پیش‌بینی بازار مسکن لوکس‌نشینان در گفت‌وگو با سمیه مردانه
دوراهی مسکن لوکس و نرمال
هنگامی که سطح رفاه جامعه کاهش می‌یابد مسکن نیز در رده مصرفی کالاهای غیرضروری قرار می‌گیرد و افراد بیشتر به سمت تهیه مسکن ارزان‌قیمت‌تر می‌روند تا اینکه بخواهند تقاضای بیشتری داشته باشند.
مدیر واحد مطالعات بازار دنیای اقتصاد بر این باور است که متقاضی مسکن لوکس با متقاضی مسکن معمولی فرق دارد و کاملاً هم از اسم لوکس مشخص است که کسانی به سراغ واحد مسکونی لوکس می‌روند که درآمد بالایی دارند و جزو طبقه مرفه جامعه‌اند، بنابراین از کشش درآمدی بالایی برخوردارند و تحولات قیمت برای آنها مهم نیست و بعضاً امکانات بیشتر و پیروی از مد روز برایشان اهمیت بیشتری دارد. سمیه مردانه به تجارت فردا گفت تا انتهای سال 13۹۴ یک روند باثبات در مسکن حکمفرما خواهد بود یعنی انتظار افزایش قیمت مسکن وجود ندارد ضمن اینکه کاهش قیمت هم چندان محسوس نیست. در این شرایط عرضه مسکن لوکس هم به گونه‌ای است که حتی عرضه‌کنندگان و واسطه‌های مسکن لوکس هم خاص هستند. در ادامه گفت‌وگوی تجارت فردا با مدیر واحد مطالعات بازار دنیای اقتصاد آمده است.
با توجه به رکود دوساله‌ای که بازار مسکن در آن درگیر است، در آستانه شروع فصل جابه‌جایی‌ها و اینکه برخی کارشناسان بر این باورند که همچنان بازار مسکن با رکود همراه است، آیا بازار مسکن لوکس هم به همین روال خواهد بود. آیا تاکنون رکود بازار مسکن بر بازار مسکن لوکس تاثیرگذار بوده است؟ و پیش‌بینی شما از آینده این بازار چیست؟
رکود در بازار مسکن به معنای کاهش حجم معاملات است. یعنی وقتی تعداد معاملات مسکن برای دوره‌های متوالی کاهش دارد، می‌گوییم که رکود بر این بازار حاکم شده است. معمولاً در دوره رکود قیمت مسکن پایین می‌آید و دلیل آن هم این است که متقاضی وجود ندارد اما عرضه زیاد است، مسلماً هر زمانی که عرضه مسکن زیاد باشد قیمت کاهش دارد. در حال حاضر نیز احتمالاً به دلیل وجود ظرفیت خالی مسکن (بر اساس آمار موجود بین ۳۰۰ تا ۳۲۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران) احتمال اینکه رکود بسیار با سرعت از بین برود یا اینکه بازار شاهد یک رونق گسترده باشد، کم است. به طور کلی پیش‌بینی‌هایی که وجود دارد این است که تا انتهای سال 1394 یک روند باثبات در مسکن حکمفرما خواهد بود، یعنی انتظار افزایش قیمت مسکن وجود
ندارد، ضمن اینکه کاهش قیمت هم چندان محسوس نیست. اگر چه در بهار ۹۴ تاکنون بر اساس آمار قیمت مسکن تا حدود ۱۰ درصد کاهش یافته است. این در حالی است که آمارها نشان می‌دهد یکی از دلایل مهم و موثر در رکود این است که در حال حاضر تقاضا در بازار وجود ندارد، اینکه چرا تقاضا وجود ندارد به این دلیل نیست که متقاضی کم شده است بلکه به این دلیل است که بر اساس آمار جدید در دو دهه اخیر تعداد واحدهای مسکونی خریداری‌شده در حال کاهش بوده ولی تعداد واحدهای مسکونی در حال اجاره در حال افزایش بوده است. بنابراین متقاضی در بازار وجود دارد اما متقاضی قدرت خرید ندارد بنابراین نمی‌تواند خانه بخرد و مجبور است آن را اجاره کند. به نظر من مسلماً اجاره‌نشین تمایلی به تداوم اجاره‌نشینی ندارد و اگر قدرت خرید داشته باشد حتماً خانه‌ای می‌خرد و این‌گونه نیست که از خرید مسکن امتناع کند.
از صحبت‌های شما این‌گونه برآورد می‌شود که مسکن دچار سیکل مشکل‌داری شده است. دلیل ایجاد این سیکل چیست؟
بله، در این میان سیکلی به وجود آمده است. به طور مثال گپ موجود میان میزان افزایش قیمت واحدهای مسکونی و قدرت خریدار که در جهش‌های مسکن آمده است که یک دفعه یک جهش خیلی بزرگ بوده و پس از آن یک دوره سکون به وجود آمده است، یعنی در آن دوره نه قیمت خیلی افزایش پیدا می‌کند نه کاهش قیمت و دوره سکون افزایش می‌یابد و بازار باثبات است. در مدت اخیر بعضاً جهش‌های موجود در مسکن به قدری جهش‌های بزرگی بوده است که قدرت خریدار گرفته شده است. به عبارت دیگر اگر بخواهیم در یک جمله خلاصه بگویم افزایش قیمت واحدهای مسکونی متناسب با افزایش قدرت خرید مردم نبوده است و این به دلیل یک دوره متوالی از تورم‌ها بوده است، همین موضوع باعث می‌شود قیمت مسکن بالا رود. یکی دیگر از دلایل هم این بوده است که در فضای کلی اقتصاد، رکود حاکم بوده است و بازار مسکن جزو همان قسمت‌هاست. هنگامی که سطح رفاه جامعه کاهش می‌یابد مسکن نیز در رده مصرفی کالاهای غیرضروری قرار می‌گیرد و افراد بیشتر به سمت تهیه مسکن ارزان‌قیمت‌تر می‌روند تا اینکه
بخواهند تقاضای بیشتری داشته باشند. حالا چرا در شرایط کنونی این ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی است؟ همین امر چند دلیل دارد. یکی از دلایل این است که بخش عمده‌ای از این واحدهای مسکونی خالی واحدهای مسکونی هستند که در مناطق شمالی شهر و مناطق گران‌قیمت‌تر ساخته شده‌اند که مسلماً جامعه متوسط و متوسط رو پایین و حتی متوسط رو به بالا بعضاً قدرت خرید این واحدها را ندارند یا بخشی از آنها واحدهایی هستند که در خارج از شهر و شهرک‌ها ساخته شده‌اند و برخی در قالب مسکن مهر و طرح‌های دیگر هستند. شهرک‌سازی‌هایی که در سال‌های اخیر صورت گرفته است به دلیل عدم وجود زیرساخت مناسب برای زندگی خالی است، یعنی افراد ترجیح می‌دهند یک واحد مسکونی کوچک در مرکز شهر که دردسر کمتری برای رفت و آمد دارد، داشته باشند. بنابراین به نظر می‌رسد راه چاره‌ای برای خروج مسکن از رکود جز اینکه تعادل میان عرضه و تقاضا برقرار شود، وجود ندارد. به این مفهوم که تا زمانی که مردم قدرت خرید نداشته باشند، نمی‌توانند خانه بخرند و احتمال اینکه رکود ادامه داشته باشد، بیشتر است. در حالتی دیگر نظریاتی وجود دارد مبنی بر اینکه به دلیل کاهش نرخ ازدواج و افزایش نرخ طلاق بر
تقاضای مسکن دامن زده می‌شود اما من معتقدم تقاضای مسکن برای این افراد بر بازار معمول مسکن تاثیر زیادی ندارد به دلیل اینکه تعداد این واحدها آن اندازه نیست که بخواهد روی تقاضا تاثیر گذارد. ضمن اینکه اگر معتقد باشیم که تعداد ازدواج‌ها کم است و تعداد طلاق‌ها رو به افزایش است، اکثر زوج‌هایی که مطلقه هستند، ترجیح می‌دهند واحد مسکونی مجزا داشته باشند بنابراین با این نظریه علمی موافق نیستم، اگر چه نمی‌توان تاثیر آن را در طولانی‌مدت نادیده گرفت.
در آمار ارائه‌شده از سوی وزارت مسکن و مرکز آمار گفته شده است تعداد تک‌خانوارها رو به افزایش است و نیاز مسکن هر روز رو به افزایش است. حال واحدهای مسکونی لوکس تا چه اندازه در بازار مسکن نقش موثر ایفا می‌کنند؟
اکثر واحدهای مسکونی خالی در شهر تهران واحدهای مسکونی بزرگ و بعضاً لوکس هستند. اما اینکه آیا بازار مسکن لوکس هم تحت تاثیر افزایش طلاق و کاهش ازدواج‌ها بوده است یا خیر، به نظر نمی‌رسد چنین اتفاقی افتاده باشد. آمار هم نشان می‌دهد اصلاً چنین اتفاقی نیفتاده و به‌رغم اینکه قیمت مسکن به طور متوسط کاهش یافته است، در دوماهه اول سال 1394 قیمت مسکن لوکس افزایش یافته است. بر اساس آمار بررسی‌شده قیمت این واحدهای مسکونی حتی تا ۱۰ درصد هم افزایش یافته است به این معنی که متقاضی مسکن لوکس با متقاضی مسکن معمولی فرق دارد و کاملاً هم از اسم لوکس مشخص است که کسی به سراغ واحد مسکونی لوکس می‌رود که درآمد بالایی دارد و در طبقه مرفه جامعه است. بنابراین از کشش درآمدی بالایی برخوردارند و تحولات قیمت برای آنها مهم نیست و بعضاً امکانات بیشتر و پیروی از مد روز برایشان اهمیت بیشتری دارد بنابراین از محدودیت درآمدی
برخوردار نیستند، به همین دلیل موضوع عرضه و تقاضای مسکن لوکس با موضوع رایج در بازار مسکن متفاوت است. عرضه مسکن لوکس هم به گونه‌ای است که حتی عرضه‌کنندگان و واسطه‌های مسکن لوکس هم خاص هستند و نوع این بازار این‌گونه ایجاب می‌کند که به طور تخصصی این کار را انجام دهند شاید فروشنده مسکن لوکس قادر به فروش مسکن معمولی و برعکس نباشد. به طور مثال فضایی که بنگاه معاملات ملکی برای فروش مسکن لوکس نیاز دارد هم باید اندکی با بنگاه عرضه مسکن معمولی متفاوت باشد. مسکن لوکس نیز همانند بسیاری کالاها در طبقه‌بندی اقتصادی قرار دارد. در بازار کالا هم طبقه‌بندی عرضه بر اساس میزان درآمد است به گونه‌ای که کالاهای نرمال، لوکس و پست نیاز خود را دارند. کالاهای پست کالاهایی هستند که بعضاً با افزایش درآمد خرید آنها کاهش پیدا می‌کند، کالای نرمال کالایی است که همیشه با افزایش قیمت تقاضای آن کم می‌شود و بالعکس و کالای لوکس برعکس هر چه افزایش قیمت پیدا کند تقاضا برای آن بیشتر می‌شود، یعنی از بسیاری از قواعد رایج در اقتصاد پیروی نمی‌کند، بنابراین رکود فراگیر در مسکن لوکس وجود ندارد و احتمال اینکه در واقع تا انتهای سال 1394 هم خیلی تحت تاثیر
رکود قرار بگیرد، نیست. همچنین این بازار چندان تحت تاثیر عوامل خارجی مثل تحریم‌ها قرار نمی‌گیرد اگر چه برخی می‌گویند ممکن است مسکن لوکس به دلیل نهاده‌های وارداتی و تحریم‌ها افزایش قیمت داشته باشد، اما آمار این را نشان نمی‌دهد چرا که هیچ تاثیری روی عرضه مسکن لوکس نگذاشته است و یکی از دلایل آن می‌تواند این باشد که مراودات ایران با چین برقرار است و کمبودی در این بخش وجود ندارد.
پس شما معتقد هستید این بازار با افزایش قیمت همراه نمی‌شود؟
به نظر من تحلیل بازار مسکن لوکس به دلیل نوع خاص تقاضا و نوع خاص عرضه‌کننده‌اش با تحلیل رایج بازار مسکن کلاً متفاوت است و تحلیل خاص خودش را می‌طلبد. در واقع به نظرم بیشتر روی بازار امکانات تکیه می‌شود، بازار مسکن لوکس درست همچون بازار ماشین‌های لوکس است، برای متقاضی ماشین لوکس قیمت چندان مهم نیست بلکه امکانات آن بیش از قیمت چشمگیر است. مسکن لوکس هم همین‌گونه است و هر چقدر عرضه‌کننده بتواند امکانات بیشتر و آپشن‌های بیشتری در مسکن لوکس عرضه کند یا از لحاظ دکوراسیون رقبای خود را پشت سر بگذارد، موفق‌تر است. بهتر است برای عرضه و تقاضای مسکن، مسکن مهر را مثال بزنیم به گونه‌ای که این واحدهای مسکونی با حداقل هزینه تهیه می‌شود یعنی متریال به کار برده‌شده در آن نه‌تنها درجه‌یک نیست بلکه درجه دو و سه هم می‌تواند باشد که همین امر باعث کم شدن هزینه تمام‌شده می‌شود. در این بازار خریدار ترجیح می‌دهد فقط یک سرپناه داشته باشد، حاضر است با کمترین میزان پرداختی صاحبخانه شود و این درست نقطه مقابل بازار مسکن لوکس است. حال اینکه بگوییم مشابه این تحلیل
در مورد نهاده‌های مسکن لوکس وجود دارد، یعنی به دلیل بالا بودن هزینه ساختش خیلی گران است، تا حدی درست است تا حدی هم امکان اشتباه دارد. ممکن است عرضه‌کنندگان مسکن لوکس را گران‌تر از آنچه هزینه شده است، عرضه کنند و این امر واقعیتی است که در جامعه وجود دارد و بسیاری از واحدهای مسکونی لوکس بعضاً با متریال مسکن‌های معمولی ساخته می‌شوند و هیچ متریال خاصی در آن به کار برده نمی‌شود جز رنگ و لعاب بیشتر. در مقابل نیز در طرف تقاضا سندی از به کار بردن مصالح یاد‌شده وجود ندارد تا این ادعا ثابت شود. بنابراین لزوماً هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی لوکس خیلی بالاتر از مسکن نرمال نیست بلکه باید دید که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران فروردین ۹۴ که متری سه میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است و متوسط کشوری تا انتهای سال 13۹۳ دو میلیون و ۸۰۰ بوده است برای واحد مسکونی لوکس چه اندازه بوده است.
متوسط مسکن لوکس در تهران حدود ۹ میلیون تومان بوده است و این به معنی فاصله حدود 5/2 برابر است که در برخی مناطق بعضاً تا چندین برابر هم اعلام شده است. البته قیمت یاد‌شده متوسط قیمت است و ممکن است قیمت‌ها اندکی کمتر و بیشتر هم باشد، چه‌بسا که مسکن فوق لوکس که شامل پنت‌هاوس‌هاست نیز وجود دارد که کف قیمت آنها تا ۲۵ میلیون تومان هم می‌رسد.
گفتید متوسط قیمت مسکن لوکس باید 5/2 برابر قیمت مسکن معمولی باشد، اما در شرایطی این قیمت‌ها تا پنج برابر هم می‌رسد. دلیل آن چیست؟
متوسط قیمت مسکن لوکس در مقایسه با نرمال حدود 5/2 برابر است اما آیا قیمت تمام‌شده واحد مسکونی لوکس هم 5/2 برابر است؟ من که این اتفاق را بعید می‌دانم. به نظر می‌رسد احتمال این امر بسیار بالاتر باشد و حاشیه سود بیشتری هم نصیب عرضه‌کننده شود. متاسفانه این مشکل در بازار مسکن وجود دارد. به نظر من طرف خریدار چه خریدار مسکن لوکس باشد، چه خریدار مسکن نرمال به نحوی در این بازار دچار اجحاف می‌شود به این دلیل که هیچ ناظر مستقلی نیست که به رویه ساخت یک مسکن توجه کند و پس از آن اطلاعات مستقلی به خریدار دهد. هیچ‌کس متوجه نمی‌شود آیا میان سازنده و پیمانکار تبانی شده است یا خیر و هیچ‌کس نمی‌فهمد که واقعاً قیمت متریال چند است. این نمونه‌ها بسیار زیاد است و برای بررسی قیمت‌ها هیچ منبع مستقلی وجود ندارد و این اجحاف به خریدار است. در مقابل نیز عدم کیفیت ساخت و ساز ضربه زیادی به بازار مسکن می‌زند. زمانی در تهران ۴۰ سال زمان لازم بود تا یک واحد مسکونی کلنگی محسوب شود، اما اکنون
متوسط عمر یک واحد مسکونی ۱۵ سال شده است و پس از آن خانه را می‌کوبند و دوباره می‌سازند و ساخت ساختمان جدید مستلزم هزینه‌های زیادی خواهد شد. بنابراین قیمت واحدهای مسکونی به دلیل افزایش هزینه تمام‌شده آنها بسیار افزایش می‌یابد چرا که عمر ساختمان کم است. این در حالی است که قدرت خرید مصرف‌کننده در طول آن ۱۵ سال آن اندازه بالا نرفته است و منجر به خالی ماندن واحدهای مسکونی نوساز شده است. این سیکل تا جایی ادامه می‌یابد که به جایی می‌رسیم که تعداد زیادی واحد مسکونی خالی در کشور باقی می‌ماند. اما این رویه در کشورهایی همچون انگلیس این‌گونه است که ممکن است قدمت یک واحد مسکونی به ۲۰۰ سال برسد اما به دلیل بازسازی‌های پیاپی هزینه کمتری متحمل ساختمان شده است و بنابراین قیمت مسکن هم رشد چندانی ندارد و در این شرایط احتمال رکود حداقل برای اجاره‌نشین‌ها کمتر می‌شود. چرا که وقتی قیمت ملک افزایش نداشته باشد، قیمت اجاره مسکن نیز افزایشی نخواهد داشت. در این شرایط که سندی از اطلاعات و مصالح به کار رفته برای یک ساختمان در دست نیست، کسی هم که مسکن لوکس می‌خرد چندان در امان نیست. شاید خیلی از کسانی که مسکن لوکس خریداری می‌کنند، بخش
زیادی از سرمایه‌شان را می‌خوابانند برای اینکه یک مسکن لوکس خریداری کنند، به جهت اینکه فکر می‌کنند ایمنی بالاتری دارد و ضد زلزله است و در یک مکان خوش آب و هواست یا مثلاً متریالی که به کار رفته است متریال خوبی است در صورتی که اگر چنین چیزی اصلاً صحت نداشته باشد و هیچ شاخصی برای مصرف‌کننده وجود نداشته باشد، بد است. این موارد نه‌تنها برای مسکن لوکس بلکه برای مسکن نرمال نیز صادق است. در این شرایط سازنده می‌تواند خیلی راحت در زعفرانیه یک واحد مسکونی بسازد، رنگ و لعاب آن را زیاد کند و با قیمت بالا هم بفروشد، تا در طول زمان مشتری بیشتری داشته باشند، البته ممکن است همه سازندگان هم این‌گونه نباشند؛ اما به هر حال این نگاه در بازار مسکن وجود دارد. اما به نظر می‌رسد این سیکل معیوب ادامه یابد و دوره به دوره عمر ساختمان‌های ما کم شود و هزینه ساخت ساختمان‌ها نیز بیشتر شود و در این شرایط است که خریدار هرگز نمی‌تواند خود را با بازار منطبق کند. در این شرایط حضور یک ناظر کیفی که بتواند ساخت و ساز را تضمین کند لازم است.
چه اشکالی دارد همان‌طور که شناسنامه ساختمان‌سازی صادر می‌شود، شناسنامه کیفی‌سازی نیز صادر شود؛ شناسنامه‌ای که بشود به آن استناد کرد که این ساختمان، ساختمان خوبی است. متاسفانه در حال حاضر واحدهای مسکونی نوسازی که خریداری می‌شود ممکن است در یکی دو سال اول عمرشان با مشکلاتی همراه شوند. طبق آمار اعلام‌شده از سوی دفتر مسکن وزارت راه و شهرسازی در سال گذشته از میان ۸۰ هزار پروانه صادر‌شده فقط ۳۵ هزار مسکن تولید شده است و این به معنی صرف هزینه زیاد اما تولید کم مسکن است. به نظر من هر چقدر طول زمان این اتفاق طولانی‌تر بشود این سیکل بیشتر می‌تواند به بازار مسکن آسیب بزند. در یک مطالعه طول دوره رکود یا طول دوره رونق بازار مسکن در آمریکا بعضاً ممکن است تا ۴۶ دوره طول بکشد و البته دوره‌های رکود هم ممکن است به همین نسبت طولانی نباشد و حداکثر ۱۸ دوره باشد ولی نمی‌توان با قاطعیت گفت که کشورهای توسعه‌یافته دوره رکود مسکن ندارند ولی حداقل این را می‌توان گفت که در آن کشورها تکلیف بازار مسکن روشن است به دلیل اینکه طرف تقاضا و طرف عرضه وقتی می‌خواهند از یک واحد مسکونی استفاده کنند، حقوق مساوی دارند. به نظر من این مساله باید
از ریشه حل شود و ریشه این مشکلات هم عدم اطمینان از کیفیت ساختمان است که باید یک فکری برای آن کرد.
به نظر شما متولی این ساماندهی کیست؛ دولت یا بخش خصوصی باید وارد میدان شوند؟
من با دخالت دولت مخالف هستم. به نظر من باید بخش خصوصی همچون اکنون در بازار مسکن حضور داشته باشد. هنگامی که فردی فروشنده مسکن است، به یک بنگاه املاک می‌سپارد و یک نفر مشاور او می‌شود و زیر و بم قضیه را در می‌آورند حتی حواس‌شان به گرفتن چک به موقع و اینها هم هست و تا آخر معامله فروشنده را همراهی می‌کند، اما این اتفاق برای خریدار صورت نمی‌گیرد و هیچ منافعی ندارد جز اینکه باید بیاید یک پولی بدهد تا یکسری اطلاعات بگیرد که صحت و سقم این اطلاعات هیچ جایی ثبت نشده است.
دیدگاه تان را بنویسید