انحصارشکنی از اوراق وام مسکن

در حالی که بانک مرکزی برای ورود بانک‌ها به تسهیلات‌دهی در بخش مسکن چراغ سبز نشان داده بود، بانک‌ها به دلیل وجود برخی چالش‌ها از ورود به تسهیلات‌دهی به این بخش امتناع کردند. سیاستگذار پولی کشور بهار سال گذشته برای تشویق بانک‌ها به حضور در نظام تامین مالی مسکن و کمک به افزایش دامنه پرداخت وام خرید ملکی، در مصوبه‌ای اجازه تکثیر «حساب ممتاز» فعال در بانک عامل بخش مسکن را در کلیه بانک‌های کشور صادر کرد تا از این طریق، امکان انتشار اوراق مسکن در سایر بانک‌ها فراهم شود. حال بانک ملی توانسته با ارائه شرایط و طرح خود برای بانک مرکزی، مجوز اعطای تسهیلات با اوراق مسکن را دریافت کند. رئیس اداره سازمان و روش‌های بانک ملی در گفت‌وگو با تجارت فردا، فرآیند اعطای تسهیلات از سوی بانک ملی را تشریح کرده است. به گفته هادی سالار‌خیلی، با ورود بانک ملی بر اساس قانون عرضه و تقاضا قیمت اوراق شکسته خواهد شد و مشتری می‌تواند با قیمت پایین‌تری تسهیلات مورد نظر خود را دریافت کند. همچنین بانک ملی، برای سپرده‌های این طرح علاوه بر دسترسی به اوراق مسکن، سود 10درصدی را تخصیص خواهد داد. مزیت دیگری که این طرح دارد این است که محدودیت سن ساختمان برای دریافت وام تسهیلات وجود نخواهد داشت.

♦♦♦

 بانک ملی قصد دارد تسهیلات اوراق مسکن را در دستور کار قرار دهد، در ابتدا توضیح دهید که مکانیسم ورود این بانک دولتی به تسهیلات‌دهی بخش مسکن به چه شکل بوده و با چه اهدافی صورت گرفته است؟

این موضوع با دعوت بانک مرکزی شکل گرفت و در طرح سپرده بانک مسکن، بانک مرکزی نامه‌ای به تمام بانک‌ها ارسال کرد مبنی بر اینکه اگر بانکی متقاضی ورود به طرح‌های مسکن مشابه طرح سپرده بانک مسکن است، طرح توجیهی خود را ارسال کند تا بررسی‌های لازم از جانب بانک مرکزی انجام شود. بر اساس بخشنامه بانک مرکزی، بانک ملی اقدام به بررسی‌های لازم در این زمینه کرد که نتیجه آن نشان می‌داد ورود بانک ملی در این حوزه به عنوان یک بانک بزرگ، دارای فواید متعددی است. از این‌رو با بانک مرکزی مکاتباتی صورت گرفت و اعلام آمادگی برای ارسال طرح شد. پس از بررسی‌های بیشتر طرح توجیهی آماده شد و به بانک مرکزی ارسال شد. باید توجه شود که در این طرح باید منابع و مصارف مشخص شوند و در تعادل قرار بگیرند. در این طرح باید به صورت خودکفا عمل کنیم.

جلسات متعددی با بانک مرکزی برگزار شد که در نهایت به دریافت مجوز ختم شد. پس از آن جلساتی با شرکت فرابورس ایران برگزار شد که در نهایت طرح بانک ملی پذیرفته شد و مجوز انتشار اوراق داده شد.

زمانی که این طرح نوشته شد چند مساله پیش روی بانک ملی بود. یک مساله این بود که ما بتوانیم قیمت تمام‌شده تسهیلات مسکن را در بازار کاهش دهیم. اوراق تسه که همان اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن است در بازار نرخی بین 50 تا 90 هزار تومان دارد و برای هر 500 هزار تومان تسهیلات یک برگه اوراق تسه لازم است، که این قیمت اوراق به هزینه تمام‌شده تسهیلات اضافه می‌شود. در صورتی که بانک دیگری وارد بازار شود و این اوراق را منتشر کند بر اساس قانون عرضه و تقاضا قیمت اوراق شکسته خواهد شد و مشتری می‌تواند با قیمت پایین‌تری تسهیلات مورد نظر خود را دریافت کند. ضمن اینکه این اوراق از حالت انحصاری خارج می‌شود. بانک‌های دیگر وارد این عرصه خواهند شد و تلاش خواهند کرد طرح‌های توجیهی خود را به تایید بانک مرکزی برسانند. مساله بعدی محدودیت نرخ سود است. به این معنی که سقف سود پرداختی برای سپرده‌گذاران از سوی بانک مرکزی مشخص شده است. ما باید مصوبات شورای پول و اعتبار در خصوص نرخ سود را رعایت کنیم. در این طرح ما بر اساس مصوبات شورای پول و اعتبار به سپرده‌گذاران مقدار سودی را پرداخت خواهیم کرد اما امتیازی که بابت گواهی حق تقدم وجود دارد این است که این اوراق قابلیت عرضه در فرابورس را دارا بوده و با فروش آنها در مجموع سود دریافتی افزایش خواهد یافت.

 این افزایش نرخ سود به چه میزان خواهد بود؟

در حال حاضر نرخ سود پرداختی برای سپرده‌های کوتاه‌مدت حدود 10 درصد است. در صورت شرکت در این طرح به عنوان مثال با سپرده‌گذاری 18 میلیون و 200 هزار تومان، هر سپرده‌گذار طی یک سال، یک میلیون و 820 هزار تومان سود به ازای سپرده‌گذاری کوتاه‌مدت خود دریافت می‌کند. همچنین علاوه بر این نرخ سود در هر ماه به این میزان سپرده یک اوراق استفاده از تسهیلات به ارزش 500 هزار تومان تعلق می‌گیرد که در یک سال 12 برگ اوراق به ارزش شش میلیون تومان اختصاص پیدا می‌کند. هر یک از این اوراق امروز به قیمت 75 تا 85 هزار تومان در بازار قابل معامله است که در مجموع حدود 900 هزار تومان ارزش فروش دارد که به مبلغ سودی که فرد سپرده‌گذار دریافت می‌کند اضافه می‌شود. به طور کلی می‌توان گفت سودی که از فروش این اوراق به دست می‌آید در حدود پنج درصد به کل سودی که سپرده‌گذار دریافت می‌کند، می‌افزاید. در واقع 10 درصد سود مستقیم از بانک و پنج درصد هم از این طریق عاید سپرده‌گذار می‌شود. سپرده‌گذاری در این طرح در حال حاضر حدود 15 درصد سود برای سپرده‌گذار خواهد داشت در نتیجه برای سپرده‌گذار مزیتی وجود دارد که در این طرح سپرده‌گذاری کند. بانک ملی با استفاده از این طرح منابع سپرده‌گذار را به صورت هدفدار به سمت مسکن سوق می‌دهد. در واقع منابعی جمع شده است با هدف اینکه بخش مسکن تقویت شده و قدرت خرید مردم را افزایش دهیم. شاید این از معدود طرح‌هایی باشد که هدف‌گذاری‌شده عمل می‌شود و دقیقاً مشخص شده که منابع برای چه هدفی هزینه می‌شود. از طرف دیگر برای بانک‌ها نیز در این زمینه مطلوبیت وجود دارد. اولاً تسهیلات به صورت هدفمند به فردی که قصد خرید مسکن دارد تخصیص داده می‌شود. این‌طور نیست که وام گرفته‌شده را در جای دیگر مصرف کند. قطعاً برای خرید مسکن استفاده می‌شود.

دوم، خانه در رهن بانک قرار می‌گیرد خیال بانک هم از جهت وصول مطالبات خود آسوده‌تر است. معمولاً معوقات در این طرح به نسبت سایر تسهیلات کمتر است، در نتیجه بانک‌ها از این لحاظ نیز تمایل بیشتری نسبت به شرکت در این طرح دارند. همین عوامل باعث شد که بانک ملی اقدام به دریافت مجوزهای لازم از بانک مرکزی و شرکت فرابورس کند.

 نقدی که به این مساله وارد است این است که بانک مسکن یک بانک تخصصی در حوزه مسکن است که زیرساخت‌ها و نرم‌افزارهای لازم برای اعطای تسهیلات مسکن را دارد. ابهامی که در این زمینه وجود دارد این است که بانک ملی چه زیرساختی برای اعطای تسهیلات در این زمینه دارد؟

اینکه بانک مسکن یک بانک تخصصی در زمینه مسکن است کاملاً درست است. اما باید توجه کرد که بانک کشاورزی نیز بانک تخصصی است اما تسهیلات کشاورزی را همه بانک‌ها اعطا می‌کنند. بانک‌های تجاری در استان‌های مازندران و گلستان که کشاورزی پررونق است تسهیلات سلف می‌دهند. در حال حاضر نیز بانک‌های تجاری تسهیلات مسکن مانند تسهیلات جعاله پرداخت می‌کنند. این نوع تسهیلات زیرساخت خاصی نیاز ندارد. زیرساختی که برای سایر تسهیلات وجود دارد برای تسهیلات مسکن نیز استفاده می‌شود. این‌طور نیست که بانک خاصی دارای زیرساختی باشد که بانک دیگری نداشته باشد ضمن اینکه یکی از دلایلی که عملی شدن این طرح طولانی شد فراهم کردن زیرساخت‌های لازم بود. از زمانی که بانک ملی وارد این طرح شده است از لحاظ امنیت، کیفیت و تکنولوژی سرویس‌هایی که بین بانک و شرکت سپرده‌گذاری و تسویه وجوه برای نقد کردن اوراق استفاده می‌شود سرویس‌های مطمئن و ایمنی است و برای سه ضلع مشتری، بانک و شرکت سپرده‌گذاری شرایط بسیار مطلوبی را ایجاد کرده است. از ابتدا بر اساس زیرساخت‌های بسیار اصولی با همکاری شرکت تسویه وجوه و فرابورس کار آغاز شده است. از این بابت همه پیش‌بینی‌ها صورت گرفته و زیرساخت‌ها فراهم شده است کمااینکه از قبل نیز وجود داشته است.

 اشاره کردید که بانک‌های دیگری نیز در این طرح مشارکت کرده‌اند. حضور بانک‌های دیگر در این نوع طرح‌ها چه نفعی برای سپرده‌گذار دارد؟

در حال حاضر در بازار مسکن واحدهای بلااستفاده‌ای در شهرهای مختلف به‌خصوص تهران وجود دارد. از سوی دیگر قدرت خرید مردم کمتر از قیمت عرضه‌شده است، چراکه قیمت تمام‌شده مسکن برای آنها با توجه به دسترسی‌هایی که وجود دارد بالاتر از درآمد خانوار است. زمانی که این اوراق در بازار بیشتر شود کاربری آن بیشتر خواهد شد. به‌خصوص زوج‌های جوان که متقاضی واحدهای ارزان‌قیمت‌تر هستند این اوراق را با قیمت ارزان‌تری می‌خرند. هرچه بانک‌های بیشتری در این طرح مشارکت کنند برای مردم بهتر خواهد بود. ضمن اینکه اطمینان خاطر از این جهت وجود دارد که منابعی که جذب می‌شود صرف هدفی می‌شود که این طرح دارد. بانک سپرده‌ای را جذب می‌کند و برای آن هدف مشخص که در بخش مسکن است، صرف می‌کند. از این لحاظ ارزش بسیاری خواهد داشت و می‌تواند به بانک‌ها کمک کند که در سایر طرح‌های خود نیز دقیقاً از این الگو پیروی کنند. این الگو می‌تواند الگوی جدیدی در بانکداری ما باشد که منابع را به سمت هدفی که برای آن در نظر گرفته شده است سوق دهد.

 شما در صحبت‌های خود به فرآیند همکاری با بانک مرکزی برای اعطای تسهیلات مسکن اشاره کردید، این فرآیند به چه شکل بوده و همکاری‌های صورت گرفته با بانک مرکزی چه مراحلی داشت؟

بر اساس ابلاغیه بانک مرکزی در مرحله اول باید بانک متقاضی طرح توجیهی داشته باشد که به بانک مرکزی اعلام شود تا نشان داده شود که بانک تمام تمهیدات لازم برای برطرف کردن نیاز مشتری در بخش مسکن را دارد. یعنی به این صورت نباشد که اوراقی منتشر شود و بانک منابع لازم را نداشته باشد. مساله مهم در این زمینه این است که هرچقدر بانک بزرگ‌تر باشد و پشتوانه محکم‌تری داشته باشد راحت‌تر مجوز را اخذ خواهد کرد. در واقع بانک مرکزی شرایط بانک را در نظر می‌گیرد چراکه این اوراق قابلیت انتشار در بازار فرابورس را داراست و برای بانک تعهدآور است. بنابراین در مورد مجوز انتشار این اوراق نظارت کافی باید وجود داشته باشد. بانک مرکزی باید این اطمینان را حاصل کند که زمانی که این اوراق به بانک آورده می‌شود قابلیت تبدیل آن به تسهیلات وجود دارد و از پشتوانه لازم برخوردار است. در نتیجه کمیسیون اعتبارات بانک مرکزی و بخش نظارتی آن باید طرح توجیهی بانک را بررسی کند. به هر حال این مسائل برای بانک مرکزی مهم است که توجیه شود که منابع به چه صورتی جذب و سرمایه‌گذاری شده و تسهیلات پرداخت می‌شود.

 در سال‌های گذشته بانک تخصصی این نوع تسهیلات را پرداخت می‌کرد، مزیت اینکه بانک ملی وارد این حوزه شده است چیست؟

بانک ملی در این طرح از چند لحاظ دارای مزیت است. اول اینکه همه بانک‌ها سپرده کوتاه‌مدت و سپرده بلندمدت را دارند و شرایط بر اساس قوانین و مقررات بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار برای همه بانک‌ها یکسان است. هر بانکی به تناسب شرایطی که دارد این سپرده‌ها را جذب می‌کند. مزیتی نیز نسبت به یکدیگر ندارند اما بانک ملی برای جذاب کردن طرح خود یکسری مزیت‌ها را در نظر گرفته است. به عنوان مثال بر سال ساخت بنا در این طرح تاکید نشده است. از سوی دیگر بانک ملی در حال طراحی سازوکار مناسب برای حل مشکل اوراق ابطالی در بازار است. به طوری که مشتری در جریان قرار بگیرد و تا جایی که امکان دارد از ضایع شدن حق او جلوگیری شود. به بیان دیگر به مرحله‌ای نرسد که این اوراق ابطال شود و قابلیت استفاده نداشته باشد. در حال حاضر این اوراق در بازار منتشر می‌شود و اگر از تاریخ در نظر گرفتن آن بگذرد باطل می‌شود. بانک ملی علاوه بر اینکه با پیامک به مشتریان خود زمان ابطال اوراق را خبر می‌دهد با مذاکراتی که با بانک مرکزی انجام داده است در نظر دارد تسهیلاتی برای اوراقی که ابطال می‌شود در نظر بگیرد. به عنوان مثال به خود فرد یا افراد درجه اول تسهیلات مورد نظر داده شود تا بتوانند از آنها استفاده کنند. ضمن اینکه فرآیند اعطای تسهیلات در بانک ملی یک فرآیند کاملاً مشخص و ساده است که مشتریان می‌توانند به راحتی از آن استفاده کنند. به هر حال بانک ملی مشتریان خاص خود را دارد و از گستردگی شعب برخوردار است به طوری که در بسیاری از شهرهای محروم تنها شعب بانک ملی حضور دارد. در نتیجه این امکان برای این مناطق نیز فراهم می‌شود.

 یکی از مشکلات اخذ تسهیلات در کشور وجود وثایق کافی است، در خصوص وثایق لازم برای استفاده از تسهیلات مسکن چه سازوکاری وجود دارد؟ همچنین توضیح دهید که سقف تسهیلات به چه میزان است؟

تا جایی که ممکن است سعی بر این است که سهولت کافی برای دریافت تسهیلات رعایت شود. در خصوص این طرح نیز با بخش اعتبارات در حال رایزنی هستیم که شرایط مناسبی برای مشتریان در نظر گرفته شود.

اما درباره سقف تسهیلات باید گفت، سقف تسهیلات انفرادی در تهران به ازای هر نفر 600 میلیون ریال به همراه 100 میلیون ریال تسهیلات جعاله است و زوجین می‌توانند تا سقف یک میلیارد و 200 میلیون ریال از این تسهیلات استفاده کنند.

سقف تسهیلات مسکن بانک ملی ایران در مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت برای زوجین 800 میلیون ریال و در سایر مناطق شهری 600 میلیون ریال است. همچنین سقف میزان تسهیلات جعاله در این مناطق همچنان 100 میلیون ریال است.

  با توجه به این شرایط و شرایطی که بانک ملی اعمال کرده به نظر شما میزان استقبال از این طرح چگونه خواهد بود؟

با توجه به بررسی‌های انجام‌شده به نظر می‌رسد که مردم از این طرح استقبال خواهند کرد. چراکه این طرح برای سرمایه‌گذاران سود مناسب خواهد داشت و در عین حال به صورت هدفمند به فرد نیازمند خرید خانه تسهیلاتی داده می‌شود که از این منظر کار خیری است. درمجموع به نظر می‌رسد بهترین حالتی که سرمایه‌گذاران از سپرده‌گذاری کوتاه‌مدت خود می‌توانند بهره‌مند شوند شرکت در این طرح است. البته به طور کلی این‌گونه نیست که افراد صرفاً برای کسب تسهیلات پول خود را سپرده‌گذاری کنند. در روش سنتی به این صورت بود که افراد پول خود را سپرده می‌کردند تا تسهیلات دریافت کنند. در صورتی که باید به این نکته توجه کرد که فردی که منابع لازم برای سرمایه‌گذاری در بانک را دارد با فردی که نیاز به مسکن دارد دو فرد متفاوت هستند. یکی با انگیزه سرمایه‌گذاری وارد بانک شده است و دیگری با انگیزه خرید مسکن. اما با وجود این طرح هم فردی که سرمایه‌گذاری می‌کند سود بیشتری دریافت می‌کند و هم فردی که تقاضای دریافت مسکن دارد با هزینه کمتری تسهیلات را دریافت می‌کند.