خارج از تعادل
امیر تقی‌خان‌تجریشی از زیر و بم سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌گوید
تشدید شرایط تورمی باعث شده بار دیگر بازارها ملتهب شوند. در این بین بازار مسکن هم به تکاپو افتاده و یکی از گزینه‌های سرمایه‌گذاری برای حفظ ارزش پول محسوب می‌شود اما با توجه به سرمایه بالایی که این بازار نیاز دارد به‌طور قطع سرمایه‌گذاری در این بازار از توان بخش قابل توجهی از مردم خارج است اما با توجه به افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار در این روزها در گفت‌وگو با امیر تقی‌خان‌تجریشی تحلیلگر ارشد بازار مالی به بررسی چند و چون سرمایه‌گذاری در بازار مسکن پرداخته‌ایم.
♦♦♦
بازار مسکن به‌طور سنتی در بین بازارهای سرمایه‌گذاری در ایران همیشه مورد توجه عموم مردم بوده است و یکی از گزینه‌های حفظ ارزش پول در برابر تورم است. با توجه به وضعیت تورمی اقتصاد ایران، آیا در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همچنان جذابیت دارد؟
با اینکه این روزها صحبت از رونق بازار سرمایه است اما این یک نگاه سنتی است که همواره مردم ایران نسبت به زمین و ساختمان داشته‌اند و متعلق به امروز نیست و از سال‌های گذشته با توجه به اقتصاد تورمی ایران به شکل‌های مختلف بروز و ظهور پیدا کرده است. چراکه مسکن در وهله اول نیاز خانوارها و تقریباً گران‌ترین کالای سبد معیشت آنها بوده است و با دارا بودن بیشترین سهم در سبد هزینه خانوار اصلی‌ترین نیاز و دغدغه هر خانوار ایرانی است و نکته دیگر اینکه بخش مسکن همیشه محرک سایر بخش‌های اقتصادی و یکی از عوامل اصلی اشتغال بوده است. از سوی دیگر نیز با توجه به افزایش جمعیتی که در سال‌های قبل وجود داشته و مهاجرتی که از روستاها به شهرها انجام می‌شده همواره تقاضای مصرفی برای آن وجود داشته است و طبیعتاً مانند سایر کالاها تورم بر آن تاثیرگذار بوده است. با این شرایط همانند سایر بازارها سرمایه‌گذاری در آن وجود داشته و با عنایت به ماهیت، حجم و ارزش آن نقدینگی زیادی را به خود جذب کرده است و در اغلب موارد مانند بازارهای ارز، طلا و حتی خودرو به عنوان یک بازار برای سرمایه‌گذاران جذاب بوده است. یادمان باشد که مسکن یک کالای بادوام و بدون جایگزین است که تقاضای دائمی برای آن وجود دارد و عملاً در بلندمدت و به دلیل عدم مشاهده افت قیمت در طول چند دهه این باور را در اذهان نهادینه کرده که مسکن یک سرمایه‌گذاری بی‌ریسک و همیشه سودآور است. البته در ادوار مختلف با نوسان همراه بوده و گاهی در طول یک سال رشدی نداشته اما در برخی سال‌ها نیز تا بیش از صد درصد رشد قیمتی را به‌خصوص در تهران و شهرهای بزرگ تجربه کرده است. همواره عوامل درون‌زایی چون عرضه و تقاضا و نرخ ازدواج و مهم‌تر از همه عوامل برون‌زایی مانند افزایش نرخ ارز و رشد درآمدهای نفتی بر آن تاثیرگذار بوده است. با توجه به افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این بازار می‌تواند تا نیمه اول امسال نیز جذابیت نسبی خود را حفظ کند. نکته دیگر اینکه در سال‌های گذشته با افزایش قیمت مسکن تعداد معاملات زیاد شده ولی در حدود یک سال اخیر به‌رغم افزایش قیمت‌ها، معاملات نسبتاً کمتر شده و این نکته‌ای است که باید به آن توجه کرد. در برهه فعلی بر مبنای یکی از مولفه‌های بنیادین در ارزش‌گذاری مسکن یعنی درآمدهای مستقیم و غیرمستقیم ناشی از رهن و اجاره، رابطه قیمت و درآمد مذکور از میانگین تاریخی خود فاصله گرفته اما بالا بودن احتمال رشد تورم در کشور و احتمال رشد قیمت مسکن (کسب سود سرمایه‌ای) باعث شده همچنان مسکن تا حدی جذاب باقی بماند.
در حال حاضر شاهدیم که موج جدیدی از تقاضا به ویژه تقاضای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شده است. به نظر شما چه عوامل اقتصادی مولد اقبال مجدد مردم به بازار مسکن است؟
عواملی را که موجب استقبال مجدد مردم از بازار مسکن شد، می‌توان حجم بالا و فزاینده نقدینگی، انتظارات تورمی، کاهش نرخ سود بانکی، محدودیت عرضه در بازار ارز و طلا و خودرو و حرکت بازار سرمایه دانست که سرمایه‌گذاران را در وهله اول با هدف حفظ ارزش دارایی‌ها و در مرحله بعد به جهت سودآوری به سرمایه‌گذاری در این بازار تشویق کرد و طبیعی است که افزایش تقاضا به‌خصوص تقاضای سوداگرانه در این شرایط به وجود بیاید. اضافه بر این سرمایه‌گذاران سنتی این بخش را نیز که هنوز تمایلی به اختصاص درصدی بیشتر از سبد خود به سایر بازارها ندارند، تشویق کرد تا مجدداً از شرایط پیش‌آمده استفاده کرده و با قدرت بیشتری وارد بازار شوند. این اقبال از مسکن شهر تهران آغاز می‌شود و به سایر نقاط تسری پیدا میکند. در حقیقت بازار مسکن تهران فعال‌ترین و گران‌ترین بازار مسکن در کل کشور است چراکه تهران پایتخت و مرکز اصلی فعالیت‌های اقتصادی، صنعتی و تجاری است و بسیاری از ادارات، دانشگاه‌ها و... در این شهر قرار دارند و به نوعی بازار مسکن در تهران به عنوان پیشران بازار مسکن در سایر استان‌ها تعریف می‌شود. معمولاً تغییرات قیمت مسکن ابتدا در تهران آغاز شده و سپس متناسب با شرایط به شهرستان‌ها منتقل می‌شود.
ماهیت بازار مسکن در تهران بیشتر حالت سرمایه‌گذاری دارد و با توجه به تمرکز ثروت در این شهر بسیاری از سرمایه‌گذاران از نقاط دیگر هم در تهران با هدف حفظ سرمایه یا سفته‌بازی اقدام به خرید ملک می‌کنند و این جوی است که از تهران با تاخیر به سایر نقاط کشور البته با شدت و ضعف منتقل شده و موجب توجه مردم به بازار مسکن می‌شود. یک علت اساسی اهمیت بازار مسکن تهران به عنوان پیشران و دماسنج مسکن کشور، حجم معاملات و نقدشوندگی بالا در این بازار است. در سایر حوزه‌ها نیز چه در ایران و چه در سایر نقاط جهان به همین شکل است و معمولاً فعال‌ترین و نقدشونده‌ترین بازار به سایر بازارها سیگنال داده و خط‌دهی میکند.
شرایط سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را به نسبت بازارهای موازی چون ارز، طلا و بورس در وضعیت فعلی اقتصاد ایران چگونه ارزیابی می‌کنید؟
همواره دو نوع تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری برای مسکن وجود دارد که البته در حال حاضر وزن بیشتر را باید به تقاضای سرمایه‌گذاری داد. باید توجه کرد که مسکن کالای گرانی است، تا آنجا که میانگین هر مترمربع ملک در تهران طی اردیبهشت‌ماه جاری بر اساس گزارش بانک مرکزی به حدود 17 میلیون تومان رسیده است. از این‌رو مشتریان خاص خود را دارد و نسبتاً حجم سرمایه‌گذاری بیشتری را طلب میکند، چه در بحث ساخت‌وساز و چه در بحث معاملات. بنابراین همه مردم نمی‌توانند مانند ارز، طلا و بورس، با هر مبلغی هرچند ناچیز در آن سرمایه‌گذاری فعال داشته باشند ولی در عوض محدودیت‌های طلا و ارز را نیز شامل نمی‌شود و به سختی سرمایه‌گذاری در بورس نیست و ملموس‌تر است. البته حرکت این بازار نیز با تاخیر نسبت به سایر بازارها صورت می‌گیرد و در مقام مقایسه حداقل از بازار سرمایه کم‌بازده‌تر بوده است ولی از طلا و ارز قطعاً بازدهی بیشتری طی مدت اخیر داشته است. آنچه در بحث مسکن توجهات را به خود جلب میکند جهش قیمتی است که بعد از مدت‌ها ثبات به ناگاه در بازه کوتاهی رخ می‌دهد که البته در ادوار گذشته نیز به عنوان مثال در سال 91 شاهدش بودیم و چون بخش مهمی را در سبد معیشتی مردم به خود اختصاص داده حساسیت‌ها را بیشتر برمی‌انگیزد. اما در شرایط فعلی نکته حائز اهمیت این است که به‌رغم افزایش قیمت با توجه به رونق بورس و البته کاهش قدرت خرید تعداد معاملات مسکن نسبت به دوره‌های مشابه کاهش داشته است.
در یک سال گذشته بازار سرمایه به محل جذب نقدینگی تبدیل شده اما نوسانات اخیر این بازار و تغییر وضعیت بازارهای موازی به ویژه بازار مسکن باعث شده تا نشانه‌هایی از تبادل تقاضا از بورس به مسکن پدیدار شود. ارزیابی شما نسبت به این مساله چیست؟
رشد مضاعف نقدینگی طی سال گذشته و افزایش آن به بیش از 2200 هزار میلیارد تومان طبیعتاً بازارهای مختلفی را درگیر کرد. البته سرمایه‌گذاری در ارز و به‌تبع آن طلا با توجه به سیاستگذاری‌های صحیحی که انجام شد محدود و تا حدی کنترل شد. خودرو نیز که با محدودیت عرضه و واردات مواجه بود و عملاً نمی‌توانست حجم بالای نقدینگی را جذب کند. در این میان تنها دو بازار بورس و مسکن باقی ماندند. طبیعتاً بخشی از نقدینگی کل که البته در مقایسه با حجم بازار مسکن عدد زیادی نبود وارد بورس شد و روزبه‌روز هم بر ورود نقدینگی جدید افزوده شد. تا جایی که طی هفته‌های اخیر ارزش معاملات یک روز بورس با معاملات کل مسکن یک ماه شهر تهران برابری کرد. اما باید توجه کرد که افزایش ارزش پایه بازار بورس و جلوگیری از حبابی شدن قیمت‌ها کاری است که نمی‌توان به سرعت انجام داد و مابقی نقدینگی به سمت تنها بازار باقی‌مانده یعنی مسکن سرازیر می‌شود. نقدینگی مانند سیل است اگر نتوان آن را کنترل کرد در هر بازاری وارد شده و شرایط آن را دگرگون و متحول میکند. نقدینگی موجب ایجاد سرمایه سرگردان و تقاضای سوداگرانه و سفته‌بازی می‌شود و اگر نتوان عرضه مسکن را به صورت متوازن در هر منطقه با تقاضا متعادل کرد قیمت مسکن دچار حباب می‌شود و طبیعی است که تقاضا برای ساخت‌وساز نیز زیاد شده و منجر به افزایش قیمت نهاده‌های تولید مسکن و زمین می‌شود. البته در طی یک یا دو سال عرضه و تقاضا به تعادل رسیده و ثبات قیمتی حاصل می‌شود. نمی‌توانیم دقیق بگوییم که تبادلی بین بورس و مسکن صورت گرفته است اما ممکن است بخشی از سودهای ناشی از بورس تحت تاثیر متعادل‌تر شدن رشد شاخص به جای سرمایه‌گذاری مجدد در بورس به سمت خرید مسکن سوق داده شده باشد که البته در کنار ورود نقدینگی جدید برای سرمایه‌گذاری و تقاضای مصرفی مسکن موجب توجه مردم به این بازار شده است. در ضمن نباید فراموش کرد که طبق بررسی‌ها و مشاهدات میدانی بخش قابل توجهی از سرمایه‌های واردشده به بازار سرمایه به‌ویژه طی یک سال اخیر متعلق به فعالان حوزه ساخت‌وساز یا سفته‌بازان بخش مسکن بوده است و این قشر در صورت بروز هرگونه نشانه‌ای در خصوص کسب بازدهی می‌توانند با قدرت به بازار مسکن بازگردند.
برخی تحلیلگران و فعالان بازار مسکن معتقدند این بازار با توجه به وضعیت متغیرهای کلان اقتصادی و انتظارات تورمی در مرحله پساجهش قرار دارد؛ بنابراین آیا بازار مسکن با توجه به جهش‌های قیمتی در دو سال گذشته بازهم درگیر موج جدید جهش قیمتی خواهد شد؟
به نظر می‌رسد که امروز ما در پیک جهش قیمتی مسکن باشیم اما عوامل تاثیرگذار بر عرضه و تقاضا را هم نباید فراموش کرد. این جهش قیمتی عملاً تورم انباشته چندساله است که سعی میکند خود را تعدیل کند. هر زمان نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عقب بیفتد نرخ رشد قیمت مسکن در سال‌های بعد از آن بر سرعت خود افزوده و نوعی جهش را رقم می‌زند. درست است که تقاضای سوداگرانه امروز و در کوتاه‌مدت به دلایل مذکور زیاد شده است اما نهایتاً در طول یک سال وضعیت متعادل‌تر خواهد شد. از لحاظ قیمت اسمی شاید افزایش نرخ مسکن را باید در حدود میزان تورم یعنی 30 تا 40 درصد در نظر گرفت اما رکود معاملات هم با این افزایش پیش می‌آید که می‌تواند رشد قیمت معاملات حقیقی را در نرخ‌های پایین‌تری از نرخ تورم و در حدود نرخ بهره رقم بزند. اگر حاکمیت بتواند انتظارات تورمی را در جامعه کنترل کند و اطمینان خاطر در خصوص ثبات نرخ ارز را فراهم کند با توجه به موارد اشاره‌شده در قسمت‌های قبلی در خصوص فاصله گرفتن نرخ قیمت به اجاره مسکن از میانگین تاریخی خود، واقعاً این بازار جای هیچ‌گونه رشدی ندارد.
با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن در حال حاضر ورود برای سرمایه‌گذاری در این بازار به پول‌های کلان نیاز دارد که از توان بخش قابل توجهی از مردم خارج است. با این اوصاف چقدر بازار مسکن کشش جذب نقدینگی را دارد؟
باز هم تاکید می‌کنم، بازار مسکن مشتریان خود را دارد و قرار نیست همه مردم بتوانند در آن سرمایه‌گذاری کنند. این قیمت‌های اسمی است که عملاً افزایش پیدا میکند و جو روانی ایجاد می‌شود ولی در حقیقت معاملات کاهش پیدا کرده است. در اردیبهشت‌ماه جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته در تعداد معاملات کاهش ایجاد شده است. به نظر می‌رسد بازار مسکن در بازه یک‌ساله و در قیمت‌های فعلی آنچنان که انتظار می‌رود نتواند نقدینگی را به خود جذب کند. همچنین معاملات املاک تجاری نیز با رکود مواجه شود اما با توجه به افزایش قیمت تقاضا برای ساخت‌وساز احتمالاً در میان‌مدت قیمت زمین با افزایش همراه شود. بر اساس شواهد میدانی به نظر می‌رسد با توجه به افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها طی ماه‌های اخیر بسیاری از مردم که بودجه کمتری را برای خرید ملک پس‌انداز کرده بودند از انجام معاملات منصرف شده و به عنوان مثال به نیت افزایش بیشتر این پول را برای سرمایه‌گذاری به بازار سرمایه منتقل کرده باشند تا پس از افزایش ارزش اقدام به خرید ملک کنند.
کاهش عرضه و افزایش سنگین هزینه ساخت‌وساز یکی از عوامل افزایش تقاضا در بازار مسکن عنوان شده است که تقاضای خفته در بازار مسکن را هم فعال کرده است. در این شرایط تبعات کاهش عرضه مسکن چیست؟ با این اوصاف پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن در ماه‌های پیش رو چیست؟
ببینید عرضه و تقاضای مسکن تابع شرایط زیادی است. در سمت تقاضا ما باید عواملی چون بعد جمعیتی، نرخ تورم، حجم و نرخ رشد نقدینگی، وضعیت درآمدهای نفتی و نرخ رشد درآمدهای خالص و قدرت خرید ناشی از وام مسکن را در نظر بگیریم و در سمت عرضه نیز به قیمت زمین، مصالح، وام‌های انبوه‌سازی، سیاست‌های دولت، مسکن مهر و مسکن ملی و پروانه ساخت صادرشده توجه کنیم. آنچه امروز اتفاق افتاده افزایش تقاضای سوداگرانه است، نه تقاضای مصرفی و در نتیجه طبیعی است که افزایش قیمت و تشدید تقاضا را داشته باشیم وگرنه شکاف عرضه و تقاضا به این شدت نباید باشد. البته نهاده‌های تولید مسکن به واسطه برخی سیاست‌ها، تورم و افزایش نرخ ارز گران شده‌اند اما این توجیهی برای جهش قیمتی شدید نیست و تنها عامل اصلی در این میان تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی است که بیشتر از میزان عرضه واقعی می‌شود. بازار امروز آشفته و تحت تاثیر جو روانی است و با مکانیسم بازار نمی‌توان آن را توجیه کرد. از این‌رو با کاهش تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در ادامه سال به نظر می‌رسد عرضه و تقاضا متناسب شود.
اگر افراد برای ورود به بازار مسکن در جهت سرمایه‌گذاری تصمیم قطعی گرفته باشند، بهترین گزینه برای آنها چیست؟ زمین بگیرند یا ملک؟ خانه بخرند یا آپارتمان؟ واحد کوچک‌مقیاس بگیرند یا واحد بزرگ؟ در مجموع استراتژی مناسب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چیست؟
گرچه هنوز هم بازار سرمایه را برای سال 99 بهترین گزینه سرمایه‌گذاری می‌دانیم اما اگر تقاضای مصرفی مسکن را کنار بگذاریم و تنها با هدف سرمایه‌گذاری بخواهیم وارد بحث سرمایه‌گذاری در ملک شویم، گزینه زمین به عنوان یک عامل منحصربه‌فرد شاید برای بلندمدت بهترین گزینه باشد اما در کوتاه‌مدت با توجه به افزایش شدید قیمت زمین و خانه کلنگی در دو سال گذشته برای سرمایه‌گذاری جذابیت کمتری نسبت به آپارتمان وجود خواهد داشت (مشخصاً آپارتمان در ساختمان‌های بلندمرتبه که سهم زمین در قیمت آنها اندک‌تر است) و اگر از منظر نقد شوندگی و کوچک شدن بعد خانوار هم نگاه کنیم واحدهای کوچک‌تر در مناطق پرمعامله شهری گزینه مناسب‌تری برای سرمایه‌گذاری خواهد بود. البته سرمایه‌گذاران باید توجه ویژه‌ای به برنامه مالیاتی دولت در خصوص مسکن و عایدی ناشی از خرید و فروش آن و هزینه‌های نقل و انتقال داشته باشند.
