سعید غفرانی از هزینه‌ها و سرمایه‌های طرح تضمین کیفیت ساختمان‌ها می‌گوید
تخصصی شدن احداثساختمان‌ها
وزارت راه و شهرسازی به منظور بالا بردن کیفیت ساخت و ساز در کشور، طرح تضمین بهره‌برداری ۱۰ساله ساختمان‌های نوساز را به هیات دولت ارائه داد که بر اساس آن خرید و فروش ملک بدون ضمانتنامه فروشنده و بیمه‌نامه سازنده ممنوع می‌شود.
وزارت راه و شهرسازی به منظور بالا بردن کیفیت ساخت و ساز در کشور، طرح تضمین بهره‌برداری 10ساله ساختمان‌های نوساز را به هیات دولت ارائه داد که بر اساس آن خرید و فروش ملک بدون ضمانتنامه فروشنده و بیمه‌نامه سازنده ممنوع می‌شود. اما ممکن است بعد از اجرایی شدن، این طرح نیز همانند سایر طرح‌ها موافقان و مخالفان خود را داشته باشد. در همین خصوص با سعید غفرانی، رئیس سابق سازمان نظام مهندسی استان تهران به گفت‌وگو پرداختیم. او معتقد است: «نگاه کارفرمایان کمی محدود است و تنها امروز و فردا را مشاهده می‌کنند و فقط به هزینه‌هایی که می‌کنند توجه دارند، در حالی که در درازمدت این هزینه چندین برابر خودش را برمی‌گرداند، به دلیل اینکه عمر ساختمان زیاد می‌شود، کیفیت استفاده از ساختمان بالا می‌رود و چندین اتفاق مثبت دیگر که تمامی اینها فایده‌هایی است که به دست می‌آید و در مقابل هزینه‌های انجام‌شده بسیار بیشتر است.» در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
در صورت تصویب طرح تضمین کیفیت ساختمان‌ها از سوی دولت، خرید و فروش آپارتمان‌های نوساز علاوه بر سند ثبت محضری به سند دومی نیاز خواهند داشت و گفته شده که خرید و فروش ملک بدون این سند دوم ممنوع خواهد شد، آیا مطرح شدن این طرح بدان معناست که کیفیت ساختمان‌های ما در حال حاضر نظارت‌های لازم را ندارند؟
تضمین کیفیت در واقع مصوبه‌ای است که در برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران آمده و شهرداری‌ها را موظف کرده که نسبت به اخذ تاییدیه تضمین کیفیت ساختمان‌ها اقدام کنند. به نظر می‌رسد این طرح منافات زیادی با بحث‌های ساختمانی فعلی ندارد، چرا که ساختمان‌سازی در واقع فرآیندی است که اجزا و بخش‌های مختلف دارد که بخشی از این اجزای دخیل در احداث ساختمان تعیین تکلیف شده‌اند. برای مثال فرض کنید وظیفه طراحان ساختمان که در زمینه‌های معماری، سازه‌ها، برق و مکانیک انجام وظیفه می‌کنند، نظارت بر اجرای ساختمان است که چهار ناظر در این چهار رشته دخالت می‌کنند و قانون نیز گفته که ساخت و ساز بهتر است به وسیله افرادی که صلاحیت احداث ساختمان را از لحاظ فنی دارند انجام گیرد، پس اینها اموری است
که در قانون نظام مهندسی تعیین تکلیف شده و باید از طریق مهندسان این خدمات ارائه شود، زیرا این امکان وجود دارد که با تمام بخش‌هایی که در قانون نظام مهندسی مشخص شده، اما باز هم در جاهایی خلأ وجود داشته باشد و ممکن است در یک بخش بعضی از مهندسان دقت لازم را نداشته باشند.
به همین منظور بیمه تضمین کیفیت، امکانی را برای بررسی و پیشگیری از ایجاد نواقصی که ممکن است در آینده ایجاد شود فراهم می‌کند و چون بیمه که همیشه بر اساس سیاست‌های کلی‌اش دنبال پایین آوردن ریسک است، در این تضمین ورود پیدا می‌کند، بنابراین دنبال این است که هزینه‌هایش را تا حد امکان پایین بیاورد و چون به دنبال پایین آوردن هزینه‌هایی است که ناشی از ریسک ممکن است اتفاق بیفتد، پس به بخش‌های فنی ساختمان ورود پیدا می‌کند، یعنی در واقع در جهت دستیابی به منافع و سود بیشتر که از بیمه‌گذاران می‌گیرد، خدمات فنی دیگری را علاوه بر خدمات قبلی به ساختمان‌ها ارائه می‌دهد و به دلیل کنار هم قرار گرفتن خدمات قبلی که در ساختمان وجود داشت و خدمات فنی جدیدی که بیمه‌گر ارائه می‌دهد و به وسیله آنها در جهت پایین آوردن ریسک کنترل مضاعفی را انجام می‌دهد بنابراین ما خود به خود شاهد ارتقای کیفی ساختمان‌ها خواهیم بود.
حمید بدیعی رئیس ستاد اجرایی خط‌مشی سازمان نظام مهندسی در خصوص مبحث دوم مقررات ملی ساختمان در نامه‌ای به وزیر در مورد این طرح ایراداتی گرفت که یکی از آنها این بود که دخالت دولت در آن پررنگ‌تر شده و گفته بود این آیین‌نامه دیوان‌سالاری را به همراه دارد و انگیزه مردم و به ویژه سرمایه‌گذاران را در حوزه ساخت و ساز کاهش می‌دهد. نظر شما دراین‌باره چیست؟ آیا این موضوع نشانه مخالفت سازمان نظام مهندسی با این طرح است؟
اگر نگاهی صوری به بیمه تضمین کیفیت داشته باشیم، می‌توان گفت که این ایرادها درست است، اما موضوعی که قانونگذار و مسوولان در کشور ما به دنبال آن هستند با این ایرادها کاملاً منافات دارد، چرا که آنها واقعاً به دنبال ارتقای کیفیت ساختمان در دفاع از حقوق بهره‌برداران هستند، زیرا کیفیت ساختمان از لحاظ پایداری و استحکام بسیار مهم است و اینکه این تضمین کیفیت در حوادث غیرمترقبه مانند سیل و زلزله، می‌تواند جان و مال انسان‌ها را نجات دهد یکی از بهترین دلایلی است که به دنبال آن باشیم.
این تضمین کیفیت در سازه، نازک‌کاری و در تمام اموری که در یک ساختمان در حال ساخت وجود دارد دخالت می‌کند و کیفیت تمام اینها را افزایش می‌دهد، از این جهت به نظر می‌رسد اگر این برنامه صحیح و بر اساس آن چیزی که قانونگذار مدنظرش است اجرایی شود، دیگر هیچ ایرادی به آن وارد نیست.
البته سازمان نظام مهندسی نیز بر اساس وظایف اصلاحاتی خودش حتماً با این طرح موافق است، به دلیل اینکه این یک بحث فنی است و هر امری که منجر به ارتقای کیفی ساختمان باشد از وظایف سازمان به شمار می‌رود، به همین خاطر دلیلی ندارد که با این طرح مخالفت کند، چون این یک امکان بالقوه موازی در جهت ارتقای کیفیت ساختمان است.
آیا پیمانکاران و فعالان صنعت ساختمان از این طرح استقبال می‌کنند، و این طرح به تصویب خواهد رسید؟
دلیلی برای مخالفت کردن پیمانکاران نیست، اما این امکان وجود دارد که کارفرمایان قدری مخالف باشند، دلیل این مخالفت هم ایجاد افزایش در هزینه‌هاست، چرا که شما در مقابل هر امر کیفی که به دست می‌آورید، باید هزینه مازادی را نیز پرداخت کنید. اما ما باید هزینه به وجود‌آمده از اجرای این طرح را با فایده آن بسنجیم و بیندیشیم که در مقابل هزینه‌ای که کارفرما برای افزایش کیفیت ساختمان خرج می‌کند چقدر سرمایه به دست می‌آورد، اگر خوب دقت کنیم می‌بینیم که سرمایه به دست‌آمده بسیار بیشتر از هزینه است، اما متاسفانه نگاه کارفرمایان کمی محدود است و دیدشان عمیق نیست و تنها امروز و فردا را مشاهده می‌کنند و فقط به هزینه‌هایی که می‌کنند توجه دارند، در حالی که در درازمدت این هزینه چندین برابر خودش را برمی‌گرداند، به دلیل اینکه عمر ساختمان زیاد می‌شود، کیفیت استفاده از ساختمان بالا می‌رود و چندین اتفاق مثبت دیگر که تمامی اینها فایده‌هایی است که به دست می‌آید و در مقابل هزینه‌های انجام‌شده بسیار بیشتر است.
پس با توجه به اینکه این طرح هزینه‌ها را برای سازنده‌ها بالا می‌برد آیا سبب افزایش قیمت مسکن یا عدم ثبات قیمت مسکن نمی‌شود؟ چرا که اجرایی شدن این طرح هزینه بیشتر یا زحمت و دوندگی بیشتری را برای سازنده دارد و به همین خاطر ممکن است قیمت‌ها نیز بالاتر رود.
یقیناً منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود، مسلماً شما اگر قصد خرید کالایی داشته باشید، باید برای خرید کالای بهتر پول بیشتری هم پرداخت کنید، خب در ازای پرداخت کردن پول بیشتر می‌توانید از کالای خریداری‌شده در مدت زمان بیشتری هم استفاده کنید؛ یعنی پولی که در ازای افزایش کیفیت ساختمان می‌دهید در واقع به منافع آن در درازمدت برمی‌گردد و این خیلی مقرون به صرفه است و از دیدگاه ملی هم بسیار ارزشمند است.
آیا افزایش قیمت ایجاد‌شده در اثر اجرای این طرح رکود در بازار مسکن را عمیق‌تر نمی‌کند؟ چرا که این روزها یکی از مهم‌ترین عوامل ایجاد رکود در بازار مسکن عدم توانایی مالی افراد برای خرید مسکن است.
بحث رکود ساختمان‌ها را نباید در این عوامل جست‌وجو کنیم، البته ممکن است این طرح در افرایش رکود بی‌تاثیر نباشد، اما بحث ایجاد رکود در بخش ساختمان ماجرایش بسیار عمیق و پیچیده است، یعنی یک عامل نمی‌تواند به چنین اتفاقی منجر شود، البته ممکن است تاثیر بگذارد، اما اگر ما کمی برای مردم توضیح دهیم و خریداران و ساختمان‌سازها از فواید این اقدام مطلع شوند، حتماً موافقت می‌کنند؛ چرا که کسی که خانه‌ای را خریداری می‌کند، اگر بداند که پولش برای خرید خانه‌ای باکیفیت صرف شده و می‌تواند زندگی راحت‌تری در آن داشته باشد و از اینکه ساختمان در مقابل حوادث طبیعی مستحکم‌تر است و خراب نمی‌شود اطمینان داشته باشد مسلم است که حاضر به پرداخت پول بیشتری می‌شود، اما باید در این رابطه فرهنگ‌سازی شود و مردم از فواید این طرح باخبر باشند تا در این زمینه همراهی کنند.
با توجه به اینکه سامانه کد رهگیری نیز به منظور افزایش کیفیت معاملات مسکن راه‌اندازی شد، اما بعد از مدتی مخالفان خود را پیدا کرد و از ایجاد تخلفاتی در آن صحبت شد، آیا در این فرمول گارانتی 10ساله، راهی برای تخلف وجود ندارد؟
در هر کاری اگر نظارت‌های لازم انجام نگیرد، احتمال وقوع تخلف وجود دارد، اما با توجه به اینکه قبل‌تر هم اعلام کردم به دلیل اینکه بیمه‌ها به دنبال پایین آوردن ریسک هستند، بنابراین خودشان نظارت‌های لازم را اعمال می‌کنند به همین خاطر است که اگر بیمه تضمین کیفیت اجرا شود ما حتماً شاهد ارتقای کیفی ساختمان خواهیم بود.
گفته می‌شود که در این آیین‌نامه به نقش سازمان نظام مهندسی ساختمان به عنوان سازمانی موفق در ترویج و اجرای مقررات ملی ساختمان توجه نشده. نظر شما دراین‌باره چیست؟
در حال حاضر سازمان نظام مهندسی نظارت فنی ساختمان‌ها را بر عهده دارد و با اجرای این طرح در واقع یک امکان بالقوه فنی دیگر به وجود خواهد آمد که آن هم یقیناً از طریق سازمان نظام مهندسی صورت خواهد گرفت، چون به هر حال برای رسیدن به کیفیت بیشتر که از طریق بیمه، تضمین آن صورت می‌گیرد، حتماً از مهندسان استفاده خواهند کرد، برای مثال فردی که دارای لیسانس بازرگانی است که این کار را انجام نمی‌دهد و حتماً از مهندسانی که دارای پروانه اشتغال هستند و عضو نظام مهندسی هستند استفاده می‌کنند.
با توجه به اینکه در بسیاری از کشورهای پیشرفته عمر مفید ساختمان‌ها حتی به 100 سال هم می‌رسد، آیا این ضمانتنامه می‌تواند عمر مفید ساختمان‌ها را در ایران بالا ببرد و سبب رشد کیفیت ساختمان‌ها شود؟
اگر این طرح در آن جهتی که مدنظر قانونگذار است اجرا شود، بدون شک عمر مفید ساختمان‌ها در کشور زیاد خواهد شد، البته این بدان معنا نیست که عمر ساختمان‌های ما که اکنون حداکثر 30 تا 40 سال است در کوتاه‌مدت به 100 سال برسد، بلکه این موضوع در میان‌مدت و بلندمدت اتفاق خواهد افتاد، یعنی کم‌کم به سمت عمر بیشتر ساختمان‌ها حرکت خواهیم کرد.
آیا این طرح می‌تواند سبب کاهش تخلفات ساختمانی شود؟
با این طرح، تخلفات فنی ساختمان قطعاً کمتر خواهد شد و حتی می‌توانیم بگوییم که تخلفات افزایش بنا و سطح اشغال هم کمتر می‌شود، زیرا بیمه که قصد تضمین کیفیت را دارد، در چارچوب نقشه‌ها و چیزهایی که صورت گرفته است کار را تعریف خواهد کرد، بنابراین در این جهت نیز می‌تواند قدری تاثیرگذار باشد.
آیا طرح گارانتی ساختمان دولت می‌تواند نقطه پایان دادن به تمام افرادی باشد که در سال‌های اخیر تنها به واسطه داشتن سرمایه و نقدینگی از حرفه‌های شغلی مختلف پای ثابت بازار ساخت و ساز را تشکیل می‌دهند؟ آیا این طرح می‌تواند تفکیکی میان سرمایه‌گذار (صاحب پول) و سازنده (صاحب توان ساخت) ایجاد کند؟
در واقع این طرح منجر به تخصصی شدن احداث ساختمان‌ها می‌شود، یعنی دست افرادی که در این کار تخصصی ندارند و در واقع سازنده‌های غیرحرفه‌ای هستند خود به خود از ساختمان‌سازی کوتاه می‌شود، برای مثال اگر بیمه تضمین کیفیت ورود پیدا کند به کارفرمایان این اجازه را نمی‌دهد که ساختمان را دست افرادی که سازنده‌های صاحب صلاحیت نیستند بسپارد، در واقع این طرح سختگیری می‌کند و کارفرمایان مجبور می‌شوند که از افراد متخصص برای احداث ساختمان استفاده کنند.
آیا راه‌حل جدیدی برای رسیدن به ساخت و ساز اصولی در کشورمان پیشنهاد می‌کنید و با توجه به شرایط موجود وضعیت ساخت و ساز در سال 1395 را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
اصولاً ساختمان‌سازی در هر کشوری از جمله کشور ما یک امر چندجانبه است، یعنی وجوهی که در احداث یک ساختمان دخالت دارند باید با یکدیگر همسو شوند، در همان آغاز کار که پروژه ساختمانی در حال شروع شدن است کارفرمایان که متقاضی ساختمان‌سازی هستند، بعد از آنها حوزه مدیریت شهری یعنی کسانی که مجوز ساخت را طبق ماده 100 قانون شهرداری‌ها صادر می‌کنند، بعد نظام مهندسی که در واقع نظارت فنی، کنترلی، ساخت و طراحی را بر عهده دارد، بعد از آن وزارت راه و شهرسازی که نظارت عالی را اعمال می‌کند، بعد تولیدکنندگان مصالح، سازمان استاندارد و...، تمامی اینها به عنوان وجوه تاثیرگذار، اگر همسو باشند و به کیفیت در ساخت و ساز معتقد باشند، یقین داشته باشید که ما به سمت و سویی می‌رویم که ساختمان‌ها خوب ساخته می‌شود، از این‌رو تمامی دست‌اندرکاران دخیل و ذی‌ربط در امر ساختمان‌سازی را به همسویی و همراهی با یک عزم ملی دعوت می‌کنم، چرا که ساختمان‌سازی یک سرمایه ملی است، درست است که
شخص می‌سازد اما به عنوان یک سرمایه ملی تلقی می‌شود و این در واقع جفاست که ما اجازه ندهیم سرمایه ملی درست ساخته شود و زمانی ساخت و ساز درست می‌شود که این وجوه نام برده‌شده با یکدیگر همراه باشند، تعهد داشته باشند و دلسوز باشند. با این حال فکر می‌کنم از نیمه دوم سال 1395 شاهد رونق ساخت‌وساز باشیم، از طرفی با قدری خروج از رکود همراه خواهیم بود.
دیدگاه تان را بنویسید