شناسایی متغیرهای بازار اجاره مسکن در گفت‌وگو با مصطفی قلی‌خسروی
بازار جو زده، بدون تغییر می‌ماند
عضو هیات‌رئیسه اتحادیه املاک تهران بر این باور است که امسال بازار اجاره‌بها با افزایش قیمت همراه نخواهد بود چرا که دیگر شاخص افزایش قیمت در بازار وجود ندارد.
عضو هیات‌رئیسه اتحادیه املاک تهران بر این باور است که امسال بازار اجاره‌بها با افزایش قیمت همراه نخواهد بود چرا که دیگر شاخص افزایش قیمت در بازار وجود ندارد. مصطفی قلی‌خسروی که بیش از 20 سال است فعال بازار مسکن است بر این باور است که نرخ تعیین‌کننده‌ای برای بازار اجاره وجود ندارد و بازار تعیین‌کننده این نرخ‌هاست. به گفته وی، در ایران و به ویژه در اسلام حقوق مالک در اولویت است بنابراین نمی‌توان بازار اجاره را با دستورات دولتی و تعزیراتی کنترل کرد. عضو هیات‌رئیسه اتحادیه املاک تهران مهم‌ترین متغیر بازار مسکن را جو روانی بر بازار می‌داند و می‌گوید باید به جای برنامه‌هایی برای احیای بازار، از ایجاد جوهای روانی بر بازار مسکن جلوگیری کرد. مصطفی قلی‌خسروی متغیرهای بازار مسکن را تاثیر شوک‌های خبری بر این بازار می‌داند. در ادامه گفت‌و‌گوی تجارت فردا با عضو هیات‌رئیسه اتحادیه املاک تهران حول شناسایی متغیرهای بازار اجاره آمده است.
با شروع اردیبهشت‌ماه هر سال فصل جابه‌جایی اجاره‌نشینان نیز آغاز می‌شود. اما امسال نه‌تنها به گفته کارشناسان بازار مسکن با رکود همراه است، بلکه در مقایسه با سال‌های گذشته با نتیجه توافقنامه هسته‌ای هم همراه شده است. حال می‌خواهیم متغیرهای بازار مسکن و بخشی از بازار اجاره را بررسی کنیم، اینکه چه متغیرهایی بر بازار مسکن تاثیرگذارند و می‌توانند بازار اجاره مسکن را به دست خود بگیرند و اینکه امسال چه تهدیدها و فرصت‌هایی برای بازار اجاره مسکن وجود دارد.
آنچه تاکنون توانسته بیشترین تاثیر را بر افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن داشته باشد، جو روانی حاکم بر این بازار بوده است. چرا که همواره جو روانی بر قیمت‌ها اثرگذار بوده است. شوک‌های خبری برای بازار همگی همچون جو روانی بازار را تحت تاثیر قرار می‌دهد. اخباری همچون تعطیلی مسکن مهر و ساخت و ساز دوباره آن هر بار می‌تواند جو روانی بازار را تغییر دهد. هر یک از این اخبار آثار منفی روانی برای قیمت‌ها داشته است به گونه‌ای که این توهم به مالک وارد می‌شد که ملکش ارزش بسیار بالایی نسبت به سایر ملک‌ها دارد و همین امر منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود. با
هر بار افزایش و تصمیم دولت برای میزان وام مسکن، شوکی به بازار وارد می‌شود. یک‌بار می‌گویند وام 80 میلیون‌تومانی و بار دیگر از وام 60 میلیون تومانی خبر می‌رسد که همین امر باعث تغییر قیمت‌ها در بازار می‌شود و باز هم بار منفی دیگری به بازار وارد می‌شود. گاه مشاهده شده است در میان معاملات مسکن، مالک درگیر اخبار لحظه‌ای رشد قیمتی دیگر بازارها قرار می‌گیرد و همین امر باعث جو افزایش قیمت‌ها می‌شود که ضربه بزرگی به بازار مسکن وارد می‌کند. در برخی موارد دیده می‌شود با اعلام قیمت‌ها از آب و برق گرفته تا قیمت اقلام خوراکی در بازار بر نرخ مسکن افزوده می‌شود و انگار همه بار منفی بازار سر مسکن تلافی می‌شود.
این رویه بارها در بخش ساخت و ساز خود را نشان داده است. به گونه‌ای که هر تغییری در دیگر بازارها باعث افزایش هزینه‌های ساخت شده است. راه کنترل این جو روانی حاکم بر بازار چیست؟
برخی با بیان اینکه قیمت آب یا مصارف دیگر افزایش یافته است می‌گویند جمعیت افزایش یافته است و به تبع آن هم قیمت مسکن رو به افزایش است. در این میان سازنده هم که منتظر چنین فرصتی است بر قیمت اجاره ملک می‌افزاید و همین امر باعث چشم و هم‌چشمی افزایش قیمت مسکن می‌شود. گاهی حتی یک نقد سیاسی بر اقتصاد هم می‌تواند اثرگذاری جدی بر این بازار داشته باشد، پس نتیجه‌گیری می‌شود که جامعه درگیر جو روانی افزایش قیمت‌هاست و باید راهی برای آرام شدن این جو روانی در نظر گرفته شود. به نظر من آن راه، اطلاع‌رسانی بیشتر به مردم است، اینکه مراقب محرک‌های بازار باشند. کمی دقت کنند هنگامی که هنوز مسکن هیچ تغییری در قیمت‌ها نداشته است، چرا باید اجاره تغییری داشته باشد. بنابراین این افزایش قیمت‌ها در راستای همان جو روانی همچون افزایش قیمت اقلام خوراکی و... بوده است. در برخی موارد صاحبان املاک دو خانه دارند و یکی را اجاره داده‌اند و از طریق آن
امرارمعاش می‌کنند بنابراین هر تغییر کوچکی در بازار، مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. حالا در دولت یازدهم که افتخار تفاهمنامه 1+5 لوزان را داشته‌اند، منتظر ثبات اقتصادی همراه با ثبات سیاسی هستیم. این ثبات در جریان آرامش بازارها به وجود می‌آید. اما آنچه اکنون مورد توجه است، توازن نرخ اجاره مسکن با قیمت ملک است که باید این دو با یکدیگر هماهنگی داشته باشد. اما در دو سال اخیر این‌گونه نبوده است. قیمت ملک در این زمان به ثبات رسیده است اما نرخ اجاره هر روز بیشتر شده است و دلیل این امر تاثیرپذیری از جو حاکم بر بازار مسکن بوده است. به همین دلیل است که مدت‌هاست آماری از میزان افزایش نرخ اجاره اعلام نمی‌کنیم چرا که متوجه هستیم بازار خود مستعد افزایش قیمت است و اگر امروز گفته شود بازار پنج درصد افزایش قیمت داشته است، فردا 20 درصد اعمال می‌شود.
امسال برای بازار اجاره مسکن چه برنامه‌ای رقم می‌خورد؟
با توجه به تفاهمنامه لوزان و روند مثبت بازار، به این بازار خوش‌بین هستم. اما برای اینکه این بازار به ثبات برسد، اندکی زمان لازم است و معتقدم ابتدای سال 1395، مسکن به قیمت واقعی خود می‌رسد و شکوفا می‌شود. به نظر می‌رسد سعی دولت یازدهم بر این است که قیمت مسکن و مصالح تا همین جایی که هست، حفظ شود و افزایش نداشته باشد، به این دلیل که می‌خواهند این بازار را به ثبات برسانند. وقتی که وزیر راه و شهرسازی از برنامه‌ای برای پیش‌فروش‌ها صحبت می‌کند و می‌گوید، می‌خواهد برای پیش‌فروش‌ها در بانک حسابی اختصاص دهد، نوید ثبات بازار مسکن به گوش می‌رسد. بنابراین وزیر مسکن به ثبات اقتصادی در مسکن می‌اندیشد.
هر یک از این عواملی که گفتید تا چه اندازه بر بازار تاثیرگذار است؟
هر یک از عوامل به میزان مشخصی بر بازار اثرگذارند. بنابراین این وظیفه دولت‌هاست که به مردم تسهیلات دهند، پس وجود وام برای بازار لازم است، اما با برنامه‌ریزی دقیق و سنجیده. در حال حاضر این وام‌ها کافی نیستند، وامی کافی است که بتواند سهمی از هزینه خرید مسکن را تامین کند نه اینکه به بازار جو افزایش قیمت دهد. شاید اگر ثبات اقتصادی ایجاد شود، دولت قادر باشد حتی تا 80 درصد هزینه ملک هم وام دهد و خریدار مسکن تنها 20 درصد همچون کشورهای پیشرفته سرمایه‌گذاری کند. اما ما همچنان در مسیر توسعه هستیم و این وام‌ها نیاز بازار است. در مواردی دیگر حضور سازمان‌های مرتبط با مسکن است که باید کمی کنترل شود. به طور مثال در زمینه ساخت و ساز و قیمت‌گذاری مسکن باید گاهی ترمز شهرداری‌ها را کشید و مانع تراکم‌فروشی‌ها شد. در برخی موارد شهرداری‌ها اعلام کرده‌اند که می‌خواهند بافت فرسوده را احیا کنند، خب این مساله بسیار خوب است، اما نباید در مقابل تراکم‌فروشی و طرح تشویق افزایش طبقات هم داده شود، اما تسهیلات شهرداری نسبت به ساخت و ساز باید بیشتر
شود.
یکی دیگر از عوامل موثر بر بازار مسکن به ویژه بازار اجاره‌بها، بانک‌ها هستند. به گونه‌ای که رسالت بانک این نیست که ساختمان بسازد، بلکه باید تسهیلات دهد تا ساخت و سازها رونق گیرد و بازار متعادل شود، در صورتی که این رویه پیش گرفته نمی‌شود و جو دیگری به بازار وارد می‌شود. عامل مهم دیگر توقف عملیاتی پروژه‌هاست. به طور مثال طرح مسکن اجتماعی و طرح‌هایی از این دست می‌توانند بازار را با سردرگمی همراه کنند. شاید این جو روانی برای بازار مثبت باشد اما می‌تواند مدتی بازار را تحت تاثیر خود قرار دهد.
به نظر شما این رویه نه‌تنها بازار را با افزایش قیمت همراه می‌کند بلکه ساخت و ساز را هم کاهش می‌دهد. دلیل اصلی این روند چیست؟
بله، سد راه شدن یعنی همین. به این صورت که اگر راهی برای رسیدن به مقصدی بسته شود، مردم راه‌های دیگر را پیش می‌گیرند و این امر دلیل وجود فساد می‌شود. اگر راه اخذ وام بسته شود مردم به دریافت تسهیلات از دیگر بخش‌ها اقدام می‌کنند. و ممکن است در این شرایط بازارهای غیرواقعی فعال‌کننده بازار مسکن ایجاد شوند.
امسال در فروردین‌ماه تفاهمنامه لوزان منعقد شد. حال انتظار بازار اجاره مسکن همزمان با شروع فصل جابه‌جایی‌ها رونق آن است. اما تا به نتیجه رسیدن نهایی مذاکرات تا تیرماه زمان لازم است، حالا بازار اجاره تا آن روز چگونه می‌شود؟ چه کسی نرخ‌گذاری بازار را انجام می‌دهد. اصلاً آیا کسی این بازار را کنترل می‌کند؟
در زمان دولت نهم و دهم نرخ‌گذاری بازار اجاره صورت گرفت و جدولی از این نرخ‌گذاری تدوین شد، اما پس از آن مشکلاتی همچون دور زدن قانون ایجاد شد. در همان طرح ابتدا گفتند اجاره‌بها 7 تا 9 درصد و پس از آن 10 تا 15 درصد برای هر سال اعلام شد که بعد از آن هم دیگر کسی توجهی نکرد و نرخ‌گذاری بر اساس قیمت بازار اجرا شد. اما چه اتفاقی افتاد جز اینکه مسکن با افزایش قیمت بیشتری همراه شد. در برخی موارد حق با مردم است. چرا که در اسلام حق محترم است و مالک نیز بر ملکش حقی دارد،اما باید در کنار آن نرخ‌گذاری یا کنترل بازار نیز وجود داشته باشد.
درست است که هر مالکی بر ملکش حقی دارد، اما آیا نباید نرخ‌گذاری از سوی سازمان یا متولی انجام شود تااین همهمه در بازار ایجاد نشود و بازار به ثبات قیمتی برسد؟
بله، باید باشد. آنچه امروز بازار مسکن به آن نیاز دارد، اجرای طرح صنعت اجاره است. وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم به این امر اشاره کرده است،اما باید اجرایی شود. فعال‌سازی صنعت اجاره به این صورت است که در منطقه‌ای تعداد زیادی مسکن ساخته و ارائه می‌شود و این امر متعادل‌کننده بازار خواهد بود. به طور مثال هنگامی که بازار تره‌باری در محله‌ای وجود داشته باشد و قیمت‌های کمتر از مغازه عرضه کند، قطعاً در محله تعادل قیمتی ایجاد خواهد شد. اگر همین روش در مسکن به کار گرفته شود، تعادل بازار برقرار خواهد شد. به گونه‌ای که در بسیاری از کشورهای در حال رشد و کشورهای توسعه‌یافته این روش به کار گرفته می‌شود که این امر در رده تسهیلات ارائه‌شده از سوی دولت جای می‌گیرد. همین تعادل ساخت و ساز و عرضه می‌تواند متعادل‌کننده بازار ملک باشد. اما هیچ‌گاه قیمت مسکن به صورت دستوری کاهش یا افزایش نداشته است. بنابراین باید جایگاه تعیین قیمت را در بعد فرهنگی جامعه مورد بررسی
قرار داد.
همین که شهرداری‌ها دو یا سه طبقه تشویقی به سازنده می‌دهند و آنها هم بر اساس نوساز بودن و هزینه مازاد ساخت و ساز قیمت‌ها را افزایش می‌دهند،خود عامل ایجادکننده جو روانی منفی است. در مواردی گفته شده است عوارض نوسازی دریافت نمی‌شود اما تشویق ساخت داده می‌شود، که این خود عامل ایجاد جو روانی افزایش قیمت بر بازار است.
به نظر من یکی از راه‌های تعدیل قیمت‌ها در بازار اجاره فعال‌سازی این صنعت است؛ اینکه بتوان جلوی این جوهای روانی را گرفت و روش‌های کنترل‌کننده بر بازار ارائه داد و تا آنجا که امکان دارد به غیرمتخصص‌ها اجازه ورود به بازار را نداد که بیایند و درباره بازار تخصصی همچون مسکن صحبت کنند. باید منتظر بود و دید که سیاستگذاران مسکن چه برنامه‌هایی برای این بازار دارند. در حال حاضر سیاستگذار و متولی مسکن،وزارت راه و شهرسازی است. نگذاریم این بازار به حاشیه رود.
در حال حاضر تعیین نرخ اجاره‌بهای مسکن در دست املاک است؟ چگونه است که هریک برای هر منطقه قیمتی تعیین می‌کنند و مالکان نیز تاثیر زیادی بر تعیین این قیمت‌ها دارند. نرخ واحد برای اجاره‌بهای هر متر مسکن چه میزان است؟
در حال حاضر هیچ نرخ واحدی برای مسکن وجود ندارد. چرا که نرخ را بازار تعیین می‌کند و مالک نیز بر اساس حق مالکیت خود بر ملک قیمت‌گذاری می‌کند. در دولت نهم برنامه‌ای برای نظارت بر قیمت مسکن تعیین شد و به زور تعزیرات دستوراتی اعمال شد اما دیری نپایید که این امر اجرایی نشد و اکنون نیز نرخ پایه‌ای برای اجاره مسکن وجود ندارد. پایه نرخ را بازار تعیین می‌کند و ما باید مردم را در بازی شریک کنیم، بیایند ساخت و ساز کنند و بازار را رونق دهند و در این زمان قیمت‌ها به دلیل عرضه زیاد تعدیل شود. مشارکت‌های مدنی، در کنار مشارکت‌های مالی و مشارکت‌های ساخت و ساز کمک‌کننده این بازار خواهد بود و قیمت‌ها را کاهش می‌دهد. باید در نظر داشت، دولت هر چقدر هم که قوی باشد، نمی‌تواند به تنهایی این همه بازار را فعال کند و بچرخاند.
به نظر شما افزایش تعداد ساخت و سازها تا چه اندازه می‌تواند در آینده قیمت مسکن تاثیرگذار باشد و منجر به کاهش قیمت اجاره شود؟
با رکود حاکم بر بازار، بسیاری از انبوه‌سازان از ساخت و ساز مسکن عقب‌نشینی کرده‌اند. برخی سازندگان به دلیل افزایش نرخ سود بانکی دست از ساخت و ساز کشیده‌اند و برخی سرمایه‌شان را به بازارهای دیگر سوق داده‌اند.
با این شرایط امسال جهش قیمتی در بازار اجاره مسکن خواهیم داشت؟
خیر، امسال نه‌تنها افزایش نرخ اجاره نخواهیم داشت، بلکه حتی رشد نرخ اجاره‌بها از شاخص تورم عبور نخواهد کرد.
یعنی شما معتقد هستید حتی همین مولفه‌هایی که ذکر کردید هم بر بازار تاثیرگذار نیست و به جز چند درصد، نرخ اجاره رشد نمی‌کند؟
بله، همین‌طور است. رشد نرخ اجاره مسکن در سال جاری زیر شاخص تورم خواهد بود. چراکه دیگر آن ناآرامی‌ها و فراز و نشیب‌ها از بازار مسکن دور و برای مسکن تمام شده است. اکنون که کشور توانایی برطرف کردن برخی مسائل هسته‌ای را یافته است و کشورهای طرف مقابل به این مهم رسیده‌اند که باید با کشور غنی همچون ایران مذاکره کنند، راه روشنی در پیش‌رو است. اکنون که ثبات سیاسی در راه است، ثبات اقتصادی در انتظار بازارهای داخلی است. آنها به این بلوغ فکری رسیده‌اند که باید با ما تعامل داشته باشند، پس وقتی تعامل داشتند بازارها یکی پس از دیگری رشد می‌کنند و در کنار همه اینها مسکن به ثبات و آرامش می‌رسد و آن زمان است که دوباره اجاره‌نشینی خوش‌نشینی می‌شود.
دیدگاه تان را بنویسید