نابرابری مضاعف
خیام عزیزی‌مهر از اثرات اجتماعی انتظار طولانی‌مدت برای خانه‌دار شدن می‌گوید
با وجودی که هر یک از دولت‌ها با کلاف درهم‌پیچیده مسکن در ایران کمی بازی کردند، اما به نظر می‌رسد که زود خسته شدند و آن را به حال خود رها کردند. از وام ازدواج برای خانه‌دار شدن تا مسکن مهر و مسکن ملی هیچ‌یک نتوانستند معضل متورم‌شونده مسکن را تسکین دهند و حالا شاهد رقم‌های نجومی رشد قیمت این نیاز حیاتی انسان تا بیش از دو برابر در یک سال نیز هستیم. طبیعتاً رشد سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانواده‌ها عرصه را برای هزینه‌های دیگر تنگ می‌کند و با تحدید عرصه‌هایی مثل سلامت و فراغت و حتی خوراک بر رفاه خانوار اثر منفی می‌گذارد. خیام عزیزی‌مهر، عضو هیات علمی گروه برنامه‌ریزی و رفاه دانشکده علوم اجتماعی دانشگاه تهران، در گفت‌وگو با «تجارت فردا»، تشریح کرد که چطور چرخه معیوب تورم مسکن باعث ایجاد شکاف اقتصادی میان موجران و مستاجران می‌شود و چطور به نابرابری مضاعف علیه طرف ضعیف‌تر ماجرا منجر می‌شود. به گفته او تورم مسکن، اضافه حقوق و پس‌انداز مستاجر برای خرید خانه را می‌بلعد و به جیب صاحب‌خانه می‌ریزد.
♦♦♦
چرا خانه داشتن در زمره نیازهای اساسی طبقه‌بندی می‌شود؟
بحث نیازهای اساسی که در گام نخست شامل خوراک، پوشاک و مسکن یا همان سرپناه می‌شد در دهه 1970 میلادی مطرح شد و مشخصاً در کنفرانس جهانی اشتغال در سال 1976 این بحث مورد بررسی قرار گرفت. این بحث بیشتر به این خاطر پیش کشیده شد که رویکرد جدیدی را برای تامین نیازهای اساسی افراد و گروه‌های کم‌درآمد معرفی کنند. چون رویکردهای قبلی به توسعه نتوانسته بودند وضعیت گروه‌های مختلف را بهبود ببخشند و به همین دلیل باید به دنبال راه چاره و استراتژی جدیدی در توسعه می‌گشتند که بتواند نیازهای اقشار ضعیف‌تر جامعه را پوشش دهد. البته درست است که بحث نیازهای اساسی در دهه 70 میلادی مطرح شد، اما سابقه آن به سده‌های قبلی برمی‌گردد. زمانی که کاوشگران به سرزمین‌های ناشناخته قدم می‌گذاشتند، متوجه شدند که خوراک و پوشاک و سرپناه مهم‌ترین نیازهایی است که باید تامین کنند تا زنده بمانند. بنابراین اهمیت سرپناه به عنوان یکی از نیازهای اساسی به دلیل گره خوردن آن با بقای انسان‌هاست. به عبارت دیگر، انسان حقی سلب‌نشدنی به نام حق حیات دارد که تحت هیچ شرایطی نمی‌شود این حق را از انسان‌ها سلب کرد. شرط بقا ملزوماتی دارد که حق داشتن سرپناه یکی از آن ملزومات است. با این پیش‌زمینه‌هاست که مسکن را به عنوان یک نیاز اساسی بشر دسته‌بندی می‌کنند. برخورداری از حق مسکن به معنای آن است که ملزومات حیات انسان فراهم شده است. البته صرف برخورداری از مسکن، بحث بر سر حداقل‌هاست و اگر بخواهیم فراتر از حداقل‌ها برویم بحث افزایش کیفیت زندگی مطرح می‌شود که در این صورت نه صرف برخورداری از مسکن بلکه نوع امکانات و خدمات همراه با آن نیز مورد بررسی قرار می‌گیرد.
از منظر جامعه‌شناسی دلیل افزایش روزافزون نرخ پس‌انداز برای خانه‌دار شدن در ایران چیست؟
اکنون گفته می‌شود که نرخ پس‌انداز برای خانه‌دار شدن در ایران به 22 سال و در تهران به 109 سال رسیده است. وقتی چنین شاخص‌هایی بیان می‌شوند، تصویری کلی از وضعیت پیدا می‌کنیم، اما زیر پوست این شاخص‌ها ظرافت‌هایی وجود دارد که باید به آنها هم توجه کنیم و این ظرافت‌ها هستند که سطح نابرابری‌ها را به ما نشان می‌دهند. وقتی گفته می‌شود نرخ پس‌انداز برای خانه‌دار شدن در ایران 22 سال و در تهران 109 سال است، این شاخص به ما نمی‌گوید که بین دهک‌های مختلف درآمدی چقدر فاصله وجود دارد و فقط یک میانگین را به ما اطلاع می‌دهد. قطعاً این شاخص برای گروه‌های درآمدی بالا بسیار کمتر بوده و برای گروه‌های درآمدی پایین بیشتر است. بنابراین این تصویرها و میانگین‌های کلی نابرابری‌ها را جلوی چشم ما دور نگه می‌دارند و اگر بخواهیم درک روشن‌تری از مسائل داشته باشیم، باید آن نابرابری‌ها را هم لحاظ کنیم. اما اگر بخواهیم با همین شاخص پیش برویم، در دنیا و به‌خصوص در کشورهای توسعه‌یافته معمولاً اگر نرخ پس‌انداز برای خانه‌دار شدن از 10 سال بیشتر شود، آن را به عنوان شرایطی نابهنجار تلقی کرده و به تعبیر برخی در چنین شرایطی وضعیت دستیابی به خانه را باید بحرانی قلمداد کرد. در عمده کشورهایی که وضعیت مسکن در آنها نابهنجار قلمداد می‌شود، این نرخ 10 تا 15 سال است و به 20 سال نمی‌رسد. در ایران بنا بر آمار موجود وضعیت مسکن به قدری بحرانی است که خود همین آمار هم عطش خانه‌دار شدن را افزایش می‌دهد. یعنی خانه تبدیل به کالایی سرمایه‌ای شده است و هیچ‌گاه قیمت آن افت نمی‌کند. بنابراین در جامعه‌ای که انتظار تورمی بالاست، طبیعی است که مردم گرایش بیشتری به سمت مالکیت خانه‌های دوم و سوم و حتی بیشتر پیدا کنند.
به هر ترتیب معتقدم پیش از آنکه برای این مساله به دنبال دلایل جامعه‌شناسی باشیم، باید به دنبال دلایل اقتصادی و دلالت‌های سیاستگذاری در حوزه مسکن باشیم. آن‌طورکه شواهد نشان می‌دهد ما در کشورمان یک سیاستگذاری منسجم در حوزه مسکن که بتواند پاسخگوی مسائل این حوزه باشد نداریم. به نظر می‌رسد این حوزه به حال خود رها شده است. البته این قسمت از سایر بخش‌های اقتصاد ایران نیز تاثیر می‌پذیرد. یکی دیگر از دلایلی که بر افزایش نرخ رشد پس‌انداز مسکن اثر می‌گذارد، عمر پایین خانه‌ها در ایران است. به عنوان مثال در اروپا خانه‌هایی به عمر 100 سال وجود دارند که هنوز در حال سکونت هستند، اما این عمر در ایران کوتاه است و حتی خانه‌های 20ساله هم از رده خارج شده و کلنگی قلمداد می‌شوند. به همین خاطر حتی کسانی که صاحب‌خانه هستند، پس از مدتی تمایل به تعویض خانه قدیمی خود پیدا کرده و متقاضی خرید خانه می‌شوند. پس بخش عمده مردم ایران معمولاً متقاضی خانه هستند. از طرف دیگر بخشی از خرید خانه در ایران به واسطه سکونت نیست و فقط به دلیل سودآوری آن است که تقاضا برای آن را افزایش داده است.
این شکل از توزیع ثروت در جامعه به واسطه دارا بودن یا نبودن مسکن، چه اثری بر عدالت در جامعه می‌گذارد؟
قیمت مسکن همه افراد جامعه را تحت تاثیر قرار می‌دهد؛ چه کسانی که مستاجر هستند و چه کسانی که مالک‌اند. در واقع با هر افزایش قیمت یا تورمی که در جامعه ایجاد می‌شود، ارزش کالاهای سرمایه‌ای مثل خانه هم افزایش می‌یابد و به‌تبع، گروه‌های فقیر فقیرتر و گروه‌های غنی غنی‌تر می‌شوند. در ایران کسانی که خانه‌ای می‌خرند، علاوه بر آنکه از آن استفاده می‌کنند، به چشم سرمایه هم به آن نگاه می‌کنند، چون در تلاطم‌های اقتصادی قیمت آن کاهش پیدا نمی‌کند. اما این افزایش قیمت مسکن نابرابری مضاعفی را به افرادی که فاقد خانه هستند تحمیل می‌کند. چون عمدتاً نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر از افزایش حقوق سالانه اکثر مردم، از جمله مستاجران است که همین امر به تنهایی به معنای افزایش مدت‌زمان انتظار برای خانه‌دار شدن است. در عین حال، مستاجر باید اضافه حقوق سالانه و پس‌انداز سالانه خود را به موجر پرداخت کند. پس موجر نه‌تنها اجاره‌بها و رهن خانه بیشتری دریافت می‌کند، بلکه قیمت خانه‌اش هم بیشتر شده است. این موضوع به معنای افزایش شکاف بین دو گروه موجر و مستاجر و تشدید نابرابری‌ها به گونه‌ای مضاعف است. در چنین شرایطی به مرور زمان سرمایه صاحب‌خانه‌ها افزایش پیدا می‌کند و در عین حال درآمدشان از رهن و اجاره‌بها نیز افزایش می‌یابد. همچنین موجران هیچ مالیاتی پرداخت نمی‌کنند و منبع درآمدشان بدون هیچ‌گونه ریسکی است، ولی مستاجر باید سهم بیشتری از درآمد خود را برای مسکن بپردازد. بنابراین جاماندگان از بازار خانه و مسکن هر روز عقب‌تر رانده می‌شوند. موضوعی که بیان شد نابرابری سنگینی است، زیرا برآورد می‌شود که در ایران امروز یک‌سوم تا 40 درصد از سبدمصرفی خانوار را مسکن تشکیل می‌دهد. این نابرابری به معنای کاهش رفاه و کیفیت زندگی مستاجران است. به بیانی دیگر، تورم مسکن افزایش حقوق و درآمد سالانه مستاجران را می‌بلعد و به جیب مالکان و موجران می‌ریزد؛ در چنین شرایطی نابرابری شدیدی در تامین نیازهای اولیه رخ می‌دهد که به معنای نقض اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و شکست شعارهای عدالت اجتماعی و فقرزدایی است.
گسترش حجم هزینه‌های مسکن؛ چه پس‌انداز برای خرید، چه رهن و چه اجاره‌بها؛ در سبد هزینه‌های خانواده‌ها چه اثری بر دیگر شاخص‌های رفاهی می‌گذارد؟
همان‌طور که بیان شد، به سبب وضعیت تورمی بازار مسکن، افزایش درآمد مستاجران بیش از آنکه به رفاه خانواده خودشان کمک کند، به جیب موجر می‌رود. به طور میانگین رفاه خانوار کمتر از افزایش حقوق سرپرست خانواده رشد می‌کند که عمده دلیل آن همین مساله تورم مسکن است. در حالی که ما در کشورهای توسعه‌یافته شاهدیم که سهم اجاره‌بهای مسکن کمتر از 20 درصد هزینه‌های مردم است، این سهم در ایران حتی تا 50 درصد هم می‌رسد. این آمار دلالت بر کاهش رفاه گروه‌های فاقد خانه در ایران دارد.
با نگاهی به درآمد اکثر اقشار جامعه و مبالغ وام یا پس‌انداز مورد نیاز برای خرید خانه می‌توان دریافت که اکثر افراد از بازپرداخت طبیعی مبالغ وام مسکن یا پس‌انداز کافی برای خرید مسکن عاجز هستند و در صورتی هم که بتوانند چنین مبالغی را بپردازند به معنای آن است که از رفاه خود کاسته‌اند. به عبارتی، نوعی عدم تعادل در هزینه‌های رفاهی به‌وجود آمده است. همچنین ما در دهک‌های پایین جامعه شاهد نوعی نابرابری پنهان هستیم و در حالی که هزینه مسکن سهم کمتری در سبد هزینه‌های دهک‌های بالای جامعه دارد، در دهک‌های پایین این سهم بسیار بیشتر است. سهم بالای مسکن از هزینه‌های خانواده‌های کم‌درآمد به معنای کاهش سهمی از درآمد آنهاست که می‌تواند برای سایر موضوعات رفاهی کنار گذاشته شود. بنابراین رفاه دهک‌های پایین بیشتر از دهک‌های بالا از مساله تورم در بازار مسکن متاثر می‌شود. نکته دیگر اینکه پایین آمدن وضعیت رفاهی طبقات پایین نیازمند مداخلات دولت و گسترش حمایت‌های اجتماعی است. این قضیه به معنای آن است که افزایش قیمت مسکن به شکل غیرمستقیم بر هزینه‌های رفاهی دولت‌ها و هزینه‌های عمومی هم اثر می‌گذارد و علاوه بر اثرگذاری بر خانواده‌ها، در سطح کلان هم نقش‌آفرینی می‌کند. نکته جالب اینجاست که با وجودی که هزینه تامین مسکن بیشترین سهم را از سبد هزینه خانوار دارد و فشار زیادی را بر دهک‌های پایین وارد می‌کند، اما دولت حمایت زیادی از این بخش انجام نمی‌دهد. یعنی مداخلات دولت خیلی نتوانسته کمکی به تامین نیازهای گروه‌های کم‌درآمد کند.
طولانی بودن انتظار برای خانه‌دار شدن چه رابطه‌ای با فقر، نرخ ازدواج و زادوولد دارد؟
برای یافتن چنین رابطه‌هایی نیازمند شواهد تجربی و آزمون‌های آماری هستیم که در حال حاضر من ندیده‌ام. اما مشاهدات می‌گویند که تلاش مردم برای پس‌انداز هرچه بیشتر درآمدهایشان برای خانه‌دار شدن به معنای کاستن از مخارج دیگر زندگی آنان است. یکی از این مخارج ضروری تامین نیازهای فرزند است و طبیعتاً اگر درآمدها کفاف تامین این نیازها را ندهد، انگیزه برای بچه‌دار شدن نیز کاهش می‌یابد. شکاف میان فرزندآوری کنونی در ایران که در عمل گرایش به تک‌فرزندی دارد، با نتایج پیمایش سال 94 ملی ارزش‌ها و نگرش‌ها که نشان داد مردم ایران داشتن بیش از دو فرزند را مطلوب می‌دانند، حکایت از اثرگذاری عوامل اقتصادی مثل مسکن بر فرزندآوری دارد. اهمیت یافتن مسائلی مثل حریم خصوصی فرزندان نیز عاملی است که وضعیت مسکن را به انگیزه برای فرزندآوری گره می‌زند.
سیستم‌های رفاهی در ایران و سایر نقاط دنیا چه راه‌حل‌هایی را برای جلوگیری از معضل افزایش نرخ پس‌انداز برای خانه‌دار شدن اتخاذ کرده‌اند؟
وقتی از موضوعات رفاهی در دنیا صحبت می‌کنیم باید توجه داشته باشیم که راه‌حل واحدی در دنیا وجود ندارد و هر کشوری راه‌حل متفاوتی را در پیش گرفته است. اما موفق‌ترین آنها در جاهایی بوده است که دولت‌ها با مکانیسم سیاست‌های حمایتی سعی در کاهش هزینه‌های تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد داشتند و از طرف دیگر تسهیلات ارزان‌قیمتی را برای افراد جامعه فراهم کردند تا با این تسهیلات بتوانند بخش زیادی از هزینه تامین مسکن را پوشش داده و خانه‌دار شوند. یعنی این تسهیلات هم حدود 40 و حتی 50 درصد قیمت خانه را پوشش دهند و هم ارزان و با سود کم باشند و به راحتی قابل بازپرداخت. تامین مسکن متناسب با نیاز جامعه، به ویژه برای گروه‌های پایین‌تر و به اندازه نیاز جامعه یکی دیگر از این سیاست‌ها بوده است. یکی از سیاست‌ها هم این است که ضمن توجه به تامین مسکن به اندازه نیاز جامعه، مسکن‌ها هدف‌گذاری شده و متناسب با شرایط گروه‌های مختلف ساخته شود. در ایران اکنون میزان تقاضا بالاتر از میزان عرضه است و با کمبود خانه روبه‌رو هستیم. در واقع در حال حاضر تناسبی میان تسهیلات و قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها وجود ندارد و نامناسب و ناکافی است. متقاضی خانه در ایران باید 90 درصد هزینه تامین خانه را فراهم کند تا بتواند تسهیلاتی برای آن 10 درصد دیگر بگیرد. از طرف دیگر دولت‌ها در ایران عملاً خود را از بازار مسکن کنار کشیدند و این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته شاهد خانه‌سازی‌های ارزان‌قیمت برای خانواده‌های کم‌درآمد هستیم.
بنابراین دولت باید سیاست‌هایی را در پیش بگیرد که بتواند مسکن ارزان را برای گروه‌های کم‌درآمد فراهم کند و تسهیلات بانکی بخش زیادی از هزینه تامین مسکن را پوشش دهد و اقساط تسهیلات نیز به گونه‌ای باشد که اقشار کم‌درآمد توان بازپرداخت آن را داشته باشند. مورد دیگر اینکه اکنون در ایران سیاست این است که هر کسی هر تعداد که بخواهد می‌تواند خانه داشته باشد. این سیاست درست نیست و به آشفتگی بازار مسکن و تبدیل شدن آن به کالای سرمایه‌ای کمک می‌کند. باید سازوکارهایی مثل اهرم‌های مالیاتی را در پیش گرفت که مردم نتوانند بیشتر از تعداد مورد نیاز خانه بخرند. یعنی اهرم‌های مالیاتی باید کاری کنند که خواباندن سرمایه در بخش مسکن به منظور کسب سود به‌صرفه نباشد.
در واقع لازم است که دولت سیاست‌هایی را برای حمایت از ارزش مصرفی مسکن در مقابل ارزش سرمایه‌ای آن در پیش بگیرد. وقتی کالایی مثل خانه تولید می‌شود، هدف مصرف آن است و ارزش مصرفی کالا به همین موضوع اشاره می‌کند. تا زمانی که یک کالا صرفاً ارزش مصرفی داشته باشد کسی آن را می‌خرد که بخواهد آن را مصرف کند. بنابراین در حوزه مسکن، اگر به این کالا صرفاً به جهت ارزش مصرفی آن نگریسته شود، فقط کسانی که نیاز به خانه دارند به دنبال تامین آن خواهند رفت. اما اکنون مسکن از این حالت نگریسته شدن به ارزش مصرفی‌اش خارج شده و تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است که اتفاقاً خیلی وقت‌ها مولد هم هست. منظور از سرمایه‌گذاری مولد این است که در عین حال که ارزش مبادله‌ای آن روز‌به‌روز بالاتر می‌رود، از طریق اجاره دادن باعث کسب درآمد برای صاحب‌خانه هم می‌شود. وقتی یک کالای دارای ارزش مصرفی بالا تبدیل به کالایی سرمایه‌ای می‌شود، طبعاً تقاضایش بالا رفته و متعاقباً ارزش مبادله‌ای آن هم بالا می‌رود. این چرخه در نهایت مانع دسترسی کسانی می‌شود که به دلیل ارزش مصرفی کالا خواستار خریداری آن هستند.
