رشد ناپایدار

مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود از بازار مسکن، آمار پروانه‌های ساختمانی را در زمستان 1397 منتشر کرده است. این آمار نشان می‌دهد که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری کشور، نسبت به پاییز 1397 رشد 5 /66درصدی و نسبت به زمستان 1396 رشد 1 /21درصدی داشته است. همین‌طور متراژ کل زیربنای پروانه‌های صادره و تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها نیز به ترتیب با رشد 6 /23 و 9 /23درصدی نسبت به زمستان 1396 و 3 /43درصدی نسبت به پاییز 1397 همراه بوده‌اند.

هرچند این آمار برای بازار مسکن امیدبخش است، اما اینکه نشان‌دهنده رونق ساخت‌وساز باشد، جای سوال جدی دارد. در گزارش مرکز آمار ایران، چند نکته کلیدی وجود دارد که لازم است به آنها توجه شود.

نخست: به صورت سنتی، صدور پروانه‌های ساختمانی در زمستان به دلیل تلاش سازندگان برای جلوگیری از انتقال پروانه به سال بعد و عدم افزایش قیمت هزینه‌های اخذ جواز، نسبت به فصل‌های قبل از آن افزایش می‌یابد. این موضوع به ویژه در زمستان سال 1397 با توجه به تصمیم اخذشده در شهرداری تهران برای تغییر مبنای ارزش معاملاتی به دفترچه سال 97 و جو روانی ایجادشده مبنی بر افزایش 50 تا 100درصدی هزینه پروانه، روند دوچندانی به خود گرفت و باعث تسریع سازندگان در روند اخذ پروانه شد که با توجه به تمدید تعرفه‌های قبلی تا 31 فروردین‌ماه 98، به نظر می‌رسد این روند در بهار 1398 نیز آمار پروانه‌ها را تحت تاثیر قرار داده باشد.

دوم: نگاهی به گذشته، نشان می‌دهد پس از رشد شدید قیمت ارز و به تبع آن قیمت مسکن در سال‌های 1390 و 1391، تعداد پروانه‌های ساختمانی رشد بیش از 30درصدی نسبت به سال 1390 داشت. پس از آن در سال 1392 نیز هرچند بازار با رکود شدیدی مواجه بود که تا چند سال ادامه داشت، اما پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال 1391 رشد بیش از شش‌درصدی داشت.

روند صدور پروانه‌های ساختمانی در سال 1397 مجموعاً رشد زیادی در مقایسه با سال 1391 (که شاید بتوان آن را از نظر شرایط اقتصادی و وضعیت بازار مسکن، تا حدودی مشابه سال 1391 دانست) نداشته است. طبیعتاً بخشی از این میزان پروانه مربوط به طرح مسکن مهر است، اما به ویژه در سال 1392، به نظر نمی‌رسد مسکن مهر نقش مهمی در افزایش تعداد پروانه‌ها داشته باشد. بنابراین تصور اینکه فکر کنیم این افزایش نشانه رونق ساخت‌وساز است، به نظر صحیح نمی‌رسد. آنچه بلافاصله پس از این مرحله رخ داد، کاهش شدید پروانه‌های ساختمانی و روند نزولی شروع ساختمان‌ها بود که بخشی از علل بروز مشکلات بازار در سال 1397 بود.

سوم: سهم تهران از پروانه‌های کل کشور، نسبت به پاییز کاهش قابل توجهی داشته است؛ به گونه‌ای که سهم 2 /22درصدی تهران در پاییز از زیربنای پروانه‌های صادره، به 2 /16 درصد کاهش یافته است. همین روند در خصوص تعداد واحد مسکونی نیز برقرار است. به عبارت دیگر، هرچند پروانه‌های صادره در شهر تهران رشد داشته است، اما سهم آن در مقایسه با رشد پروانه سایر نقاط کشور کمتر بوده است و این موضوع باعث کاهش سهم تهران از کل پروانه‌ها شده است. فعالان بازار مسکن به خوبی می‌دانند که تقریباً در تمامی ادوار، بازار تهران نسبت به سایر نقاط کشور، نوعی پیش‌گامی زمانی داشته است و معمولاً دوره‌های رونق و رکود در تهران پیش از سایر نقاط کشور آغاز می‌شود و شاید بتوان این کاهش سهم را نشانه‌ای از آغاز روند نزولی پروانه‌ها دانست.

سوالی که ممکن است برای بسیاری از افراد پیش بیاید، این است که علت این افزایش چیست؟ بخشی از علل را می‌توان در موارد زیر جست‌وجو کرد.

- در دوره رکود، بسیاری از سازندگان با مشکل فروش واحدهای خود مواجه بودند و به همین دلیل نیز اقدامی برای شروع پروژه جدید نمی‌کردند. با ورود بازار به رونق معاملاتی در سال‌های 1396 و 1397، بخش مهمی از واحدهای سازندگان به فروش رسید. طبیعتاً افرادی که شغلشان ساخت‌وساز است، حتی در دوره رکود نیز از بازار خارج نمی‌شوند و پروژه‌های جدیدی را از طریق خرید زمین یا مشارکت در ساخت تعریف می‌کنند و در عین حال به منظور انطباق با دوره رکود، استراتژی‌های خود را در زمینه‌هایی مانند سرعت اجرا، تامین مالی، فروش و... تغییر می‌دهند. با توجه به زمان لازم برای انجام اقدامات ابتدایی و اخذ پروانه (به ویژه در شهرهای بزرگ)، به نظر می‌رسد بخش مهمی از این رشد، مربوط به همین افراد باشد.

 در دوره رونق و با افزایش شدید قیمت‌ها، به دلیل همزمان نبودن افزایش قیمت فروش و ساخت، بسیاری از پروژه‌ها روی کاغذ نرخ بازده بسیار بالایی دارند؛ در حالی که با ورود به دوره رکود و متوقف شدن یا کاهش نرخ افزایش قیمت مسکن در عین افزایش مستمر هزینه‌های ساخت، پروژه از توجیه اقتصادی خارج می‌شود. بسیاری از غیرمتخصصان، در دوره‌های رونق، با تصور بازده‌های بسیار بالا، وارد بازار می‌شوند.

 به دلیل شرایط اقتصادی کشور و برخی از محدودیت‌ها، انتخاب بسیاری از سرمایه‌گذاران، بازار مسکن است. بسیاری از مردم با بازار سرمایه آشنایی کافی ندارند، عمده مردم نیز تمایل یا آشنایی با روش انتقال سرمایه به خارج از کشور ندارند و سپرده‌های بانکی نیز هرچند جذاب هستند، اما تجربه نشان داده است تورم‌های شدید در کشور بارها تجربه شده است و به همین دلیل نیز سرمایه‌گذاران در بانک با کاهش شدید ارزش پول خود مواجه شده‌اند. طلا و ارز نیز اولاً نوسانات غیرقابل پیش‌بینی برای بسیاری از مردم دارند و دوم نگهداری آنها دشوار و پرریسک است. بنابراین بسیاری از سرمایه‌گذاران، به ویژه افرادی که تخصص و دانشی در زمینه سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف ندارند، در نهایت بیشتر سرمایه خود را به بازار ملک منتقل می‌کنند. همین موضوع نیز باعث می‌شود معمولاً در انتهای دوره‌های پرنوسان و پرتورم اقتصادی، بخش مهمی از سرمایه‌های خارج‌شده از ملک، در برهه زمانی کوتاهی از طریق خرید املاک یا سرمایه‌گذاری در ساخت، به این بازار بازگردد.

در نهایت، لازم است توجه شود که هرچند این رشد به هر حال مفید است، اما ناکافی است. با وجود این افزایش، میزان کل واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی، همچنان نسبت به میانگین سال‌های 1393 تا 1396 که حدود 360 هزار واحد بوده است، تغییر چندانی نداشته است. به عبارت دیگر، این رشد هرچند می‌تواند شروع خوبی باشد، اما در حال حاضر به هیچ عنوان کافی نیست و برای اطمینان از رونق ساخت‌وساز، نیاز است این روند رشد ادامه داشته باشد.

نکته دیگر اینکه طبق طرح جامع مسکن، سالانه به حدود یک‌میلیون واحد مسکونی نیاز است که با اعداد و ارقام فعلی، فاصله بسیار زیادی دارد. دستیابی به اهداف آن طرح، نیازمند رفع موانع و مشکلات کلیدی و ساختاری اقتصاد کشور است که عزم ملی را می‌طلبد و از عهده وزارت راه و شهرسازی به‌تنهایی نیز خارج است. وزارت راه و شهرسازی نیز هرچند این روزها تلاش زیادی برای افزایش تولید و عرضه مسکن کرده است و طرح‌های تولید مسکن متعددی را آغاز کرده یا به زودی آغاز خواهد کرد، اما همچنان با آنچه مورد نیاز است، فاصله زیادی دارد.