میزگرد سه متخصص اقتصاد مسکن درباره چشم‌انداز نیم‌سال دوم بازار
وداع با رکود مسکن
سه صاحب‌نظر اقتصاد مسکن با حضور در میزگرد «تجارت فردا» که با موضوع «گذشته، حال و آینده بازار ملک» برگزار شد، در واکنش به مهم‌ترین پرسش روز فعالان این بازار، یک پاسخ مشترک و البته روشن ارائه کردند.
سه صاحب‌نظر اقتصاد مسکن با حضور در میزگرد «تجارت فردا» که با موضوع «گذشته، حال و آینده بازار ملک» برگزار شد، در واکنش به مهم‌ترین پرسش روز فعالان این بازار، یک پاسخ مشترک و البته روشن ارائه کردند. تیمور رحمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه تهران که پژوهش‌های متعددی درباره بخش مسکن ایران و تفاوت‌های آن با کشورهای مختلف انجام داده است، معتقد است: در حال حاضر بازار مسکن از «قعر رکود» بیرون آمده و به سمت رونق در حرکت است اما این‌رونق از جنس خیره‌کننده نخواهد بود و دست‌کم در میان‌مدت، جهش قیمت منتفی خواهد بود. غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر امور مالی و تحلیلگر مسلط بخش مسکن نیز با تاکید بر قرار داشتن بازار در دوره «گذار از رکود»، شکل‌گیری رونق در نیمه دوم امسال را متفاوت از دوره‌های رونق گذشته عنوان می‌کند و می‌گوید: این‌رونق به معنای شکل‌گیری موج تقاضای سفته‌بازانه نیست. بهروز ملکی، متخصص اقتصاد مسکن و مولف کتاب تحلیل بازار مسکن هم وضع موجود بازار ملک را «پیشروی تازه از ایستگاه پایانی رکود» توصیف و با استناد به شواهد آماری از متغیرهای تصویرساز این بخش، تاکید می‌کند: خروج از رکود با اهرم تقاضا صورت خواهد
گرفت اما انتظار نمی‌رود شوک قیمتی به وجود بیاید. هر سه صاحب‌نظر، نوسانات قیمت مسکن در نیمه دوم امسال را حول و حوش تورم عمومی ارزیابی می‌کنند و از نبود زمینه و ابزار برای رفتارهای سوداگرانه در معاملات ملک طی ماه‌های آینده، خبر می‌دهند. وجود یک بیماری مزمن در این بخش و غفلت همه سیاستگذاران گذشته و حال از نسخه کارگشا برای رفع آن، یکی از چند سرفصل مطرح در این میزگرد است که برای کنترل دامنه نوسانات تجاری در بخش مسکن طی سال‌های آتی، بر چاره‌جویی نسبت به آن، تاکید شد.
در حال حاضر به واسطه رشد نسبی حجم معاملات مسکن، بازار ملک در فاز پیش‌رونق قرار گرفته است؛ شما شرایط فعلی بازار مسکن را که در حال حاضر در آن قرار داریم چگونه تعبیر می‌کنید؟
تیمور رحمانی: آن چیزی که در حال حاضر مسلم است اینکه هم‌اکنون دوران قعر رکود اقتصادی را پشت سرگذاشته و با شیب ملایم و تدریجی در حال عبور از رکود به سمت رونق هستیم. در واقع هم‌اکنون نشانه‌هایی دیده می‌شود مبنی بر اینکه اقتصاد کشور در حال خروج از عمق رکود است. به طور طبیعی تا زمانی که اقتصاد کشور در رکود است نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن وارد فاز رونق شود و در حال حاضر که اقتصاد وضعیت بهتری پیدا کرده و علائمی از بهبود در آن دیده می‌شود می‌توان گفت نشانه‌هایی از بهبود در وضعیت بازار مسکن هم قابل مشاهده است، از جمله اینکه حجم معاملات مسکن با بهبود نسبی همراه شده، سیکل شدید رکودی در بازار مسکن پشت سر گذاشته شده و با کاهش قیمت واقعی مسکن، هم‌اکنون زمینه رونق تدریجی در بازار مسکن فراهم است. منتها نکته‌ای که در این زمینه وجود دارد آن است که رونق بازار مسکن طی ماه‌های پیش رو و در فاز جدید رونق، چندان خیره‌کننده و جهش‌گونه نخواهد بود ولی به هر صورت بازار مسکن در حال حاضر به تدریج
و به آرامی در حال فاصله گرفتن از وضعیت وخیم رکودی است؛ دلیل این موضوع علاوه بر بهبود وضعیت اقتصاد کلان و سپری‌شدن سیکل طبیعی رکود در بازار مسکن به دلایل متعدد دیگری برمی‌گردد که اشتیاق بانک مرکزی و دولت به ایجاد رونق و در نتیجه تزریق منابع مالی بیشتر، ایجاد امیدواری‌های اقتصادی و سیاسی، بهبود نسبی قیمت نفت و کاهش نرخ سود بانکی چند نمونه از آنهاست. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد که بازار مسکن هم از این بهبود وضعیت بی‌نصیب نخواهد بود.
غلامرضا سلامی: لازم است حداقل برای یک بار هم شده بحث اقتصاد مسکن و بیماری‌های آن در کشور کالبدشکافی شود. در حال حاضر که بازار مسکن در دوره گذار از رکود به رونق دستخوش تغییر و تحولات شده و این تغییر و تحولات در حال پیشروی است لازم است اقتصاددانان در این زمینه توجه بیشتری داشته باشند. در بازار مسکن سال‌هاست موضوع عدم تعادل وجود دارد که هیچ‌گاه هم به صورت جدی به این بحث توجه نشده است. واقعیت این است که این عدم تعادل‌ها در بازار مسکن که بیشتر مربوط به عدم تعادل در حجم عرضه و تقاضای مسکن، عدم تعادل در نسبت اجاره به قیمت مسکن و عدم تعادل در بازدهی مسکن و نرخ بهره بانکی است باید یک بار برای همیشه بررسی و چاره‌اندیشی شود. بدون توجه به این موارد رویکردها و برداشت‌ها از دوره‌های رکود و رونق متفاوت و بعضاً اشتباه خواهد بود. باید توجه داشت که در بازار مسکن افزایش تقاضای سفته‌بازانه به معنای رونق واقعی نیست. رونق تعریف خاص خود را دارد. وقتی در فاصله سال‌های 1385 تا 1387 یا
1390 تا 1392 در نتیجه رشد تقاضای سفته‌بازی ناشی از تزریق درآمدهای نفتی به اقتصاد و بیماری هلندی بازار مسکن با جهش 70درصدی قیمت و رشد تقاضای سفته‌بازانه مواجه می‌شود نمی‌توان گفت رونق در معنای واقعی اتفاق افتاده است چرا که نتیجه چنین رونقی رکود عمیقی است که طی سه سال گذشته در بازار مسکن ایجاد شد. افزایش جهشی قیمت مسکن ناشی از رشد تقاضای سفته‌بازانه منجر به فاصله شدید قیمت مسکن با قدرت خرید خانوارهای مصرفی می‌شود و در نتیجه در سال‌های بعد از رونق کاذب، رکود در عمیق‌ترین شکل خود بر بازار مسکن حاکم می‌شود. قدرت خرید مسکن در کشورهای مختلف با یک معیار مشخص یعنی تعداد سال‌هایی که فرد با پس‌انداز‌کردن کل درآمد خود قادر به خرید یک واحد مسکونی معمولی مطابق با الگوی مصرف خواهد بود ارزیابی می‌شود که هم‌اکنون در کشور ما به طور متوسط معادل 12 سال است. این در حالی است که در کشورهای پیشرفته این میزان در حد چهار تا پنج سال است. ضمن اینکه در کشورهای پیشرفته و مطرح اقتصادی افراد بر مبنای پس‌اندازهای آتی خود خرید می‌کنند نه با اتکا به پس‌اندازهای گذشته! اگر آسیب‌شناسی دقیقی صورت نگیرد که چرا تاکنون موضوع مسکن و اقتصاد مسکن
به درستی شناخته نشده و این شناخت درست حاصل نشود مشکلات موجود در این زمینه لاینحل باقی می‌ماند. اگر بخواهیم با دید بسیار عمیق به مشکل تامین مسکن نگاه کنیم باید ریشه این معضلات را در بی‌توجهی به مباحث آمایش سرزمین دنبال کنیم که این بی‌توجهی طی بیش از سه دهه اخیر وضعیت بدتری هم نسبت به قبل پیدا کرده است به طوری که هم‌اکنون در برخی مناطق کشور تراکم نفر در کیلومترمربع سه تا چهار نفر و در برخی دیگر از مناطق این میزان به 200 نفر هم می‌رسد. این در حالی است که بر اساس وضعیت آب و هوایی و قابلیت سکونت‌پذیری هر دو منطقه به یک میزان استعداد و پتانسیل آبادانی دارند. این موضوع به وفور در سواحل جنوبی کشور دیده می‌شود که به‌رغم برخورداری از پتانسیل و استعداد آبادانی و سکونت‌پذیری اما به دلیل عدم برخورداری از مراکز کار و اشتغال عملاً خالی از جمعیت باقی‌مانده است. پیامد چنین وضعیتی هجوم سیل عظیم جمعیت از شهرها و مناطق مختلف به کلانشهرهاست. ممکن است این موضوع در بسیاری از کشورهای پیشرفته هم دیده شود اما در این کشورها برای این معضل چاره‌اندیشی می‌شود که حومه‌نشینی سازمان‌یافته و مهاجرت روزانه از حومه به مرکز شهر در طول روز و
بازگشت به حومه در پایان روز از مهم‌ترین این راهکارهاست. برای مثال عموم مردمی که در شهر توکیوی ژاپن کار می‌کنند در حومه‌های این شهر که امکانات زندگی و حمل و نقل سریع و آسان به مرکز در آنها فراهم شده، زندگی می‌کنند. در لندن همچنین وضعیتی است. ضمن اینکه در کشورهای پیشرفته‌تری همچون آلمان اساساً آمایش سرزمین و توزیع جمعیت به گونه‌ای صورت گرفته که تقریباً تمام شهرها به لحاظ جمعیت و امکانات در یک رده قرار گرفته‌اند و هیچ‌کدام از شهرها، کلانشهر محسوب نمی‌شوند. اما حال که ما در کشور این مرحله را پشت سر گذاشته‌ایم و کلانشهرهایی در کشور شکل گرفته‌اند باید بتوانیم در شهرها امکان خانه‌دار شدن مردم را متناسب با درآمد آنها فراهم کنیم. واقعیت این است که تاکنون در این زمینه گام درستی برداشته نشده است، کار انجام شده ولی گام‌ها اشتباه برداشته است. به عنوان مثال در حومه پایتخت، اگرچه ممکن است شهر جدید پردیس از بسیاری جهات از جمله آب و هوا، عدم آلودگی‌های زیست‌محیطی، ارزان بودن زمین و مسکن و... بهتر از شهر تهران باشد اما چون اساساً زیرساخت‌های زیربنایی و روبنایی متناسب با واحدهای مسکونی ساخته شده در آن مهیا نشده است، چندان
مورد استقبال قرار نگرفته است. این در حالی است که فاصله بسیار زیاد فرهنگی بین طبقات مختلف جمعیتی که در آن ساکن می‌شوند علاوه بر مشکلات اقتصادی پیامدهای منفی فرهنگی و اجتماعی را نیز در این شهرها به همراه خواهد داشت که لازم است در مورد آن چاره‌اندیشی شود. اگر می‌خواهیم مشکلات مسکن را در کشور حل کنیم باید ابتدا بیماری‌های موجود در اقتصاد مسکن که بیشترین آسیب را از نظر اقتصادی به اقشار جوان وارد می‌کند، حل کنیم. این در حالی است که حتی در شرایط فعلی که نرخ اجاره‌بها نسبت به قیمت ملک حدود پنج درصد است و پایین‌ترین بازده از نظر سرمایه‌گذاری را دارد با وضعیت اقتصادی خانوارها و استطاعت مالی آنان تناسب ندارد. متاسفانه اثرات مخرب بیماری هلندی بر اقتصاد کشور از جمله اقتصاد مسکن بارها تجربه شده است اما هیچ‌گاه از آن درس عبرت نگرفته‌ایم. بنابراین با جمیع این شرایط، باید در این دوره از رونق به گونه‌ای سیاستگذاری کنیم که محرک‌ها بخشی از بیماری‌های این بازار را درمان کند.
بهروز ملکی: در تکمیل مباحث دکتر سلامی به مواردی اشاره می‌کنم و سپس به سوال شما پاسخ می‌دهم. واقع مطلب این است که از دیرباز، زمین به عنوان یکی از گزینه‌های سوداگری نزد ایرانیان بوده و انباشت ثروت از کانال زمین بر سرمایه‌گذاری در تولید مرجح بوده است. صنعتی شدن، گسترش شهرنشینی و خصوصاً پررنگ شدن نقش نفت در اقتصاد ایران از دهه 1340 نیز مختصات جدیدی به اقتصاد زمین و مسکن بخشید خصوصاً که به موازات تعمیق بیماری هلندی، کالای غیرقابل‌مبادله‌ای چون زمین از افزایش نسبی ارزش، برخوردار شد. از اواخر دهه 1360 نیز با اتمام جنگ تحمیلی و همچنین تغییر ساختار درآمدی شهرداری‌ها، تامین هزینه اداره شهر به تراکم فروشی و کاربری‌فروشی و مجوز‌فروشی متکی شد که بیش از آنکه نیاز شهر باشند، محملی برای درآمدزایی شهرداری‌ها بوده است. برون‌داد چنین ساختاری، شهرهایی گران و بی‌کیفیت است که در آن زمین و مسکن دارای قیمت بالا و محملی برای سوداگری است. ضمن اینکه عوامل متنوعی همچون گزینه‌های محدود
سرمایه‌گذاری، ساختار غیرحرفه‌ای تولید، سیاست‌های غیر‌هدفمند پولی و مالی، برنامه‌های مقطعی و ناهمسوی زمین و مسکن، تعامل اندک شهرداری و دولت و مواردی از این دست، مزید بر مسائل این بخش است.
اگر بخواهم به پاسخ سوال شما برگردم، بازار مسکن کشورمان با نوسانات متناوب رونق و رکود مواجه بوده است. البته لازم به ذکر است که شاخص‌هایی همچون حجم معاملات، قیمت مسکن و تعداد پروانه‌های ساختمانی، سنجه‌های پیش‌نگر بخش هستند و در اقتصاد کلان، ارزش افزوده بخش، سنجه ارزیابی رونق و رکود است. پس از افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های 1390 تا 1392 و صدور حجم نامتعارف پروانه‌های ساختمانی (سونامی ساخت و ساز) همان‌طور که انتظار می‌رفت از نیمه دوم سال 1392 به بعد، رکود بر این بازار مستولی شد. البته کاهش درآمدهای نفتی و شرایط تحریم نیز رکود را همراهی کرد. ضمن اینکه نرخ واقعی سود بانکی هم افزایش یافت. این موضوع، ترکیب نقدینگی را در اقتصاد به نفع شبه‌پول تغییر داد (سهم پول، کاهش و سهم شبه پول افزایش یافت) و بانک‌ها به بستری جذاب برای جذب سرمایه‌ها و سپرده‌ها تبدیل شدند. علاوه بر این، طی سال‌های 1391 تا 1394 رشد اقتصادی هم به عنوان مهم‌ترین نشانگر قدرت خرید خانوارها وضعیت مناسبی نداشت. همه این عوامل دست به دست هم داد تا رکود مسکن در فاصله سال‌های 1392 تا 1394 تعمیق شود؛ حجم معاملات مسکن کم شد، قیمت واقعی مسکن افت کرد و به تبع
آن حجم سرمایه‌گذاری، صدور پروانه و ارزش افزوده بخش هم کاهش یافت. هم‌اکنون بسیاری از این ترمزها از جلوی پای بازار مسکن برداشته شده است و به مرور آثار بهبود در این بازار دیده می‌شود. افزایش درآمدهای نفتی، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش نرخ رشد اقتصادی موید این مطلب است. از سوی دیگر به این عوامل اقتصاد کلان می‌توان عواملی درون‌بخشی را نیز اضافه کرد: کاهش صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 1393 و 1394 به تدریج ساختمان‌های فروش‌نرفته عرضه‌کنندگان را کاهش می‌دهد و تولیدکنندگان می‌توانند بخشی از واحدهای مسکونی که در سال‌های 1390 تا 1392 پروانه ساختمانی گرفته بودند را به تدریج به فروش برسانند و با خیال راحت اقدام به شروع ساخت کنند. علاوه بر این، افزایش نسبت وام به قیمت مسکن در تامین هزینه‌های خرید به‌خصوص افزایش سقف وام خانه‌اولی‌ها از دیگر اقدامات مثبت درون‌بخشی در بازار مسکن محسوب می‌شود. با لحاظ جمیع جهات، امسال را می‌توانیم ایستگاه پایانی رکود در نظر بگیریم. در چنین شرایطی، انتظار می‌رود بازار مسکن به مرور وارد دوره رونق شود. هر چند به نظر می‌رسد عرضه رونق (میزان افزایش قیمت) در این دوره خفیف‌تر از گذشته خواهد
بود.
یک مانع در مسیر رونق غیر‌تورمی در بازار مسکن در مقطع زمانی حاضر کاهش سود سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز است. طوری که اقتصاددانان عقیده دارند از یک سو حجم تقاضای مصرفی نسبت به سال‌های گذشته کمتر و غیرهیجانی است و از سوی دیگر سود ساخت و ساز در بهترین حالت حول و حوش 10 درصد خواهد بود. این نظر را تا چه اندازه می‌پذیرید و آن را درست می‌دانید؟
عمده تحولات بخش مسکن در کشور از گذشته تا امروز منشأ تقاضا دارد. تقاضا کاملاً در رکود و رونق بخش مسکن نقش موثر دارد. البته ما برای سازندگان نمی‌توانیم تعیین تکلیف کنیم که چه کاری انجام دهند. اما تحت تاثیر شرایط فعلی سازندگان نیز به طور طبیعی انتظار کسب سود بالا نخواهند داشت چرا که هم‌اکنون درآمدهای نفتی و شرایط کلی اقتصادی نیز به صورتی نیست که تقاضا بتواند شوک آنچنانی به طرف عرضه واحد کند. در مورد مسکن هیچ‌گاه نمی‌توانیم تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی را حذف کنیم چرا که خصلت بازار دارایی‌ها چنین است. رفتار سیکلی مسکن (نوسانات) در آمریکا هم تا حدودی مشابه ایران است هر چند این دو کشور دو اقتصاد کاملاً متفاوت دارند اما در هر دو و سایر کشورها شاخص‌های قیمتی
رفتار سیکلی دارند. پس نمی‌توانیم این رفتار سیکلی را حذف کنیم اما می‌توانیم دامنه این سیکل را متعادل‌تر کنیم و علت اینکه سیکل‌های قیمتی و رکود و رونق در کشور ما در دوره‌های مختلف شدید بوده تا حدی به تشدید سیر طبیعی سیکل‌ها ناشی از تزریق نقدینگی در نتیجه افزایش درآمدهای نفتی در مقاطع مختلف برمی‌گردد. در حال حاضر چون هیچ چشم‌اندازی برای بهبود درآمدهای نفتی نداریم و اقتصاد ما هم از هیچ منشأ دیگری پتانسیل رشد بالا ندارد پیش‌بینی‌ام این است که اقتصاد ایران طی یک دهه آینده رشدی بیش از چهار درصد نخواهد داشت بنابراین چون رشد اقتصادی خیلی شدید نخواهیم داشت منابع گزافی هم تزریق نخواهد شد که بتواند به طور جهش‌گونه و شدید اقتصاد را تحت تاثیر قرار دهد و به ویژه مسکن را دچار جهش قیمت کند ولی خب بحث سفته‌بازی قابل برطرف کردن نیست و در صورتی که تشدید نشود اتفاقاً می‌تواند تا حدی در ایجاد تحرک در بازار موثر واقع شود. این موضوع نه‌تنها در بازار مسکن بلکه در سایر بازارها از جمله بازار سهام هم دیده می‌شود. از سوی دیگر چون مسکن همواره از تعرض و دخالت‌های دولتی محفوظ بوده همواره تقاضای سرمایه‌ای در آن وجود داشته است. می‌توان گفت
فعلاً باید حالت ثبات‌بخشی به مسکن داده شود و سپس سراغ اصلاح ساختاری برویم. چون خیلی از مسائل وابسته به توسعه اقتصاد کلان است بنابراین نمی‌توان آن را به صورت بخشی حل و فصل کرد.
ببینید در نگاه فرابخشی به موضوع اقتصاد مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی نمی‌توان موضوع سفته‌بازی را به طور کامل حذف کرد و آن را کنار گذاشت بلکه باید دید که نقش و سهم این سفته‌بازی در نوسانات مربوط به آن بازار به چه میزان است. اگر درک ما از رونق زمانی باشد که تنها تقاضای سفته‌بازی باعث افزایش قیمت و حجم معاملات مسکن شده است به بیراهه رفته‌ایم. در واقع در وهله اول باید بدانیم که این‌رونق از چه جنسی و به چه معناست و در نتیجه چه عاملی ایجاد شده است. فکر می‌کنم رونق دوره گذشته رونقی کاذب بود که باعث تضعیف قدرت خرید خانوار و ایجاد شکافی بزرگ بین قدرت خرید خانوار و سطح قیمت مسکن شد. در مورد این سوال باید بگویم با این نظر موافق نیستم که هم‌اکنون سطح تقاضا نسبت به قبل کاهش یافته است بنابراین دیگر نیاز به ساخت و عرضه انبوه مسکن نداریم. چرا که هم‌اکنون 20 میلیون نفر از جمعیت ما معادل یک‌چهارم کل جمعیت کشور در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای زندگی می‌کنند. این در حالی است که هنوز آمار دقیقی از بد‌مسکنی در کشور وجود ندارد. تمام اینها تقاضا محسوب می‌شود؛ بنابراین نمی‌توان گفت که نیاز کمتر شده است. هنوز
تقاضای بالایی برای مسکن وجود دارد بنابراین اعتقاد دارم این تقاضا تا سال‌های بعد همچنان ادامه دارد.
بخشی از این رویکرد را می‌توان ناشی از شرایط رکودی حاکم بر بازار مسکن دانست، ضمن اینکه برای پاسخ واقع‌بینانه به این موضوع باید به برخی آمارها در این زمینه توجه کرد. شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور در سرشماری سال 55 معادل 27 /1 بوده است یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 127 خانوار موجود بوده است. برآوردها حاکی از آن است که هم‌اکنون این شاخص حدود 04 /1 باشد یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی، 104 خانوار. شاخص تراکم خانوار بر واحدهای مسکونی روند نزولی داشته است ضمن اینکه با توجه به جمعیت ناشی از متولدین دو دهه 50 و 60 و با توجه به اینکه متولدین این دو دهه هم‌اکنون در سن ازدواج و تقاضای مسکن قرار دارند، اوج تقاضای مسکن طی سال‌های گذشته در کشور تجربه شد؛ تعداد ازدواج‌ها در سال 1389 به حداکثر خود رسید که هر چند هم‌اکنون روند آن نزولی شده ولی مطابق با برآوردهای صورت‌گرفته در طرح جامع مسکن، نیاز سالانه مسکن، حدود 900 هزار واحد مسکونی است. این نیاز با لحاظ دو سنجه «خالص تشکیل خانوار» و همچنین «نیاز به نوسازی و بهسازی مسکن» قابل ارزیابی است. بر این اساس نمی‌توانیم بگوییم نیاز به مسکن در دوره فعلی موضوعیت ندارد
چرا که حداقل طی یک دهه آینده، تامین سالانه 800 هزار تا یک میلیون واحد مسکن مورد نیاز است.
درباره اینکه طراحی و راه‌اندازی ابزارها و نهادهای مالی متنوع در سال جاری منجر به ایجاد تحرک در حجم معاملات مسکن شد شکی نیست اما اگر دقیق‌تر نگاه کنیم می‌بینیم که عمده این ابزارها برای دهک‌های متوسط رو به پایین طراحی شده در حالی که هم‌اکنون شاید بتوان گفت دهک‌های متوسط رو به بالای جامعه هم بخش عمده‌ای از تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهند. برای پاسخ به نیاز مسکن این دهک‌ها و با توجه به اینکه سقف فعلی وام مسکن سهم موثری از نیاز به مسکن این گروه‌ها را تامین نخواهد کرد سیاستگذار پولی و دولت باید چه تدبیری را در این زمینه بیندیشند؟
از مهم‌ترین الزامات تحرک اقتصادی انعطاف‌پذیری این ابزارهاست و شکی نیست باید حتماً اقدامی در این زمینه انجام شود اما تا زمانی که تورم به طور محسوس کنترل نشود نمی‌توان به راحتی ابزارهای مالی را گسترش داد هر چند یکی از مهم‌ترین روش‌های حل مشکل مسکن ابزارهای نوین تامین مالی و گسترش این ابزارهاست اما ثبات‌بخشی به قیمت، پیش‌زمینه و پیش‌شرط آن محسوب می‌شود و این موضوع تا زمانی که تورم عمومی در کشور مهار نشود غیرقابل انتظار است. اقدام دولت در زمینه گسترش ابزارها و نهادهای پولی
و مالی در بخش مسکن اقدام بسیار خوبی است اما دولت این اقدام را در شرایط نه‌چندان مناسب انجام داد چرا که تا زمانی که نرخ تورم عمومی به زیر پنج درصد نرسد نمی‌توان چندان به نتیجه‌بخش بودن ابزارهای مالی امیدوار بود. لازم است اگر اقدامی در این زمینه صورت می‌گیرد وضعیت اقتصاد به گونه‌ای باشد که هر دو سمت سرمایه‌گذار و متقاضی خرید، چشم‌انداز روشنی از یک دهه پیش رو در اقتصاد کشور داشته باشند. اگر قرار است مسکن از رکود خارج شود باید رشد اقتصادی صورت بگیرد وگرنه تزریق پول بدون رشد اقتصادی باعث جهش قیمت‌ها می‌شود. بنابراین تا زمانی که تورم مهار نشود و رشد اقتصادی صورت نگیرد حتی اگر ابزارهای مالی هم تعریف شود و گسترش یابد نمی‌توان چندان به حل مشکل مسکن امیدوار بود. به عنوان مثال اگر اقدام به راه‌اندازی بازار رهن می‌کنیم موسسه رهنی باید به اندازه کافی اختیار داشته باشد تا اگر افراد نسبت به تعهدات خود پایبند نبودند ملک آنها را مصادره کند یا اینکه افراد به میزانی از چشم‌انداز درآمدهای آتی خود بر اساس وضعیت اقتصادی جامعه تصویر روشنی داشته باشند که بتوانند حد توان مالی خود برای بازپرداخت اقساط را تخمین بزنند. بنابراین علاوه
بر اینکه لازم است ابزارهای تامین مالی به جهت تامین نیازهای مربوط به اقشار مختلف جامعه در حوزه مسکن انعطاف‌پذیر باشد اما این تعالی تا زمانی که رشد اقتصادی اتفاق نیفتد، نمی‌تواند کارگشا باشد. حتی می‌تواند خود را در شکل آثار منفی به خصوص جهش قیمت نشان دهد.
متاسفانه در ایران دستگاه‌هایی که به صورت منسجم به این موضوع فکر کنند وجود ندارد. لازم است این مسائل به صورت مباحث اجتماعی و اقتصادی مطرح و برای آنها فکری شود. اگر امروز بانک‌ها از دادن وام مسکن به اقشار و گروه‌های مختلف ناتوان هستند اولین دلیل آن عدم فکر روی این مساله است. در همین مقطع زمانی حال حاضر خانوارها و بعضاً جوانان متعلق به دهک‌های درآمدی شش، هشت و بالاتر برای تامین مسکن خود اجاره‌بهایی با ارقام چندین برابر از مبلغ قسط وام صندوق پس‌انداز یکم -وام 160میلیونی- پرداخت می‌کنند که اگر شرایط دریافت تسهیلات با ارقام بالاتر از سقف فعلی وام خرید و اقساط بالاتر از حد فعلی فراهم شود به راحتی می‌توانند با اقساط بالاتر مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند. تسهیلات مسکن علاوه بر طبقات و اقشار با درآمد پایین‌تر باید به دهک‌های پنج تا هفت متناسب با شرایط درآمدی و توان مالی آنان داده شود. اگر خانوارهایی به جای پرداخت اجاره‌بهای گزاف حاضر به پرداخت ارقام بالاتری از قسط برای خانه‌دار شدن هستند چرا زمینه آن فراهم نشود؟ این مطلب درست است که تا زمان مهار کامل تورم نمی‌توان سیاستگذاری بلندمدتی برای حوزه مسکن و تامین مالی در
این بخش داشت اما باز هم باید روی آن فکر کرد. اگر برنامه داریم تورم را کاهش دهیم نباید نرخ سود وام مسکن روی یک رقم ثابت باقی بماند که این موضوع خودش یک مانع مهم برای حل مشکل مسکن است. در تمام کشورهای پیشرفته دنیا نرخ تسهیلات مسکن شناور است، اگر دولت مصمم به کاهش تورم است می‌تواند همزمان با کاهش تورم و کاهش نرخ بهره و میزان اقساط ماهانه به نسبت تورم، سقف تسهیلات خرید را برای دهک‌های پنج تا هفت افزایش دهد.
مشکل اصلی، بخشی‌نگری دستگاه‌های ذی‌ربط است. در حال حاضر در وزارت راه و شهرسازی در تلاشیم با تفکر پیرامون ابعاد مختلف این موضوع، راه‌حل اساسی برای این مشکل پیدا کنیم. اگر سایر دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها هم کمک کنند می‌توان ظرف 10 سال آینده استارت توزیع جمعیت متناسب با آمایش سرزمین را زد. اما می‌بینیم که در حال حاضر تفکرات فرابخشی و کلان در کشور ما غایب است. در حال حاضر بسیاری از برنامه‌های اقتصادی ما به خصوص در حوزه اقتصاد مسکن معطل مخالفت‌های ناپخته و بیجا مانده است. وقتی اجاره‌بهای بالا داریم چه ایرادی دارد اقساط بالاتر و سقف بالاتر وام خرید مسکن برای اقشار با درآمدهای بالاتر هم داشته باشیم؟ از سوی دیگر موضوعی که در کشور ما به اشتباه مورد غفلت و بی‌توجهی واقع شده بحث عدم حضور توسعه‌گران یا developerهاست؛ در حال حاضر این موضوع که در حقیقت به معنای اتصال بین تولیدکننده و مصرف‌کننده است در کشور وجود ندارد. توسعه‌گرانی که بتوانند شهر و شهرک بسازند وجود و حضور این توسعه‌گران به ابزارهای مختلف نیازمند است. اینها باید بتوانند از ابزارهایی نظیر زمین دولتی، تامین سرمایه از سوی موسسات سرمایه‌گذاری و همچنین امکانات
بازار سرمایه برای تامین مالی پروژه‌ها استفاده کنند تا در کنار بخشی از سرمایه مورد نیاز که خودشان می‌آورند بتوانند فعالیت توسعه‌گرانه خود را انجام دهند. در کنار این نواقص هم‌اکنون مانع دیگر به قفل شدن معاملات پیش‌فروش مسکن به عنوان یک روش تامین مالی کم‌ریسک و بسیار مناسب برای هر دو سمت عرضه و تقاضا برمی‌گردد. هم‌اکنون عدم امکان اجرایی شدن قانون پیش‌فروش ساختمان باعث خروج این‌روش موثر از لیست روش‌های تامین مالی در بخش مسکن شده است. این در حالی است که این روش از یک طرف ریسک افزایش قیمت مسکن برای خریدار و از سوی دیگر ریسک عدم نقدشوندگی پروژه برای سازنده را از بین می‌برد یا به پایین‌ترین سطح می‌رساند. به این معنا که پیش‌خریدار از نوسانات قیمت مسکن تا زمان تکمیل واحد و تحویل آن در امان است و پیش‌فروشنده هم علاوه بر تامین بخشی از سرمایه مورد نیاز برای تکمیل پروژه با استفاده از این‌روش دغدغه‌ای برای فروش واحدهای خود پس از اتمام پروژه ندارد.
هر چه از دهک‌های درآمدی بالاتر به سمت دهک‌های پایین‌تر جامعه حرکت کنیم میزان مداخله و کمک دولت برای تامین مالی بخش مسکن افزایش می‌یابد. در واقع مداخله دولت در تامین مالی بخش مسکن برای دهک‌های متمول جامعه مورد لزوم نیست چون این دهک‌ها خودشان قادر به تامین مسکن هستند (دهک 8 تا 10)، برای دهک‌های میانی، نیاز به مداخله در قالب اعطای تسهیلات با نرخ ترجیحی است (دهک‌های چهار تا هفت) و دهک‌های پایین جامعه یعنی دهک یک تا سه نیازمند مداخله مستقیم دولت برای تامین مسکن هستند. برای تامین مسکن این گروه دولت باید مداخله کند چرا که اساساً بازار نمی‌تواند مسکن مورد نیاز این گروه را متناسب با ویژگی‌های درآمدی آنان تامین کند. البته این مداخله لزوماً به معنای تامین مسکن ملکی برای این گروه‌ها نیست و می‌تواند از طریق مسکن اجتماعی استیجاری تامین شود. برای این موضوع هم علاوه بر وزارت راه و شهرسازی که متولی اصلی محسوب می‌شود، مجموعه‌ای از سایر دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها نیز دخیل می‌شوند. لازم به توضیح است که ساختار برنامه مسکن اقشار کم‌درآمد با تعامل وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن با سایر دستگاه‌های ذی‌ربط طراحی شده است. با این حال
به علت اولویت تکمیل طرح مسکن مهر، اقدامات عملیاتی به بعد از اتمام این طرح موکول شده است.
طی سال‌های اخیر خصوصاً فاصله سال‌های 1390 تا 1392 بانک‌ها یکی از عوامل اصلی نا‌بسامانی در بازار مسکن بوده‌اند که با هدایت سپرده‌ها و منابع به پروژه‌های ساختمانی لوکس، عملاً منابعی که می‌بایست صرف تسهیلات‌دهی به بخش مصرفی مسکن می‌کردند را در این پروژه‌ها حبس کرده‌اند. الان که به صورت مجدد استارت ورود بازار مسکن به فاز رونق زده شده است چه تضمینی وجود دارد که بانک‌ها مجدداً با شروع رونق دوباره منابع بانکی را به سمت ملاکی نبرند؟ برای جلوگیری از این وضعیت سیاستگذار پولی چه اقدامی باید انجام دهد؟
در بروز چنین موضوعی نمی‌توان تقصیر را کاملاً به گردن بانک‌ها انداخت. بانک هم یک بنگاه اقتصادی است که در مقام وکیل سپرده‌گذار باید منابع را در جایی سرمایه‌گذاری کند که بتواند نرخ سود اعلام‌شده به سپرده‌گذار را در سررسیدهای معین به وی پرداخت کند. زمانی هم که نظارت یا قانونی مبنی بر ممنوعیت فعالیت بانک‌ها در این زمینه وجود ندارد نمی‌توان گفت اساساً بانک‌ها مرتکب کار خلاف شده‌اند. بروز بیماری هلندی در طی دوره گذشته در اقتصاد منجر به تزریق درآمدهای سرسام‌آور نفتی به جیب پیمانکاران شد که با توجه به رکود اقتصادی و
از جمله رکود مسکن و در عین حال بالا بودن نرخ سپرده‌های بانکی این سرمایه‌ها در مکانی امن و پرسود یعنی حساب‌های بانکی انباشته شد. طبیعتاً پیمانکاران برای حفظ ارزش دارایی خود در شرایط رکودی به سراغ بازاری رفتند که علاوه بر اینکه فاقد ریسک است، از قدرت نقدشوندگی بالا و همچنین سود قابل توجهی نیز برخوردار است و این بازار در واقع همان بازار پول یا حساب‌های بانکی است. از سوی دیگر بانک‌ها نیز زمانی که به دلیل شرایط رکودی از سرمایه‌گذاری در بخش صنعت متضرر شدند به سمت ساخت و سازهای لوکس و مجتمع‌های تجاری روی آوردند چراکه قبل از شکل‌گیری و تعمیق رکود سال‌های گذشته، لوکس‌سازی و آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ و همین‌طور پروژه‌های تجاری از بازدهی بسیار بالایی برخوردار بود.
اما در مقطع زمانی فعلی که خبری از درآمدهای سرسام‌آور نفتی نیست و درآمد نفتی 120 میلیارد‌دلاری نداریم که وارد اقتصاد شود، بنابراین اصولاً چشم‌انداز رونق سفته‌بازی در بخش مسکن به خصوص از ناحیه شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها پیش‌بینی نمی‌شود به عبارت دیگر هم‌اکنون شرایط به گونه‌ای است که نه چشم‌انداز سفته‌بازی و نه اساساً ابزارهای مورد نیاز برای آن در اختیار بانک‌ها قرار ندارد.
متاسفانه در هر مشکلی که در حوزه اقتصاد یا سایر حوزه‌ها اتفاق می‌افتد همیشه به دنبال یافتن مقصر هستیم. نمی‌خواهم در این موضوع از بانک‌ها دفاع کنم بلکه باید گفت زمانی که سیستم بانکداری ما بانک‌ها را وکیل سپرده‌گذار کرده تا در بهترین و پرسودترین مکان سرمایه‌گذاری، این سپرده‌ها را به کار بیندازد و به این واسطه سود سپرده‌گذار را تامین کند بانک هم بنا بر این وظیفه، این پول‌ها را به سمتی می‌برد که بتواند بیشترین میزان سود را کسب کند. وقتی این اجازه به بانک‌ها داده شده نمی‌توان گفت چرا بانک‌ها این پول‌ها را در بخش مسکن و در پروژه‌های ساختمانی صرف می‌کنند! واقعیت این است که قبل از شروع دوره رکود، بازار مسکن و ساخت و ساز بیشترین میزان نرخ سود را داشته بنابراین بانک‌ها مطابق با اجازه‌ای که سیاستگذاران به آنها دادند در این بخش سرمایه‌گذاری کرده‌اند.
هر چند بانک‌ها در این زمینه عملکرد بسیار بدی داشتند اما سیاستگذار کلان مالی و اقتصادی و پولی این اجازه را به بانک‌ها داده است. این در حالی است که در اصل این سرمایه باید به جای اینکه به طور مستقیم از طرف بانک‌ها در پروژه‌های ساختمانی هزینه می‌شد به عنوان تسهیلات در اختیار توسعه‌گران قرار می‌گرفت. باید ریشه این موضوع را پیدا کرد و تنها با متهم کردن بانک‌ها که بهترین برطرف‌کنندگان نیاز هر دو سمت عرضه و تقاضا هستند نمی‌توان موضوع را حل کرد. ما نیاز به بانک توسعه‌ای مسکن داریم که از توسعه‌گران حمایت کند و از سوی دیگر راه‌اندازی صندوق‌های وام و پس‌انداز متناسب با سطح درآمد متقاضیان مسکن که نیازهای سمت تقاضا نیز برطرف شود.
این در حالی است که راه‌اندازی بازار رهن ثانویه با بهره‌های متعادل و نه یارانه‌ای معنا پیدا می‌کند نه اینکه بانک‌ها از جیب خودشان برای راه‌اندازی این بازار هزینه کنند و متحمل ضرر و زیان شوند. متاسفانه فکر درستی روی این موارد صورت نمی‌گیرد. به عنوان مثال بانک عامل بخش مسکن در فاز اول راه‌اندازی بازار رهن ثانویه به جای فروش 300 میلیارد تومان از بدهی‌های خود در بازار سرمایه می‌توانست وام‌ها را به دریافت‌کنندگان آنها بفروشد به این معنا که می‌توانست با در نظر گرفتن تخفیف‌هایی در نرخ سود بازگشت تسهیلات، وام‌گیرنده‌ها را به تسویه زودتر از موعد وام‌ها ترغیب کند که در این صورت هم به نفع بانک بود و هم به نفع وام‌گیرنده‌ها! بانک مسکن می‌توانست حداقل از این محل به جای 300 میلیارد تومان، هفت تا هشت هزار میلیارد تومان منابع مالی دیر وصول خود را نقد کند اما وجود برخی موانع دست و پاگیر مانع این اقدام شد که لازم است برخی قوانین به نفع مردم اصلاح شود. در واقع با این اقدام می‌شد سود را به جای اینکه به واسطه‌ها بدهیم به مصرف‌کننده بدهیم. از سوی دیگر برنامه‌های اقتصادی زمانی اثربخش خواهد بود که در زمان مناسب انجام شود هر چند
کندکاری‌ها و تاخیر زمانی در اجرای برنامه‌های اثربخش تنها معطوف بخش مسکن نیست و در پروژه‌های بزرگ دیگر از جمله آزادراه تهران-شمال هم دیده شد، به این صورت که چند سال پیش پیمانکار بخشی از این پروژه پیشنهاد کرد در صورت دریافت عوارض با مبلغ واقعی قادر به اتمام این پروژه ظرف مدت یک سال خواهد بود اما به دلیل عدم تصمیم‌گیری به موقع در این زمینه و کندکاری‌های صورت گرفته، می‌بینیم که دولت هنوز در این پروژه درگیر است.
در دو دهه گذشته، نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای املاک تجاری و مسکونی لوکس، به حدی خیره‌کننده بود که هر بانکی به عنوان یک بنگاه اقتصادی برای حضور در این بازار پرسود تحریک می‌شد؛ موج مال‌سازی طی سال‌های اخیر به خصوص در کلانشهرها، نمادی از این مساله است. شهرداری‌ها نیز به صورت ضمنی و با فروش تراکم و تغییر کاربری به عنوان ذی‌نفع و منتفع، به این جریان کمک کردند. نتیجه چنین وضعیتی، عرضه شدید واحدهای تجاری طی سال‌های اخیر و بالطبع قفل شدن بازار فروش این واحدها شده است. ضمن اینکه شرایط رکودی بازار ملک هم مزید بر علت بوده است. تصور نمی‌شود که بانک‌ها همچون گذشته علاقه‌ای به ورود به این گروه فعالیت‌ها داشته باشند. نه از این بابت که نظارتی در این زمینه شکل گرفته، بلکه جذابیت نرخ بازدهی در این ساخت و سازها دیگر به حدی نیست که بانک‌ها انگیزه ورود بیشتر به این حوزه را داشته باشند. در واقع بازار املاک تجاری اشباع شده است. با این حال معتقدم با شروع رونق در بازار مسکن و افزایش حاشیه سود، باز هم بانک‌ها به عرصه ساخت و ساز مسکونی متمایل شوند.
دولت یازدهم در بخش مسکن کجا ضعیف عمل کرده و کجا غفلت صورت گرفته است؟ برای مثال عدم اجرای طرح مسکن اجتماعی و عدم حمایت از عرضه واحدهای کوچک‌متراژ مواردی از انتقاداتی است که هم‌اکنون به عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن وارد است.
باید دید که آیا اساساً دولت یازدهم قادر به انجام کار عملیاتی جدید در حوزه مسکن بوده است یا خیر؟ دولت در بدو تصدی خود در سال 1392، شرایط در آستانه بحران اقتصادی را از دولت قبل تحویل گرفت. علت اصلی این بحران هم بیش از آنکه ناشی از تصمیمات و سیاست‌های دولت قبل باشد ناشی از تحریم‌های اقتصادی بود که به شدت اقتصاد ما را تحت تاثیر قرار داد. واقعیت این است که اقتصاد ما از نظر تجاری به شدت باز است و درهم‌تنیده در اقتصاد و تجارت سایر کشورها. از این‌رو تحریم آسیب‌های زیادی به اقتصاد ما وارد کرد به خصوص که این در‌هم‌تنیدگی اقتصادی در دهه 80 بیشتر از قبل نیز شده بود و به یکباره تحریم‌ها به شدت به اقتصاد ما ضربه زد. از آنجا که در جامعه امروز اقتصاد زیربنای همه امور است این موضوع باعث لطمات شدید اجتماعی نیز شد. اگر منصفانه به این موضوع نگاه کنیم می‌بینیم بزرگ‌ترین دستاورد اقتصادی دولت
یازدهم این بود که اجازه نداد اقتصاد به وضعیت وخیم بحرانی مبتلا شود تا با به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای در یک پروسه زمانی به حالت عادی برگردد و روابط تجاری و مالی خود را مجدداً برقرار کند. خب این پروسه فرآیندی زمانبر است. واقعیت این است که تحت تاثیر این شرایط دولت در هیچ زمینه‌ای از جمله بخش مسکن نمی‌توانسته اساساً برنامه جدیدی در سطح کلان آغاز کند ضمن اینکه وزارت راه و شهرسازی طی سه سال اخیر درگیر پروژه مسکن مهر نیز بوده است و اعمال مدیریت اقتصادی از سوی دولت در چنین شرایطی بسیار دشوار است.
بنابراین واقعاً در چنین شرایطی امکان شروع پروژه جدیدی با نام مسکن اجتماعی در قالب پروژه‌ای گسترده و مفصل اساساً در توان دولت نبود. از سوی دیگر در زمینه سیاستگذاری‌های کلان نیز وزارت راه و شهرسازی به دلیل اینکه سیاستگذار کلان محسوب نمی‌شده و نظام بانکی نیز مداخله داشته و بعضاً مقاومت‌هایی در مسیر اجرای برخی برنامه‌ها صورت گرفته، اجرای این برنامه‌ها زمانبر شده است هر چند به نظر نمی‌رسد دولت یازدهم برای اجرای پروژه‌های کلان و جدید چندان کاری انجام داده باشد اما وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های دولتی برای سرعت‌بخشی و روی روال انداختن بخش اقتصاد، کارهایی انجام داده‌اند که به محض بازگشت اقتصاد به حالت عادی زمینه‌سازی‌هایی برای بهبود وضعیت اقتصاد در دسترس دولتمردان است.
واقعاً نمی‌توان گفت که طی سه سال اخیر در بخش مسکن غفلت شده چرا که علاوه بر آشفتگی‌های مربوط به تحریم‌ها و شرایط نامساعد اقتصادی، دولت در بخش مسکن از همان ابتدای تصدی با معضل رکود و مسکن مهر مواجه بوده است که برای ساماندهی همین دو موضوع در کنار سایر مسائل به نظر می‌رسد عملکرد مثبتی داشته است.
حل مشکلات مسکن مهر و تکمیل کامل دو میلیون و 200 هزار واحد واقعاً کار راحتی نبود. ضمن اینکه هر چقدر به انتهای این پروژه نزدیک می‌شویم ساماندهی و تکمیل آن نیز دشوارتر می‌شود. آماده‌سازی و سکونت‌پذیر کردن مسکن مهر و تامین خدمات زیربنایی و روبنایی آن کاری بسیار دشوار است و می‌توان گفت بخش زیادی از توان دولت و به خصوص وزارت راه و شهرسازی طی سه سال اخیر معطوف آن شد. این در حالی است که بخش قابل توجهی از منابع ساخت خدمات زیربنایی و روبنایی به‌رغم تکلیف سایر وزارتخانه‌ها در این زمینه از محل فروش زمین و منابع وزارت راه و شهرسازی تامین شد و به این ترتیب وزارت راه و شهرسازی هم به لحاظ مالی و هم به لحاظ اجرایی به صورت گسترده در پروژه مسکن مهر درگیر شد. هنوز هم کمبودهای زیادی در این پروژه وجود دارد. با این حال دولت یازدهم و وزارت راه و شهرسازی از همان روز اول تصدی موضوع افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و راه‌اندازی صندوق وام و پس‌انداز برای خانه‌اولی‌ها تحت عنوان صندوق پس‌انداز مسکن یکم را در کنار سایر برنامه‌ها دنبال کرد و موفقیت‌های خوبی هم تا امروز در این زمینه حاصل شده است. موضوع افزایش سقف و سهمیه وام مسکن روستایی، سقف
جدید و سهمیه جدید تسهیلات نوسازی در بافت‌های فرسوده و کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن پا‌به‌پای کاهش نرخ تورم از جمله مهم‌ترین این اقدامات محسوب می‌شود، در مجموع می‌توانم بگویم که به سیاست‌های مسکن دولت یازدهم طی سه سال اخیر با وجود تمام مشکلات موجود و درگیری‌ها نمره قبولی می‌دهم. ضمن اینکه تاکید می‌کنم مشکلات ما در حوزه مسکن، ساختاری است و تا زمانی که نتوانیم این مشکلات ساختاری همچون بالا بودن نرخ بهره بانکی، بالا بودن نرخ تورم عمومی و... را مهار کنیم این انتظار که دولت بتواند بدون رانت سقف تسهیلات را افزایش دهد و در عین حال بازار مسکن را نیز کنترل کند بسیار دشوار خواهد بود.
در ارزیابی عملکرد دولت یازدهم در حوزه مسکن حتماً باید به بستری که دولت سه سال قبل کار را تحویل گرفت توجه کنیم؛ ابتدای دولت یازدهم تورم نقطه به نقطه 45 درصد و رشد اقتصادی منفی 8 /6 بود. باید عملکرد دولت یازدهم را با در نظر گرفتن این بستر اقتصادی ارزیابی کرد این در حالی است که برخی از منتقدان، بدون توجه به این محدودیت‌ها در مورد عملکرد دولت یازدهم قضاوت می‌کنند.
از سوی دیگر دولت در حوزه سخت‌افزاری بخش مسکن، فعالیت اجرایی خود را مقید به اتمام مسکن مهر کرد هر چند در حوزه برنامه‌ریزی و نرم‌افزاری، طرح جامع مسکن نوشته شد که در واقع ترسیم نقشه راه مسکن بود و تصویری دقیق و شفاف از نیاز به مسکن و برنامه‌های مورد نیاز را پیش روی سیاستگذاری مسکن قرار داد. تجارب گذشته ثابت کرده است که اجرای برنامه‌های شتابزده، بدون توجه به الزامات و نهادهای اقتصادی، اجتماعی و... به نتیجه مورد انتظار نمی‌انجامد. به عنوان نمونه عدم تامین مالی مناسب می‌تواند منجر به سوق یافتن در مسیر استقراض از بانک مرکزی و چاپ پول پرقدرت شود.
به نظرم دولت یازدهم هم می‌توانست همانند اسلاف خود، بانک مرکزی را مجاب یا اگر بخواهم دقیق‌تر بگویم، مجبور به تزریق پول پرقدرت به بخش مسکن، به عنوان ساده‌ترین و سریع‌ترین روش ممکن و برنامه‌های عوام‌پسند را در بخش مسکن اجرایی کند. پارادایم دولت یازدهم بر مبنای اصلاحات نهادی و ساختاری در این بخش است. پیگیری و اجرای برنامه‌هایی همچون توسعه نظام پیش‌فروش و استفاده از حساب‌های امانی، صندوق‌های ضمانت مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق‌های املاک و مستغلات، بازار رهن ثانویه، صندوق‌های پس‌انداز مسکن، توسعه‌ای شدن بانک مسکن و موارد متنوعی از این دست، حاکی از اصلاحات نهادی و ساختاری در حوزه مسکن است. باید توجه داشت که سیاست‌های اقتصادی عمدتاً کارکردی دوگانه دارند. بسیاری از سیاست‌ها که در کوتاه‌مدت برای عموم خوشایند است، در بلندمدت، پیامدهای نامطلوب اقتصادی بر جا می‌گذارند و برعکس. شاید برای بسیاری از مردم ملموس نباشد که بسیاری از مشکلات‌شان، از سیاست‌های اقتصادی همچون توزیع یارانه‌ها، مسکن مهر، تحول سلامت و استخدام‌های دولتی نشأت می‌گیرد که در کوتاه‌مدت برایشان خوشایند بوده و در مقابل منافع اقتصادی که می‌برند،
نتیجه سیاست‌های اقتصادی همچون کاهش حجم دولت، افزایش سهم مالیات، تسهیل به کارگیری و اخراج نیروی کار است که در کوتاه‌مدت برایشان خوشایند نیست. نیم‌نگاهی به تجارب موجود، حاکی از آن است که پیش‌نیاز توسعه بخش مسکن شکل‌گیری عقلانیت بلندمدت است و رویکرد مهندسی و پروژه‌محور در این زمینه آسیب‌زا خواهد بود.
پیش‌بینی شما از نحوه نوسان قیمت مسکن تا پایان امسال چگونه است؟
رحمانی: حول و حوش نرخ تورم عمومی افزایش خواهد یافت.
از آنجا که رونق منطقی الزاماً به معنای افزایش حجم معاملات همراه با افزایش قیمت نیست و از آنجا که انتظار می‌رود رونق بازار مسکن در مقطع زمانی حاضر رونقی منطقی باشد بنابراین انتظار افزایش شدید قیمت مسکن نمی‌رود.
ملکی: رشد قیمت مسکن در سال جاری، حول و حوش نرخ تورم عمومی خواهد بود، ضمن اینکه در نیمه دوم سال، نرخ تورم عمومی نیز افزایش اندکی خواهد داشت.
دیدگاه تان را بنویسید