سازوکار تسهیلات مسکن

مهدی پورمهر/دکترای اقتصاد مالی

بخش مسکن یکی از بخش‌های مهم در اقتصاد محسوب می‌شود که بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته، دارای شاخص پیشین بالایی است، به عبارتی بیشترین تاثیر را در تحرک بخش‌های قبلی خود دارد، از طرفی به دلیل تاثیرات مثبت رونق مسکن (افزاش عرضه و کاهش قیمت) بر رفاه جامعه، همواره ابزاری نیرومند برای دولت‌ها در جهت افزایش مقبولیت محسوب شده است.
با توجه به اینکه این بخش به‌طور متوسط با 1200 فعالیت به‌طور مستقیم و غیرمستقیم در ارتباط است، تحریک و رونق آن موجب رونق نسبی در اقتصاد شده و علاوه بر افزایش تولید ناخالص داخلی، اشتغال و بالندگی اقتصاد را به همراه خواهد داشت.
اما تجربه سال‌های قبل و روند تغییرات قیمت مسکن نشان داده است که رونق‌ها در بازار مسکن همواره با افزایش (هرچند نسبی) قیمت همراه بوده و با قدرت خرید مردم فاصله گرفته است، به طوری که چند سال پس از افزایش قیمت، مجدداً دچار رکود قابل ملاحظه‌ای شده است.
بر اساس دینامیک ضربه‌ای قدرت خرید و قیمت مسکن، زمانی که متقاضیان قادر به خرید مسکن هستند، به دلایلی همچون محدودیت در عرضه، افزایش تورم انتظاری در قیمت مصالح و مواد اولیه، جوپراکنی از سوی مافیای مسکن، قیمت مسکن با ضربه از سمت مازاد تقاضا افزایش قابل ملاحظه‌ای را تجربه می‌کند. از طرفی به دلیل مبلغ بالای مسکن، تغییرات آن تاثیر قابل ملاحظه‌ای در شاخص تورم دارد. دولت‌هایی که هدف خود را کنترل تورم قرار می‌دهند (مخصوصاً در سال‌های اول تصدی‌گری) نمی‌خواهند تورمی در بخش مسکن ایجاد شود. با توجه به اینکه قدرت خرید متقاضیان مسکن بسیار پایین‌تر از قیمت فعلی است، از این‌رو یکی از ابزارهایی که دولت یازدهم برای بازگشت رونق بدون تحریک قیمت اتخاذ کرده، پرداخت تسهیلات طی چند سال اخیر بوده است.
دولت با تصویب طرح‌های بهبود شرایط تسهیلات مسکن از قبیل افزایش مبلغ، کاهش نرخ سود و افزایش مدت اقساط، سعی در افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن کرده است لیکن به لحاظ اینکه این امر از یک طرف موجب افزایش تقاضای موثر شده و از طرف دیگر، مازاد عرضه مسکن را کاهش می‌دهد و احتمالاً قیمت مسکن را تحریک کند، بنابراین شرایط تسهیلات را به طرز هنرمندانه‌ای ایجاد کرده است تا اثرات مخرب آن یعنی افزایش تورم کاهش یابد.
ویژگی‌های این تسهیلات 1- پرداخت از محل سپرده‌های مدت‌دار، 2- تامین بخش کمی از قیمت مسکن و 3- اقساط بالای آن بوده است. یکی از حالت‌های تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن، دریافت تسهیلات از محل سپرده‌گذاری مشتری طی دوره 12‌ماهه است، در این حالت مشتری باید با سپرده‌گذاری در بانک و قبول ریسک‌های آتی افزایش قیمت مسکن و همچنین از دست رفتن ارزش زمانی سپرده خود، تسهیلاتی را دریافت کند که پرداخت اقساط آن از توان وی خارج است. با توجه به تورم پنج الی 10‌درصدی طی یک سال، یک خانه 200 میلیون‌تومانی، افزایش قیمتی از 10 تا 20 میلیون تومان خواهد داشت، به عبارتی، بخش قابل توجهی از تسهیلات دریافتی برای جبران تورم مسکن صرف خواهد شد. یا در مدلی دیگر از این تسهیلات که به واسطه خرید اوارق است، هزینه دریافت تسهیلات مهم‌ترین مانع برای اثربخشی آن محسوب می‌شود. از این رو این تسهیلات نتوانسته و احتمالاً نخواهد توانست کمکی به افزایش معاملات در بازار مسکن کند. البته بخش عمده کم‌اثر بودن این تسهیلات به جهش قابل ملاحظه قیمت مسکن در سال 1392 بر‌می‌گردد که به نظر می‌رسد زمان افزایش توان خرید هنوز فرا‌نرسیده است.
عواملی که در افزایش قیمت مسکن اثر‌گذارند شامل افزایش نقدینگی به واسطه درآمدهای بادآورده و همچنین محدودیت عرضه مسکن هستند، البته در سال جاری این دو مولفه منتفی بوده، بنابراین احتمال افزایش قیمت مسکن را نخواهیم داشت. از طرفی نظر به اینکه طی سال‌های رکود اخیر، سن بناهایی که برای فروش عرضه شده، افزایش یافته و موجب افت قیمت شده و همچنین به دلیل عدم برگشت سرمایه و عدم استفاده مجدد از منابع، ارزش زمانی سرمایه سازندگان از بین رفته است، از این‌رو عرضه‌کنندگان مسکن به جهت حفظ ارزش منابع خود، تمایلی به کاهش قیمت نخواهند داشت، از سوی دیگر، به دلیل عدم توان متقاضیان برای خرید، ایشان نیز قادر به پرداخت قیمت‌های رایج نخواهند بود، به همین دلیل احتمال استمرار فاصله نمودارهای عرضه و تقاضا و عدم تلاقی آنها، تقاضای موثر و خرید صورت نخواهد گرفت. لیکن به لحاظ اینکه صاحبان مسکن بیشتر علاقه‌مند به فروش و سرمایه‌گذاری مجدد هستند مطمئناً پیشنهادهایی به متقاضیان از قبیل پرداخت مدت‌دار یا کاهش نسبی قیمت خواهند داد. به همین جهت و همچنین عواملی که در مطالب فوق درخصوص عدم تمایل دولت به تورم‌زایی این بخش ارائه شد، احتمال افزایش قیمت مسکن در سال جاری محتمل نخواهد بود. از این رو به جرات می‌توان گفت طرح‌های تسهیلاتی مسکن ارائه‌شده از سوی دولت طوری مهندسی شده تا امکان جذب نقدینگی بازار و رشد کاذب قیمت را ایجاد نکنند.