تاریخ انتشار:
حسن محتشم از تبعات افزایش وام بر بازار مسکن می‌گوید
وام ۱۰۰میلیونی بهترین مشوق عرضه مسکن
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید گرچه پیشنهاد وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن متعلق به سال گذشته بوده و اکنون در حال بررسی است، اما بازهم انبوه‌سازان اعطای این وام را به فال نیک می‌گیرند و می‌گویند این وام می‌تواند مشوق خوبی برای افزایش ساخت و ساز و عرضه مسکن به بازار باشد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید گرچه پیشنهاد وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن متعلق به سال گذشته بوده و اکنون در حال بررسی است، اما بازهم انبوه‌سازان اعطای این وام را به فال نیک می‌گیرند و می‌گویند این وام می‌تواند مشوق خوبی برای افزایش ساخت و ساز و عرضه مسکن به بازار باشد. حسن محتشم که از کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی نگران است، می‌گوید کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و افزایش تقاضای مسکن شوک قیمتی مسکن را در پی خواهد داشت و باید دولت هرچه زودتر به فکر پیشگیری از ایجاد این شوک به بازار باشد. به گفته او امسال و سال گذشته دولت تصمیمات جزیی برای بازار مسکن گرفت و گرچه برخی از این اتفاقات مثبت بود، اما برای بخش مسکن کافی نبود. از این‌رو پیشنهاد وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی ارائه شد. حالا اگر قرار است وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی ارائه شود، باید تبعات مثبت و منفی آن در نظر گرفته شود. به نظر من اعطای این وام گرچه برای بازار مسکن کافی نیست، اما تاثیر مثبتی در بازار ساخت و ساز مسکن دارد. در ادامه گفت‌و‌گوی تجارت فردا با رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران آمده است.
اکنون که در زمان رکود مسکن به سر می‌بریم و دولت بارها در این مدت روش‌هایی برای خروج از رکود ارائه کرده است، یکی از این روش‌ها افزایش تسهیلات ساخت و خرید مسکن بوده است، حال در این زمان که با افزایش تسهیلات مسکن و ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن موافقت شده است، انبوه‌سازان نیز پیشنهاد افزایش وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن را داده‌اند. کانون انبوه‌سازان تا چه اندازه افزایش وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن را راهی برای بهبود اوضاع ساخت و ساز می‌داند؟
پیشنهاد وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن پیشنهاد جدیدی نیست. من در سال 13۸۹ درخواست وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی قابل انتقال به خریدار را داده بودم و این پیشنهاد بدون توجه باقی ماند. البته معتقدم اگر این پیشنهاد در زمان خود اجرایی می‌شد با ۱۰۰ میلیون تومان به راحتی خانه خریده می‌شد و این مبلغ کمک خوبی برای متقاضیان خرید مسکن بود. اما این افزایش وام در آن زمان اجرایی نشد و پس از آن نیز رویکرد دولت به سمت کنترل تورم رفت، از این‌رو به دلیل کنترل تورم، تنها وام مسکن مهر آن هم برای واحدهای باقی‌مانده اعطا شد. در همان زمان هم بانک مرکزی دخالت‌هایی انجام داد و باعث شد این مبالغ به تدریج اختصاص یابد تا آثار تورمی آن قابل کنترل‌تر باشد. البته گرچه دولت در زمینه کاهش تورم موفق بود و توانست با اجرای سیاست‌های انقباضی تورم ۴۰درصدی را به ۱۵ درصد برساند، اما امروز این اتفاقات ناشی از این سیاست‌ها باعث شد تا رکود و بیکاری جامعه را فراگیرد و این خود تبعات بزهکاری و آسیب‌های اجتماعی را در پی دارد که دولت خود شاهد این امر است که گاه دستگاه‌های قضایی را هم گرفتار مسائل ناشی از بیکاری کرده است.
در حال حاضر مسکن در حال طی کردن دوره رکود دو سال و نیمه است. البته این رکود نسبت به دفعات قبل که پس از جهش قیمت بازار راکد می‌شد، شدیدتر شد. رکود این بار به صورت خزنده و با شیب یک‌سوم تورم دوره یکی، دوساله را طی کرد تا در نهایت قیمت‌ها فرم جدید خود را یافت. البته در این مدت عرضه و تقاضا به نسبت وجود داشت، اما در این دوره رکود به دلیل سیاست‌های انقباضی دولت، به طور کلی گردش مالی دولت به شدت کند شد و در بخش مسکن نیز اثرگذار بود و توانست توان خرید را از متقاضی بگیرد، در نتیجه این رکود تا اندازه‌ای تاثیرگذار بود که امسال بازار مسکن شاهد کاهش ۵۰درصدی صدور پروانه ساختمانی شد. این امر بدین معنی است که کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی به گونه‌ای خواهد بود که در دو سال آینده بازار مسکن، در حالی که تقاضا همچنان در حال افزایش است، با کمبود عرضه مواجه خواهد بود. این افزایش تقاضا در کنار تقاضاهای موجود صورت می‌گیرد، چه تقاضاهایی که از پیش وجود داشته و چه تقاضاهایی که به دلیل افزایش جمعیت، ازدواج و طلاق‌ها به وجود می‌آید پیش روی مسکن است. به طور طبیعی هر ازدواج و طلاقی که صورت می‌گیرد، نیاز مسکن را بیشتر می‌کند به طور
مثال از هر سه طلاق حداقل دو مسکن نیاز است و به تقاضای مسکن افزوده می‌شود، در مقابل نیز تخریب و نوسازی‌های موجود بازار را با کمبود مسکن مواجه می‌کند.
اما امسال و سال گذشته دولت تصمیمات جزیی برای بازار مسکن گرفت و گرچه برخی از این اتفاقات مثبت بود، اما برای بخش مسکن کافی نبود. از این‌رو افزایش وام مسکن و تسهیلات ساخت و خرید مسکن که قرار است به خانه اولی‌ها داده شود که نوبت آنها از سال آینده است و در نهایت وام‌های ۴۰ و ۵۰ میلیون‌تومانی نیز به نوعی چون در اختیار بانک‌هاست و اعطای آن سلیقه‌ای است، هنوز نتوانسته است تقاضای مسکن را تحریک کند. از این‌رو پیشنهاد وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی ارائه شد.
البته افزایش تسهیلات مسکن در زمان رکود مسکن تاثیرات مثبتی دارد که باعث افزایش قدرت خرید می‌شود و محرک بازار است، چرا که در این زمان متقاضی وارد بازار می‌شود اما این افزایش تسهیلات ساخت بسیار ناکافی است و دلیل آن هم این است که ۲۰ میلیون تومان مازاد تنها می‌تواند برای شهرهای اقماری و واحدهای کوچک مناسب باشد و در نهایت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت را پوشش دهد و افزایش این وام در تحریک تقاضا بی‌تاثیر نیست، اما به نظر نمی‌رسد که آن اندازه باشد که بازار را تکان دهد یا رونق بخشد و این اتفاقی در بخش خرید و فروش بازار مسکن به وجود نمی‌آورد اما باید از افزایش وام مسکن استقبال کرد که البته هنوز افزایش آن اجرایی و ابلاغ نشده است و پیشنهاد انبوه‌سازان، پیشنهاد چند سال گذشته بوده و حال پس از چند سال برای اجرایی شدن، انبوه‌سازان این حرکت را به فال نیک می‌گیرند. اما اعلام می‌کنند که بهتر است دولت بانک‌های خصوصی را در مقابل میزان توان متقاضی در قبال توان پرداخت اقساط آزاد گذارد و آن قدرت خریدی که خود می‌تواند بانک را قانع کند، بپردازد، چرا که امروز وقتی اکثر اجاره‌ها به یک میلیون تومان رسیده است، متقاضی نیز توان پرداخت اقساط
را دارد و می‌تواند مبلغ اجاره را به صورت اقساط ماهانه پرداخت کند.
حال اگر بانک‌ها توان پاسخگویی همه متقاضیان را نداشته باشند، حداقل توان پاسخگویی برخی از متقاضیان را دارند، در مقابل نیز باید بانک مرکزی قانع شود که به متقاضی که ماهانه یک تا 5 /1 میلیون تومان پرداخت می‌کند، اجازه دهد این مبلغ به عنوان قسط پرداخت شود و بانک‌ها نیز راهکار تامین آن را می‌یابند چرا که بانک‌ها هم آن اندازه بی‌منابع نیستند که بگویند هیچ اعتباری وجود ندارد. چرا که اگر بانک‌ها منابع نداشتند، بانک مسکن هزار میلیارد تومان زمین در شهر جدید پردیس نمی‌خرید. بنابراین اگر توان مالی محدود است، به این معنی نیست که به طور کلی اعطای وام‌ها و مبالغ آنها هم محدود شود.
حالا اگر قرار است وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی ارائه شود، باید تبعات مثبت و منفی آن در نظر گرفته شود. اعطای این وام گرچه برای بازار مسکن کافی نیست، اما تاثیر مثبتی در بازار ساخت و ساز مسکن دارد که باید پس از اعلام دستورالعمل اجرایی آثار و نتایج آن مورد توجه قرار گیرد.
در حال حاضر مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان پیشنهادشده برای همه شهرها در کشور یکسان است، یا کلانشهرها از سایر شهرهای دیگر مبلغی جداگانه دریافت می‌کنند؟
معتقدیم که این صد میلیون تومان ناکافی است و اگر بانک مرکزی دستورالعمل اعطای این وام را به صورت یکسان صادر کند، قطعاً در شهرهای کوچک اتفاق خوبی رخ می‌دهد چرا که متقاضی می‌تواند با 100 میلیون تومان مسکن مورد نیاز خود را تامین کند، اما این موضوع در کلانشهرها به ویژه در تهران به راحتی امکان‌پذیر نیست و تنها می‌تواند در محدوده واحدهای کوچک و محدوده متوسط قیمت خرید صورت گیرد. اما به نظر می‌رسد به دلیل اینکه دراین‌باره تقسیم‌بندی صورت نگرفته است، احتمال اینکه این میزان وام به همه شهرها به صورت یکسان پرداخت شود، وجود دارد. به نظر من وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن می‌تواند در محدوده شهرهای کوچک و اقماری در کنار کلانشهرها بیشترین تاثیر را داشته باشد و در شهرهای بزرگ نیز در مناطق متوسط رو به پایین تاثیرگذار باشد و همین افزایش ساخت و سازها و خرید مسکن ایجاد تعادل قیمتی کند، اما مبلغ این وام در داخل کلانشهرهایی همچون تهران که تقریباً متقاضیان مسکن در این شهر متراکم شده‌اند، تاثیر چندانی ندارد.
اما یکسان بودن پرداخت وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی در سطح کشور، نیاز مسکن را از شهرهای پر‌تقاضا همچون تهران به سمت سایر شهرها می‌برد؟
بله، این امر می‌تواند کمک‌کننده باشد. البته این کار تقسیم‌کننده نیاز مسکن به سایر شهرها نیست، اما کمک‌کننده است. در این زمان اگر دولت بخواهد همچون تهران از ورود جمعیت شهری جلوگیری کند، باید سیاست‌هایی را در نظر بگیرد. این سیاست‌ها می‌تواند همچون تعدیل سیاست‌های شهرداری به گونه‌ای عمل کند که اجازه تراکم‌فروشی داده نشود و جذابیت‌های ورود به پایتخت کاهش یابد چرا که تهران به عنوان پایتخت مطرح در منطقه محسوب می‌شود و جاذب سرمایه‌گذاری و متقاضی مسکن است. از این‌رو هنگامی که واحدهای مسکونی در پایتخت ساخته می‌شوند، جذابیت ورود متقاضی نیز فراهم می‌شود و این جذابیت به وجود می‌آید که سرمایه‌داران و حتی کسانی که در شهرهای دیگر یا خارج از کشور زندگی می‌کنند به تهران بیایند و حتی یک واحد مسکونی بخرند. در رابطه با سیاست‌های شهرداری تهران نیز باید به گونه‌ای عمل شود که تراکم‌فروشی‌ها کاهش یابد و اگر شهرداری به درآمد پایدار نیاز دارد از سایر کانال‌ها کسب درآمد کند. من بر این باورم که با حجم ساخت و سازهای صورت گرفته در تهران هیچ واحدی خالی نمی‌ماند و همه پر می‌شوند، از این‌رو هرچه ساخته شود جذابیت ورود سرمایه‌گذار و متقاضی
را فراهم می‌کند.
به‌طور مثال مسکن مهر در بیابان‌ها ساخته شد اما متقاضی به آنجا رفت و سکونت کرد چرا که هم نیاز داشت و هم قیمت در مقایسه با درآمدش مناسب بود. از این‌رو هنگامی‌که در تهران ساخت و ساز صورت می‌گیرد، متقاضی مناسب جذب تهران می‌شود و این امر باعث ایجاد ترافیک، آلودگی هوا، انواع آسیب‌های اجتماعی و آلودگی‌های صوتی می‌شود و هر چه ساخت و ساز بیشتر شود، این عوامل را تشدید می‌کند. به همین دلیل این‌گونه نیست که با اعطای وام مسکن خریداران و سازندگان تهرانی به شهرهای کوچک بروند، بلکه باید قیمت مسکن در تهران آن اندازه افزایش یابد که دیگر متقاضی مسکن به سمت خرید نرود و این افزایش هزینه‌ها باعث ورود سرمایه به سایر شهرها شود. معتقدم وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن اگرچه برای تهرانی‌ها چندان تاثیرگذار نیست، اما برای ساکنان شهرستان‌ها مناسب است، چرا که می‌توانند به راحتی واحدهای مورد نیاز خود را با ۱۰۰ میلیون تومان به علاوه مبلغ پس‌انداز‌شده تهیه کنند.
شما در ابتدای صحبت خود به کاهش ۵۰درصدی تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی اشاره کردید. به نظر شما پس از دو سال رکود مسکن و کاهش حجم ساخت و ساز از این آمار در دو سال آینده، بازهم بازار مسکن شاهد شوک قیمتی خواهد بود؟
اگر بازار مسکن با این روند پیش رود، قطعاً تا دو سال آینده بازهم با شوک قیمتی همراه خواهد شد. به این دلیل که در این مدت بازار با کاهش عرضه همراه می‌شود و در مقابل انباشت تقاضا صورت می‌گیرد و هر روز تقاضا افزایش می‌یابد و همین دلیل برای افزایش قیمت مسکن و شوک قیمتی کافی است. از طرف دیگر هر زمان در اصل عرضه و تقاضا که از اصول مهم اقتصادی است خدشه‌ای وارد شود، افزایش قیمت مسکن رخ می‌دهد.
اگر قرار است وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی ارائه شود، باید تبعات مثبت و منفی آن در نظر گرفته شود. اعطای این وام گرچه برای بازار مسکن کافی نیست، اما تاثیر مثبتی در بازار ساخت و ساز مسکن دارد
پس به طور قطع برای بازار مسکن پیش‌بینی شوک قیمتی دارید؟
اگر دولت از همین زمان موضوع افزایش وام مسکن و ادامه روند رکودی را پیگیری نکند، قطعاً با ادامه شرایط فعلی، شوک قیمتی مسکن اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
با توجه به نیاز مسکن و رکود حاکم بر بازار و چشم‌انداز مسکن مبنی بر نیاز به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، چه تشویق‌هایی برای انبوه‌سازان در نظر گرفته شده است و کانون انبوه‌سازان به غیر از پیشنهاد وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن برای بهبود و رونق بازار مسکن چه پیشنهاداتی دارد؟
انبوه‌سازان معتقدند باید دولت از تشکل‌های قوی و بازوی اجرایی که در صنعت ساختمان کشور فعالند، بهره گیرد. در این میان پیشنهاد انبوه‌سازان این است که وزارت راه و شهرسازی بتواند از انواع امکاناتش با کمک اراضی در اختیار خود با انبوه‌سازان به صورت مشارکتی فعالیت کند، به گونه‌ای که انبوه‌ساز هزینه تملک زمین و عوارض شهرداری را با موعد دیرتر پرداخت کند تا هزینه‌ای را که باید صرف ساخت و ساز سریع کند بابت اخذ پروانه ندهد و با کمبود منابع مالی برای ادامه ساخت و ساز مواجه نشود.
از طرف دیگر در بخش پیش‌فروش‌ها نیز با ضمانت بانک‌ها همکاری‌ای شکل گرفت مبنی بر اینکه اعلام کنند بانک‌ها خرید و فروش را میان سازنده و متقاضی تضمین می‌کنند که بخشی از منابع مالی برای ساخت توسط متقاضی ایجاد شود. بنابراین همین موضوع می‌تواند سازندگان را تشویق به ساخت و ساز کند، دیگر اینکه دولت در این زمان می‌تواند بدنه خود در بخش مسکن را با سیاست‌های موجود همراه و از این مجموعه استفاده کند در غیر این صورت روال پیشین ادامه می‌یابد و وضعیت مسکن هر روز بدتر خواهد شد.
آیا وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن نجات‌بخش ساخت و ساز خواهد شد؟ به نظر شما افزایش مبلغ این وام سازندگان را به هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نزدیک می‌کند؟
از زمان مطرح شدن نیاز سالانه به یک میلیون واحد مسکونی، این طرح هیچ سالی اجرایی نشده است به گونه‌ای که دولت در زمان اجرای ساخت و ساز مسکن مهر طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را مطرح کرد و اکنون با گذشت هشت سال از آغاز به کار مسکن در طول این سال‌ها یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی تحویل داده شده است که این یعنی دولت تنها توانسته سالانه ۲۰۰ یا ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بسازد، حال وقتی سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته و تحویل داده شده است، به این معنی است که ۲۵ درصد عدد مورد نظر دولت تحقق یافته است. بنابراین در حال حاضر ساخت 5 /1 میلیون واحد مسکونی در سال کمی سخت است، اما امکان و توان اجرایی و امکانات فنی برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی قابل تامین است، به شرطی که از زمان طرح تا اجرا مدیریت به درستی صورت گیرد و این واحدهای ساخته‌شده وارد چرخه عرضه و تولید مسکن شود، اما هنوز این اتفاق نیفتاده و برنامه‌ای هم برای این کار وجود ندارد و انتقاد وارده دراین‌باره به وزارت مسکن این است که طرح جامع مسکن تهیه و گفته شده است که اگر سالانه یک میلیون واحد مسکونی عرضه شود در ۱۰ سال آینده دوره انتظار خانه‌دار شدن
مردم که اکنون ۱۲ سال است به ۸ /۸ کاهش می‌یابد. حالا باید وزارت راه و شهرسازی برنامه خود را در این میان اعلام کند که برای این امر هنوز برنامه‌ای تعریف نشده است و از این مجموعه قوی که شاید تنها مجموعه‌ای است که سهم عمده و قابل توجهی در ساخت و تولید مسکن دارد، به خوبی بهره گرفته نمی‌شود اما به نظر می‌رسد با برنامه‌ریزی این تعامل ایجاد می‌شود. البته ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال کار آسانی نیست، بنابراین ممکن است این رویه ساخت و ساز در سال‌های ابتدایی به ساخت حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی محدود شود که به نظر می‌رسد برای شروع کار خوبی است. به نظر می‌رسد بهتر است این امر نیز به دنبال شهرک‌سازی‌ها و استفاده از روش‌های صنعتی سازی امکان‌پذیر باشد منوط به اینکه دولت برای ورود ماشین‌آلات به مجموعه انبوه‌ساز تسهیلات و کمک‌های لازم ارائه دهد و خود نیز بر این بخش به جای تصدی‌گری، نظارت کند و همچون مسکن مهر کارفرما نباشد، چرا که نتیجه کارفرمایی هم همین مشکلات مسکن مهر که اکنون شاهد آن هستیم، می‌شود.
وام‌های ساخت تا چه اندازه می‌تواند روند ساخت و ساز و تولید مسکن را به چشم‌انداز عرضه مسکن نزدیک کند؟
وام‌های ساخت به شرطی خوب هستند که قابل انتقال به خریدار باشند. ما انبوه‌سازان معتقدیم به ازای هر واحد مسکونی ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان وام ساخت پرداخت شود که همین امر باعث تشویق انبوه‌ساز به ساخت و ساز می‌شود. از این‌رو اگر در پایان دوره مشارکت وام با سود به خریدار انتقال یابد و خریدار در درازمدت اقساط را پرداخت کند، این امر کمک‌کننده تولید و عرضه مسکن خواهد بود چرا که اگر وام وجود داشته باشد، انبوه‌ساز نیز اعلام می‌کند واحد در حال ساخت وام دارد و خریدار نیز تشویق می‌شود و در مقابل تورم کاهش می‌یابد و حتی از ایجاد آن جلوگیری می‌شود چرا که سرمایه مسکن در حال گردش خواهد بود.
مهم‌ترین هدف کانون انبوه‌سازان از پیشنهاد وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن چیست؟
البته پیشنهاد اعطای وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی مسکن متعلق به سال گذشته است اما امروز که این وام در حال بررسی است، ارزش ۱۰۰ میلیون تومان با ارزش ۱۰۰ میلیون تومان سال گذشته کمی متفاوت شده است، اما بازهم انبوه‌سازان تصویب آن را مثبت ارزیابی می‌کنند و می‌گویند بودن آن از نبودنش بهتر است، از این‌رو امیدواریم با اعطای این وام‌ها اندکی از نیاز ساخت و ساز مسکن برطرف شود چرا که با از رده خارج شدن هر متقاضی مسکن، به تعدیل قیمت مسکن کمک می‌شود.
دیدگاه تان را بنویسید