تقویت تقاضا اولویت اصلی است
حامد مظاهریان از ابعاد سند راهبردی تامین مالی مسکن تا 1400 می‌گوید
حامد مظاهریان می‌گوید: جوهره ساختار اصلی نقشه راه بازار مسکن 1400 در درجه اول تقویت طرف تقاضا بوده و در کنار آن به دنبال تقویت طرف عرضه است. با سیاست‌های در نظر گرفته‌شده سفته‌بازی در بازار مسکن قابل توجه نخواهد بود و نیازهای مصرفی خانوارها برآورده شده و شاهد مشکلات تورمی و افزایش شدید قیمت‌ها نخواهیم بود.
نقشه راه بازار مسکن 1400، قرار است چه تحولاتی را در بخش مسکن رقم بزند؟ آیا این سند راهبردی بانک مسکن می‌تواند رخوت رکود بازار را بزداید؟ به این بهانه با حامد مظاهریان معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به گفت‌وگو پرداختیم. او تاکید دارد که ساختار و رویکردهای این نقشه راه در ادامه برنامه‌های موفقی که در بخش مسکن در چهار سال گذشته در دولت یازدهم تدوین و اجرایی شد، طراحی شده است. به گفته مظاهریان در این سند راهبردی، توانمندسازی متقاضیان مسکن دارای اهمیت بسزایی است. به همین علت نیز تقسیم‌بندی در این زمینه انجام شده است. در نتیجه برای جهت‌بخشی به بازار مسکن طی چهار سال آینده توانمندسازی سه دسته تقاضای مصرفی مسکن شامل زوج‌های جوان (خانهاولیها)، ساکنان بافت‌های فرسوده میانی شهرها و بافت‌های غیررسمی معرفی شده‌اند.
♦♦♦
نقشه راه بازار مسکن 1400 که به تازگی رونمایی شده، با چه هدفی طراحی و تدوین شده است؟ ساختار و خطوط اصلی این سند راهبردی بر کدام نیازهای بخش مسکن تاکید دارد؟
با پایان یافتن کار در دوره دولت یازدهم نیاز بود برای دوره چهارساله جدید، فرآیند برنامه‌ریزی مسکن را مجدداً ریل‌گذاری کنیم. قاعدتاً این فرآیند در چارچوب طرح جامع مسکن خواهد بود. با توجه به لزوم اجرای این کار مهم و اساسی، دستگاه‌های مرتبط با بخش مسکن، چه خارج از وزارتخانه و چه داخل وزارتخانه فرآیند رسیدن به این هدف را شروع کرده‌اند. در نتیجه سند راهبردی تامین مالی مسکن تا سال 1400 به مثابه بخشی از نقشه راه بازار مسکن از سوی بانک مسکن تدوین و رونمایی شد.
قاعدتاً ساختار و رویکردهای این نقشه راه در ادامه برنامه‌های موفقی که در بخش مسکن در چهار سال گذشته در دولت یازدهم تدوین و اجرایی شد، طراحی شده است. همچنین در این راستا بانک مسکن به عنوان بانکی که به طور تخصصی در حوزه مسکن فعالیت می‌کند به عنوان ستون اصلی تامین تسهیلات بخش مسکن در تحقق اهداف تعیین‌شده در نقشه مربوطه در نظر گرفته شده است. امیدواریم به زودی بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای در بخش مسکن تبدیل شود تا بتواند در نقشه راه چهارساله دولت دوازدهم وظایف و نقش خود را به خوبی ایفا کند. در این سند راهبردی، توانمندسازی متقاضیان مسکن دارای اهمیت بسزایی است. به همین علت نیز تقسیم‌بندی در این زمینه انجام شده است. در نتیجه برای جهت‌بخشی به بازار مسکن طی چهار سال آینده توانمندسازی سه دسته تقاضای مصرفی مسکن شامل زوج‌های جوان (خانهاولیها)، ساکنان بافت‌های فرسوده میانی شهرها و بافت‌های غیررسمی معرفی شده‌اند. البته بحث مسکن اجتماعی برای دهک‌های یک و دو موضوع مهمی است که بحث جداگانه‌ای را می‌طلبد.
برنامه‌های تدوین‌شده در این سند راهبردی چه تفاوت‌ها و شباهت‌هایی با برنامه‌هایی که طی این چهار سال در جهت توسعه و تقویت بخش مسکن اجرایی شد، دارد؟
توجه کنید این نقشه راه در ادامه برنامه‌های قبلی چون توانمندسازی متقاضیان مصرفی از طریق پس‌انداز و تنوع‌بخشی به سبد تسهیلات مسکن است. بنابراین گسترش برنامه‌های موفق گذشته و رفع موانعی که در این مسیر به وجود آمده، هدف اصلی‌مان است. به طور کلی می‌توانم بگویم جوهره ساختار اصلی نقشه راه بازار مسکن 1400 در درجه اول تقویت طرف تقاضا بوده و در کنار آن به دنبال تقویت طرف عرضه است.
با توجه به اینکه هدف مدنظر دولت برای جهت‌بخشی به بازار مسکن طی چهار سال پیش رو بر اساس این نقشه راه، توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن شامل حاشیه‌نشین‌ها، ساکنان بافت فرسوده و زوج‌های جوان می‌شود، هدف از انتخاب این سه گروه چیست؟
برنامه چهارساله دوم وزارت راه و شهرسازی یعنی همان نقشه راه بازار مسکن 1400 بر سه گروه هدف از متقاضیان بخش مسکن متمرکز است. خصوصیت مهم این سه گروه وجود تقاضای واقعی و مصرفی است. هدف اصلی دولت تقویت بازار مسکن از طریق جوابگویی به نیاز مصرفی در این بخش و جلوگیری از ورود سفته‌بازان است. به عبارتی این نقشه طرحی برای سرعت بخشیدن به حل مشکلات سه گروه اثرگذار بر بخش مسکن با ایجاد ثبات نسبی قیمتی است. در گروه اول؛ زوج‌های جوان و خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده قرار دارند. در گروه دوم ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی که شامل «بدمسکن‌ها» و «حاشیه‌نشین‌ها» هستند، مورد توجه قرار دارند. سومین گروه نیز ساکنان بافت فرسوده را شامل می‌شود. توانمندسازی و پاسخ به نیازهای این سه گروه هدف اصلی در این نقشه راه است. برای پیشبرد اهداف در هر کدام از این گروه‌ها وظایف و برنامه‌های مشخصی پیش‌بینی و در نظر گرفته شده است. قاعدتاً رویکرد اصلی ما توجه به بازآفرینی شهری و توجه به بافت‌های میانی شهرهاست. بافت‌های میانی در شهرها دارای زیرساخت‌های مناسبی هستند. همچنین تجهیزات شهری قابل قبولی دارند. به طور مثال امکاناتی را که یک محله شهری معمول باید داشته باشد دارند. مراکز خرید، تفریحی، مدرسه، مسجد و امنیت از جمله امکانات اولیه در یک محله شهری است که بافت‌های میانی معمولاً این امکانات را دارا هستند و در پاره‌ای از موارد تنها نیازمند بازآفرینی شهری است. اما آنچه مهم است، مساله کیفیت واحد مسکونی در این بافت‌هاست که از وضعیت مطلوب و مناسبی برخوردار نیستند و باید بازسازی شوند. بنابراین به این نکته باید توجه کنیم که با بازسازی، جریان شهری در این بافت‌های فرسوده برقرار شده و شاهد محلات سرزنده شهری خواهیم بود که بخشی از تقاضای مسکن را با گسترش خدمات و نوسازی واحدهای مسکونی در بافت‌های میان‌شهری می‌توانیم جذب کنیم. به همین جهت در این برنامه توجه ویژه‌ای به توانمندسازی ساکنان بافت‌های فرسوده در داخل شهرها شده است. در بخش دیگر این برنامه به مساله بافت‌های غیررسمی توجه شده است. واحدهای مسکونی این بافت‌ها معمولاً در حاشیه شهرها شکل گرفته‌اند. یکی از اساسی‌ترین مشکلات در بافت‌های غیررسمی این است که دارایی‌های غیرمنقول ساکنان به رسمیت شناخته نمی‌شود زیرا افراد ساکن در این نوع از بافت، اسناد و مدارک رسمی سکونت را ندارند. بنابراین در توانمندسازی بدمسکن‌ها و حاشیه‌نشین‌ها از طریق تسهیلات بانکی با چالش مواجهیم چراکه هرگونه اقدامی که بخواهند حتی به صورت شخصی برای ارتقای کیفیت واحد مسکونی خود انجام دهند، بی‌فایده است و تمام تلاش‌ها عقیم می‌ماند. از یک طرف بافت‌های حاشیه شهری نسبت به شهر اصلی از سطح امکانات خدمات شهری نازل‌تری برخوردار هستند و از طرف دیگر سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها به دلیل بانک‌پذیر نبودن املاک (ناشی از فقدان اسناد رسمی) با محدودیت‌های گسترده‌ای روبه‌رو است. با توجه به نقشه راه جدید وزارت راه و شهرسازی، برای بهبود شرایط مسکن در بافت‌های غیررسمی و به جهت رسیدن به برنامه‌های از‌پیش‌تعیین‌شده، اهدافی برای برون‌رفت از مشکلات این بخش و کاهش محرومیت‌ها مشخص شده است. طبق نقشه راه بازار مسکن 1400 رویکرد اصلی بر محله‌محوری استوار بوده و تلاش خواهد شد در درجه اول مراکز خدماتی مورد نیاز برای یک محله معمولی در حد میانگین خدمات شهری شهر اصلی در بافت غیررسمی تامین شود. همچنین در درجه دوم باید به نقطه‌ای برسیم که بتوان برای این اسکان‌های غیررسمی، اسناد رسمی مالکیت تهیه کرد. اگر بتوانیم فرآیندهای قانونی را در این زمینه تسریع کنیم تا در پی آن ساکنان بافت‌های غیررسمی دارای منزلی با اسناد رسمی شوند اولاً مسوولیت‌پذیر خواهند بود و دوم اینکه خواهند توانست از وام‌های بانکی و سرمایه‌گذاری شخصی‌شان برای ارتقای واحدهای مسکونی خود استفاده کنند. با به ثمر رسیدن این تلاش‌ها حل مشکلات واحدهای مسکونی ساکنان در بافت‌های غیررسمی کشور با نیاز اندک به بودجه دولتی امکان‌پذیر می‌شود.
با این اوصاف آیا ابزارهای تامین مالی در نظر گرفته شده با توجه به منابع مالی بانک مسکن، می‌تواند اهداف پیش‌بینی‌شده را محقق کند؟
خوشبختانه اتفاق مثبتی که در این زمینه رخ داده، افزایش سرمایه بانک مسکن بوده به طوری که سرمایه بانک مسکن در چند ماه گذشته 5 /1 برابر افزایش پیدا کرده است. همین امر می‌تواند قدرت وام‌دهی این بانک را تا حدود 5 /12 برابر افزایش سرمایه افزایش دهد. همچنین برنامه دومی نیز برای افزایش بیشتر سرمایه بانک به صورت مکمل در نظر گرفته شده است. طی این برنامه افزایش سرمایه‌ای حدود پنج هزار میلیارد تومان دیگر را خواهیم بود. بخش دوم افزایش سرمایه مصوب‌شده است و ما منتظر گذراندن مراحل اداری و رسیدن به مرحله تامین اعتبار آن هستیم. در این صورت بانک مسکن به عنوان یک بانک توسعه‌ای و حامی برنامه‌های مسکنی دولت، سرمایه‌اش به بیش از چهار برابر سال گذشته افزایش پیدا خواهد کرد. با رسیدن به این نقطه بانک مسکن می‌تواند ایده‌هایی را که برای تقویت طرف تقاضا و عرضه وجود دارد محقق کند. معرفی ابزارهای جدید مالی در این رابطه معنا پیدا می‌کند. وقتی شما الان به بانک‌های دیگر مراجعه کنید، این بانک‌ها کفایت سرمایه ندارند که بخواهند در زمینه مسکن ورود پیدا کنند. با حل مشکل سرمایه بانک مسکن و به‌کارگیری ابزارهای نوین طرح‌های مسکنی دولت می‌تواند بدون نیاز به بودجه رسمی دولت از طریق پس‌انداز و تامین اعتبار از سوی بانک تامین مالی شود.
با وجود افزایش سرمایه بانک مسکن اما همچنان ما منابع محدود بانکی داریم. آیا این مورد می‌تواند برنامه‌ریزی‌های جدید وزارت راه و شهرسازی وبانک مسکن را برای رسیدن به اهداف از پیش تعیین شده با چالش مواجه کند؟
ما از عملکرد بانک مسکن طی دو سال گذشته با همان سرمایه حدود سه هزار و 500 میلیارد تومانی که داشته است، به نتایج قابل قبولی رسیدیم. استقبال از صندوق پس‌انداز یکم خوب بوده به نحوی که در حال حاضر و با گذشت نزدیک به دوسال بیش از 192 هزار نفر حساب بازکرده و رقمی معادل چهار هزار و 200 میلیارد تومان را در آن سپرده‌گذاری کرده‌اند. این امر، نشان از فعالیت مناسب در قالب این صندوق دارد. اکنون که سرمایه بانک مسکن 5 /1 برابر شده است و در برنامه بعدی نیز قرار است پنج هزار میلیارد تومان دیگر به سرمایه اصلی این بانک افزوده شود، مطمئناً هدف‌های پیش‌بینی‌شده امکان تحقق خواهند یافت.
با توجه به این امر، آیا راهکار سیاستگذار برای رونق غیرتورمی در چارچوب برنامه‌های این نقشه راه تدوین شده است؟
رونق در بازار مسکن در صورتی که با سفته‌بازی همراه باشد یا به افزایش شدید قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی منجر شود به هیچ عنوان، هدف دولت نیست. بنابراین با توجه به تعیین گروه‌های هدف ذکر‌شده دیگر جای نگرانی وجود ندارد زیرا ما داریم به نیاز واقعی خانوارها توجه می‌کنیم و این هم در نهایت بدون افزایش قیمت شدید در بازار به دست خواهد آمد. با سیاست‌های در نظر گرفته‌شده سفته‌بازی در بازار مسکن قابل توجه نخواهد بود و نیازهای مصرفی خانوارها برآورده شده و شاهد مشکلات تورمی و افزایش شدید قیمت‌ها نخواهیم بود.
با این اوصاف تکلیف تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن چه خواهد شد؟ سیاستگذار در این زمینه چه برنامه‌ای دارد؟
طبق آمار رسمی مرکز آمار ایران ما می‌دانیم که در کشورمان 27 میلیون خانه در برابر 24 میلیون خانوار وجود دارد و این همان مشکل خانه‌های خالی است که ناشی از سیاست‌های غلط گذشته است. در حقیقت در حوزه تولید مسکن سرمایه سرمایه‌گذاران در بخش خانه‌های خالی به تله افتاده است. بنابراین به نظر می‌رسد تقویت طرف تقاضا و تقاضای موثر می‌تواند راهگشا باشد. یعنی ما داریم طرف تقاضایی را تحریک می‌کنیم که اینها مصرف‌کنندگان واقعی مسکن هستند و نکته بسیار مهم آن است که این بخش جنبه سفته‌بازی در بازار مسکن را پوشش نمی‌دهد. زوج‌هایی که تازه تشکیل خانواده داده‌اند، بافت‌های فرسوده و بافت‌های غیررسمی همه در زمره بخش مصرفی قرار دارند و مثلاً کسی از بخش حاشیه‌ای به دنبال سفته‌بازی به این امر ورود پیدا نمی‌کند. بنابراین چون هدفگذاری درست انجام شده است، تقویت طرف تقاضا طبق جمع‌بندی اقتصاددانان کاملاً حرکتی درست و منطبق بر نتیجه مثبت است. در شرایطی این طرح را پیش می‌بریم که فعالیت در این زمینه مانع تقویت طرف عرضه هم نخواهد شد. همین الان بسته‌های خوبی برای کسانی که قصد ساخت مسکن را دارند در نظر گرفته شده است. متقاضی ساخت مسکن برای هر واحد مسکونی می‌تواند 120 میلیون تا 150 میلیون تومان در خدمت بگیرد. باید قبول کرد که این رقم واقعاً قابل توجه است. آن چیزی که بازار به آن واکنش نشان می‌دهد این است که تقاضای انباشته متقاضیان واقعی مسکن در کجا وجود دارد و باید در تولید به این نیازها پاسخ داد.
سیاستگذار برای بخشی از بازار مسکن که به شکل خانه‌های خالی، سرمایه در آن قفل شده است، چه برنامه‌ای خواهد داشت؟
به نظر می‌رسد که در بحث خانه‌های خالی هم یکی از سیاست‌های موثر تقویت طرف تقاضا خواهد بود، به نحوی که با گسترش بازار رهن و در این مورد با گسترش لیزینگ مسکن متقاضیان بتواند در یک طبقه بالاتری تقاضای خود را از طریق نظام بانکی یا شرکت‌های واسپاری تامین کند. بحث بعدی که مغفول مانده این است که نهاد اجاره‌داری در ایران بسیار ضعیف است. از آنجا که بخش مسکن به دفعات افزایش‌های شدید قیمتی را تجربه کرده است هیچ وقت نهاد اجاره‌داری حرفه‌ای و رسمی در ایران فرصت شکل‌گیری نیافته است. الان با وجود این میزان واحد مسکونی خالی، به نظر می‌رسد که فرصتی تاریخی برای پاگیری نهادهای حرفه‌ای اجاره‌داری ایجاد شده است. بخش قابل توجهی از این واحدها می‌تواند از طریق نهادهای حرفه‌ای اجاره‌داری وارد بازار اجاره شده و مورد استفاده متقاضیان قرار گیرد. بحث مهم دیگر انجام تغییرات قانونی برای امکان سرمایه‌گذاری خارجی در املاک و مستغلات است. این روشی تجربه‌شده و موفق برای خروج از رکود در بسیاری از کشورهاست. همچنین تغییر عملکرد واحدهای مسکونی خالی و لوکس می‌تواند مورد توجه قرار گیرد. می‌توان بخشی از واحدهای مسکونی خالی را البته متناسب با نیاز شهرها و بنا به خواست صاحبان آنها حتی برای گردشگری، هتل آپارتمان و بخش‌های اداری تغییر کاربری داد.
با توجه به این امر وضعیت بازار مسکن را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟ در حال حاضر برخی کارشناسان معتقدند با توجه به وضعیت نظام بانکی، بازار مسکن می‌تواند نقدینگی را به سمت خود جذب کند. آیا بازار مسکن قابلیت جذب نقدینگی آزادشده از بانک‌ها را دارد؟ در این صورت آیا رونق مسکن به همراه افزایش شدید قیمت‌ها رخ خواهد داد؟
معتقدم بازار مسکن ظرفیت و توانایی لازم را دارد که اگر سرمایه‌هایی از بازارهای موازی خارج شود، آنها را جذب کند. به دلیل گستردگی واحدهای مسکونی خالی که چیزی حدود دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی را شامل می‌شوند، نگران این نیستیم که این سرمایه‌ها به افزایش شدید قیمت مسکن منجر شود. به نظر می‌رسد که این ظرفیت وجود دارد و جذب احتمالی سرمایه از دیگر بازارها در بازار مسکن تلاطم شدید ایجاد نخواهد کرد. البته مسکن در ایران محصول بخش خصوصی بوده است و بخش خصوصی خود در این زمینه سرمایه‌گذاری کرده و نقش دولت‌ها باید فقط هدایت‌کننده و نظارت بر کار بخش باشد. دولت باید همواره به عنوان حامی بخش خصوصی فعال در حوزه مسکن عمل کند و خود از ورود به بازار به جز مساله مسکن اجتماعی خودداری کند.
