معاون وزیر راه و شهرسازی از ریسک‌های خارجی و مزیت‌های داخلی برای سرمایه‌گذاران مسکن می‌گوید
دعوتنامه بازار املاک ایران
من با قاطعیت می‌گویم بازار ملک مسکونی ایران، باثبات‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاران در مقایسه با سایر کشورهاست.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، از «تورم مزمن»، «محدودیت پاسپورت ایرانی» و همچنین «کمبود جاذبه‌های تفریحی در شهرهای توریستی کشور» به عنوان محرک‌های فرار سرمایه ایرانیان به بازار املاک کشورهای همسایه نام می‌برد و می‌گوید: صورت مساله «سرمایه‌گذاری ایرانی در بازار املاک خارجی» تاکنون نادیده گرفته می‌شد و تصور بر این بود که تبلیغات ماهواره‌ای تاثیری بر تصمیم سرمایه‌گذاران ندارد اما وضعیت موجود حکم می‌کند برای مهار این پدیده باید ابتدا به تقویت ساختار شهرسازی، اقتصاد داخلی و روابط با کشورها پرداخت. حامد مظاهریان در عین حال با تشریح اوضاع اقتصادی بازار املاک ایران، شرایط فعلی قیمت مسکن در داخل را مناسب سرمایه‌گذاری توصیف می‌کند و با مقایسه نسبی بین مزایای این بازار در داخل و خارج معتقد است: در حال حاضر هیچ کدام از کشورهای مقصد ایرانیان متقاضی خرید سرمایه‌ای ملک، به اندازه ایران ثبات اقتصادی-سیاسی ندارند، ضمن آنکه در بازار داخلی طی یک سال آینده بهترین فرصت برای خرید ملک و سرمایه‌گذاری میان‌مدت و بلندمدت نهفته است که باید زودتر از آن بهره‌برداری شود.
تب خرید ویلا در ترکیه، مدتی است به شکل افراطی ذهن گروه خاصی از جامعه ایرانی را درگیر خود کرده و در محافل خانوادگی و حتی کاری افراد نه‌چندان ثروتمند اما علاقه‌مند به خرج زیاد و بدون هدف، تعقیب بازار املاک ترکیه، به نوعی ارزش بدل شده است. شما علت این پدیده را در چه می‌بینید؟
به نظر می‌رسد دو عامل اصلی در گرایش دهک‌های برخوردار جامعه ایران به سمت سرمایه‌گذاری ملکی در کشورهای مختلف و این بار در ترکیه، نقش دارد. یک عامل به محدودیت پاسپورت ایرانی مربوط است به این معنا که خانوارهای ثروتمند به دلیل آنکه طی یک دهه گذشته تردد به کشورهای مختلف و اخذ ویزا برایشان سخت‌تر شده آن هم در شرایطی که گردشگری بین‌المللی با رشد قابل توجهی همراه بوده، از هر فرصتی برای گرفتن مجوز اقامت در کشورهای هدف خود استفاده کرده است. در این میان آن دسته از تبلیغاتی که ارائه ویزا در کشوری مثلاً ترکیه را منوط به خرید ملک در آن کشور می‌کند، بسیار مورد توجه ایرانی‌ها قرار گرفته است. از نظر سرمایه‌دارهای ایرانی، داشتن اقامت دائم یک کشور به معنای سفر راحت‌تر به سایر کشورها، تفریح بیشتر یا تجارت بهتر تعبیر می‌شود.
عامل دوم نیز به راز سرمایه‌داری برمی‌گردد؛ در سبقه ذهنی ایرانی‌ها این‌طور نهادینه شده است که یک سرمایه‌دار نباید همه دارایی‌های با ارزش خودش را در یک بازار یا به اصطلاح فقط در یک سبد قرار دهد بلکه باید ترکیبی از سبدهای متنوع سرمایه‌گذاری را برای خود تشکیل دهد. مثلاً یک سرمایه‌دار ملکی در ایران که عمده سرمایه‌اش را در بازار زمین و مستغلات متمرکز کرده است، بخشی هر چند ناچیز از دارایی دیگرش را سکه طلا یا سهام شرکت‌های بورسی تشکیل می‌دهد. این شیوه سرمایه‌گذاری برای یک گروه از سرمایه‌دارها نیز به صورت «فرابازارهای ایران» تحقق پیدا می‌کند. این در حقیقت یک نوع حفاظ تورمی برای سرمایه‌گذاران ایرانی از بابت حفظ و افزایش ارزش واقعی دارایی متناسب با گذر زمان تلقی می‌شود.
دو موضوع شامل سختی سفر تجار و دهک‌های مرفه جامعه به کشورهای همسایه و حتی اروپایی و همچنین نگرانی از تضعیف ارزش واقعی دارایی تحت تأثیر تورم مزمن ریشه‌های پدیده «هیجان خرید ملک خارجی» را شکل می‌دهد.
اگر این تئوری درست باشد، برای مقابله با آن، به جای برخورد موردی، قاعدتاً راه درست می‌تواند این باشد که در میان‌مدت و درازمدت اقتصاد باثبات‌تری داشته باشیم و از طریق تعاملات جهانی ارتباط اقتصادی خودمان را با سایر کشورها تقویت کنیم.
سال‌های 1386-1385 نیز خرید آپارتمان در برج‌های در حال ساخت دوبی، مد شده بود و آن زمان ایرانیان متقاضی خرید ملک در خارج، این جزیره عربی را مقصد خود تعریف کرده بودند. اما بحران مسکن سال‌های 2009-2008 در آمریکا و سپس در امارات، موجی از ورشکستگی را متوجه خریداران املاک نیمه‌کاره دوبی کرد که خریداران ایرانی از جمله زیان‌دیدگان اصلی این موج بودند. چرا هر از چندی، یکی از کشورهای همسایه برای سرمایه‌گذاران ملکی جذابیت پیدا می‌کند؟
این تغییر مقصد سرمایه‌گذاری، حرکت و رفتار گروه خاصی از سرمایه‌داران ایرانی خریدار املاک خارجی را نشان می‌دهد و قدرت خرید آنها را نمایندگی می‌کند. آنهایی که در طیف وسیع‌تری از سرمایه‌داری جا می‌گیرند، سرمایه خود را حتی دورتر از کشورهای همسایه نیز می‌برند و در مثلاً کانادا، استرالیا و حتی آمریکا اقدام به خرید ویلا برای سکونت یا سرمایه‌گذاری می‌کنند. ولی طیفی که کشورهای همسایه را نشانه گرفته و حتی کشور آذربایجان هم به مقصدشان اضافه شده است، دارای قدرت خریدی محدودتر است.
به این ترتیب، بین میزان سرمایه ایرانی‌ها و دوری یا نزدیکی کشورهای مقصد، رابطه مستقیم وجود دارد.
حلقه اتصال بازار ملک کشورهای مقصد به ایرانی‌ها، چه در گذشته و چه الان را دلالان ماهواره‌ای تشکیل داده‌اند که هیچ اطمینانی به اعتبار و قانونی بودن این قبیل آژانس‌های املاک وجود ندارد. همه این آژانس‌ها در شبکه‌های ماهواره‌ای فارسی‌زبان تبلیغات ملکی خود را انجام می‌دهند. فکر می‌کنید، این شیوه بازاریابی برای بازاری که متقاضی سرمایه‌گذاری در گام اول کوچک‌ترین شناختی نسبت به آن ندارد، تا چه حد در منحرف کردن خریداران نقش بازی می‌کند؟
به هر حال تبلیغات نقش اساسی دارد. در کنار آن، به نظر من کاری که دولت باید انجام دهد، آگاهی‌سازی درباره واقعیت این بازار است. دولت باید بتواند خطرها را در این بازارها نشان دهد. متاسفانه در سال‌های نه‌چندان دور، به جای آنکه همچون حالا به‌صورت مستقیم و بدون پرده در رسانه‌ها و محافل کارشناسی، درباره پدیده فرار سرمایه‌ها به بازارهای خارجی صحبت شود، بیشتر تلاش می‌شد صورت مساله پاک شود و اصل موضوع نادیده انگاشته می‌شد. در واقع واکنش‌ها به تبلیغات ماهواره‌ای از جانب دستگاه‌های نظارتی و متولی، کاملاً خنثی بود و این تصور وجود داشت که تبلیغات‌چی‌ها هیچ شانس موفقیتی برای به دام
انداختن سرمایه‌دارها ندارند در حالی که، تداوم بازاریابی دلالان در شبکه‌های فارسی‌زبان و گسترش دامنه تبلیغات در شبکه‌های مجازی، خود بیانگر ساده‌انگاری نسبت به این پدیده مخرب بود. این مقوله به مثابه شروع یک بیماری مزمن بوده که اگر در همان موقع بروز علائم اولیه بیماری، نسخه درمانی برای آن طراحی می‌شد، ریشه‌دار نمی‌شد. الان نیز با اطلاع‌رسانی و شفاف‌سازی درباره عواقب سرمایه‌گذاری در این باره، به‌راحتی می‌توان ذهن مردم کشورمان را نسبت به آن آگاه کرد.
پیشتر وزارت بهداشت و بعد از آن وزارت صنایع، به بحث تبلیغات فریب‌دهنده برای اقلام دارویی-آرایشی و دسته‌ای از لوازم‌خانگی در شبکه‌های ماهواره‌ای واکنش نشان دادند و واسطه‌های بازرگانی این کالاها در ایران را مشمول مجازات‌های سنگین حقوقی و کیفری اعلام کردند. با توجه به اینکه در تبلیغات ملکی مربوط به بازار ترکیه، ردپای دلالان مقیم ایران دیده می‌شود، امکان برخورد با آنها برای وزارت راه و شهرسازی در راستای صیانت از حقوق مصرف‌کننده‌های ایرانی در بازار مسکن وجود دارد؟
ما در وزارت راه و شهرسازی طرح ساماندهی بنگاه‌های معاملات املاک را در معاونت مسکن وزارتخانه از طریق تحقیق و بررسی یک گروه مشاوره‌ای آغاز کرده‌ایم و در دستور کار داریم. در این بخش یک سردرگمی در بازار ملک وجود دارد. حجم رو به گسترش واسطه‌های ملکی در زمانی که درست حجم معاملات کاهش پیدا می‌کند و بازار وارد دوره رکود می‌شود و همچنین سطح پایین آموزش آنها از جمله مشکلات این بازار است. از طرفی، نمایندگی همزمان خریدار و فروشنده ملک توسط یک مشاور املاک، تضاد منافع آشکار و مغایرت اساسی در این حرفه محسوب می‌شود که همه اینها را بنا داریم در قالب
طرح ساماندهی، حل و فصل کنیم.
خیلی از مشاوران املاک شاید واقعاً قصد مداخله نابجا در بازار را ندارند اما به دلیل اینکه معمولاً این افراد، آموزش‌دیده نیستند و به مسائل حقوقی اشراف ندارند، در نتیجه ناخودآگاه مسبب افزایش قیمت مسکن و به هم ریختگی در فضای معاملاتی بازار ملک می‌شوند.
بنابراین، معتقدیم با ساماندهی بازار معاملات املاک، خود به خود حلقه اتصال دلالان نامعتبر و مشکل‌ساز املاک خارجی به متقاضیان سرمایه‌گذار، از بین خواهد رفت و مشکل فرار سرمایه‌ها به مقصد نامعلوم و دردسرساز نیز مرتفع خواهد شد.
به نظر شما چه نوع نقص و نقاط ضعفی در بازارهای ایران از جمله بازار ملک -که در مقایسه با سایر بازارها سودده‌ترین به حساب می‌آید- وجود دارد که جبران ظاهری آن در ترکیه، سبب گرایش سرمایه‌گذاران داخلی به کشورهای خارجی شده است؟
کسی که می‌رود یک ویلا یا آپارتمان مجلل با همه امکانات در کشور خارجی خریداری می‌کند، حتماً قبل از این اقدام، سرمایه‌گذاری کلان و گسترده در بازار ملک ایران انجام داده است. اینجا مجبور هستم مجدداً پافشاری کنم بر همان دلایل اولی که ذکر کردم که مهم‌ترین آن حس ناامنی تورمی است که سرمایه‌دار همواره با توجه به آن و برای ضدضربه شدن در برابر تغییرات ناگهانی دلار، قیمت سکه، نوسانات شدید بورس و همین‌طور نرخ تورم، خود را ناگزیر از سرمایه‌گذاری در بازار سودده کشورهای همجوار می‌بیند.
با تعدادی از خریداران املاک ترکیه که صحبت می‌کنیم و هدف اصلی‌شان را از خرید ملک در این کشور جویا می‌شویم، غالباً این‌طور پاسخ می‌دهند که «امکانات رفاهی-تفریحی در کنار آرامش سکونت در شهرهای توریستی و جزایر برخی کشورهای منطقه، علت تصمیم به این نوع سرمایه‌گذاری شده است». شاید از این منظر، بتوان بازار ملک و مسکن ایران را مورد نقد و آسیب‌شناسی قرار دارد و ضعف‌های شدید شهرهای توریستی کشورمان هم به لحاظ مسائل حقوقی عمده ویلاها و هم از بابت فقدان جذابیت‌های به روز گردشگری را در فرار سرمایه ایرانی‌ها به بازار املاک خارجی، موثر دانست. دیدگاه شما در این باره چیست؟
بله، فکر کنم، این آسیب‌شناسی را می‌توان از سیستم شهرسازی و حتی مسائل اجتماعی مرتبط با آن تعقیب و پیگیری کرد. واقعاً باید دید اقتصاد شهرها و مدیران شهرها تا چه اندازه خودشان را برای مباحث گردشگری و جذب توریست داخلی و خارجی آماده کرده‌اند و آیا اصلاً در این مسیر با یکدیگر رقابت می‌کنند یا اینکه جذب گردشگر اصلاً در اولویت‌شان نیست.
امروز در خیلی از شهرهای جهان، مدیران محلی سعی می‌کنند، شهر خودشان را از دیگری متمایز کنند، امتیاز بیشتری به سرمایه‌گذاران برای توسعه شهر از درون ارائه می‌دهند و از هر ابزار و محرکی برای جذب سرمایه‌گذار حتی از کانال گردشگری، استفاده می‌کنند. یکی از این امتیازات برای گردشگران است. شهری که ادعا می‌کند تعداد هتل‌های آن بیشتر است، حجم فضاهای گردشگری آن بالاست و می‌تواند برای توریست‌ها رفاه بیشتری بیاورد، قطعاً در جذب سرمایه‌گذار خارجی موفق خواهد بود. اما در ایران و در بین شهرها، چنین موضوعی کمرنگ است. حتی تصور می‌کنم در شهرهای شمالی که جزو توریستی‌ترین مناطق شهری کشور محسوب می‌شوند، چنین رقابتی بین آنها وجود ندارد. این نشان می‌دهد که ما از این بحث عقب هستیم و اقتصاد گردشگری را در کشور دست‌کم گرفته‌ایم.
بنابراین، احیای این موضوع، می‌تواند حرکت سرمایه‌های ایرانی به مقصد بازار املاک خارجی را معکوس کند و باعث رشد و توسعه شهرهای خودمان شود.
وزارت راه و شهرسازی و به خصوص معاونت مسکن در مقطع کنونی به شدت نیاز به جذب سرمایه‌گذار برای مشارکت در اجرای طرح‌های شهرک‌سازی، مسکن اجتماعی، نوسازی بافت فرسوده و سایر برنامه‌های مرتبط با ساخت و ساز و تامین مالی دارد. شما اخیراً اعلام کردید در این حوزه به سالی حداقل 80 تا 90 هزار میلیارد تومان اعتبار و سرمایه نیاز است تا بتوان تعادل نسبی بین عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کرد. برای این منظور، چه اقدامی می‌توانید بابت جهت‌دهی به سرمایه‌های ایرانی عازم کشورهای خارجی انجام دهید؟
اعتقاد دولت یازدهم این است که باید بخش خصوصی در این قضیه پرچمدار باشد و دولت صرفاً نقش تسهیل‌گری را بر عهده بگیرد. اگر بشود تسهیلاتی قائل شد برای کسانی که در این زمینه سرمایه‌گذاری می‌کنند، این می‌تواند بخشی از مشوق‌ها را ایجاد کند. بخش دیگر به تغییر قوانین برمی‌گردد؛ مثلاً طرح‌های شهرسازی.
آیا می‌توان فعالیت دو سه شرکت ساختمانی بزرگ شهرک‌ساز ترکیه در ایران را یک علامت از درجه بالای جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران نسبت به آن کشور تحلیل کرد؟
ببینید الان این نوع فعالیت‌های ساختمانی می‌تواند نفع دوطرفه داشته باشد. همین ورود شرکت‌های پیمانکاری و سرمایه‌گذاری ترکیه‌ای در ایران باعث شد بازار ساخت و ساز متعادل‌تر شود و قیمت‌هایی که مثلاً در زمان ساخت مسکن مهر از طرف برخی سازنده‌های ایرانی اعلام می‌شد، با ورود شرکت خارجی، تعدیل شد. در دنیای امروز آزادی سرمایه می‌تواند به شفافیت و در نتیجه قیمت‌های رقابتی‌تر منجر شود. لذا من فکر می‌کنم در این قالب، بحث قابل تجزیه و تحلیل باشد.
توصیه کارشناسی و رسمی شما به ایرانیان مترصد خرید ویلا و آپارتمان در کشورهای همسایه چیست؟
قطعاً این کشورها در مقایسه با ایران، مناطق با ثباتی هم به لحاظ اقتصادی و هم به لحاظ سیاسی، تلقی نمی‌شود. فکر می‌کنم در هر نوع تلاطم سیاسی یا اقتصادی در این قبیل کشورها، اولین قربانیان، سرمایه‌گذاران خارجی خواهند بود. همه جا تجربه‌های متعددی در این زمینه به اثبات رسیده است.
دولت‌ها در مواقع بحران اقتصادی و تلاطمات سیاسی، برای کسب مقبولیت نزد شهروندان و ملت خود، حقوق شهروندان خارجی را به‌راحتی فاکتور می‌گیرند.
بنابراین به نظر می‌رسد این سرمایه‌گذاری‌ها در یک دوره میان‌مدت و بلندمدت، ریسک‌های خیلی شدیدی را به دنبال خواهد داشت.
در ایران، قیمت مسکن در شهر تهران به لحاظ قیمت واقعی -مقایسه با تورم عمومی- تقریباً به سال 1390 برگشته است به این معنی که ارزش واقعی ملک در تهران بدون لحاظ تورم، عملاً هیچ افزایشی نسبت به چهار سال گذشته پیدا نکرده است و اگر چه در طول این چهار سال، نوسانات شدید دامن قیمت را گرفت، اما شرایط موجود بازار ملک کاملاً آرام و مناسب سرمایه‌گذاری است.
این اتفاق قیمتی در چندین سال گذشته کم‌سابقه بوده است. با توجه به اینکه سطح قیمت مسکن، به نقطه کف رسیده و پیش‌بینی می‌شود در بلندمدت، سطح آن با تورم عمومی هماهنگ خواهد شد، لذا یک سال آینده می‌تواند فرصت طلایی برای سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در بازار ملک باشد. این سرمایه‌گذاری قطعاً اگر به‌صورت ساخت و ساز باشد و حالت مولد به خود بگیرد، سود بیشتری را نصیب سرمایه‌گذاران می‌کند. من با قاطعیت می‌گویم بازار ملک مسکونی ایران، باثبات‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاران در مقایسه با سایر کشورهاست.
ما در این دوره، 27 میلیارد یورو انواع پروژه عمرانی و زیرساختی برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی در وزارت راه و شهرسازی تعریف کرده‌ایم که شهرک‌سازی و ساخت و سازهای مسکونی در شهرهای جدید، یکی از حداقل شش حوزه کلان در این پروژه‌ها را به خود اختصاص داده است.
تفاوت شاخص و منحصربه‌فرد پروژه‌های ساختمانی و ملکی در مقایسه با سایر پروژه‌های آماده واگذاری به سرمایه‌گذار، نرخ بازدهی بالاتر و طول زمان کمتر برای بازگشت سرمایه است. این پروژه‌ها هم قابلیت ارائه به سرمایه‌گذار ایرانی را دارد و هم قابل انجام توسط سرمایه‌گذار خارجی است. بنابراین پیشنهاد می‌کنم، سرمایه‌داران ایرانی قبل از رفتن به بازار املاک بیگانه، بر روی این پروژه‌های ما، تامل کنند.
دیدگاه تان را بنویسید