بزرگنمایی بی‌ثمر
آیا تهدید مالیاتی مالکان خانه‌های خالی وضع بازار مسکن را تغییر می‌دهد؟
چند روز پیش دریافت مالیات سنگین از خانه‌های خالی به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. بر اساس این طرح، مالکان خانه‌های خالی باید در سال اول شش برابر مالیات بر اجاره، در سال دوم 12 برابر مالیات بر اجاره و در سال سوم 18 برابر مالیات بر اجاره را به عنوان مالیات بر خانه‌های خالی بپردازند. فارغ از امکان اجرایی شدن این قانون با توجه به عدم ایجاد سامانه املاک و اسکان کشور تا این لحظه، به این قانون از دو جنبه می‌توان نگاه کرد؛ نگاه نخست، از دیدگاه بزرگنمایی مشکل خانه‌های خالی در رفع مشکلات بازار مسکن کشور است. در مقدمه طرح دوفوریتی مجلس برای اصلاح این قانون، نرخ خانه‌های خالی در ایران بسیار بالاتر از میانگین جهانی ذکر شده است. جست‌وجوی نگارنده برای به دست آوردن «میانگین» درصد خانه‌های خالی از کل خانه‌ها در کشورهای مختلف به جایی نرسید و مشخص نیست آیا نویسندگان این طرح با استناد به آمار موثقی چنین مطلبی را در مقدمه طرح پیشنهادی خود ذکر کرده‌اند یا اینکه جمله کلیشه‌ای چند سال گذشته را تکرار کرده‌اند.
طبق آخرین آمار منتشرشده در سرشماری نفوس و مسکن سال 1395، تعداد 2587607 واحد مسکونی خالی در کشور وجود داشته است که در مقایسه با تعداد حدود 5 /27 میلیون واحد مسکونی موجود در کشور، حدود 9 درصد است.
بر اساس بررسی‌های من، در بسیاری از کشورها نرخ خانه‌های خالی بسیار بالاتر از ایران است. به عنوان مثال، در بررسی صورت گرفته توسط سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD) که در سال 2019 منتشر شده، از بین کشورهای عضو این سازمان، بیش از 10 درصد خانه‌های کشورهایی مانند استرالیا، یونان، مکزیک، ایالات متحده، فنلاند، پرتغال، اسپانیا، ژاپن و چندین کشور دیگر، خالی بوده است.
همچنین طبق بررسی نظام آماری اروپا (Eurostat) در سال 2011، در بین کشورهای اروپایی، تنها چهار کشور لهستان، انگلستان، هلند و لوکزامبورگ دارای واحدهای خالی کمتر از 9 درصد بوده‌اند و این نرخ در سایر کشورهای اروپایی، بیشتر بوده است به گونه‌ای که یونان با 3 /35 درصد، بیشترین نرخ خانه‌های خالی را در بین کشورهای اروپایی دارد. جدول 1، تعداد و درصد خانه‌های خالی را در کشورهای اروپایی نمایش می‌دهد.
نگاهی گذرا به آمارهای فوق به روشنی نشان می‌دهد که گزاره ذکرشده برای توجیه اصلاح این قانون (بالاتر بودن درصد خانه‌های خالی از میانگین جهانی) و تعیین چنین مالیات سنگینی برای خانه‌های خالی، مبنای صحیحی ندارد یا حداقل اطلاعاتی از آن در دسترس ما نیست. بخشی از خانه‌ها همواره برای جابه‌جایی خانوارها، خالی باقی می‌ماند و بخشی نیز به دلایل دیگری مانند اختلافات، فوت مالکان و... خالی می‌ماند که حتی با وجود مالیات نیز بخشی از این واحدها به بازار عرضه نخواهند شد.
مراد از ارائه نکات فوق البته این نیست که تصویب و اجرای این قانون روی بازار مسکن تاثیری نخواهد داشت بلکه به نظر می‌رسد در تخمین میزان مشکل و به‌تبع آن تاثیرات احتمالی این قانون، بزرگنمایی رخ داده است. اینکه دولت بخواهد با روش‌هایی مالکان را ترغیب به عرضه واحدهای متعلق به خود در بازار کند، می‌تواند در افزایش عرضه در بازار فروش و اجاره تاثیرگذار باشد و همین امر می‌تواند به تعدیل قیمت‌ها نیز کمک کند.
نکته دومی که باید به دقت توسط مسوولان امر مورد بررسی قرار گیرد، تبعات بلندمدت چنین قوانینی است. بازار املاک تاکنون یکی از امن‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری بوده است و بسیاری از مردم عادی، پس‌اندازهای خود را تبدیل به ملک کرده‌اند. تصویب چنین قوانینی، فارغ از تاثیرات واقعی، اثرات روانی مخربی بر بازار دارد که در بلندمدت می‌تواند بر میزان عرضه در بازار موثر باشد. اینکه از مالک یک واحد مسکونی خالی مالیات اخذ شود، با اخذ مالیات معادل 18 برابر مالیات اجاره آن ملک، کاملاً متفاوت است. به نظر می‌رسد این نرخ، بیش از تنظیم بازار، به منظور ایجاد رعب در سرمایه‌گذاران بزرگ بازار املاک تعیین‌شده است و به فعالان بازار این سیگنال را می‌دهد که سرمایه‌های خود را پیش از امنیتی شدن این بازار، از آن خارج کنند. حتی اگر در عمل، سیاستگذار چنین قصد و برنامه‌ای نداشته باشد، سیگنالی که چنین مصوبات هیجانی به سرمایه‌گذاران می‌دهد، مثبت نیست. در بلندمدت، خروج این سرمایه‌ها تبعات بسیار بدی برای بازار خواهد داشت. تقاضای سرمایه‌ای در دوره رکود و در دوره‌هایی که توان خرید متقاضیان مصرفی مسکن به اندازه کافی نیست، همواره به کمک سازندگان آمده و به تامین مالی آنها کمک کرده است و خروج این سرمایه‌ها از بازار، در دوران پیش رو می‌تواند برای سازندگان و انبوه‌سازان، بسیار ناگوار باشد.
از سوی دیگر با توجه به مشکلات پیش روی تولید، تورم موجود در جامعه در مقایسه با نرخ سود سپرده‌های بانکی (که عملاً سرمایه‌گذاری در بانک‌ها را غیر‌جذاب کرده است)، مشکلات خرید و نگهداری ارز و طلا و ریسک بالای سرمایه‌گذاری در بورس، به نظر می‌رسد باز هم انتخاب بخش مهمی از مردم همین بازار است. با غیر‌جذاب شدن یا افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار، تمایل به خرید ملک در خارج از کشور نیز افزایش خواهد یافت که این امر اخیراً باعث خروج قابل توجه ارز از کشور شده است. تنها در شش ماه اول سال 2020 میلادی، 2628 واحد مسکونی توسط ایرانیان در ترکیه خریداری شده است که با فرض میانگین 150 هزار دلاری، معادل خروج حدود 400 میلیون دلار ارز از کشور است. در چنین شرایطی، تصویب چنین قوانینی می‌تواند این روند را تسریع کند.
در مجموع هرچند نفس این قانون را برای بازار مسکن کشور لازم می‌بینم، اما نرخ‌های تعیین‌شده را بسیار غیرعادی و غیرمنطقی می‌دانم و معتقدم تاثیرات روانی این نرخ‌ها بر بازار، در بلندمدت، مضرات بسیار بیشتری در مقایسه با منافعش خواهد داشت.
