یک قدم مانده به کف قیمت مسکن

نمی‌توان صراحتاً گفت بازار مسکن به کف قیمت رسیده‌ است. بلکه تنها می‌توان ادعا کرد که تورم در ساختمان و بازار مسکن در حال حاضر نزدیک به صفر شده است. احمدرضا سرحدی بر این باور است که در ادامه تابستان امسال نه افزایش و نه کاهش قیمتی رخ نمی‌دهد بلکه ممکن است تغییرات بازار مسکن به صورت تدریجی ایجاد شوند. این کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید اکنون نه‌تنها قیمت مسکن رشد نداشته، بلکه رشدش منفی هم شده است و حتی تورم مسکن به صفر نزدیک شده است که در این صورت می‌توان رسیدن قیمت‌ها به کف را شاهد بود. به گفته او، پیش از مدت زمان شروع رکود مسکن، این بازار شاهد تورم 30 و 40‌درصدی بود، پس از آغاز رکود مسکن و کاهش تورم کلی در کشور که در حال حاضر تورم کلی زیر 15 درصد است سهم مسکن تورم چهاردرصدی است. سرحدی معتقد است تا سرمایه‌های خارج‌شده از بخش مسکن به بازار برنگردد و جبران نشود، بازار تکان نمی‌خورد چرا که مردم عادی توان خرید و فروش مسکن را ندارند و بیشتر درگیر مخارج روزمره‌شان هستند از این رو بازار مسکن با رونق چشمگیری همراه نخواهد شد. در ادامه گفت‌و‌گوی تجارت فردا با احمدرضا سرحدی آمده است.



نه‌تنها آمارها بلکه مشاهدات بازار مسکن، نشانه‌های حکمفرمایی رکود در بازار در تابستان امسال را به همراه دارد و اینکه برخی بر این باورند که انتظار برای به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای یکی از دلایل اصلی رکود بازار مسکن به شمار می‌رود و ممکن است پس از مذاکرات در تیرماه، تابستان مسکن با رونق همراه شود، با گذشت نیمی از تابستان، اما هنوز نشانه‌های رکود در این بازار نمایان است. در این زمان برخی اعلام کردند زمان خرید مسکن است و برخی دیگر نیز نوید ورود رونق به بازار را داده‌اند، اما هیچ یک تاثیری بر بازار به رکود رفته مسکن نداشته و بازهم رکود این بخش تحکیم شده است. حالا با توجه به گذشت نیمی از فصل پررونق مسکن و باقی ماندن نیمی دیگر از این فصل که هنوز چشم‌های امید به سمت رونق بازار مسکن خیره است، آیا قیمت‌ها در بازار مسکن به کف رسیده است یا خیر؟
نمی‌توان صراحتاً گفت بازار به کف قیمت رسیده است. بلکه تنها می‌توان گفت تورم در ساختمان و بازار مسکن در حال حاضر نزدیک به صفر شده است. یعنی اگر نخواهیم بگوییم که منفی شده، حداقل می‌توان امیدوار بود که تورم بخش مسکن به صفر نزدیک شده است، اما اینکه گفته شود به کف قیمت رسیده است، خیر. با توجه به هزینه‌های ساخت و ساز و حباب موجود در این بازار که هنوز آثارش از سال‌های گذشته باقی مانده است، اندکی جای تردید دارد چرا که در یک سال اخیر نه‌تنها رشد قیمتی وجود نداشته است، بلکه در بسیاری از موارد و به دلایل خاص، برخی مالکان حتی حاضر شدند ملک‌شان را زیر قیمت بازار بفروشند و آن را با قیمتی کمتر از قیمت واقعی به فروش برسانند و از فشارهای اقتصادی و تسهیلاتی که روی دوش‌شان بود، خلاص شوند. بنابراین از این منظر می‌توان گفت بازار به کف رسیده است چرا که اگر بخواهد از این کمتر شود ممکن است خیلی‌ها با توجه به خواب سرمایه و رکود اقتصادی که نتوانستند در مدت اخیر معامله‌ای انجام دهند، متضرر شوند. چرا که برخی مالکان در این مدت نتوانستند معامله‌ای انجام دهند. از این رو همه این موارد دست به دست هم دادند و بازار را با رکود همراه کردند. در این میان می‌توان تصور کرد که دیگر تقریباً حبابی در قیمت مسکن مگر در برخی نقاط خاص همچون واحدهای لوکس که شرایط خاص خود را دارند باقی نمانده است، اما این خرید و فروش و رکود در بخش واحدهای مسکونی نرمال به گونه‌ای به کف قیمت نزدیک شده است، بنابراین به نظر می‌رسد در برخی موارد هم تورم منفی نمایان شده و نه‌تنها قیمت مسکن رشد مثبت نداشته، بلکه رشد منفی را هم تجربه کرده است.

یعنی شما معتقدید قیمت مسکن کاهش یافته است؟
بله، در مواردی قیمت‌ها کاهشی بوده است. کاهش سود بانکی هم به تورم در بازار بستگی دارد. اما بازار به بالا و پایین رفتن سود بانکی متصل نیست، اما به نظر می‌رسد در برخی موارد، دلیل تقاضای کم بازار رکود موجود است و به نرخ سودها بستگی ندارد. اگر می‌خواهیم این بازار بهبود یابد این‌گونه است که این چنین پول‌ها در بازار تاثیری نخواهد داشت. با شرایط فعلی که خرید و فروشی انجام نمی‌شود به نظر نمی‌رسد این پول‌ها رونقی به بازار وارد می‌کند. نیازمندان مسکن قدرت خرید ندارند و عرضه بیش از تقاضای واقعی است. آنچه در بازار است نتیجه عدم تعادل عرضه و تقاضاست و به نرخ سودها مربوط نیست. به‌رغم این همه سقوط هنوز به حذف توان خرید مردم نرسیده است و این کاهش و افزایش نرخ سودها تاثیر مستقیمی ندارد. نرخ سود بانکی در بازار اجاره و خرید و فروش تاثیر ندارد. در حال حاضر اجاره با قیمت مسکن مناسب است و از نرخ تورم هم کمتر است.‌

به نظر شما در مدت زمان رکود مسکن، چند درصد حباب این بخش کاهش یافته است و این حباب تا چه اندازه از مسکن دور شده است؟ در بهار سال گذشته حدود 20 درصد حباب مسکن در یک فصل ترکید و از آن زمان مسکن به رکود رفت.
پیش از مدت زمان شروع رکود مسکن، این بازار شاهد تورم 30 و 40‌درصدی بود. اما پس از آغاز رکود مسکن و کاهش تورم کلی در کشور که در حال حاضر تورم کلی زیر 15 درصد است، سهم مسکن به تورم چهاردرصدی رسید که این نرخ اعلام‌شده نسبت به تورم فعلی بسیار کمتر و مشهود است.

پس با این حساب قیمت مسکن با کاهش نسبی قیمت همراه بوده است. توصیه شما برای خرید مسکن چیست؟ آیا اکنون زمان خرید فرا رسیده است؟
قطعاً. خیلی وقت است که خرید مسکن را توصیه می‌کنم. با تمام رسانه‌ها هم که صحبت کردم گفته‌ام که الان زمان خرید است و قیمت‌ها به تعادل رسیده است. البته همواره توصیه می‌کنم که متقاضیان در خرید مسکن عجله نکنند چرا که فعلاً فرصت خرید وجود دارد. به نظر من متقاضیان خرید مسکن می‌توانند سر فرصت خانه بخرند چرا که چشم‌انداز خیلی نزدیکی وجود ندارد که قیمت‌ها دوباره افزایش داشته باشد، بنابراین می‌توانند با آرامش خرید را انجام دهند و به راحتی ملک مورد نظر را معامله کنند و هیچ نگران نباشند که اگر نجنبند فردا پشیمان می‌شوند، چرا که من هنوز شرایط و چشم‌انداز افزایش قیمت را پیش‌بینی نمی‌کنم.

به نظر شما چشم‌انداز رشد قیمت چه زمانی است، یعنی تا چه زمانی این آرامش بازار ادامه دارد؟
قطعاً اگر تحول اساسی در فضای اقتصادی کشور به وجود آید و تا زمانی که تحول اساسی در فضای اقتصادی کشور به وجود نیاید و شرایط همین باشد، هیچ عامل و انگیزه‌ای برای تغییر شرایط دیده نمی‌شود که بخواهد شرایط را تغییر دهد. مگر اینکه فضای کلی همانند توافق هسته‌ای تغییر کند. از این رو اگر این توافقنامه به سرانجام نهایی برسد و موانع برداشته شود و دولت سیاست‌های کلی را بر اساس توسعه اقتصادی بگذارد، نه اینکه به مردم ماهی دهد، بلکه ماهیگیری را به مردم یاد بدهد و اقتصاد را رونق دهد، شاید بازار کمی تغییر کند. در این میان هم اگر درآمدها و توان خرید مردم افزایش یابد، آن زمان است که می‌توانند وارد بازار شوند و هم بازار تولید و هم بازار عرضه رونق گیرد، در غیر این صورت دوپینگ کردن و تزریق آمپول‌های تقویتی به بازار موثر نخواهد بود و نمی‌تواند این بیمار خفته را سرپا کند.

مسکن در بخش ساخت و ساز چگونه می‌شود؟ آیا رونق ساخت و ساز بعد از توافق امکان‌پذیر است یا خیر؟ در حال حاضر ساخت و ساز به نفع است و سازندگان می‌توانند دوباره وارد بازار شوند؟ و اینکه در فصول بعدی در کنار رونق بازار خرید و فروش ساخت و ساز هم رشد می‌کند؟
اینکه من توصیه کنم یا خیر، بازار تکان نمی‌خورد. واقعیت این است که بسیاری از کسانی هم که پروانه گرفتند، پروانه‌شان را به نحوی معطل نگه داشتند، برخی کلنگ‌زنی را کنار گذاشتند، برخی سفت‌کاری و برخی دیگر ساختمان را به کلی نیمه‌کاره رها کرده‌اند. چرا که چشم‌اندازی از بازار وجود ندارد و فکر می‌کنند هر اندازه سرمایه را وارد کنند، سرمایه در بند شده است.
در حال حاضر پول‌ها و سرمایه‌ها تا جای ممکن از بخش ساخت و ساز خارج می‌شود و دلیل آن هم این است که این بخش، بخشی نیست که بتواند در بازه زمانی نزدیک بازدهی داشته باشد، بنابراین اگر سازندگان خیلی زرنگ و توانمند باشند، همین سازه‌های نیمه‌کاره را انجام می‌دهند و آغاز به کار می‌کنند.
با گشتی در شهر، تعداد زیادی کارگاه نیمه‌کاره مشاهده می‌شود که کارشان به دلایل مختلفی رها شده است و سازندگان می‌دانند که اگر بخواهند کار را تمام کنند، جز اینکه پول‌شان را دفن کرده و از چرخه خارج کرده‌اند، استفاده دیگری برایشان ندارد و از این روساخت و ساز را نیمه‌کاره رها کرده‌اند.

در بخش ساخت و ساز در مدت اخیر گفته شده است که بعد از توافق شرکت‌های سرمایه‌گذار خارجی به ایران می‌آیند و از توان‌بخش خصوصی استفاده می‌شود. انبوه‌سازانی از سایر کشورها به ایران می‌آیند و بازار کمی تکان می‌خورد. آیا در حال حاضر ایران ظرفیت و امکانات ورود انبوه‌سازان خارجی را دارد و اینکه با ورود این افراد و افزایش ساخت و سازها بازار به تعادل قیمتی می‌رسد؟
به نظر من حضور خارجی‌ها در ایران تاثیر چندانی در تعادل قیمت‌ها ندارد. اگر واقعاً دولت سیاست درستی را اتخاذ کند، می‌تواند از خارجی‌ها برای صنعت ساختمان دعوت کند و تکنولوژی‌های جدید را به کشور وارد کند. اینکه دوباره در شمال تهران برج ساخته شود، این دردی را دوا نمی‌کند و نتیجه‌ای ندارد. در حال حاضر هنوز واحدهای مسکونی زیادی در نقاط مختلف تهران خالی هستند و متقاضی وجود ندارد. بنابراین به نظر من باید تکنولوژی ساخت وارد کشور شود. همان‌گونه که خود آقای ظریف و آقای روحانی گفتند که به کالای خارجی و سرمایه خارجی نیازی نیست کشور ما به تکنولوژی روز دنیا به ویژه در بخش مسکن نیازمند است. اگر فرمول‌های جدید وارد ایران شود و به رونق بازار و تولید کیفی ساختمان‌های ایران کمک کند بهتر است تا اینکه یک شرکت ترکیه‌ای وارد شود و تعدادی برج بسازد. به نظر نمی‌رسد که به حضور خارجی‌ها نیاز باشد اما به نظرم به تکنولوژی و دانش فنی آنها نیاز است. خوب است که به ایران بیایند و صنعت ساختمان را توسعه دهند نه تولید ساختمان را.

در بخش قیمت‌ها در این دو سال این‌گونه بوده است که هرچه خرید و فروش رکود داشته در مقابل بازار رهن و اجاره تا توانسته بر افزایش نرخ اجاره تاخته است. به نظر شما آیا در ماه‌های آینده در این بخش به ثبات قیمت می‌رسیم یا این بخش همچنان در مسیر افزایش قیمت قرار دارد؟
دقیقاً این مساله اجاره از دل رکود در بخش مسکن در می‌آید. وقتی رکود در بخش مسکن وجود دارد و توان خرید مسکن وجود ندارد و مسکن به عنوان یک نیاز حیاتی است و حتماً باید مردم سرپناهی داشته باشند، به صورت اتوماتیک فشار بازار از خرید به استیجار تحمیل می‌شود و طبیعی است که این بخش با افزایش قیمت همراه می‌شود چرا که دیگر استیجار کف نیاز است و مردم نمی‌توانند سرپناهی نداشته باشند،‌ از این رو فشار بازار خرید به استیجار تحمیل می‌شود. بنابراین افرادی که ملک‌شان را برای اجاره به بازار عرضه می‌کنند، توقع دارند که تمام ضرر و زیان‌های بازار خرید و فروش را از این طریق جبران کنند و این حداقل کاری است که در بخش اجاره نمود دارد، اما این تا آخر تابستان که فصل نقل و انتقالات کلان است، ادامه دارد و بعد از آن نیز هم به سکون می‌رسد، به دلیل اینکه عرضه مسکن فراوان است و هم اینکه درخواست‌ها کمتر می‌شود و آرامش به بازار استیجار وارد می‌شود. اما همچنان تا آن زمان بازار مسکن شاهد افزایش قیمت‌ها و تاخت و تاز مالکان است که سعی می‌کنند انتقام خود را از مستاجران بگیرند.

اما در آمار میزان قراردادهای مسکن آمده است که نه‌تنها در بخش خرید و فروش، بلکه در بخش پیش‌فروش‌ها نیز این رکود به وجود آمده است. دلیل آن چیست؟ آیا خریدار و فروشنده به دلیل ترس از بازار از پیش‌خرید و پیش‌فروش‌ها فاصله گرفته‌اند؟
بله، چون چشم‌اندازی از بازار مسکن وجود ندارد و در کنارش توان خریدی هم وجود ندارد، بازار از خرید و فروش و پیش‌فروش فاصله گرفته است. به نظر می‌رسد آنچه امروز برای مردم اهمیت دارد گذران زندگی روزمره‌شان است. در حال حاضر مردم درگیر مسائل آموزشی، بهداشتی و خوراکی هستند و اینها را به سختی می‌توانند تهیه کنند و حتی شاید فکر خرید مسکن هم نداشته باشند. بنابراین باید توجه شود که بازار مسکن در کشور دو بخش دارد؛ یکی بخش مسکن به عنوان کالای مصرفی و رفع نیاز مردم و دیگری بخش سوداگری است و آنچه حباب و رونق کاذب ایجاد می‌کند، سوداگری بازار مسکن است. در حال حاضر این بخش خوابیده است و سرمایه‌هایی که در بازار رونق حبابی ایجاد می‌کرد به خواب رفته است و از بخش مسکن خارج شده است و به بخش خرید و فروش کالا، قاچاق و خرید و فروش ارز رفته است. بنابراین تا سرمایه‌های خارج‌شده به بازار برنگردد و جبران نشود، بازار تکان نمی‌خورد. مردم عادی هم که توان خرید و فروش مسکن ندارند چرا که توان‌شان در حد همین اجاره مسکن و رفع نیازهای روزمره‌شان است و توان‌شان آن اندازه است که بتوانند مخارج روزانه‌شان را تامین کنند و تا جای ممکن شهریه تحصیل فرزندان‌شان را پرداخت کنند، نه خرید و فروش مسکن.

برنامه‌های دولت تا چه اندازه تاثیر دارد؟ در دولت یازدهم دولت چند طرح ارائه کرده است که هریک به نحوی به متقاضیان خرید مسکن کمک می‌کنند تا هر چه زودتر صاحبخانه شوند. این طرح‌ها در زمان فعلی چه اندازه به تعادل قیمت مسکن کمک می‌کند؟
در نهایت دولت باید به گونه‌ای مملکت را اداره کند. متاسفانه در این 30 ‌سال اتفاقات زیادی در بخش مسکن رخ داده است. با توجه به حضور گسترده و فعال بخش خصوصی ایران در عرصه مسکن به نحوی که سهم قابل توجهی از این صنعت در اختیار آنها قرار داشته و همچنان نیز بر روی دوش آنها قرار دارد، باعث شده ورود نسنجیده دولت به عرصه مسکن، بیش از هر بخش و حوزه دیگری جلب توجه کند و شکست‌های طرح‌های اقتصادی بیش از هر جای دیگری خود را نمایان کند. از متری‌فروشی مسکن گرفته تا پیش‌فروش و بورس مسکن که امروز موضوع داغی شده، مطرح شده است، طرح‌هایی که بیشتر سعی و خطا بوده است و فقط در این حد است که گفته می‌شود کاری در حال انجام است. اما واقعیت این است که وقتی اقتصاد کلان مشکل دارد، خودش را در همه بخش‌ها نشان می‌دهد و در بخش مسکن هم به صورت رکود خود را نمایان می‌کند.

پیش‌بینی شما برای نیمه دوم تابستان چیست؟ نیمی از تابستان گذشته و نیمی دیگر باقی مانده است، حال در این زمان بازار به کدام سو حرکت می‌کند. اینکه بازار مسکن در نیمه دوم سال چگونه خواهد بود؟
نیمه دوم سال هیچ تغییری در میزان معاملات و قیمت‌ها نخواهد داشت. اما آنچه مورد انتظار است، بازار مسکن در نیمه دوم سال است که به نظر می‌رسد بازار کم‌کم وارد تغییراتی می‌شود که آن هم به صورت فورانی نخواهد بود و قطعاً به صورت تدریجی امکان‌پذیر است. که به نظر می‌رسد با عمیق‌تر شدن رکود و کاهش شدید قیمت‌ها همراه خواهد بود یا افزایش قیمت آن هم با یک شیب ملایم خواهد بود که قیمت‌ها بتوانند خود را کمی نشان دهند که در حال حاضر عرضه مسکن آن اندازه زیاد است که تعداد زیادی واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد.
این‌گونه نیست که تقاضای عمده خفته در یک طرف بازار باشد و عرضه هم محدودیت داشته باشد. در حال حاضر صدها هزار واحد وجود دارد که جواز ساخت دارد یا نیمه‌ساز است و برخی حتی ساخته شده و خالی هستند که اگر بخواهد گشایشی انجام شود باید در همین بخش باشد و در بخش قیمتی اما تا یکی دو سال آینده مشکل حادی همچون افزایش ناگهانی قیمت ایجاد نمی‌شود.