معضل کاهش عرضه
محمود باغجری از پیامدهای پایین بودن سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌گوید
محمود باغجری می‌گوید: پیشنهاد خاص من به وزارت مسکن و مراکز تحقیقاتی این است که یک مطالعه جامع و کامل از بازار مسکن داشته باشند و در این مطالعه تقاضای بالقوه به تفکیک و با جزئیات ارائه شود و حوزه‌های سرمایه‌گذاری معرفی شود تا سرمایه‌گذاران اطلاعات کافی درباره بازار و شرایط سودآوری خود داشته باشند.
سایه فتحی: چرا بازار مسکن سودده نیست؟ سودده نبودن بازار مسکن چه آسیب‌هایی برای اقتصاد به همراه دارد؟ چطور می‌توان این بازار را تحریک کرد؟ چرا محرک‌های دولتی هنوز نتوانسته بازار مسکن را از رکود خارج کند؟ محمود باغجری در این باره می‌گوید: «یکی از دلایل اصلی که بازار مسکن طی چند سال گذشته در رکود بوده است، نرخ بالای سپرده بانکی بوده است. نرخ سود سپرده بیشتر از 20 درصد بدون ریسک و بدون مالیات، عملاً انگیزه ورود به بازارهای پرریسک‌تر با قدرت نقدینگی کمتر و دوره زمانی سرمایه‌گذاری طولانی‌تر را از بین برده است.» استاد دانشگاه شهید بهشتی معتقد است: «کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در شرایط حاضر، منجر به کاهش عرضه در سال‌های آتی میشود که می‌تواند چالش‌های مسکن در سال‌های آتی را به همراه داشته باشد.» با توجه به این امر به سیاستگذار پیشنهاد می‌دهد که یک مطالعه جامع و کامل از بازار مسکن داشته باشد و در این مطالعه تقاضای بالقوه به تفکیک و با جزئیات ارائه شود و حوزه‌های سرمایه‌گذاری معرفی شود تا سرمایه‌گذاران اطلاعات کافی درباره بازار و شرایط سودآوری خود داشته باشند. چراکه در این صورت از سرمایه‌گذاری منابع در فرصت‌هایی که توجیه اقتصادی ندارد و ممکن است باعث قفل شدن منابع شود، خودداری میشود.
♦♦♦
اخیراً معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی گفته است با توجه به اینکه افزایش قیمت مسکن 6 /5 درصد و تورم حدود ۱۰ درصد است، هنوز بازار مسکن سودده نیست. با توجه به این امر در شرایط فعلی بازار مسکن در چه وضعیتی قرار دارد؟
همان‌طور که می‌دانید بخش مسکن از جایگاه بسیار ویژه‌ای در اقتصاد ایران برخوردار است. این بخش، سهم قابل ملاحظه‌ای از تولید ناخالص داخلی، سرمایه ثابت، اشتغال و سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص داده است. به طور تاریخی و در فرهنگ ما ایرانیان بخش مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش از اهمیت بسیار ویژه‌ای برخوردار است به همین دلیل معمولاً از اولین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در ذهن مردم ایران، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بوده. اما شرایط کنونی بازار مسکن از وضعیت مناسبی برخوردار نبوده و تقریباً تمام بازیگران این بازار از وضعیت فعلی ناراضی هستند و حتی بسیاری از مردم و کارشناسان، یکی از عوامل مهم رکود حاکم بر کشور در شرایط حاضر را وضعیت نامطلوب صنعت مسکن می‌دانند. این تحلیل را از این جهت وارد می‌دانند که سهم بخش مسکن در اقتصاد ایران بالا بوده و همچنین به لحاظ ارتباط‌های پسین و پیشین با سایر صنایع، بخش مسکن دارای بالاترین ارتباط‌هاست. روایت‌های مختلفی از ارتباط تعداد صنایع با صنعت مسکن وجود دارد. این تعداد معمولاً از 102 صنعت تا 200 صنعت نیز بیان میشود. در هر صورت آنچه کاملاً مشهود است این است که وضعیت مسکن در حال حاضر در شرایط رکود قرار دارد و تلاش‌های دولت در چهار سال گذشته، نتوانسته این بازار را به شرایط رونق برگرداند. آمارهای حجم معاملات و پروانه‌های ساخت نشان می‌دهد شرایط بازار مسکن در حالت رکود قرار دارد.
اگر مراسم معرفی وزرا در دولت جدید از سوی ریاست محترم جمهوری را دنبال کرده باشید، ایشان در معرفی و حمایت از وزیر مسکن و شهرسازی، تاکید داشتند که جناب آقای دکتر آخوندی، باید تمام تلاش خود را برای رونق در بازار مسکن داشته باشند. ایشان در همان معرفی، از عملکرد چهار سال گذشته حوزه مسکن، ابراز نارضایتی کردند. غرض از بیان مطالب بالا، بیان اهمیت بخش مسکن و همچنین تاکید بر شرایط رکودی در این بخش بود. ان‌شاءالله در ادامه صحبتمان، تلاش می‌کنیم وضعیت بازار مسکن را با جزئیات بیشتر مورد بررسی قرار دهیم.
حاشیه سود مناسب ساخت‌وساز در بازار مسکن در مقایسه با تورم عمومی در سال‌های 89 تا 91 باعث شد سرمایه‌گذاری در این بخش رونق گیرد اما در انتهای سال 92 به‌تدریج شاهد حاکم شدن رکورد در بازار مسکن با توجه به افول سوددهی بازار مسکن بودیم. چه عواملی در این اثرگذار بود و چرا سوددهی بازار مسکن رو به کاهش گذاشت؟
اجازه دهید ابتدا توضیحی درباره متقاضیان مسکن داشته باشیم. در یک طبقه‌بندی کلی، متقاضیان مسکن بر حسب درآمد به سه طبقه تقسیم می‌شوند که معمولاً سیاستگذاری دولت‌ها بر مبنای این طبقه‌بندی صورت می‌گیرد. طبقه اول مربوط به دهک‌های بالای درآمدی هستند (معمولاً دهک اول و دوم درآمدی). این طبقه معمولاً به‌تنهایی و بدون استفاده از طرح‌های حمایتی، قادر به تهیه مسکن هستند. طبقه دوم مربوط به دهک‌های میانی است که متقاضیان مسکن در این طبقه به‌تنهایی و بدون استفاده از طرح‌های حمایتی یا تسهیلات بانکی قادر به تهیه مسکن نیستند. منتها متقاضیان این طبقه، قادر به پرداخت اقساط تسهیلات به‌شرط اینکه مبلغ اقساط پایین و دوره زمانی آن بلندمدت باشد، هستند. طبقه سوم، مربوط به دهک‌های پایین درآمدی است. متقاضیان این طبقه، بدون کمک‌های دولتی قادر به تهیه مسکن نیستند. این گروه حتی توان پرداخت اقساط خود را ندارند و دولت باید برای این گروه، راهکارهای خاصی را انتخاب کند. معمولاً، مسکن مورد نیاز این گروه را، مسکن اجتماعی می‌نامند. بنابراین وقتی از بازار مسکن صحبت می‌کنیم باید یک تصویر واضح از متقاضیان مسکن داشته باشیم تا بتوانیم تحلیل دقیقی ارائه کنیم. متناسب با طبقه‌بندی بالا، در بخش عرضه مسکن هم طبقه‌بندی‌هایی داریم.
خب، حالا برای بررسی شرایط حاضر بازار مسکن حداقل باید به 12 سال پیش یعنی شروع دولت مهرورز برگردیم. در دولت مهرورز تصمیم‌ها و سیاست‌های اقتصادی رخ داد که هنوز اثرات آنها باقی است. یکی از مهم‌ترین این سیاست‌ها، طرح مسکن مهر بود. این طرح عمده نقدینگی کشور در آن مقطع را به خود جذب کرد و طرح‌های مسکن مختلف در کل کشور اجرا شد. به نظر می‌رسد هدف از اجرای این پروژه، برطرف کردن نیاز دهک‌های پایین درآمدی بود. به عبارت دیگر، این طرح را می‌توان در قالب طرح مسکن اجتماعی گنجاند. انتقادات زیادی بر این طرح وارد است که الان جای بحث آن نیست. منتها در پاسخ به سوال شما، قسمتی از نیازهای جامعه به‌خصوص دهک‌های پایین در قالب این طرح پاسخ داده شد.
اجرای سیاست‌های غلط پولی و مالی که در دولت‌های مهرورز انجام شد، به‌خصوص سیاست‌های دولت اول یعنی طی سال‌های 84 تا 88 منجر به رخداد پدیده بیماری هلندی شد و از طرف دیگر رفتارهای سیاسی که منجر به تشدید شرایط تحریم در دولت دوم مهرورزی شد، منجر به شوک ارزی شد. مجموع این عوامل منجر به افزایش شدید قیمت‌ها در بخش مسکن و از این‌رو سودآوری در این حوزه شد. سرمایه‌گذارانی که در آن سال‌ها در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کرده بودند از این افزایش قیمت‌ها، سودهای کلانی نصیبشان شد. همچنین کسانی که مسکن داشتند نیز توانستند از این شوک محفوظ بمانند. اما کسانی که مسکن نداشتند فاصله قیمت مسکن با درآمدهای آنها آنچنان زیاد شد که حتی پس از گذشت چندین سال، هنوز قدرت خرید آنها برای خرید مسکن تقویت نشده است. پس تا سال 92 اقداماتی که رخ داد، منجر به این شد که گروهی از سرمایه‌گذاران سود مناسبی ببرند، کسانی که مسکن داشتند، منزل خود را داشته باشند و کسانی که مسکن ندارند فاصله قدرت خرید آنها با قیمت‌های مسکن بسیار زیاد شود.
اتفاقات بالا را در کنار این موضوع قرار دهید که از سال 92 و با تغییر دولت، اقتصاد در شرایط سکون و ثبات قرار گرفت و از طرف دیگر به دلیل شرایط خاص بانک‌ها، نرخ‌های سود بانکی به‌رغم کاهش نرخ تورم، همچنان بالاست. بنابراین انگیزه‌ای برای خروج سپرده‌ها از سیستم بانکی و ورود به حوزه مسکن وجود نداشته است. مجموع این عوامل منجر به این شده که سودآوری در بخش مسکن از سال 92 تا این روزها کاهش یابد. باید به این نکته نیز توجه داشت که پیک جمعیتی دهه 60 غالباً نیازهای مسکونی خود را برطرف کردند. به همین دلیل تا حدی فشار تقاضا کاهش یافته است. به عبارت دیگر قسمتی از شرایط ثبات به دلیل تغییرات هرم جمعیتی است.
انجماد دارایی‌ها در بازار مسکن، کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش و سودده نبودن آن چه پیامدهایی برای اقتصاد ایران به همراه داشته است؟
اولین پیامد مستقیم این وضعیت، سهیم بودن این بخش در وضعیت رکودی حاکم بر شرایط اقتصادی کشور است. همان‌طور که قبلاً اشاره کردم، به دلیل بزرگی سهم بخش مسکن در اقتصاد ایران و ارتباط‌های پسین و پیشین زیاد با سایر صنایع، رکود در بخش مسکن به سایر صنایع سرایت می‌کند. اما باید به این نکته نیز اشاره کرد که کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در شرایط حاضر، منجر به کاهش عرضه در سال‌های آتی میشود که می‌تواند چالش‌های مسکن در سال‌های آتی را به همراه داشته باشد.
چرا به‌رغم سیاست‌هایی که تاکنون دولت در جهت تحریک تقاضا در بازار مسکن انجام داده است موفق نشده تا زمینه خروج از رکود این بازار را در تقاضای سرمایه‌گذاری فراهم کند؟
مسائل اقتصادی مانند یک کلاف می‌ماند که بازکردن آن کاری سخت و پرحوصله است. در مسائل اقتصادی و اجتماعی این‌طور نیست که شما با یک یا دو یا چند متغیر مواجه باشید بلکه با متغیرهای بسیار زیادی مواجه هستید. منظورم از متغیر، قیود و محدودیت‌هایی است که سیاستگذار با آنها مواجه است. به عنوان مثال، چنانچه سیاستگذار بخواهد به‌طور جد وارد بازار مسکن شود و با سیاست‌های انبساطی شدید منجر به رونق در این بازار شود، ممکن است دستاورد نرخ تورم را که زحمت زیادی برای آن کشیده شده است، تحت‌الشعاع قرار دهد یا ممکن است وضعیت بانک‌ها را وخیم‌تر کند. یکی از متغیرهای کلیدی در اقتصاد متغیر نرخ سود است. تغییر این نرخ به خصوص اگر واقعی و با‌ثبات باشد، بر تمامی متغیرهای اقتصادی، بر تمامی رفتارهای بازیگران اقتصادی و بر تمامی تصمیم‌های اقتصادی تاثیرگذار خواهد بود. یکی از دلایل اصلی که بازار مسکن طی چند سال گذشته در رکود بوده است، نرخ بالای سپرده بانکی بوده است. نرخ سود سپرده بیشتر از 20 درصد بدون ریسک و بدون مالیات، عملاً انگیزه ورود به بازارهای پرریسک‌تر با قدرت نقدینگی کمتر و دوره زمانی سرمایه‌گذاری طولانی‌تر را از بین برده است. البته نباید از کاهش قدرت خرید واقعی مردم طی سال‌های گذشته غافل ماند. به دلیل شوک‌های قیمتی سال‌های گذشته، قیمت مسکن از قدرت خرید عمده دهک‌های درآمدی بیشتر بوده و به همین دلیل خرید مسکن از سبد این خانوارها حذف شده است. اطلاعات بانک مرکزی گویای تایید مطلب فوق است. بانک مرکزی در گزارشی بیان داشته که قدرت واقعی خرید مردم تنها در سال 1395 تقویت شده و در سایر سال‌ها، قدرت خرید کاهش یافته است.
ظاهراً سیاست‌های دولت معطوف به تحریک تقاضا در تقاضای مصرفی است. با توجه به اینکه استقبال از تسهیلات صندوق یکم و به طور کلی سبد تسهیلات مسکن باعث رشد خرید مسکن از این طریق شده است، آیا تحریک تقاضای مصرفی می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد؟
ببینید به دلیل اتفاقاتی که در گذشته رخ داده، فاصله قدرت خرید مردم تا خرید مسکن افزایش یافت، پس یکی از ابزارهای تاثیرگذار، افزایش قدرت خرید مردم است. تسهیلات صندوق یکم تا حدودی توانسته است بر بازار مسکن تاثیربگذارد، اما با توجه به رفتار مردم، به نظر می‌رسد باید شرایط پرداخت تسهیلات به متقاضیان اندکی بهبود یافته تا انگیزه برای استفاده از این تسهیلات بیشتر شود. اگر دقت کرده باشیم عمده کارکنان شاغل در بانک‌ها پس از حدود چهار تا پنج سال، قادر هستند مسکن کوچکی برای خود بخرند. به نظرم چنانچه شرایط تسهیلاتی ارائه‌شده به مردم نزدیک به تسهیلات ارائه‌شده بانک‌ها به کارکنان خود شود، توان خرید مردم به طور قابل ملاحظه‌ای بهبود یافته و از این‌رو رونق بازار مسکن قابل تصور خواهد بود. البته محدودیت در منابع قیدی بزرگ بر اجرای پیشنهاد فوق است، منتها به نظرم اندیشیدن درباره آن، خالی از لطف نیست.
با توجه به سیاست‌های اخیر سیاستگذار پولی در جهت کاهش نرخ سود بانکی و پیش‌بینی‌ها مبنی بر افزایش نرخ تورم آیا بازار مسکن پتانسیل جذب نقدینگی در مقایسه با سایر بازارهای مالی چون ارز و طلا و بازار سهام را به سمت خود دارد؟
میلتون فریدمن، اقتصاددان مشهور یک نظریه دارد و آن این است که «در بلندمدت بازدهی بازارها شبیه به هم هستند». این نظریه یکی از مقبول‌ترین نظریات در حوزه مالی و سرمایه‌گذاری است. با توجه به اینکه طی چند سال گذشته بازار مسکن در شرایط رکودی قرار داشته و به نسبت سایر بازارها و همچنین نرخ تورم، رشد قیمتی آن اندک بوده، انتظار می‌رود در آینده قیمت آن افزایش یابد. بنابراین سیاست کاهش نرخ سود بانکی در بلندمدت بر بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود. اینکه عرض می‌کنم بلندمدت، به این دلیل است که بانک‌ها برای جلوگیری از خروج سپرده از سیستم بانکی، ترکیب سپرده‌های خود را از کوتاه‌مدت روزشمار به حداقل سپرده‌های یک‌ساله تغییر داده‌اند، بنابراین بعید به نظر می‌رسد در کوتاه‌مدت، نقدینگی وارد بازار مسکن شود اما در بلندمدت مطمئناً تغییر مشهودی خواهد داشت، هرچند بعید به نظر می‌رسد، افزایش قیمت مسکن به صورت شدید و شوک باشد مگر آنکه سیاستگذار از ابزارهای ویژه استفاده کند. در خصوص فرصت‌های سرمایه‌گذاری در ایران باید اشاره کنم که این فرصت‌ها، محدود و اندک است. بازار سهام به دلیل تخصصی بودن و تغییرات قیمتی عجیب‌وغریب بعضی از سهام که طی سال‌های گذشته داشته‌اند و همچنین قفل شدن پول مردم در بعضی از سهام، بعید می‌دانم که تا دوره رونق آتی، بتواند حجم قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی را به خود جذب کند. بازار طلا هم عمدتاً تابع قیمت‌های جهانی است که ممکن است شرایط بحرانی رابطه آمریکا با کره‌شمالی بر افزایش قیمت آن بیفزاید. از دیگر گزینه‌های سرمایه‌گذاری، خرید ارز و به طور خاص‌تر، خرید دلار است که علائم آن در بازار نیز دیده شده است. در هر صورت در کنار گزینه‌های فوق، پیش‌بینی میشود در بازه زمانی یک سال به بعد، بازار مسکن وارد فاز رونق شود.
راهکار تحریک تقاضا و سوق‌دهی بازار مسکن در شرایط فعلی با توجه به وضعیت اقتصاد ایران چیست؟
برای تحریک بازار مسکن راهکارها و پیشنهادات متعددی می‌توان ارائه کرد که البته در اجرا، محدودیت‌های خاص خود را دارد. اما به طور ویژه من در ادامه می‌خواهم فقط یک موضوع را مطرح کنم و در نهایت پیشنهاد خاصی ارائه دهم. همان‌طور که در ابتدای بحث اشاره کردم سه نوع تقاضا در بحث مسکن وجود دارد. تقاضای دهک‌های درآمدی بالا، دهک‌های درآمدی میانه و دهک‌های درآمدی پایین. یکی از اتفاقات سال‌های اخیر که در بازار مسکن ایران رخ داده، سرمایه‌گذاری بیش از حد نیاز در مسکن‌های لوکس و مال‌های تجاری است. طبق شنیده‌ها، ظرفیت مال‌های تجاری که در تهران در حال ساخت‌اند یا به بهره‌برداری رسیده‌اند برابر با ظرفیت پاریس است. با این وضعیت بسیار بعید به نظر می‌رسد که سرمایه‌گذاری در این مال‌ها توجیه اقتصادی داشته باشد. از این‌رو اصل سرمایه‌گذاری در این حوزه زیر سوال می‌رود. بنابراین پیشنهاد خاص من به وزارت مسکن و مراکز تحقیقاتی این است که یک مطالعه جامع و کامل از بازار مسکن داشته باشند و در این مطالعه تقاضای بالقوه به تفکیک و با جزئیات ارائه شود و حوزه‌های سرمایه‌گذاری معرفی شود تا سرمایه‌گذاران اطلاعات کافی درباره بازار و شرایط سودآوری خود داشته باشند. منظور از پیشنهاد بالا دخالت دولت در حوزه سرمایه‌گذاری نیست بلکه ارائه مشاوره دقیق و با جزئیات کامل به سرمایه‌گذاران است. مطمئناً سرمایه‌گذاران به دنبال موقعیت‌هایی می‌روند که سود مناسب برای آنها به ارمغان بیاورد. در این صورت از سرمایه‌گذاری منابع در فرصت‌هایی که توجیه اقتصادی ندارد و ممکن است باعث قفل شدن منابع شود، خودداری میشود. همچنین دولت می‌تواند با اعطای مجوزها و رهنمودهای لازم و همچنین بسته‌های تشویقی، سرمایه‌گذاران را به سمت ایجاد واحدهای مسکونی برای دهک‌های درآمدی میانه و پایین جامعه سوق دهد.
