تاریخ انتشار:
مدیر اداره ریسک بانک مسکن از چگونگی رونق بازار مسکن با ابزار کاهش نرخ سود می‌گوید
تحریک بازار با افول نرخ سود
«کاهش نرخ سود هم بر طرف عرضه و هم بر طرف تقاضا اثر می‌گذارد. از یک طرف انبوه‌سازان با توجیه اقتصادی بیشتری به ساخت و ساز می‌پردازند و از طرف دیگر وام‌گیرندگان نیز برای خرید مسکن تسهیلات با نرخ سود کمتری می‌گیرند.»
«کاهش نرخ سود هم بر طرف عرضه و هم بر طرف تقاضا اثر می‌گذارد. از یک طرف انبوه‌سازان با توجیه اقتصادی بیشتری به ساخت و ساز می‌پردازند و از طرف دیگر وام‌گیرندگان نیز برای خرید مسکن تسهیلات با نرخ سود کمتری می‌گیرند.» این جملاتی است که روح‌‌الله رهنما‌فلاورجانی مدیر اداره ریسک بانک مسکن در رابطه کاهش نرخ سود و رونق بازار مسکن بر آن تاکید دارد. هرچند او معتقد است: نرخ سود بانکی در کنار میزان درآمدهای مردم، نسبت تسهیلات به ارزش ملک، مدت زمان تسهیلات و اثر آن روی میزان قسط پرداختی، میزان خانه‌های بدون سکنه و... یکی از عوامل مهم رکود در بازار مسکن است اما می‌گوید: کاهش نرخ سود بانکی و اعمال سیاست‌های انبساطی قطعاً با کاهش هزینه تامین مالی باعث توجیه‌پذیری بسیاری از طرح‌های اقتصادی از جمله در بخش مسکن خواهد شد. با این حال نرخ سود بانکی چقدر باید کاهش یابد تا بازار مسکن رونق بگیرد؟ این پرسشی است که در طی این گفت وگو پاسخ داده می‌شود.
با توجه به اینکه برجام اجرایی شده است این انتظار وجود دارد که بازار مسکن تحت تاثیر گشایش‌هایی که در بخش کلان اقتصادی ایجاد می‌شود و با ورود سرمایه‌گذار خارجی به سمت رونق حرکت کند. در این شرایط آیا می‌توان گفت آغاز دوره پسا‌برجام نقطه شروع رونق بازار مسکن پس از یک دوره طولانی رکود است؟
همان‌طور که می‌دانید مسکن و عمده نهاده‌های تولید آن عمدتاً در داخل کشور تولید می‌شوند و تحریم‌های قبل از برجام اثر چندانی بر نهاده‌های تولید مسکن نداشته است، بنابراین نمی‌توان ارتباط مستقیمی میان دوران پسا‌برجام و رونق بخش مسکن تصور کرد. سرمایه‌گذاران خارجی نیز به آن بخش‌هایی از اقتصاد وارد می‌شوند که از بازده مورد نظر آنها با توجه به ریسک کشور ایران برخوردار باشد، لذا طی‌سال‌های اخیر بیشتر سرمایه‌گذاری شرکت‌های خارجی در ایران در حوزه نفت و گاز بوده است. در مورد مسکن مهر نیز که برخی شرکت‌های خارجی وارد شدند، تضمین دولت برای فروش رفتن واحدهای مسکونی تولیدی وجود داشت، بنابراین احتمال ورود سرمایه‌گذاران خارجی به این بخش با توجه به رکود در آن و آینده مبهمی که از شرایط حاکم بر آن وجود دارد، کم به نظر می‌رسد مگر آنکه تضمین‌های لازم برای فروش واحدهای تولیدی آنها وجود داشته باشد. با توجه به مطالبی که گفتم، رونق در بازار مسکن نیازمند الزاماتی فراتر از برجام است، که باید در مورد هر یک از آنها بحث‌های بیشتری انجام گیرد، گرچه برجام می‌تواند به‌طور غیرمستقیم بر بخش مسکن اثرگذار باشد.
با این اوصاف چه ابزارهایی برای خروج بازار مسکن از رکود لازم است؟ آیا می‌توان گفت کاهش نرخ سود بانکی اثرگذارترین عامل برای خارج کردن بازار مسکن از رکود است؟ چراکه با توجه به تنیده شدن رکود در بازار مسکن در سال‌های اخیر کارشناسان معتقدند نرخ سود بانکی مانع از رونق گرفتن بازار مسکن شده است؟
کاهش نرخ سود بانکی و اعمال سیاست‌های انبساطی قطعاً با کاهش هزینه تامین مالی باعث توجیه‌پذیری بسیاری از طرح‌های اقتصادی از جمله در بخش مسکن خواهد شد. در حال حاضر نرخ اسمی سود بدون ریسک حدود 22 درصد است، و با توجه به نرخ تورم پیش‌بینی 12درصدی دولت برای سال آینده، نرخ واقعی سود 10درصدی منطقی به نظر نمی‌رسد. این در حالی است که با در نظر گرفتن صرف ریسک طرح، نرخ بازده مورد نظر باید فراتر از 22 درصد باشد که با توجه به شرایط موجود در بازار مسکن و عدم همراهی رشد قیمتی آن با تورم، توصیه آن است که وجوه سپرده‌گذاری شود، در حال حاضر بسیاری از انبوه‌سازان، از آغاز پروژه‌های جدید امتناع می‌ورزند و وجوه خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری می‌کنند، کاهش تعداد پروانه‌های صادره طی سه سال اخیر موید همین موضوع است. البته گرچه تحقیقات نشان می‌دهد کاهش نرخ سود بانکی اثر افزایشی بااهمیتی در کوتاه‌مدت و بیشتر بلندمدت بر قیمت مسکن دارد، مشکل بازار مسکن فقط نرخ سود بانکی نیست، بلکه نرخ سود بانکی می‌تواند یکی از دلایل رکود در این بخش باشد.
چندی پیش معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد باید نرخ سود سپرده‌گذاری در این بخش کاهش پیدا کند تا افراد وارد چرخه تولید شوند، در غیراین صورت ترجیح می‌دهند با سپرده‌گذاری و تلاش کم همان سود تولید را به دست بیاورند. با این اوصاف تا چه میزان نرخ سود اهرم بازار مسکن است؟
کاهش نرخ سود هم بر طرف عرضه و هم بر طرف تقاضا اثر می‌گذارد. از یک طرف انبوه‌سازان با توجیه اقتصادی بیشتری به ساخت و ساز می‌پردازند و از طرف دیگر وام‌گیرندگان نیز برای خرید مسکن تسهیلات با نرخ سود کمتری می‌گیرند. اما این رقم نرخ سود باید چقدر باشد؟ باید توجه داشت که نرخ اسمی سود از سه عامل تورم، نرخ سود واقعی و صرف ریسک نشات می‌گیرد. اگر چنانچه تورم را 12 درصد، صرف ریسک را برای بانک دولتی مانند مسکن که عمده تسهیلات مسکن کشور را پرداخت می‌کند، صفر و نرخ سود واقعی یک‌ساله را برای مشتریان بانک‌ها حداکثر 2 تا 3 درصد در نظر بگیریم، نرخ سود موثر جذب منابع یک‌ساله بانک‌ها باید حدود 15 درصد باشد و با توجه به مابه‌التفاوت نرخ سود پرداختی و دریافتی بانک‌ها نرخ سود تسهیلات در حال حاضر حداکثر باید 18 درصد باشد. این در حالی است که نرخ سود یک‌ساله جذب سپرده بانک‌ها در حال حاضر 20 درصد و نرخ سود تسهیلات 24 درصد است. کاهش سود حداقل شش‌درصدی برای تسهیلات می‌تواند به تحرک بزرگی در بازار مسکن منجر شود. البته تنگنای مالی بانک‌ها ناشی از سیاست‌های انقباضی دولت برای کاهش تورم و دارایی‌های سمی بانک‌ها علت اصلی این نرخ سود بالاست،
که با توجه به سیاست‌های جدید بانک مرکزی و رفع تحریم‌ها گشایش برای کاهش نرخ سود بانکی در جهت منطقی شدن آن امکان‌پذیر است.
در صورت کاهش نرخ سود بانکی، چقدر احتمال دارد که نقدینگی راه بازار مسکن را در پیش بگیرد؟
کاهش نرخ سود بانکی باعث حرکت نقدینگی به سمت بازارهای مختلفی از جمله بازار سرمایه و بازار مسکن خواهد شد. اما به احتمال زیاد ورود نقدینگی به بازار مسکن با فاصله زمانی اتفاق خواهد افتاد. به نظر می‌رسد بازار سرمایه با توجه به دوران پساتحریم و انتظارات سودآوری آتی شرکت‌ها از جذابیت بیشتری برای جذب نقدینگی در کوتاه‌مدت برخوردار باشد. اما نباید فراموش کرد که بازار سرمایه ایران بازار بزرگی نیست و از عمق بالایی نیز برخوردار نیست. بنابراین نقدینگی موجود در صورت عدم مدیریت صحیح در جهت تعادل بین بازارها ممکن است در بلندمدت با ایجاد تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی وارد بازار مسکن شود که تجربه تاریخی بازار مسکن ایران نشان داده است که آثار مخرب ورود نقدینگی بیشتر از آثار مثبت آن بوده است. بنابراین سیاستگذاران باید نسبت به وظیفه خود در بازار پول و سرمایه برای ایجاد و حفظ تعادل دقت نظر بیشتری داشته باشند.
با این اوصاف، در صورت کوچ نقدینگی از بانک‌ها به بازار مسکن چقدر احتمال تکان خوردن بازار وجود دارد؟
نباید فراموش کرد که مشتریان مسکن آحاد مردم هستند، از دهک‌های پایین گرفته تا دهک‌های بالای جمعیت با درآمد سرانه متفاوت. طی سال‌های اخیر و در شرایط تحریم به‌رغم کاهش نرخ تورم، سبد تعریف‌شده برای محاسبه تورم از رشد همگنی برخوردار نبوده است. گزارش‌های مرکز آمار و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نشان می‌دهد تورم در نیازهای اولیه از جمله مواد غذایی همچنان نرخ بالایی را به خود اختصاص داده است و در نتیجه توانایی خرید مردم کاهش یافته است. تقویت تولید و عرضه مسکن منوط به تقویت تقاضاست و با توجه به کاهش قدرت خرید مردم لازم است علاوه بر کاهش نرخ سود بانکی تمهیدات دیگری نیز اندیشیده شود. این تمهیدات شامل پرداخت تسهیلاتی با ویژگی‌های بلندمدت است که بخش بااهمیتی از ارزش واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. مستحضرید که نسبت تسهیلات به ارزش مسکن در برخی از کشورهای توسعه‌یافته حتی به بالاتر از 100 درصد می‌رسد، این در حالی است که در کشور ما این رقم به یک‌سوم قیمت ملک نیز نمی‌رسد. یکی از مشکلات مربوط به تسهیلات بلندمدت، عدم تطابق نرخ سود و سررسید است، در کشورهای توسعه‌یافته مشکلاتی از این دست با ایجاد نهادهای تضمین‌کننده تسهیلات
رهنی، انتشار اوراق رهنی و مواردی از این دست حل شده است، لذا تحولاتی در حوزه بازارها، نهادها و ابزارهای مالی برای پرداخت این‌گونه تسهیلات ضروری است.
خروج بازار مسکن از رکود چقدر به کاهش نرخ سود وابسته است؟ اعمال سیاست کاهش نرخ سود بانکی، با کاهش قیمت‌ها و ایجاد ثبات در بازار مسکن چه میزان می‌تواند در زمینه خروج از رکود بازار موثر باشد؟
همان‌گونه که قبلاً اشاره شد، نرخ سود بانکی در کنار میزان درآمدهای مردم، نسبت تسهیلات به ارزش ملک، مدت زمان تسهیلات و اثر آن روی میزان قسط پرداختی، میزان خانه‌های بدون سکنه و... یکی از عوامل مهم رکود در بازار مسکن است، اما شرایط پیچیده بازار ایجاب می‌کند که از نگاه تک‌بعدی به مساله اجتناب شود. طی ماه‌های اخیر نهاده‌های تولید همچون آهن، کاشی و سرامیک و... از افت قیمتی برخوردار بوده‌اند که موجب کاهش بهای تمام‌شده تولید در متر‌مربع شده است، ضمن آنکه قیمت مسکن نیز از افت واقعی برخوردار بوده است. اما چرا این کاهش اثری بر معاملات مسکن نداشته است؟
با این اوصاف آیا سرمایه‌گذار با کاهش نرخ سود بانکی و جذاب نبودن سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی چون ارز، طلا و بورس وارد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خواهد شد؟
من برخلاف نظر شما معتقدم بازار سرمایه یکی از بهترین بازارها برای سرمایه‌گذاری پس از برجام خواهد بود. همان‌گونه که قبلاً اشاره کردم به دلیل کم‌عمق بودن این بازار، قدرت جذب نقدینگی آن نیز کم است. لذا این احتمال وجود دارد که نقدینگی با یک فاصله زمانی به بازار مسکن حرکت کند. بنابراین باید تمهیداتی اندیشیده شود که ضمن تقویت طرف تقاضا وجوه به سمت تولید و عرضه مسکن حرکت کند تا تعادل در هر دو بخش ایجاد شود.
برخی فعالان بازار مسکن معتقدند کاهش سود سپرده و ارائه تسهیلات با سود کمتر می‌تواند موجب شود انبوه‌سازان برای دریافت تسهیلات ارزان‌قیمت اقدام کنند که در نتیجه با تامین مالی انبوه‌سازان در این شرایط اقتصادی کشور که با کمبود نقدینگی مواجه‌اند، باعث خواهد شد بازار مسکن رونق بگیرد؟ در این شرایط ارزیابی شما از ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به انبوه‌سازان در جهت خروج از رکود بازار مسکن چیست؟
مشکل بازار مسکن فقط تامین مالی نیست که بتوان آن را با پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت حل کرد. تجربه ناموفق مسکن مهر در مورد تسهیلات ارزان‌قیمت برای تولید مسکن نشان‌دهنده همین موضوع است. پروژه‌های مسکن مهر تکمیل‌شده‌ای وجود دارند که بدون متقاضی و البته با قیمت‌های مناسب و تسهیلات ارزان‌قیمت هستند. پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت بدون در نظر گرفتن توان خریداران و ارزیابی از میزان تقاضای بازار در هر دهک جمعیتی، اتلاف سرمایه ملی است که در غیر این صورت می‌تواند به بخش‌های اقتصادی دیگر با بازده مناسب‌تر تخصیص یابد. گرچه معتقدم پرداخت یارانه برای دهک‌های درآمدی پایین و تقویت مسکن اجتماعی و روستایی از وظایف حاکمیتی دولت برای اقشار کم‌درآمد است که آن هم سازوکار تامین مالی و مدیریت مالی خاص خود را می‌طلبد.
با این اوصاف پیش‌بینی شما از روند بازار مسکن تا پایان سال چیست و بازار در سال آینده به کدام سو حرکت خواهد کرد؟
احتمالاً بازار تا مدتی در شوک پسا‌برجام خواهد بود. تا برطرف شدن این شوک که مدت کوتاهی را به خود اختصاص خواهد داد، خوش‌بینانه‌ترین حالت آن است که معاملات روند فعلی خود را طی کند. پیش‌بینی از بازار پیچیده مسکن بسیار مشکل است اما به نظر می‌رسد با توجه به افزایش درآمد دولت با آزاد شدن منابع مالی بلوکه‌شده و برطرف شدن موانع فروش نفت در نتیجه افزایش مخارج دولت برای پرداخت بدهی‌ها و افزایش بودجه عمرانی، انتظار می‌رود در بلندمدت درآمدهای مردم افزایش یابد. همچنین با کاهش نرخ سود بانکی که روند آن با کاهش نرخ سود تسهیلات بین‌بانکی مشهود است و افزایش سقف تسهیلات مسکن، سال آینده سال بهتری نسبت به امسال در حوزه مسکن خواهد بود و بازار مسکن به احتمال فراوان از خواب سه‌ساله خارج خواهد شد. گرچه این رونق معاملات با افزایش چشمگیر قیمت‌ها مانند آنچه در سال‌های گذشته اتفاق افتاد روبه‌رو نخواهد بود. به نظر می‌رسد با توجه به کاهش قیمت نهاده‌های تولید مسکن و کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی اکنون بهترین فرصت برای شروع عملیات ساخت و ساز باشد.
دیدگاه تان را بنویسید