‌زند، نقدینگی کمتر به سراغ بازار مسکن خواهد آمد. بنابراین پیش‌بینی من این است که تا زمانی که شرایط به این نحو ادامه داشته باشد، نقدینگی به سمت بازار مسکن نخواهد رفت. البته نباید یادمان برود که قیمت مسکن طی چند ماه اخیر تا حدی خود را با افزایش قیمت سایر بازارها تعدیل کرده است و از این‌رو قیمت‌ها به سطحی رسیده که قدرت خرید مردم امکان حرکت‌های جدید به آنها نمی‌دهد. بنابراین مجموع عوامل ذکرشده، باعث می‌شود که ما وارد دوره رکود شویم.
با توجه به این امر پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال چیست و چه تحولاتی در انتظار بازار مسکن است؟ در این میان نقش سیاست‌های دولت را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
با توجه به توضیحاتی که قبلاً ارائه دادم، پیش‌بینی من از آینده بازار مسکن رکود در این بازار است. و از این‌رو تحول خاصی در شش‌ماهه دوم سال انتظار نمی‌رود. حداکثر چیزی که می‌توان انتظار داشت این است که در بعضی از مناطق که میزان رشد آنها کمتر از سایر مناطق بوده، اندکی افزایش قیمت رخ دهد.
در خصوص سیاست‌های دولت، در این روزها کمتر می‌توان انتظار داشت که بتواند سیاست خاصی در خصوص بازار مسکن انجام دهد. وضعیت رکودی پیش‌رو، ناشی از تاثیرپذیری از سایر بازارهاست از این‌رو تا زمانی که وضعیت بازارهای رقیب درست نشود، انتظار نمی‌رود که نقدینگی به سمت بازار مسکن سوق پیدا کند. باید سیاست‌های اقتصادی به نحوی باشد که تعادل در اقتصاد را به وجود بیاورد و آنگاه به فکر افزایش راهکارهای تقویت قدرت خرید مردم افتاد. بنابراین امید به سیاست خاصی در خصوص بازار مسکن حداقل در شش ماه دوم سال نمی‌توان داشت.
